Бизнес класса «А»
Спрос на бизнес-центры (БЦ) класса «А» в Петербурге превышает предложение. Число арендаторов, которые предъявляют высокие требования к качеству офисных помещений, растет. Несмотря на появление новых объектов высокого класса, эксперты сходятся на том, что на рынке царит дефицит высококачественных офисов.Бизнес в центре По данным директора департамента офисной недвижимости Becar Commercial Property SPb Алексея Чижова, к началу июня 2007 года в Петербурге работали 15 БЦ класса «А». Общая площадь объектов составляет 103,8 тыс. кв. метров. Все БЦ расположены в исторической части города: по одному – в Адмиралтейском районе и на Петроградской стороне, два – в старой части Васильевского острова и одиннадцать – в Центральном районе. При этом на Невском пр. находится пять БЦ класса «А». Управляющий партнер Агентства развития и исследований в недвижимости Игорь Горский сообщил, что на петербургском рынке действует классификация БЦ Гильдии Управляющих и Риэлтеров (ГУД). В ней наиболее значимым критерием является местоположение. Однако сейчас ведется проектирование БЦ класса «А» за пределами рамок, очерченных классификацией ГУД. Каждый БЦ класса «А» – единичный, часто уникальный проект. Высокий класс предполагает сочетание престижного местоположения, высококлассного управления и инфраструктуры – техническое оснащение, инженерия, парковка. Основная характеристика БЦ класса «А» – расположение. Как правило, офисы данного уровня находятся в историческом центре. Они являются максимально востребованными и наиболее доходными объектами. Арендаторы делают свой выбор из соображений престижа и удобства. Деловая жизнь в основном сосредоточена в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах. Поэтому офис компании должен располагаться максимум в двадцати минутах езды на машине от центра города. Иначе собственнику БЦ не удастся быстро возместить затраты за счет арендной платы. Наиболее престижным местом остается Невский проспект. Сейчас на Невском находятся четыре бизнес-центра класса «А»: «Строгановский», Genium, «Атриум на Невском 25», «Невский, 38». В ближайшее время список пополнит «Дом Зингера», который должен быть введен в третьем квартале 2007 года. В отдаленной перспективе на Невском появится БЦ «Невский Плаза», но дата его ввода пока не известна. В последнее время наметилась тенденция строительства БЦ класса «А» за пределами исторического центра города. Причины – дефицит земельных участков, серьезные ограничения по реконструкции объектов. Среди возможных новых зон деловой активности называют следующие набережные – Петроградскую, Аптекарскую, Пироговскую, Выборгскую, Ушаковскую, Свердловскую, Обводного канала, а также территории, прилегающие к Московскому пр. и Пулковскому шоссе. Транспортная доступность и возможность организации удобной парковки становятся решающими факторами при выборе офисных площадей. Вероятно, в ближайшие годы эта тенденция развития офисного рынка Петербурга сохранится. Квартальные итоги В 2006 году на рынке офисной недвижимости Петербурга к сдаче в эксплуатацию было запланировано около 60 тыс. кв. метров площадей класса «А». По итогам года в эксплуатацию было введено семь БЦ общей площадью 46 тыс. кв. метров. Это максимальное за всю историю количество введенных на городской рынок офисных площадей класса «А». Отличительной чертой 2006 года стала реализация сетевых проектов класса «А». Это два БЦ «Сенатор» – на ул. Чайковского, 1 и Садовой ул., 10, принадлежащих финансовому холдингу «Империя», а также Gustaff и Magnus девелоперской компании «Рюрик». В 2006 году появились первые офисные объекты, расположенные за пределами «золотого треугольника» – БЦ Gustaff и Magnus на Васильевском острове и «Лангензипен» на Петроградской стороне. За первый квартал 2007 года в городе не было введено ни одного бизнес-центра класса «А». Госкомиссии был сдан единственный объект – БЦ «Апполо», но въезд в него первых арендаторов состоится летом. До конца 2007 года может быть сдано в эксплуатацию 15 БЦ класса «А» общей площадью около 196 тыс. кв. метров. Как показывает практика, далеко не все сроки ввода выдерживаются, заметил Алексей Чижов. Если реально к концу года будет сдана в эксплуатацию только половина объектов, то предложение по общей площади в сегменте класса «А» более чем удвоится. Игорь Горский дополнил, что важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года. Руководитель департамента офисной недвижимости Praktis CB Елена Афиногенова отметила, что в первом квартале 2007 года в Петербурге введено в эксплуатацию девять БЦ – два класса «А» и семь класса «В» и «В+». Объектов класса «С» в первом квартале 2007 года введено в эксплуатацию не было. По итогам первого квартала 2007 года можно отметить увеличение объемов ввода офисных площадей по сравнению с аналогичным периодом 2006 года на 53 процента. Сегмент БЦ класса «А» в первом квартале 2007 года составил около 14 процентов от общего объема введенных арендопригодных площадей. В натуральном выражении в сегменте класса «А» введено в эксплуатацию 6,4 тыс. кв. метров арендопригодных площадей. Доля БЦ класса «А», по итогам первого квартала 2007 года, составила10 процентов, класса «В» – 48 процентов, класса «С» – 42 процента. По итогам первого квартала 2007 года лидером в плане строительства новых БЦ стал Центральный район. В нем введено в эксплуатацию 51,2 тыс. кв. метров общей офисной площади или 34 тыс. кв. метров арендопригодной офисной площади в БЦ. Шесть из девяти введенных в эксплуатацию объектов расположены в Центральном районе, удельная доля которого в общем объеме ввода арендопригодных площадей составила 78 процентов. Арендные ставки По состоянию на первый квартал 2007 года уровень арендных ставок практически не изменился по сравнению с уровнем, зафиксированным в четвертом квартале 2006 года. Арендные ставки для класса «А» находятся в диапазоне 0–0 за 1 кв. метр в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. Ставки на аренду на офисные помещения сегодня находятся в диапазоне 0–940 за 1 кв. метр в год, включая эксплуатационные расходы, без НДС. В конце 2006 года на рынке произошел заметный рывок – в БЦ «Атриум на Невском, 25» и «Дом Зингера» ставки превысили тыс. за 1 кв. метр. Падение курса доллара США привело к снижению доходов БЦ, в которых ставки номинировались в долларах США. Это заставило многих участников рынка рассмотреть альтернативные варианты – оперировать валютной корзиной, выдумывать собственные «у.е.» или перейти на расчеты в рублях. В конце 2006 года впервые расценки в рублях номинировал БЦ класса «А» – «Лангензипен» на Каменноостровском пр. Базовая ставка в «стеклянном» корпусе составила 18 тыс. рублей за 1 кв. метр в год, в краснокирпичном корпусе – 12,6 тыс. рублей за 1 кв.метр. От долларов в конце 2007 года отказались и другие БЦ класса «А» – «Атриум» и «Белые ночи». Они перешли на расчеты по среднеарифметическому курсу доллара и евро. Дефицит прогрессирует Рынок характеризуется стабильным ростом спроса на офисные помещения высокого класса. Спрос на офисы класса «А» представлен в основном международными и крупными российскими компаниями, представительствами зарубежных фирм. Все большее число таких арендаторов предпочитает иметь офис в БЦ класса «А». У арендаторов офисов класса «А» популярны помещения площадью 100–200 кв. метров и большие площади – 500–1000 и более кв. метров. Планировка в БЦ класса «А», как правило, открытая, чтобы арендатор смог сам решить, как спланировать свой будущий офис. Елена Афиногенова соглашается, что крупных арендаторов интересуют офисы в БЦ класса «А». В этом сегменте 60 процентов спроса приходится на помещения 500–1000 кв. метров. Найти подобные помещения достаточно проблематично по причине низкой доли сегмента класса «А» в общем объеме предложения. Кроме того, собственники высококачественных БЦ ориентируются на крупных арендаторов. В частности, в первом квартале 2007 года компания «Синтез-девелопмент» заключила долгосрочный договор аренды 2 тыс. кв. метров в БЦ класса «А» «Лангензипен». В первом квартале 2007 года спрос на высококачественные офисные помещения продолжал расти. В основном спрос был представлен заявками от крупных арендаторов – российских и иностранных компаний, занимающих площади в старом фонде. Желание арендаторов сменить офис обусловлено постоянным увеличением арендных ставок на помещения класса «В» и «С» на фоне роста предложения качественных площадей. Алексей Чижов утверждает, что 30 процентов арендаторов петербургских БЦ ежегодно намереваются расширить свои площади. Несколько