Рынок для своих
Рынок кирпича Петербурга и Ленобласти является довольно закрытым для внешних производителей. Так, более 85% этого сегмента занимают местные игроки. Эксперты полагают, что в ближайшей перспективе эта ситуация вряд ли изменится.
Рынок кирпича России, как рассказывает Дмитрий Баранов, ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент», сформировался примерно 10-15 лет назад, когда вместо многочисленных отдельных кирпичных заводов стали формироваться холдинги. «Причем они не просто покупали отдельные заводы, но и вкладывались в их модернизацию, строительство новых мощностей, расширение ассортимента продукции», – отмечает господин Баранов.
Растущие объемы
Согласно данным Росстата, которые приводит господин Баранов, в январе-июне 2014 года индекс производства по виду деятельности «Производство кирпича, черепицы и прочих строительных изделий из обожженной глины» в стране составил 104% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (АППГ), в СЗФО этот показатель равнялся 109,2% по сравнению с АППГ, в Ленобласти – 126,6% по сравнению с АППГ, а вот в Петербурге он составил лишь 69,9%.
«Керамического неогнеупорного строительного кирпича в стране в первой половине 2014 года было произведено 3447,7 млн условных кирпичей, что на 3,81% больше, чем за АППГ, в СЗФО за январь-июнь 2014 года кирпича керамического неогнеупорного строительного было произведено 198,4 млн условных кирпичей, что на 32,97% больше, чем за АППГ. Силикатного кирпича в России в этот период было произведено 1786,69 млн условных кирпичей, что на 15,64% больше, чем за АППГ. В СЗФО в первом полугодии 2014 года силикатного кирпича было произведено 78,74 млн условных кирпичей, что на 8,56% больше, чем за АППГ», – приводит данные Росстата эксперт.
По оценкам Александра Батушанского, управляющего партнера КГ «Решение», в этом году емкость рынка керамического кирпича Петербурга и Ленобласти составит около 330 млн штук условного кирпича.
Как рассказали в пресс-службе Группы ЛСР, рынок керамического кирпича Петербурга и Ленобласти находится в стабильном состоянии: «Мы отмечаем умеренную динамику роста рынка кирпича в первой половине текущего года. Из тенденций можно отметить рост спроса на лицевой кирпич в многоэтажном домостроении. Существенная положительная динамика по фасадному и тротуарному клинкеру – продуктам, которые Группа ЛСР впервые вывела на российский рынок. Ранее все виды клинкера импортировались из Европы. Также можно отметить некоторое снижение потребления полнотелого рядового кирпича».
По данным ООО «СМПРО», в июне 2014 года среднемесячная цена производителей керамического кирпича в РФ увеличилась на 6,1% к маю до 7,9 рубля/условный кирпич, в сегменте силикатного кирпича зафиксировано падение на 0,6% до 5,9 рубля/ условный кирпич без НДС и доставки.
В Петербурге и Ленобласти цены на кирпич по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 8-10% в зависимости от вида изделий, подсчитал Александр Батушанский.
В пресс-службе Группы ЛСР сообщили, что в целом цены растут в пределах инфляции. «Такой рост обусловлен ростом себестоимости, в первую очередь газа, электроэнергии, стоимости транспорта, стоимости сырья. Тенденций к снижению цен в настоящее время не наблюдается», – комментируют в компании.
Ставка на местных
На рынке кирпича Петербурга и Ленобласти представлены все возможные виды кирпичной продукции. «Большая часть кирпича (80%) производится в Петербурге и области – это все виды рядового кирпича, лицевой кирпич, а также тротуарный и фасадный клинкер. Отдельные виды кирпича поставляются в Петербург из других регионов – в первую очередь светлые виды лицевого кирпича. Так, на рынке присутствует иногородний кирпич – из Пскова, Новгорода, а также Москвы и Ростова. Помимо российского кирпича на рынке присутствуют европейские производители высококачественного лицевого и тротуарного клинкера», – рассказали в пресс-службе Группы ЛСР.
По словам господина Батушанского, безусловным лидером местного рынка кирпича являются «ЛСР-Стеновые» с долей более 60%, далее следуют «Петрокерамика» – около 16%, «Эталон» – около 9%.
Новых игроков на местном рынке за последние годы, по данным экспертов, не появилось, так как размер инвестиций в новое производство довольно большой. По оценкам, которые приводит пресс-служба Группы ЛСР, порог входа довольно велик и составляет миллиарды рублей в зависимости от размера завода.
«Кирпичный завод менее 30-40 млн условных единиц в год нерентабелен, и их еще надо загрузить. Уровень конкуренции на нашем рынке сейчас таков (два новых завода у «ЛСР-Стеновых» и обновленные мощности у «Петрокерамики»), что появление нового игрока маловероятно и нецелесообразно для инвесторов», – отмечает Александр Батушанский.
