Промышленная взаимовыручка
Развитие промышленности региона зашло в тупик: в Петербурге есть профессиональные кадры, но не хватает территории для строительства. В Ленобласти же земли полно, но ощущается дефицит специалистов. Участники рынка уверены, что двум субъектам Федерации надо срочно объединять усилия.
Набор льгот, предоставляемых разными регионами, схож и, как правило, включает льготный налог на землю, имущество, прибыль, службу одного окна, инженерную подготовку территории. Основные различия заключаются в том, как реализованы эти преференции на каждой конкретной территории: насколько легко в регионе получить землю, льготы, как работает поддержка инвесторов и т. п.
Специалисты считают, что развитие промышленности будет в ближайшее время осуществляться за счет индустриальных парков.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит: «Такое развитие производства предполагает оптимизацию управленческих и эксплуатационных затрат, профессиональный подход к ведению бизнеса. Чаще всего индустриальный парк имеет специализацию, поскольку каждый сегмент производства имеет свои особенности. Часто индустриальные парки ориентированы на средний и малый бизнес, поскольку для крупного производства может быть более целесообразен собственный проект, реализованный в формате built-to-suit».
Регионы, которые рассматривают развитие промышленности как приоритетное, уделяют внимание не только созданию непосредственно индустриальных парков, но и развитию всей инфраструктуры, причем не только инженерной или административной, но во многом уже и социальной. В ряде случаев параллельно с развитием производственных площадок по соседству реализуется жилая функция, формируется социальная инфраструктура. Хотя пока таких примеров немного. Практика строительства жилья для сотрудников завода не очень распространена в современной России. Как правило, такая потребность возникает только спустя 3-5 лет после старта завода и только в том случае, если на рынке труда наблюдается высокая конкуренция за квалифицированный персонал. «В качестве примера одного из таких проектов можно привести поселок Hakkapelita Village, который завод Nokian Tyres построил под Всеволожском через четыре года после запуска самого завода, а также технопарк «Грабцево», поблизости от которого специально строится жилье для сотрудников якорного арендатора, завода «Фольксваген». Но эти примеры относятся к первой волне индустриальных парков», – уточняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL в Санкт-Петербурге.
Все участники рынка утверждают, что политику по развитию индустриальных парков в Петербурге и Ленинградской области следует вести скоординировано. Земельные ресурсы есть в области, кадровые – в Петербурге. Высокий потенциал города-миллионника может способствовать развитию индустриальных парков. Но многое упирается в земельный вопрос – стоимость земли оказывается чрезмерно высокой для окупаемости проекта. «Кроме того, на сегодняшний день лишь со стороны Администрации Ленинградской области наблюдается реальная заинтересованность в инвесторе, областные власти постепенно выстраивают систему привлечения инвестора, его сопровождения», – констатирует господин Фадеев.
В Петербурге это содействие пока проявляется в меньшей степени. Тем не менее опыт развития индустриальных парков в Петербурге уже есть. Если под индустриальным парком понимать территорию, обеспеченную инженерной инфраструктурой, на которой размещены производственные предприятия, находящиеся под управлением специализированной управляющей компании, то в Петербурге и прилегающих районах Ленинградской области, по данным JLL, в активной стадии находятся 10 индустриальных парков. Еще около восьми проектов заявлены к реализации как индустриальные парки. «Однако реально эти промышленные площадки вряд ли можно пока отнести к индустриальным паркам», – говорит господин Фадеев.
Алена Давыдова, консультанта отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris в ассоциации с CBRE, рассуждает: «Самым эффективным, на мой взгляд, для развития промышленности было бы соглашение правительства Ленобласти или правительства Санкт-Петербурга с естественными монополистами о предоставлении в качестве преференций точек доступа к коммуникациям (воде, газу и электричеству) в непосредственной близости к развиваемым территориям. Такая практика существует в Канаде, Америке и Европе, на территории России подобная модель реализована в Калуге. Таким образом, парки будут дешевле и станут более привлекательными для промышленников, которые, в свою очередь, будут строить больше заводов и создавать новые рабочие места, и как следствие, обеспечат гарантированные долгосрочные налоговые поступления».
Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К маю 09 Cредний уровень цен на жилье 4139 -1,3 % Темп изменения цен на жилье -1,43 %/мес -0,5 % Индекс доходности жилья (сравнение с банковскими депозитами) -5,03 б/деп +1,5 б/д Недвижимость в Москве Июнь 09, $ К дек 08 Cредний уровень цен на жилье 4139. -26,3 % Так индекс стоимости жилья, по данным Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», снизился за июнь на 1,3%. Всего за I полугодие 2009 г. падение цен на жилую недвижимость в Москве составило 26,3%, а с начала кризиса – с октября 2008 г. – 33,2%. На этом фоне 1-2% снижения, характерные для последних двух месяцев, разумеется, выглядят незначительно. Основное падение цен по 5-8% в месяц пришлось на конец 2008 г. и начало 2009 г., после чего московский рынок жилья начал притормаживать, и цены почти стабилизировались на уровне в 4000-4200 долларов за 1 кв. м. Примечательно, что в течение апреля-мая складывался позитивный макроэкономический фон, дающий основания полагать, что уровень в 4000 долларов за 1 кв. м окажется для московского рынка недвижимости окончательным «дном». Так, цены на нефть постепенно отыграли часть своего прошлогоднего падения и выросли с 40 до 70 долларов за баррель. Курс доллара откатился назад с 36 до 31 рубля, а индекс РТС вернулся со «второго дна» (порядка 500 пунктов) на уровень «первого дна» (порядка 1100-1200 пунктов). Казалось бы, паника и самый сложный период кризиса миновали а, следовательно, и недвижимость должна постепенно начать «приходить в себя». Впрочем, июнь слегка поубавил оптимизма и напомнил, что немало серьезных экономических проблем, которые стали причиной финансового кризиса, пока никуда не делись. Так восходящие тренды основных макроэкономических показателей сменились колебательным движением, фондовый рынок испытал заметную коррекцию, а цены на недвижимость пока продолжают пусть и меньшими темпами, но сползать вниз. И явных признаков перемены тенденций в сфере недвижимости пока нет. Недвижимость в Москве Июнь09 Май09 Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 3797 -0,6% Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 3876 -1,4% Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных площадей) 4080 -1,8% Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 4113 -0,6% Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт, и иные кв. небол. пл-дей) 4993 -1,4% Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. площадей) 4554 -1,9% Все панельные и блочные дома 3918 -1,3% Все монолитные и кирпичные дома 4553 -1,3% Квартиры в Москве Июнь09 Май09 Однокомнатные квартиры 4086 -1,2% Двухкомнатные квартиры 4166 -1,4% Трехкомнатные квартиры 4080 -1,4% Многокомнатные квартиры 4389 -2,3% Элитные квартиры и недорогие квартиры в Москве Июнь09 Май09 Индекс стоимости «дорогого» жилья (20% самых дорогих квартир) 6272 -1,3% Индекс стоимости «дешевого» (20% самых дешевых квартир) 3248 -1,1% Индекс расслоения (отношение стоимости «дорогого» к «дешевому») 1,93 -0,2% Как показывала аналитика, в наибольшей степени недвижимость и цены на нее зависят от макроэкономики, которая на текущий момент пребывает в неопределенном состоянии. Достаточно очевидно, что стоимость квадратного метра вряд ли удержится даже на нынешнем уровне, если случится заметное ухудшение макроэкономической ситуации и получит развитие вторая волна кризиса. В этом случае не исключен сценарий дальнейшего снижения цен на недвижимость, в частности в Москве – до следующего уровня поддержки около 2000 долларов за 1 кв. м. С другой стороны, потенциальная потребность людей в жилье никуда не исчезла. Более того, население в этот кризис, в отличие от дефолта 1998 г., не потеряло свои сбережения а, напротив, смогло даже увеличить их за счет плавной девальвации рубля, возможности переложиться в другие валюты и заработать на росте курса евро или доллара. Разумеется, что при отсутствии должной активности на рынке с каждым месяцем происходит накопление отложенного спроса на жилье. Казалось бы, на фоне ограниченного предложения активизация покупателей вполне могла бы привести к тому, что стоимость квартир постепенно стала бы отыгрывать свои потери. Однако не следует забывать, что решение человека купить недвижимость в этих условиях ограничено рядом факторов. У большинства потенциальных покупателей банально нет нужной суммы денег даже в условиях просевших цен. Раньше многие рассчитывали на ипотечный кредит, и хотя до покупки квартиры по ипотеке доходили далеко не все, множество потенциально интересующихся покупкой граждан создавали эффект ажиотажа. Сейчас рассчитывать на заметную поддержку рынка за счет ипотеки вряд ли следует. Для активизации покупок жилья со стороны платежеспособных покупателей необходима стабильность и уверенность в завтрашнем дне, которые пока отсутствуют. Даже имея необходимую сумму денег, человек вряд ли решится на крупную покупку, не имея уверенности в будущих доходах и в устойчивости цены покупаемого объекта. А, следовательно, пока можно рассчитывать лишь на локальную активизацию спроса причем преимущественно в сегментах недорогой недвижимости, таких как новостройки эконом-класса, в частности, новостройки Подмосковья, недорогие дачи, земельные участки