лет назад эта доля не превышала 5 процентов. Однако вне зависимости от класса возможности заполучить более просторный офис ограничены. Уровень вакантных площадей в классе «А» не превышает 1 процента. Наиболее остро проблема расширения стоит в Петербурге именно в БЦ класса «А». Зона их размещения ограничена историческим центром, а БЦ по сути расположены в особняках-памятниках и по большей части небольшие по площади. Примером могут служить «Атриум» и «Северная столица». В таких офисных центрах компании занимают один этаж, а весь БЦ занимают три–четыре крупные известные компании. Понятно, что в таких условиях расширение крайне сложно. Сама структура рынка диктует проблему, резюмирует эксперт. Управляющий сетью БЦ «Сенатор» Валерий Хламкин говорит, что заполняемость БЦ класса «А» составляет 98-99 процентов. Причем новые проекты заполняются уже на этапе строительства. Это подтверждает тот факт, что в Петербурге сохраняется ситуация дефицита высококачественных офисных площадей. Интерес инвесторов к покупке офисных помещений очень высок, что отражается на постоянно возрастающем спросе. В основном предложение продажи офисов сформировано за счет долевого участия инвесторов при сооружении БЦ, которые в будущем планируют сдавать собственные площади. В 2006 году предложения по продаже площадей класса «А» отсутствовали. В 2007 году единственное появившееся предложение в сегменте БЦ класса «А» – БЦ «Строгановский» на Невском пр., 19. «Строгановский» реализуется как готовый бизнес либо как комплекс помещений. Заявленная цена – 11 млн EURO. Общая площадь помещений, выставленных на продажу, составляет 1185 кв. метров. Проектом предусмотрено несколько типов помещений площадью 120–350 кв. метров. Перспективы В 2007 году БЦ класса «А» помимо исторического центра должны появиться на Выборгской и Свердловской набережных. В дальнейшем тенденция выхода из исторического центра сохранится: заявлены проекты класса «А» на Малоохтинском пр. и в Пулково-3. Однако подобные объекты единичны, подавляющее большинство заявленных и реализуемых проектов сосредоточено в историческом центре Петербурга. Необходимо также отметить, что наряду с традиционной для нашего города реконструкцией исторических зданий в БЦ высокого уровня появились проекты создания комплексов зданий и целых деловых кварталов класса «А», преимущественно строящихся «с нуля». Игорь Горский считает, что текущий объем спроса на офисные помещения, определенный исходя из численности офисных работников и данных по нормативам офисной площади на одного работника, составляет около 4,1 млн кв. метров. Таким образом, текущий дефицит или потенциал офисных площадей составляет более 0,67 млн кв. метров. Нехватка качественных офисных площадей в 2007-2008 гг. сохранится на уровне 650–750 тыс. кв. метров. Однако с 2009 года прогнозируется насыщение рынка офисными площадями. Данная ситуация будет связана со значительным превышением темпов роста предложения над темпами роста спроса за счет вывода на рынок большого числа проектов. Здесь необходимо отметить, эксперт рассматривает общий объем офисного рынка, в то время как при общем насыщении и развитии рынка спрос из некачественных помещений – встроенных, административных зданий, НИИ и т.п. может перетекать в сегмент качественных БЦ. Таким образом, возможна «реновация» офисных площадей в городе. Еще одним важным моментом является срыв сроков ввода деловых центров, характерный для рынка, на 1-1,5 года, что означает сдвиг точки насыщения во времени. Дмитрий Малышев
В пятницу, 2 марта губернатор провела в Смольном совещание по вопросам строительства нового футбольного стадиона в Западной части Крестовского острова. Делегация Петербурга, побывавшая на инвестиционном форуме в Японии и параллельно успевшая провести переговоры с победителем архитектурного конкурса Кисе Курокавой, вернулась в город и представила губернатору подробный календарный план реализации проекта.Согласно этому плану все работы по возведению основного спортивного сооружения и сопутствующих объектов, благоустройству окружающей территории, строительству электроподстанции и прокладке инженерных сетей должны быть завершены к 30 декабря 2008 года. Уже в начале марта 2009 года на новом стадионе будет проведен первый футбольный матч сезона.
Основным докладчиком выступил заместитель председателя Комитета по строительству Станислав Логунов. По его словам, в декабре минувшего года был проведен конкурс на проектирование и строительство, в котором победило общество с ограниченной ответственностью «СИНТЕЗ-СУИ». 5 февраля правительство города подписало контракт с компанией «СИНТЕЗ-СУИ», сумма которого составляет 6644 млн рублей, в том числе на 2007 год 1479 млн рублей. А 21 февраля в присутствии представителей Правительства Российской Федерации был подписан контракт между этой компанией и Архитектурной мастерской Кисе Курокавы на выполнение архитектурной части проекта и авторский надзор на весь период строительства. В конце февраля руководитель компании Григорий Фельдман побывал в Японии, где были оговорены детали контракта и получен первый пакет чертежей в количестве 360 листов от автора.
Сохраним
гармониЧный ландшафт
По представленным японцами чертежам предусмотрено сохранение гармоничных очертаний ландшафта Финского залива. При этом общая высота стадиона составит 54 метров, она необходима, чтобы вместить 62 тысячи зрителей. Именно такое количество кресел планируется установить, в том числе около 500 кресел для инвалидов. Размеры поля почти 10 тыс. кв. метров (110х80 метров). Стадион будет многофункциональным. И послужит не только для проведения матчей, но и для других массовых мероприятий. Помимо непосредственно спортивных помещений в нем предполагается разместить бизнес-центр на 300 комнат, музей истории стадиона имени Кирова и японский центр с рестораном. Причем музей и центр Архитектурная мастерская Кисе Курокавы планирует возвести за счет собственных средств. Станислав Логунов сообщил, что в настоящее время завершаются работы по сбору исходных данных для подготовки документации по проектированию. Утверждены границы строительной площадки, получены необходимые согласования КГА. КГИОП выданы условия для проектирования, предусматривающие сохранение габаритов и фасадов существующих объектов. До 20 апреля КГА должно согласовать благоустройство всей западной части Крестовского острова, а проект планировки земельного участка под строительство нового стадиона – до 30 апреля. Если изначально речь шла только о строительстве стадиона, то теперь, по словам чиновника, принято решение по реконструкции всей западной части Крестовского острова, включая «Невское кольцо», гребной канал, завершение строительства велотрека и строительство новой базы для спортсменов-гребцов.
В начале марта планируется завершить проектно-изыскательские работы по несущей способности грунтов, сваи уже вбиты, осталось снять показания. Завершены работы по обустройству строительного городка. Ведутся подготовительные работы. В начале апреля планируется приступить к работам по закладке фундамента.
Губернатор докладом осталась довольна. Попросила только установить веб-камеру, чтобы иметь возможность контролировать строительство в режиме онлайн. Александр Вахмистров пообещал установить ее в апреле, когда подрядчики приступят к основным строительным работам.
Чувство ответственности есть
Далее на трибуну вышел Григорий Фельдман, руководитель «СИНТЕЗ-СУИ». Губернатор для начала спросила: «Есть ли у вас чувство ответственности компании за реализацию такого крупного проекта, за который беретесь? Это очень сложный объект». Григорий Фельдман ответил, что если бы не было такого чувства и уверенности, что справятся, они бы просто не взялись за строительство. «Мы не то что приложим все усилия, – уверенно говорил он, – но сделаем все, чтобы проект был реализован. Я хочу доложить о том, что были проведены отдельные переговоры с Кисе Курокавой, который просил передать, что также понимает всю ответственность и собирается участвовать в этом проекте более чем активно». Григорий Фельдман озвучил информацию о том, что Кисе Курокава баллотируется на пост губернатора Токио, и не исключена возможность, что скоро он будет разговаривать с Валентиной Матвиенко как губернатор с губернатором.
На вопрос, четко ли определено участие архитектора в этом проекте, Григорий Фельдман уверенно ответил, что «не только четко определено, но и удалось достичь личного контакта, что очень важно». Он рассказал, что знаменитый японский архитектор предоставил чертежи и «качество работы очень высокое».
Дефицит проектировщиков
Перешли к российской действительности. И тут всплыла давно известная истина, что, если со строителями в Петербурге дела обстоят более или менее неплохо, то с проектировщиками все значительно сложнее. Сделать проект в короткие сроки и провести его экспертизу подвластно только московским институтам. А потому на роль генерального проектировщика приглашен ЦНИИСК имени Кучеренко. СПб НИИПИ, который до настоящего времени занимался проектированием, выступит в роли субподрядчика проекта. Впрочем, договор с московскими проектировщиками еще не подписан. Консультантом по проекту выступит рекомендованная Кисе Курокавой английская компания «АРУП», которая имеет офис в Москве и планирует открыть офис в Петербурге.
