Панельно-каркасные перспективы
По экспертным данным, в год в Петербурге вводится около 800 тыс. кв. м жилья по панельной технологии сборного домостроения, что составляет около 30% от общего числа построенных «квадратов».
Участники рынка видят перспективы данного сегмента в расширении масштабов застройки на границе с Ленинградской областью.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказала, что главная особенность панельного домостроения состоит в том, что такие дома возводятся по типовым проектам. К ним относятся 121, 137, 504, 606.11 серии, у каждой их которых свой тип планировочного решения, отличающийся по метражу. Позитивной тенденцией в панельном домостроении в Санкт-Петербурге, по ее мнению, является то, что внешний вид домов становится более привлекательным. «Например, в ЖК «Силы природы» (застройщик – О2 Development) фасады зданий будут окрашены в различные яркие цвета, а также предусмотрены окна большего, чем стандартные, размера», – отметила Полина Яковлева. По ее словам, большинство панельных домов возводится в новых спальных районах Санкт-Петербурга (за КАД) и в Ленинградской области. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет около 55 тыс. рублей, что на 15% ниже цены «квадрата» в монолитном доме.
Евгений Веденеев, директор по строительству O2 Development, рассказал, что доля «чистой» панели в новом строительстве составляет около 5%, а доля домов, построенных по смешанным технологиям (монолитной или каркасной технологии с навесными панельными фасадами), – около 15%. По его словам, панельное домостроение претерпевает качественные изменения. Приходит оборудование из Швеции, Финляндии, Германии. Многие заводы модернизировались, кроме того, в Петербурге есть представительства западных предприятий (в том числе из стран Прибалтики). Выбор панелей тоже стал разнообразнее – есть панели бетонные, железобетонные одно- и многослойные, из различных «небетонных» материалов.
В свою очередь, Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», рассказал, что прежде всего особенность панельного домостроения в сроках строительства и себестоимости. Также из плюсов можно отметить полную отделку в домах такого класса, более низкую цену квартир в сравнении с кирпично-монолитной технологией и др. «Бюджетное жилье из кирпича-монолита строить очень дорого, а на территории Ленинградской области, где в основном и сосредоточенно такое домостроение, конкуренция очень высока. В ближайшее время панель никуда не исчезнет, потому что цена квартир в такого класса домах на порядок дешевле более современного кирпича-монолита. На территории Ленинградской области каждый второй дом – панельный, кирпично-монолитные дома там просто экономически нецелесообразно строить. КОТы также строят в основном из панели», – прокомментировал господин Семенов.
Со своей стороны, Дмитрий Плавник, генеральный директор «ПСП Групп», отметил недостатки панельной технологии: отсутствие возможности контроля качества скрытых работ (армирование, установка закладных и т. п.) на строительной площадке и уменьшение свободы планировки строящихся помещений. «Также исторически существует мнение о том, что эти дома являются менее теплыми. Это связано со случаями брака при изготовлении на заводе и некачественным выполнением стыков на стройке», – отметил он.
Полина Яковлева рассказала, что лидером на рынке панельного домостроения в Санкт-Петербурге является Группа ЛСР. К наиболее крупным игрокам в этом сегменте также относятся застройщики Setl City и «Полис Групп», «СУ-155» и «КВС», «ЮИТ», «О2 Девелопмент», «Ленстройтрест» (с продуктом панель «Оптима») и др.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation, считает, если правительство будет поощрять строительство более дешевых панельных домов, то его объем однозначно вырастет. «Безусловно, основным достоинством панельного строительства является то, что оно дешевле монолитного. Сроки строительства короче, кроме того, панельное строительство – серийный продукт, технологические ошибки минимизированы. К плюсам относится и то, что современные серии панельных домов дают большую гибкость в планировках, чем серии 20-30-летней давности», – прокомментировал он.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен, что рынок панельного домостроения занимает уверенную долю на рынке жилищного строительства: «Рост этого сегмента возможен только за счет увеличения количества домов с навесными панелями на монолитном каркасе. Возможно увеличение мощности заводов по изготовлению серийных панельных домов, но это не окажет существенного влияния на распределение долей, так как количество таких заводов ограничено».
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– В советское время львиную долю рынка массового жилого строительства занимало панельное домостроение. Это позволяло более оперативно решать вопросы обеспечения жильем населения, поэтому сегодня для увеличения темпов жилого строительства, снижения стоимости и большей доступности такого жилья государство может и должно поощрять развитие домостроительных комбинатов, вводить льготы и создавать финансовые инструменты, особенно для развития панельного строительства в регионах РФ.
За первый месяц 2013 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 368 669,30 квадратных метров жилья. Всего в различных районах города появилось 58 новых домов на 6 299 квартир.
По словам Андрея Артеева, председателя Комитета по строительству Петербургу, январь этого года стал продуктивным месяцем по количеству построенных жилых домов и введенных в эксплуатацию квадратных метров. «Отмечу, что за январь прошлого года было построено только 12 жилых домов площадью 50,1 тыс. кв. метров. В нашем городе, безусловно, появляются не только объекты жилищного строительства. Например, за счет средств инвесторов завершено строительство реабилитационного центра, предприятия по производству мебели, многофункциональных торгово-досуговых центров и здания кинотеатра», - прокомментировал Андрей Артеев.
