Панельно-каркасные перспективы
По экспертным данным, в год в Петербурге вводится около 800 тыс. кв. м жилья по панельной технологии сборного домостроения, что составляет около 30% от общего числа построенных «квадратов».
Участники рынка видят перспективы данного сегмента в расширении масштабов застройки на границе с Ленинградской областью.
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar, рассказала, что главная особенность панельного домостроения состоит в том, что такие дома возводятся по типовым проектам. К ним относятся 121, 137, 504, 606.11 серии, у каждой их которых свой тип планировочного решения, отличающийся по метражу. Позитивной тенденцией в панельном домостроении в Санкт-Петербурге, по ее мнению, является то, что внешний вид домов становится более привлекательным. «Например, в ЖК «Силы природы» (застройщик – О2 Development) фасады зданий будут окрашены в различные яркие цвета, а также предусмотрены окна большего, чем стандартные, размера», – отметила Полина Яковлева. По ее словам, большинство панельных домов возводится в новых спальных районах Санкт-Петербурга (за КАД) и в Ленинградской области. Минимальная стоимость 1 кв. м составляет около 55 тыс. рублей, что на 15% ниже цены «квадрата» в монолитном доме.
Евгений Веденеев, директор по строительству O2 Development, рассказал, что доля «чистой» панели в новом строительстве составляет около 5%, а доля домов, построенных по смешанным технологиям (монолитной или каркасной технологии с навесными панельными фасадами), – около 15%. По его словам, панельное домостроение претерпевает качественные изменения. Приходит оборудование из Швеции, Финляндии, Германии. Многие заводы модернизировались, кроме того, в Петербурге есть представительства западных предприятий (в том числе из стран Прибалтики). Выбор панелей тоже стал разнообразнее – есть панели бетонные, железобетонные одно- и многослойные, из различных «небетонных» материалов.
В свою очередь, Евгений Семенов, руководитель отдела продаж ООО «Коннолахтинский 55», рассказал, что прежде всего особенность панельного домостроения в сроках строительства и себестоимости. Также из плюсов можно отметить полную отделку в домах такого класса, более низкую цену квартир в сравнении с кирпично-монолитной технологией и др. «Бюджетное жилье из кирпича-монолита строить очень дорого, а на территории Ленинградской области, где в основном и сосредоточенно такое домостроение, конкуренция очень высока. В ближайшее время панель никуда не исчезнет, потому что цена квартир в такого класса домах на порядок дешевле более современного кирпича-монолита. На территории Ленинградской области каждый второй дом – панельный, кирпично-монолитные дома там просто экономически нецелесообразно строить. КОТы также строят в основном из панели», – прокомментировал господин Семенов.
Со своей стороны, Дмитрий Плавник, генеральный директор «ПСП Групп», отметил недостатки панельной технологии: отсутствие возможности контроля качества скрытых работ (армирование, установка закладных и т. п.) на строительной площадке и уменьшение свободы планировки строящихся помещений. «Также исторически существует мнение о том, что эти дома являются менее теплыми. Это связано со случаями брака при изготовлении на заводе и некачественным выполнением стыков на стройке», – отметил он.
Полина Яковлева рассказала, что лидером на рынке панельного домостроения в Санкт-Петербурге является Группа ЛСР. К наиболее крупным игрокам в этом сегменте также относятся застройщики Setl City и «Полис Групп», «СУ-155» и «КВС», «ЮИТ», «О2 Девелопмент», «Ленстройтрест» (с продуктом панель «Оптима») и др.
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation, считает, если правительство будет поощрять строительство более дешевых панельных домов, то его объем однозначно вырастет. «Безусловно, основным достоинством панельного строительства является то, что оно дешевле монолитного. Сроки строительства короче, кроме того, панельное строительство – серийный продукт, технологические ошибки минимизированы. К плюсам относится и то, что современные серии панельных домов дают большую гибкость в планировках, чем серии 20-30-летней давности», – прокомментировал он.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», уверен, что рынок панельного домостроения занимает уверенную долю на рынке жилищного строительства: «Рост этого сегмента возможен только за счет увеличения количества домов с навесными панелями на монолитном каркасе. Возможно увеличение мощности заводов по изготовлению серийных панельных домов, но это не окажет существенного влияния на распределение долей, так как количество таких заводов ограничено».
Мнение:
Лев Марголин, директор по строительству компании Mirland Development Corporation:
– В советское время львиную долю рынка массового жилого строительства занимало панельное домостроение. Это позволяло более оперативно решать вопросы обеспечения жильем населения, поэтому сегодня для увеличения темпов жилого строительства, снижения стоимости и большей доступности такого жилья государство может и должно поощрять развитие домостроительных комбинатов, вводить льготы и создавать финансовые инструменты, особенно для развития панельного строительства в регионах РФ.
Консалтинговая компания Astera St.Petersburg подготовила краткий предварительный обзор итогов основных сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за
Рынок офисной недвижимости
В 2008 году было введено в эксплуатацию 355 тыс.кв.м, при чем практически все из них были введены в первых трех кварталах. Из 355 тыс.кв.м офисов, введенных в 2008 году, БЦ класса «А» и «В» занимают примерно равные доли, с небольшим преобладаем БЦ класса «В».
Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2008 года составил около 1 755 тыс.кв.м.
Наиболее крупные офисные проекты, введенные в 2008 году:
ü 2-я очередь «Бенуа» (12 000 кв.м) на Свердловской наб. Класс «А».
ü «Сенатор» (2-я очередь, 11 000 кв.м) на 18-й линии В.О. Класс «А».
ü Renaissance Plaza (38 800 кв.м) на ул. Марата. Класс «А».