ЦНИИСК им. Кучеренко выбран потому, что стадион относится к уникальным высотным объектам, а значит, экспертизу будет проводить федеральный центр. А главным федеральным экспертом по таким конструкциям как раз и является институт Кучеренко. Проект стадиона, согласованный экспертизой, планируется получить в июле 2007 года. Губернатор высказала пожелание, чтобы контракт с главным проектировщиком был подписан жесткий и с большими штрафными санкциями за срыв сроков.
А строителей хватает
Строить стадион будет известная петербургская организация «СУ-288», обладающая полной компетентностью, необходимой линейкой техники и численностью персонала для производства подготовительного периода. В настоящее время компания уже работает. Так как для строительства понадобится огромное количество бетонных смесей, а подвоз их затруднен (рассматривался даже водный путь), то решили ставить не менее трех заводов по производству бетонных смесей. «СУ-288» это обеспечить сможет.
На вопрос губернатора, есть ли какие-то претензии к городским службам, Григорий Фельдман дипломатично ответил, что крупных нет, а мелкие решит в рабочем порядке, так как контакты со всеми налажены еще во время согласования документов для предыдущей стройки – Юго-Западной ТЭЦ. По его мнению, самое главное – синхронизировать строительство стадиона с благоустройством окружающей территории, в первую очередь – коммуникаций, поскольку стадион должен соответствовать нормам УЕФА, а они рассматривают не только объект, но и окружающую инфраструктуру.
Благоустроить к осени 2008
Разговор перешел к благоустройству. Вице-губернатор Александр Вахмистров сообщил, что в настоящее время разрабатывается проект планировки всей западной оконечности Крестовского острова, включая «Невское кольцо», велотрек и прочие сооружения. 19 марта его вынесут на общественные слушания, а в апреле – на утверждение правительства. В этом же документе будет решен вопрос с парковками и стоянками для личного автотранспорта. «Мы рассмотрели все вопросы и нашли полное взаимопонимание по размещению других объектов, отметил вице-губернатор. – И окончательно рассмотрим на очередном заседании штаба, чтобы понимать резервы и те необходимые мероприятия, которые надо будет выполнить в 2008 году по оформлению пространства, в том числе, по озеленению».
Валентина Матвиенко потребовала, чтобы не позднее апреля правительство утвердило полностью план развития всей территории вокруг стадиона. И предложила максимально привлечь внебюджетные средства для развития этой территории. «А то, что невозможно сделать за внебюджетные средства, – заявила она, – мы должны включить в бюджет 2008 года и все работы по благоустройству завершить осенью следующего года. Чтобы летом следующего только зачистить».
ПамЯтник Миллеру
Кроме того, губернатор посоветовала «заранее заказать и оплатить железные конструкции, так как они очень дорожают, почти на 40 процентов в год». Александру Викторову она предложила продумать, как сделать территорию максимально красивой, а Вере Дементьевой – по поводу замены памятника Кирову на памятник Алексею Борисовичу (Миллеру) или Сергею Александровичу (Фурсенко) «Вера Анатольевна, вам все дорого, что покрыто пылью. Но давайте посмотрим свежим новым взглядом. Я ничего не имею против Кирова. Но надо действовать по уму. Вот сделали фонтанный комплекс на Московской площади, красивый комплекс. А памятник Ленину никак там не смотрится, при всем уважении к скульптору. Может, надо было в другое место перенести? Так и здесь. Подумать надо».
Изменить графики
Последним заслушали председателя Комитета по энергетике Александра Боброва. Он сообщил, что удалось найти удобную площадку для строительства подстанции. И если все пойдет по графику, то в I квартале 2009 года она будет сдана. Губернатора такой срок ввода не устроил. «Мы планируем запустить стадион в декабре 2008 года, в этот же срок должна быть введена и подстанция, – заявила она, – меняйте все свои графики». Александр Бобров попытался было убедить присутствующих, что объект слишком сложный, высоковольтный, однако в итоге аргументы Валентины Матвиенко («Каждый раз, как только речь заходит о строительстве подстанций, вы мне рассказываете о героических подвигах. Я понимаю, что подстанция – сложный инженерный объект. Но сам проект подстанции – типовой, ничего там сложного нет».) оказались убедительнее. Когда же речь зашла о прокладке канализационного коллектора, губернатор вспомнила о пивопроводе и предложила прокладывать их рядом, одновременно.