Ключевой спецификой производства кирпича является наличие у производителя источников сырья, поясняет Дмитрий Баранов. «Если у производителя кирпичей нет своего месторождения глины, песка и известняка, которые используются при производстве силикатного кирпича, то он, конечно, может закупать эту продукцию на стороне и производить кирпич, но наверняка будет проигрывать своим конкурентам, которые такими ресурсами обладают. Вряд ли стоит ждать каких-то новых игроков на кирпичном рынке, по крайней мере их массового появления не будет как по причине того, что сырье для производства кирпича уже распределено, так и потому, что конкуренция на этом рынке уже выше среднего уровня, и найти свое место, получить долю новому игроку будет очень непросто, – рассуждает господин Баранов. – К тому же при средней рентабельности производства кирпича в 9-13% работающие предприятия почти не продаются, за исключением совсем маленьких компаний, а ввозить кирпич из других федеральных округов просто бессмысленно, так как перевозка их сделает «золотой». Маловероятен и приход на наш рынок зарубежных производителей».
Мнение:
Сергей Бажитов, исполнительный директор ТК «Ленстройматериалы»:
– Сегодня мы оцениваем емкость рынка кирпича в Петербурге на уровне 300-320 млн штук условных кирпичей. В последние годы динамика рынка была положительной, однако на сегодня докризисные показатели еще не достигнуты. С начала 2014 года у всех производителей цены на кирпич поднялись приблизительно на 10%. И рост их в дальнейшем, разумеется, неизбежен, так как увеличиваются затраты на производство продукции. Местный рынок, на мой взгляд, даже перенасыщен – потребности строительных компаний и частного сектора в кирпиче удовлетворяются полностью. Внезапное появление новых игроков с точки зрения теории вероятности, видимо, возможно, но с точки зрения практики маловероятно.
В III квартале в Санкт-Петербурге было введено в эксплуатацию два торговых центра площадью 57 тыс. кв.м. В случае реализации всех заявленных планов, объем ввода по итогам года может стать рекордным за последние несколько лет, прогнозируют эксперты.
Предложение
По данным Jones Lang LaSalle, в III квартале в городе появилось 57 тыс. кв. м торговых площадей, что превышает показатели аналогичных периодов всех предыдущих лет, за исключением 2008-го. В результате ввод за девять месяцев достиг 215 тыс. кв. м.
Таким образом, за три квартала 2013 года в Санкт-Петербурге было открыто больше торговых центров, чем вводилось за весь год на протяжении последних шести лет, говорят аналитики Jones Lang LaSalle.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, уточняет, что в период с июня по сентябрь были введены в эксплуатацию два торговых центра - «Жемчужная Плаза» и «Великан Парк».
По оценкам специалистов компании NAI Becar, общий объем рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 3 кв. 2013 г. составил 3,284 млн кв.м. (GLA).
Несмотря на то, что в Петербурге по сравнению с другими российскими городами насыщенность торговыми объектами достаточно высока, на стадии строительства, по подсчетам аналитиков компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, находится более 1,2 млн кв.м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
Согласно данным аналитического отчета ASTERA, всего на рынке торговой недвижимости Петербурга насчитывается порядка 25 торговых центров регионального и окружного масштабов, функционирующих 5 и более лет.
По мнению экспертов компании ASTERA, стандартный срок жизни концепции торгового центра составляет 5-7 лет. В связи с этим спрос на проекты реконцепции в ближайшее время будет возрастать, поскольку смена концепции позволит «оживить» интерес к объекту и в конечном итоге привести к увеличению доходности.
По словам Екатерины Лапиной, директора департамента коммерческой недвижимости АРИН, объем предложения стабильно увеличивается, причем заметна тенденция к строительству объектов преимущественно в новых жилых кварталах. «Как правило, набор арендаторов в таких ТК практически одинаковый, поэтому покупательский спрос не увеличивается, а перераспределяется между ними. Собственники пытаются привлечь внимание покупателя, за счет интересных операторов детских и развлекательных центров», - добавляет госпожа Лапина.
Наиболее популярными с точки зрения ввода новых торговых площадей являются Калининский и Приморский районы, говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle. «По объему существующего предложения лидером остается Приморский — на него приходится 22% от общего объема торговых площадей, тогда как по количеству площадей на 1 тыс. жителей лидирующую позицию по-прежнему занимает Московский район – 1,1 тыс. кв. м», - констатируют эксперты компании.
Спрос и вакансия
Екатерина Лапина говорит, что отмечается высокий спрос со стороны местных и федеральных сетевых операторов на помещения в больших и концептуальных торговых комплексах, площадью от 70 тыс. до 100 тыс. кв. м. «Если в одном районе располагаются более одного торгового центра подобного объема, это влечет за собой полную ротацию арендаторов в более новый ТЦ», - отмечает эксперт.
По оценкам Ольги Шарыгиной, директора департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, доля вакантных площадей в среднем по рынку на конец III квартала составляет около 5-6%. «При этом необходимо отметить, что данный показатель может сильно варьироваться в зависимости от уровня и качества торгового центра. Так, в наиболее успешных ТЦ составляются листы ожидания. По сравнению с показателем за I полугодие 2013 г. отмечается тенденция увеличения вакантных площадей за счет выхода на рынок новых проектов», - уточняет госпожа Шарыгина.
Свободные помещения наблюдаются, в основном, в проектах, обладающих определенными недостатками, связанными с локацией, неудачной концепцией или планировкой, а также с качеством управления, добавляют аналитики Jones Lang LaSalle.
На рынке по-прежнему преобладает тенденция подписания долгосрочных договоров аренды, их доля в общем объеме заключенных договоров в 3 кв. 2013 г. составила около 80%, подсчитали специалисты ASTERA.
Ставки
С начала года ставки на аренду в торговых центрах, по данным Екатерины Лапиной, выросли на 5-10% в зависимости от объекта.
Ольга Аткачис уточняет, что на конец сентября средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в торговой галерее региональных и суперрегиональных торговых центров составила 4,06 тыс. руб./кв.м/мес.; окружных и районных – 2,04 тыс. руб./кв.м/мес.; микрорайонных – 1,42 тыс. руб./кв.м/мес. (без учета НДС).
Прогнозы
Несмотря на замедление темпов роста потребительской активности, наблюдаемое с начала года, участники рынка торговой недвижимости продолжают оптимистично смотреть на перспективы развития своего бизнеса, говорит Ольга Аткачис.
«В последнем квартале 2013 года ожидается открытие пяти торговых центров суммарной арендопригодной площадью 128,4 тыс. кв.м. В случае реализации заявленных планов, на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга будет отмечен рекордный объем ввода площадей с 2007 года – 327,4 тыс. кв.м (+11,7%)», - рассказывает госпожа Аткачис.
Аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года, говорят эксперты Maris.
Мнение
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, добавила:
- На рынке Петербурга активно развиваются ранее заявленные и новые проекты. Так, в 3-м квартале получено разрешение на строительство торгово-развлекательного центра суперрегионального масштаба «Охта Молл», который станет крупнейшим объектом в Красногвардейском районе Санкт-Петербурга. Будущий год, по нашим ожиданиям, станет таким же активным с точки зрения открытия новых торговых центров, как и нынешний: на 2014-й заявлен ввод около 238 тыс. кв. м.
Российский рынок демонтажа не очень активно перенимает новые технологии и западный опыт. По словам экспертов, инерционность в отрасли обусловлена в первую очередь высокой стоимостью внедрения новшеств, а обращение к инновациям в основном по силам лишь лидерам демонтажного рынка.
По данным исследовательского центра ГК «Размах», объем рынка демонтажа Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2012 году в денежном выражении составил 951,54 млн рублей. Это равнозначно показателям 2005-2006 годов и на 33% больше итоговых данных 2011 года, но гораздо ниже прогнозируемого экспертами показателя в 2 млрд рублей.
Александр Васильев, директор филиала ГСК «Реформа» в Петербурге, считает, что российский рынок демонтажа продолжает укрепляться после кризиса 2008-2009 годов. «Демонтаж – это, как правило, первый шаг при реализации любого инвестиционного проекта. Отечественный рынок демонтажа подходит к своей зрелости – определился пул федеральных компаний – лидеров по объему выполняемых работ», – отметил он.
На петербургском рынке демонтажа наиболее крупными игроками являются ГК «Размах», ГСК «Реформа», ООО «Строительная фирма «ИРОН», ГК «КрашМаш», НПО «Контех», ООО «Террикон».
Инновации на вооружении
Участники петербургского рынка демонтажа считают, что отрасль не слишком активно принимает в свой арсенал инновационные технологии. Однако констатируют, что крупные игроки рынка уделяют этому вопросу значительно больше внимания и средств, чем мелкие компании.
Как рассказал Сергей Ефремов, вице-президента ГК «Размах», инновационные технологии при демонтаже направлены на повышение экологичности и безопасности, а также на снижение уровня шума при производстве работ. «Но пока на российском рынке, к сожалению, нет понимания важности такого подхода», – добавил Сергей Ефремов.
Он отметил, что компания «Размах» борется с «плоским» взглядом на демонтаж и уже давно ушла от односложного восприятия этого процесса: «Мы используем инжиниринговый подход в решении поставленной задачи. Речь идет о комплексных эффективных решениях, которые не только экономят время и деньги инвестора, но и позволяют гарантировать инвестиционный успех проекта».
Александр Васильев также считает, что современный российский рынок демонтажа не всегда активно реагирует на появление новых технологий, а обращение к инновациям, например самостоятельному рециклингу строительного мусора, в основном по силам лишь ряду лидеров демонтажной отрасли.
«Компания «Реформа», например, внедрила использование самой современной техники при демонтаже и переработке отходов. Сегодня мы активно перенимаем западный опыт в области рекультивации и очистки почвы от химических, радиационных и биологических загрязнений. Именно эти технологии определяют будущее демонтажной отрасли, позволяют раскрыть потенциал отечественного редевелопмента и градостроительной отрасли в целом», – отметил Александр Васильев.
По его словам, чтобы окупить подержанную дробильную машину стоимостью 20-25 млн рублей, в среднем нужны 3-4 года при постоянной загрузке. «Дополнительно в этот комплекс должны быть включены экскаватор с гидравлическими ножницами и фронтальный погрузчик», – отметил господин Васильев. Эксперт добавил, что временный простой понесет за собой большой удар для бизнеса, тем более если техника взята в лизинг. А вот при грамотно поставленном процессе переработка отходов может существенно снизить издержки.
В свою очередь, Вячеслав Рот, директор ООО «Строительная фирма «ИРОН», отметил, что инновации при демонтаже должны служить сокращению расходов и повышению качества разрушения. Он рассказал, что как раз в этом отношении его компания использует самые эффективные технологии. «Это может быть как способ, который еще относительно недавно, в 1980-х годах, использовался в рамках работ по комплексному капитальному ремонту зданий исторической части города, так и современные экскаваторы Demolition (разрушители) с различным навесным оборудованием и длиной стрелы», – прокомментировал Вячеслав Рот.
По его словам, главная задача при демонтаже зданий – это выполнить работы безопасно для людей и окружающей застройки.
Затратность демонтажных работ, по мнению госопдина Рота, зависит от их объема в рамках всего проекта. «Например, на большой территории могут находиться единицы зданий, подлежащих демонтажу, а может быть и наоборот: территория маленькая, а объектов под демонтаж много. Исходя из опыта своей компании, затраты на демонтажные работы у заказчика занимали от 3 до 7% от общего бюджета проекта», – прокомментировал эксперт.
Техничное разрушение
При демонтаже зданий важен не столько широкий спектр используемой техники, сколько ее грамотное инжиниринговое использование.
Приобретать технику в аренду или покупать – каждый участник рынка демонтажа решает самостоятельно. Вячеслав Рот считает, что если срок производства работ на одном объекте будет занимать минимум 6-8 месяцев, то есть смысл задуматься о приобретении самой необходимой техники в собственность, в противном случае проще взять оборудование в аренду.
Сергей Ефремов отметил, что компания «Размах» постоянно отслеживает новинки демонтажного рынка, и за прошедший год парк техники и арсенал технологий компании существенно возросли. «Мы внедрили и успешно используем технологию гидроабразивного реза, которая позволяет производить работы со сложными материалами: разрезать сталь до 400 мм толщиной, гранит и бетон до 1 м, при этом оператор может находиться в нескольких километрах от места непосредственного реза. Также в настоящее время компания «Размах» ведет переговоры о приобретении эксклюзивного крана, который позволит производить демонтаж конструкций свыше 60 м. Машин, подобных этой, на российском демонтажном рынке пока нет. Мы считаем, что эта долгосрочная инвестиция через 2-3 года позволит нам быть вне конкуренции по демонтажу сверхсложных конструкций».
Мнение:
Юрий Березуев, генеральный директор ООО «НПК «Контех»:
– К сожалению, российский рынок демонтажа недостаточно активно воспринимает отечественные разработки в данной области, предпочитая покупать зарубежную технику, тем более активно продвигаемую дилерами по лизинговым схемам.
ООО «НПК «Контех» для разрушения зданий и сооружений использует пиротехнические патроны собственной разработки и производства. Отличительной их особенностью по сравнению с традиционно применяемыми для этих целей взрывчатыми веществами является отсутствие сильной воздушной ударной волны и сейсмического воздействия на близрасположенные объекты. Кроме этого, существенно уменьшается радиус разлета обломков разрушаемых конструкций. Указанные отличия позволяют использовать нашу технологию в непосредственной близости от жилых домов или других ответственных объектов.