без подряда, недорогие гаражи. Как неоднократно отмечал аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости», прямой и однозначной связи между ценами на нефть и ценами на недвижимость нет. Эта связь опосредованная, через макроэкономические процессы. И если цены на нефть удержатся на уровне порядка 70 долларов за баррель или пойдут выше, то это сделает российский бюджет профицитным, что обеспечит финансовые вливания в экономику и социальную сферу. Разумеется, что часть этих денег, так или иначе, выйдет на рынок недвижимости, способствуя восстановлению восходящего тренда. Аналогично, связь между рынком недвижимости и фондовым рынком еще более запутанная и неоднозначная. Но наличие постоянного положительного тренда на рынке акций способствует формированию в обществе инвестиционного, а не накопительного настроя, позитива в отношении ожиданий будущих доходов и готовности делать крупные покупки, в том числе, в кредит. Впрочем, нередко рынок недвижимости в фондовый рынок движутся в противофазе, как например, в начале 2008 г., когда падение цен на акции вызвало резкий взлет цен на недвижимость за счет перетока инвестиций. Однако в нынешний период существенных перемен в экономике эти рынки будут двигаться во многом синхронно. Наступление кризиса привело к заметному падению цен как на акции, так и на недвижимость в Москве и России. Некоторый отскок фондовых индексов вверх в апреле-мае совпал с началом стабилизации цен на жилье. Вполне естественно, что общий позитивный настрой в экономике приведет к росту цен как на акции, так и на недвижимость, а негативный – к дальнейшему снижению обоих рынков. Основная интрига заключается в том, что ни на государственном, ни на макроэкономическом уровне сейчас не существует определенности в дальнейших тенденциях. Существует множество аргументов как в пользу позитивного, так и негативного сценария, что не позволяет сделать каких либо определенных прогнозов, в том числе, в отношении рынка недвижимости. По мнению аналитиков, большая определенность начнет появляться ближе к концу лета – началу осени, и такие индикаторы, как цены на сырье и фондовые индексы могут стать показателями того, куда с задержкой по времени пойдут цены на недвижимость – вверх или вниз. Материал предоставлен Аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости».jpg)
Похоже, что рассчитывать на скорый отскок цен на недвижимость вверх и возвращение на рынок восходящего тренда пока не приходится. Как и следовало ожидать, оживление рынка недвижимости в апреле-мае, а также рост макроэкономических показателей оказались непродолжительными, и на рынок снова вернулась неопределенность. При этом, несмотря на относительную стабилизацию, цены на квартиры в Москве продолжают пусть и незначительно сползать вниз и, похоже, что этот тренд сохранится до конца лета.
Основные показатели рынка Основные показатели рынка по состоянию на июнь 2009 г.:
Показатель класс A класс B Общий объем качественных площадей, тыс. кв. м 1 549 В том числе, тыс. кв. м 901,2 647,8 Доля свободных площадей, % 37,6 11,4 Средний уровень арендных ставок (triple net), $/кв. м/год 110-120 95-110.jpg)
Специалисты компании Knight Frank St.Petersburg подготовили краткий аналитический обзор рынка складской недвижимости в Санкт-Петербурге по состоянию на июнь 2009 г.
Спрос
Уровень заполняемости складских комплексов высокого класса продолжает оставаться на рекордно низком уровне. Наиболее низкая заполняемость зафиксирована во вновь вводимых комплексах.
Динамика доли вакантных площадей:
Предложение
В мае в поселке Горелово Ломоносовского района введен в эксплуатацию третий модуль складского комплекса Ahlers Logistic Center площадью
Динамика изменения общего объема качественных складских площадей, тыс. кв. м:
По данным на начало июня общая площадь складских помещений класса A и B в регионе составляет 1549 тысяч кв. м, 828 тыс. кв. м (т.е. более 53% от общего объема) из которых используется собственниками для сдачи в аренду.
Коммерческие условия
Серьезного падения уровня арендных ставок на рынке не наблюдается, однако девелоперы теперь готовы обсуждать коммерческие условия с каждым конкретным арендатором, проявляя гибкость и индивидуальный подход к каждому клиенту.
Уровень средних арендных ставок и цен предложения производственно-складских помещений низкого класса за прошедший месяц показал незначительный рост – 0,7% и 4% относительно апреля в рублевом эквиваленте соответственно.
Динамика ставок аренды и цен предложения на низкокачественные помещения:
Ключевые события рынка
Индекс промышленного производства в Санкт-Петербурге в январе-апреле
За четыре месяца 2009 г. Большой порт Санкт-Петербург перевалил 13,6 млн. т грузов, на 27% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Больше всего снизилась обработка леса — на 90% и контейнеров — на 38%.
- В регионе продолжается снижение объемов производства и грузооборота порта, что влечет за собой сохранение рекордно низкой активности на рынке складской недвижимости и не способствует восстановлению прежних объемов спроса.
- Строительство собственного съезда с КАД создаст существенное конкурентное преимущество строящемуся в Осиной Роще логистическому комплексу корпорации «Стерх».