Каждый – при своем мнении
В самом конце возникла дискуссия о том, быть полю выдвижным или нет. Руководство «Зенита» выступает за такое модное новшество, как выдвижное поле; таких всего два в Европе. Однако губернатор и городское правительство считают, что гоняться за модой не следует. Главное – какое поле будет более качественным. Чиновники считают, что для Петербурга неважно, какое поле, все равно солнечных дней слишком мало, а в парниках у нас все хорошо растет, так что и газон расти будет. Правительство поддержал Григорий Фельдман, сообщив, что поле будет модульным и при необходимости его можно будет вывезти на улицу на автопогрузчиках. Сергей Фурсенко остался при своем мнении. Дискуссию решили продолжить на рабочей группе.
Подводя итоги совещания, губернатор подчеркнула, что сейчас основная задача – синхронизировать строительство стадиона и комплексное обустройство западной части Крестовского острова. «Это один из приоритетных городских проектов. Мы все заинтересованы в том, чтобы к концу 2008 года в Санкт-Петербурге появился современный стадион, отвечающий всем международным требованиям. А потому руководители всех комитетов должны решения относительно стадиона принимать молниеносно, без бюрократизма и волокиты».
Лилиана Глазова
Несмотря на то, что первые торги по комплексному освоению территорий вызвали огромный интерес со стороны девелоперов, очередные торги в Фонде имущества прошли во много раз скромней в части количества участников, но не по составу.Петербургским застройщикам, несомненно, запомнится дата минувших торгов – как день выхода на петербургский рынок компании, которая имеет прочные связи с холдингом «Базовый Элемент» и декларирует весьма амбициозные планы по работе в городе на Неве.
Немногим ранее большинство представителей строительных компаний Петербурга заявляли о намерении участвовать в торгах по комплексному освоению территорий (КОТ). Первые торги по КОТ проходили при полном аншлаге, продолжались они достаточно долго и запомнились в первую очередь многократным превышением окончательной стоимости над стартовой за счет длительного противостояния двух участников. Нынешний аукцион на фоне предыдущих торгов выглядел немного странным, если учитывать намерения питерских строителей. Из двадцати присутствующих в зале четверо непосредственно участвовали в самом аукционе, образуя две противоборствующие стороны. Двое мужчин выступали на стороне ООО «Главстрой-СПб», и две женщины представляли ООО «Юнтолово». Остальные присутствующие в зале лишь наблюдали за происходящим.
Впрочем, торги заняли не более пяти минут. Скоротечность торгов можно объяснить шагом аукциона, который составил 30 млн рублей. Напомним, что в прошлый раз шаг аукциона был 600 тыс. рублей. Это обстоятельство и позволило сторонам в несколько «шагов» достичь цифры более одного миллиарда рублей, и аукционист объявил победителя – «Главстрой-СПб», предложившего за земельный участок 1 007 700 000 рублей (при начальной цене 617 700 000 рублей). Хочется отметить одно забавное совпадение, – два победителя торгов сидели на тех же местах, что и победители первого аукциона – этакий «счастливый стул». Остается неизвестным, знали ли об этом совпадении сами участники торгов.
ПоднЯтаЯ целина?
Как уточнил перед началом торгов представитель организатора торгов – Фонда имущества Санкт-Петербурга – Николай Ботвин, на торги выставлялось единым лотом право на заключение договора аренды двух земельных участков в Приморском районе между поселками Ольгино и Каменка. Первый участок, расположенный северо-восточнее пересечения с Коннолахтинским проспектом, составляет 2 227 826 кв. метров. Второй участок – 3-я Конная Лахта (северо-восточнее дома 45, лит. Д по 3-й Конной Лахте) площадью 2 143 082 кв. метров.
Согласно условиям аукциона максимальный срок подготовки проектов планировки и межевания и строительства объектов инженерной инфраструктуры составляет 4,5 года. В то же время максимальный срок для осуществления жилищного и иного строительства отведен в размере 10 лет. За это время победителю торгов необходимо: подготовить проекты планировки и межевания территорий; возвести объекты инженерной инфраструктуры и безвозмездно передать их городу. После чего инвестор получает право преимущественного выкупа (или получения в долгосрочную аренду) отдельных кварталов на указанных территориях с целью жилищного и иного строительства.
Стоит отметить, что, как указывается в предварительных условиях инженерного обеспечения, подавляющее число видов инженерной нагрузки не имеют резерва или отсутствуют, что, по мнению победителя, является серьезной проблемой.
Кроме этого у участка №1 существуют обременения – охранная зона газораспределительной сети площадью более 6 тыс. кв. метров, а также зоны магистральных сетей теплоснабжения.
ООО
Как рассказала генеральный директор ООО «Юнтолово» Татьяна Рыбакова, представители компании рассчитывали, что данный участок будет стоить меньшую сумму, поэтому и было принято решение не продолжать торги. Впрочем, и представитель победителя посетовал на дороговизну.
Компания «Главстрой-СПб» была зарегистрирована 12 декабря 2006 года. Генеральный директор компании Александр Векслер не стал отвечать на вопросы, а переадресовал их генеральному директору корпорации «Главстрой» Артуру Маркаряну, который специально прибыл на торги и отбыл в аэропорт прямо из здания Фонда имущества.
Как рассказал Артур Маркарян, корпорация, которую он возглавляет, является управляющей компанией, в которую входят: «ГлавМосСтрой»; «МосПромСтрой материалы»; «МосМонтажСпецСтрой», а сама корпорация – «Главстрой» – входит в холдинг «Базовый Элемент».
В Москве у компании существуют собственные строительные мощности. Однако как заявил г-н Маркарян, сейчас рассматривается вопрос о создании в Петербурге собственной строительной базы. По его словам, в Москве корпорация является одним из крупных застройщиков – 1,4 млн кв. метров. Присутствуя во всех сегментах рынка, корпорация все же делает упор на жилье эконом-класса. Кроме этого компания имеет большой опыт строительства объектов социального назначения, возводящихся по городскому заказу. «У нас есть опыт взаимодействия подобных проектов (по госзаказу) в Москве, и мы бы с удовольствием перенесли этот опыт в Петербург», – говорит г-н Маркарян.
В отношении будущего жилья, которое будет построено на двух участках, г-н Маркарян сказал, что до окончания проработки проекта он не готов обсуждать планы. «Необходимо все четко просчитать», – заключил он. Однако заметил, что корпорация оценивает Петербург как привлекательный рынок и намерена занять на нем лидирующие позиции.
Согласно генеральному плану Санкт-Петербурга функциональное назначение участка №2 определено: западная часть – для размещения многоэтажной многоквартирной жилой застройки, 9 этажей и выше, восточная часть – для размещения застройки дома для индивидуального проживания. Индивидуально стоящими или блокированными.
Прогнозы, да и только
На сегодняшний день территория, на которой располагаются земельные участки, представляет для застройщиков весьма небольшой интерес. В первую очередь, это связано с отсутствием здесь инфраструктуры, – рассуждает директор по профессиональной деятельности «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков. В будущем этот район может рассматриваться как весьма перспективный. Однако уже сейчас очевидны проблемы – транспортная развязка. С одной стороны, здесь предусмотрен выезд лишь на Западный скоростной диаметр – Васильевский Остров, и только потом – центр города. С другой, выезд на и без того перегруженный Приморский проспект. Хотя в целом проект может оказаться весьма удачным, – заключает Николай Пашков.
Однако представитель «Агентства развития и исследований в недвижимости» более пессимистичен в своих прогнозах. «На этой территории можно будет построить от 6 до 10 млн кв. метров жилья и коммерческой недвижимости. Даже учитывая, что компании-победителю придется вкладывать большие средства в инженерную подготовку территории, общие затраты выйдут примерно в два раза меньше, чем сейчас стоит эта земля. Сомнение вызывает дальнейшая судьба построенного жилья. Продавать единовременно по 400-800 тыс. кв. метров жилья в год в одном районе – это очень тяжело. А с учетом планов других строителей, которые будут строить в Кудрово, «Балтийской Жемчужине», «Северной долине», на землях совхоза Ручьи, думаю, почти нереально. Исключение может быть лишь в случае, если за отведенные десять лет, на который рассчитан проект, благосостояние потребителей не вырастет раз в пять, вслед за ценой на нефть», – уверен Андрей Тетыш, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости».
Игорь Федоров