Промышленная взаимовыручка
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».
Если в прошлом году банки единогласно заявляли, что доля ипотеки, выданной на первичное жилье, догоняет и даже превосходит количество займов за покупку жилья на вторичном рынке, то сегодня все не так однозначно, считают эксперты.
Эксперты отмечают некоторое падение спроса на первичную недвижимость из-за роста цен и ожидания второй волны кризиса. Так, по данным «НДВ СПб», только за сентябрь средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Санкт-Петербурге выросла на 0,95% по отношению к предыдущему месяцу.
Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, говорит, что рост цен на квартиры в новостройках за первое полугодие 2013 года составил до 4%. «Средняя цена за квадратный метр в строящемся жилье равна 88,2 тыс.
руб. Несмотря на некоторое увеличение цен, спрос на первичное жилье за счет
кредитных средств банков сохраняется и имеет положительную динамику», - уверяет господин Горнушкин.
Разные объемы
«Ипотечные кредиты, предоставляемые для приобретения жилья на вторичном рынке, всегда занимали в продуктовой линейке банков особое место, поскольку это ключевой продукт, который стабильно пользуется спросом у покупателей-заемщиков, - рассказывает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. – Тем не менее, с развитием программ финансирования строительства жилья и совершенствованием законодательной базы по долевому участию в строительстве, кредитование на первичном рынке становится для банков не менее приоритетным направлением».
По его словам, продемонстрированная с 2009 года динамика кредитования первичного рынка выше, чем вторичного, поскольку ранее таких объемов строительства и выдачи кредитов на новостройку не было. «Бум продаж новостройки действительно пришелся на 2012 год, в 2013 году спрос выровнялся и его можно характеризовать как стабильный. Тем не менее, объем выданных кредитов на вторичном рынке по-прежнему значительно больше, - отмечает господин Столбунов. - Доля кредитов на вторичном рынке составляет 47,8% от всей массы выданной ипотеки, и с начала года банк стабильно наращивает объемы кредитования вторичного рынка».
В петербургском филиале Абсолют Банка, по словам Антона Горнушкина, в данный момент портфель в основном сформирован за счет кредитов на покупку вторичного жилья.
Другая ситуация у банков-лидеров на рынке ипотеки Петербурга.
«На сегодняшний день уже более 60% от общего объема ипотечных кредитов наш филиал выдает на покупку квартир в строящихся домах. Никакого падения спроса, особенно на фоне традиционного осеннего пика сделок в сфере недвижимости, мы не наблюдаем», - заявляет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» также говорит, что доля кредитов, выдаваемых на приобретение квартир на первичном рынке, в банке продолжает расти. «За 8 месяцев 2013 года объем кредитов на жилье в новостройках вырос почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным на конец августа 2013 года доля первичного жилья достигла 40% от общего объема выданных Сбербанком кредитов в Санкт-Петербурге», - делится результатами Аркадий Бочарников.
Банк наращивает сотрудничество с застройщиками. Так с начала 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России, по словам господина Бочарникова, аккредитовал для участия в ипотечных программах более 280 новых объектов недвижимости, увеличив количество аккредитованных новостроек в 3 раза.
В поисках лояльных условий
Евгения Андреева, заместитель начальника управления розничного кредитования Банка БФА, говорит, что на данный момент более лояльными остаются условия кредитования на вторичном рынке, поскольку данный вид кредита представляет наименьший риск для банка. Однако она добавляет, что уже наблюдается тенденция смещения акцентов в сторону первичного рынка. Так многие банки снижают требования к размеру первоначального взноса, предлагают разнообразные варианты расчетов с компанией-застройщиком, расширяют перечень аккредитованных объектов, предлагают специальные ставки. Госпожа Андреева считает, что в первую очередь, это связано с тем, что строительный рынок жилья стабилизировался, и перестал быть рискованным объектом для вложения средств.
Сергей Столбунов согласен с коллегой: «Более лояльные условия, конечно же, на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в залог банку переходит готовое жилое недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрирована собственность заемщика и ипотека (залог) в пользу банка. Наличие реального залога и отсутствие строительных рисков (как при кредитовании строящегося жилья), позволяет банкам предлагать более выгодные условия по кредитам».
Татьяна Хоботова, напротив, говорит, что условия по ипотеке на первичку сегодня более лояльные.
«В рамках новой ипотечной программы ВТБ24, запущенной с начала сентября, заемщики могут оформить ипотечные кредиты на покупку квартир в строящих домах по ставке в 11,5% годовых сроком на 7 лет, по ставке 12% годовых сроком от 7 до 15 лет и по ставке в 12,25% годовых сроком от 15 до 30 лет. В рамках данной программы минимальный первоначальный взнос снижен с 20% до 15%, отменены ранее действовавшие надбавки по процентной ставке на период строительства, - рассказывает госпожа Хоботова. - А условия ипотеки на вторичном рынке предусматривают процентные ставки по кредитам в диапазоне от 12,45% до 13,95% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, при условии оформления дополнительной страховки минимальный первоначальный взнос может составить и 10% от суммы приобретаемого жилья».
Аркадий Бочарников рассказывает, что специально для первичного рынка жилья для покупки недвижимости у юридического лица предусмотрена продленная до 31 декабря 2013 года акция «12-12-12». «Для всех категорий заемщиков по программе действует единая ставка 12% годовых в рублях, на срок до 12 лет c первоначальным взносом от 12% стоимости жилья. При этом отсутствует надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки, и ограничения по сроку завершения строительства жилья. А также отсутствует требование об обязательном страховании жизни заемщика, - поясняет господин Бочарников. – По программе «Приобретение готового жилья» процентная ставка – от 12% годовых в рублях, при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита до 10 лет».
По словам Евгении Андреевой, с 1 октября банк предлагает своим клиентам специальные условия кредитования на первичном рынке по программам «Новостройка» и «Леонтьевский мыс»: возможность получения кредита под единую ставку (как на этапе строительства, так и после оформления права собственности), при этом линейка ставок начинается от 11% годовых.
Динамика ставок
Ставки по ипотеке в 2013 году достигли своего максимума и сейчас постепенно снижаются.
«С сентября ВТБ24 кардинальным образом изменил условия, фактически снизив процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья на 2-2,5 п.п. Перед этим ВТБ24 в 2013 году уже дважды объявлял о снижении ставок: в марте по валютным кредитам, а в мае – по рублевым», - рассказывает госпожа Хоботова.
С 1 марта 2013 года Сбербанк снизил ставки в рамках ипотечных программ на 1 п.п. в рублях и иностранной валюте.
Антон Горнушкин говорит, что банк регулярно проводит исследования условий других участников банковского сектора, и на основании сравнительного анализа в третьем квартале этого года Абсолют Банк произвел корректировку процентных ставок по своим
программ на +0,25% пункта.
Спрос будет расти
Евгения Андреева считает, что спрос на ипотеку не будет расти такими же быстрыми темпами, какие наблюдались в прошлые годы, но, тем не менее, будет поддерживаться на стабильно высоком уровне. Это касается как ипотеки на первичную, так и на вторичную недвижимость, уточняет эксперт.
По словам Антона Горнушкина, четвертый квартал календарного года традиционно характеризуется ускорением роста всех показателей, поэтому на данный период времени ожидается увеличение спроса на ипотеку, как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Спрос до конца года будет продолжать расти. Причем, доля первички в общем объеме выдаваемых банками ипотечных кредитов также продолжит расти. Тем более что другие игроки на рынке ипотечного кредитования, вслед за лидерами, скорее всего, также чуть снизят свои процентные ставки по кредитам, выдаваемым на покупку строящегося жилья», - прогнозирует Татьяна Хоботова.
К 1 октября 2013 года, по данным Комитета по строительству, в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 937 298,0 кв. м жилья (включая новые дома, реконструкцию и объекты индивидуального строительства). Так за 9 месяцев было построено 484 домов на 32 086 квартир.
Из них в сентябре было введено в эксплуатацию 108 домов на 8787 квартир общей площадью 591 053, 1 кв.м.
Лидером по количеству возведенных домов и введенных квадратных метров стал Пушкинский район, где завершено строительство жилых домов общей площадью 427 643,5 кв. метров.
Красносельский район занимает первое место по количеству введенных объектов индивидуального строительства. Там построено 19 домов общей площадью 3571,2 кв. метров. На втором месте - Выборгский район, с возведенными 17 домами общей площадью 3335,1 кв. метров. Замыкают тройку лидеров Курортный и Пушкинский районы, в которых построено по 13 домов совокупной площадью 4 731,9 и 2 646,6 кв. м.
В Василеостровском районе была проведена реконструкция дома на 10 квартир площадью 13 043,3 кв. метров.