Строительство велось в 7 районах Петербурга: Приморском, Калининском, Невском, Петродворцовом, Колпинском, Курортном, Пушкинском. Бесспорный лидер – Приморский район, где сдано 120 180,3 квадратных метров. Кроме того, 1 дом на 34 квартиры был реконструирован в Петродворцовом районе.
Проектов с развитой подземной частью в Петербурге сегодня единицы, так как это строительство в среднем на 30% дороже наземного. Однако эксперты уверены, что интерес к освоению подземного пространства будет расти.
На сегодняшний день примеров освоения подземного пространства в Петербурге немного. По словам Андрея Бойкова, директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, связано это прежде всего с особенностями почвы и тем, что подземное строительство в разы увеличивает стоимость проекта. Из действующих проектов с развитой подземной частью господин Бойков называет ЖК "Ориенталь", БЦ Bolloev Center и ТРЦ "Галерея". Как правило, это точечные объекты высокого класса, кроме того, девелоперы при освоении подземных пространств стараются не опускаться ниже 4 м, поясняет Андрей Бойков.
"Все проекты, когда девелоперы собирались добровольно осваивать подземное пространство, остались в докризисном прошлом. Сейчас строительство подземных паркингов в ТРК и жилых домах происходит по необходимости. После ужесточения ПЗЗ, четко прописывающих количество парковочных мест и в коммерческой, и в жилой недвижимости, в большинстве случаев девелоперам просто не согласовать проект без использования подземного паркинга", – отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"На фоне крайней нехватки автодорожных и пешеходных тоннелей, современных вместительных парковочных площадок ситуация с отсутствием подобных объектов выглядит особенно парадоксально. Современный мир уже давно размещает под землей целые кварталы. Мы же в этой сфере не сделали практически ничего, хотя все технические, производственные и кадровые возможности для их строительства в Петербурге имеются", - говорит Вадим Александров, генеральный директор ОАО "Метрострой".
Сергей Алпатов, генеральный директор НП "Объединение подземных строителей", уверен, что активно осваивать подземное пространство мешает отсутствие законодательства, регулирующего вопросы строительства подземных сооружений. "Действующий закон о недрах не предусматривает возможность ни купить подземный участок, ни поставить его на баланс. Таким образом, нереально привлечь инвестиции в эту область строительства, так как невозможно определить, чья собственность", – сетует господин Алпатов.
"Основным, чего сейчас не хватает для успешной реализации проектов подземного строительства, является отсутствие своего рода перспективного плана освоения подземного пространства города. Без него появление новых подземных объектов будет по-прежнему носить хаотичный характер, и ни о каком развитии этой отрасли без него мы говорить не сможем", - соглашается с коллегой Вадим Александров.
"Сейчас не требуется искусственно создавать условия для строительства под землей. Необходимо создать такой объект, который привлечет большой поток людей под землю. Это может быть крупный пересадочный узел или переход. Так, например, в Москве достаточно успешно функционирует торговый комплекс "Охотный ряд", – добавляет Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Строительство под землей, по словам экспертов, в среднем на 30% дороже традиционного. Расхождение в стоимости начинается с 25-30%, а верхняя планка не имеет предела, поскольку чем глубже ведется строительство, тем выше затраты, подсчитал господин Радзимовский. Однако высокая стоимость таких работ, по словам господина Александрова, может компенсироваться за счет снижения затрат на эксплуатацию такого помещения.
Участники рынка уверены, что рано или поздно девелоперам придется уходить под землю, так как свободных пятен в центре практически не осталось, и проблема с парковками год от года только усугубляется.
"Несмотря на сложные геологические условия и уплотненную застройку в историческом центре, инвесторам становится очевидно, что все пути развития городской инфраструктуры так или иначе связаны с освоением подземного пространства. При нынешнем дефиците парковок, сложной логистике и дороговизне земли в Петербурге нет иного выхода – нужно активно строить под землей", – уверена Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой".
Андрей Бойков считает, что предпосылки для развития подземного пространства, в частности парковок, в Петербурге очень большие. Об их организации велось много разговоров, но реальных шагов по реализации проектов предпринято не было, сокрушается господин Бойков.
Вадим Александров настроен оптимистично и считает, что в Петербурге можно и нужно строить под землей, освобождая наземное пространство для зеленых насаждений и пешеходных зон. "Для этого нужна политическая воля, четкая и плановая работа правительства города, рассчитанная на десятилетия вперед", – рассуждает господин Александров.
Мнение:
Наталья Войтович, начальник отдела фундаментов и оснований ЗАО "Геострой":
– Подземное строительство – само по себе дорогостоящее мероприятие, которое нужно проводить с несколькими уровнями обеспечения безопасности: расчетно-проектным, технологическим и геотехническим мониторингом. Все это, конечно, требует серьезных инвестиций. Кроме того, для сохранения исторического облика Петербурга нужны особые, щадящие технологии строительства. И конечно, для проведения такого рода работ требуется высочайший профессионализм, квалификация и опыт.