ü «Линкор» (23 500 кв.м) на Петроградской наб. Класс «А».
ü «Авеню» (21 000 кв.м) на Аптекарской наб. Класс «В».
ü «Пальмира» (25 000 кв.м) на пл. Конституции. Класс «В».
По итогам 2008 года из всего заявленного к вводу объему офисных площадей - около 180 тыс. кв.м не было введено в эксплуатацию.
«Эталон-ЛенспецСМУ» остановила строительство двух бизнес-центров (60 тыс.кв.м и 18 тыс.кв.м), для которых уже были вырыты котлованы. Те же проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
По итогам 2008 года арендные ставки в бизнес – центрах составили:
ü Класс «А» - 1600 - 2000 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «В» - 1300 - 1500 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «С» - 700 - 850 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
Рынок торговой недвижимости:
В 2008 году было введено 364 тыс.кв.м. Большинство из них введено в первые три квартала 2008 года. Общий объем предложения на конец года составил около 3 639 тыс.кв.м.
Наиболее крупные торговые объекты, введенные в 2008 году:
ü Торгово-развлекательный комплекс «Феличита» (83 тыс.кв.м) на ул. Коллонтай (девелопер - ООО «Макромир»)
ü Торговый комплекс «Атлантик-Сити» (50 тыс.кв.м) на ул. Савушкина (девелопер – компания «Атлантик»)
ü Торгово-развлекательный комплекс «Атмосфера» (47 тыс.кв.м) на Комендантской пл. (девелопер – компания «Адамант»)
ü 1-я очередь торгового комплекса «Северный Молл» (43 тыс.кв.м) на пр. Культуры (девелопер – компания Meinl European Land)
Также можно отметить, что проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
Рынок складской недвижимости:
В 4 кв. 2008 года из заявленных 1 308 655 кв.м в эксплуатацию было введено только 63 625 кв.м. Всего за 2008 год было введено 230 395 кв.м складских комплексов классов «А» и «В», что составляет всего лишь 15% от общего объема площадей, заявленных к вводу в 2008 году.
Такой низкий показатель связан с влиянием финансового кризиса на рынок складской недвижимости в целом, и складского сектора в частности. Большинство крупных проектов были заявлены к вводу в 4 кв. 2008 года, но сложности с финансирование заставили девелоперов перенести сроки.
Например, не была введена 1-ая очередь логистического парка «Колпино»,общей площадью 210 672 кв.м; 2-ая очередь складского комплекса MLP «Уткина Заводь» - 138 000 кв.м. Таким образом, сроки ввода данных объектов перенесены на 2-3 кв.
Для второй половины
К вводу в 2009 году заявлено 1 576 448 кв.м качественных складских площадей. Какие конкретно проекты будут заморожены или не будут реализованы – сейчас сказать достаточно сложно. Должны быть завершены проекты, находящиеся на финальной стадии строительства, сроки ввода которых были перенесены с конца 2008 года на 2009 год, а также отдельные очереди крупных проектов.
Что касается перспектив дальнейшего развития рынка складской недвижимости – финансовый кризис, безусловно, парализует его развитие. Возможно незначительное падение спроса, в связи с трудностями производственных, логистических и торговых компаний – основных арендаторов складских площадей. Но данное падение спроса будет сопоставимо с сокращением предложения складских площадей.
2008 г
С августа
Таблица 1. Некоторые макроэкономические показатели изменения состояния экономики РФ за
Показатель | 2007 | 2008 |
Объем строительства жилья в России за год, млн. кв. м* | 60,4 | 61 |
Рост объемов строительства жилья в России (к предыдущему году)* | 19,4% | 1,0% |
Объем строительства жилья в Москве за год, млн. кв. м* | 4,8 | 3,9 |
Индекс промышленного производства, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 105,3% | 91,3% |
Индекс оборота розничной торговли, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 116,4% | 108,0% |
Число безработных, ноябрь, млн. человек | 4,2 | 5 |
Реальные располагаемые денежные доходы, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 115,5% | 93,8% |
Инфляция (индекс потребительских цен) за год | 11,9% | 13,3% |
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях на конец года | 12% | 18% |
Курс доллара на конец года (31 декабря) | 24,54 | 29,39 |
Средние ставки по кредитам нефинансовым организациям и депозитам населения в российских рублях, % годовых, в ноябре | 11% | 15,2% |
Использованы данные Росстата, Министерства экономики РФ, Центрального Банка
*Предварительная оценка для
Резкое снижение курса доллара позволило ряду экспертов и аналитиков говорит о падении цен на жилье и в Москве, однако в пересчете на национальную валюту, цены так до конца года и держались в диапазоне 150-160 тыс. рублей за
Для жителей регионов России реальное снижение цен в рублях не выглядит облегчением в решении квартирного вопроса. Именно они первыми и в большей степени столкнулись с падением доходов, производственными отпусками и сворачиванием рынка ипотечного кредитования. К концу
В 12 изученных специалистами аналитического центра GED Analytics крупнейших российских городах снижение цен на вторичном рынке за год составило 13,3% в долларах. Однако, если перейти на национальную валюту, то окажется, что цены выросли на 5%. Максимальное снижение цен за год произошло в Красноярске – почти на 15% в рублях (30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде – на 23% в рублях (3% в долларах). Но до московских «рекордов» крупным региональным городам не хватает более 10%. За год прирост цены квадратного метра в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.
Диаграмма 1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за
По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics снижение цен на вторичном (так же как и на первичном рынке) в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации продолжится. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве, прогнозируемый уровень цен – 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья. Также оно коснется городов, где цены росли наиболее интенсивно – Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.
Диаграмма 2. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в рублях за
Диаграмма 3. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в долларах за
Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics