Почему дорожает жилье
Цены на строящуюся недвижимость в Петербурге будут расти. К такому выводу пришли специалисты строительной отрасли, принимавшие участие в работе круглого стола «Цены на жилье. Перспективы».
Мероприятие было организовано Ассоциацией «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада». Эксперты попытались выявить тех, кто формирует спрос на жилье.
Виноваты мигранты?
По мнению президента Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслава Семененко, это несколько групп. Первая – люди, которые уже имеют жилье и улучшают свои жилищные условия за счет ипотечных и потребительских кредитов. Вторая – люди, производящие большой объем заимствований, как правило, собственники или совладельцы компаний, у которых есть возможность покупать дорогое жилье, но они не хотят изымать деньги из оборота своих компаний. Третья группа – мигранты. «Количество людей, которые могут себе позволить взять кредит, растет. Если в прошлом году число квартир, купленных с помощью ипотеки, составляло около 10 процентов от общего числа сделок, то сейчас – 20–30 процентов», – считает он. «В то же время мы понимаем, что в дальнейшем серьезного роста этого показателя не будет, потому что значительная часть населения выпала из ипотечных программ – она не может себе этого позволить», – говорит Вячеслав Семененко.
Ипотека на годы
По данным Вячеслава Семененко, «ипотека «разгоняет» спрос на недвижимость, увеличивая рост цен». «Клиентами рынка недвижимости являются не более 10 процентов российских семей. Но увеличение числа кредиторов будет происходить довольно резко. И прекратить этот процесс искусственно не получится. Единственная возможность – существенно увеличить объемы строительства», – отметил он.
Реализуемые городом крупные инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства, по мнению экспертов, заработают к 2010 году. Они дадут Петербургу объем предложения, превышающий сегодняшний в 2-2,5 раза. Но что произойдет к этому времени с динамикой роста спроса и предложения, прогнозировать сложно.
ДорогаЯ землЯ
Если вернуться к вопросам землеотвода, то и здесь, по мнению специалистов, не все так гладко. Единогласно эксперты отмечают, что крупные городские территории под застройку не обеспечены инженерией. И участники торгов по комплексному освоению территорий вынуждены закладывать возможные расходы на инженерию в стоимость квадратного метра. По словам председателя совета директоров холдинга «Северная Корона» Вадима Горбачева, средняя себестоимость жилья в Петербурге будет составлять минимум ,5 тыс. за кв. метр. А по мнению генерального директора компании «Ленстройтрест» Александра Лелина, росту цен на жилье будет также способствовать рост тарифов на энергетику. Как сообщил генеральный директор Российского союза строителей Михаил Викторов, на рынке сложилась ситуация, когда, построив инженерный объект, строители вынуждены передавать его на баланс энергетиков. В результате конечный потребитель вынужден платить дважды: с одной стороны, энергетические компании закладывают в свои тарифы инвестиционную составляющую, с другой – это делают строители. «Я могу вспомнить статистику, которую наша ассоциация делала в 2005 году. Тогда 20 основных застройщиков города передали Ленэнерго, ТЭК и Водоканалу объекты на сумму 600 млн рублей», – говорит Михаил Викторов.
По мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Алексея Белоусова, был проведен анализ, каким образом менялись цены и себестоимость строительства год назад, когда начался их активный рост цен на недвижимость. Выяснилось, что главный вклад в структуру себестоимости внес рост цен на землю. «Она выросла на 300 процентов. При том что стоимость строительных материалов поднялась лишь на 17–18 процентов по основным показателям. Это говорит о том, что действительно, пытаясь выявить главных виновников повышения цен на рынке строительства Петербурга, нам надо сказать, что это бюджет, который получил серьезную прибавку за счет продажи земельных участков», – сказал Алексей Белоусов.
Строительные материалы
Еще один важный фактор, который, по словам Михаила Викторова, влияет на рост цен на жилье, это удорожание строительных материалов. «Только за первое полугодие 2007 года цены на цемент выросли на 70 процентов», – отметил он, подчеркнув, что аналогичная ситуация складывается и с металлопрокатом.
С оглЯдкой на «вториЧку»
Цены на жилье на вторичном рынке должны быть ниже цен на новые квартиры. Мнения экспертов по этому вопросу были единодушны. «Как стоимость подержанного автомобиля с каждым годом стремится к нулю, так и цена за 1 кв. метр на вторичном рынке должна уменьшаться», – заявил Вячеслав Семененко. Но зачастую происходит иначе. По его словам, «строители идут вслед вторичным ценам. И тенденции на первичном рынке – следствие конъюнктурного изменения на вторичном рынке».
По данным Алексея Белоусова, «на самом деле с динамикой роста объемов ввода нового жилья все не совсем так». «По нашим данным, самый провальный год по темпам прироста ввода жилья – это год текущий. Если говорить в целом, то никаких изменений в сторону уменьшения цен, и тем паче какого-то катастрофически обвального их падения, не будет», – заявил Алексей Белоусов.
Игорь Федоров
2006 год обещает стать весьма значительным для рынка кинотеатров Петербурга. Свои позиции на рынке обещает улучшить сеть «Каро Фильм», на рынок выйдет новый игрок в лице Rising Star Media и пр. Значимым для рынка событием станет и передача в частные руки порядка 20 городских киноцентров.
Среди наиболее значимых событий рынка в 2005 году можно отметить появление в Петербурге новых операторов - «Роскино», «Синема Мир» и «Синема Парк». Компания «Роскино» (государственная компания, созданная для развития общероссийской сети кинопроката) в апреле прошлого года открыла киноцентр «ПИК» на восемь залов (1200 мест) в торговом комплексе на Сенной площади. Общая площадь кинотеатра - 5200 кв. м, инвестиции в проект - около $4 млн. «Синема Мир» в ноябре прошлого года открыла кинотеатр «Художественный». Он расположен на Невском проспекте, 67, на месте, где в советские времена располагался одноименный кинотеатр. Обновленный «Художественный» включает в себя шесть кинозалов, в том числе один VIP, рассчитанных на 800 мест. Инвестиции в проект не разглашаются.
Компания «Синема Парк» открыла в конце года крупнейший в городе кинотеатр из 9 залов на 2346 мест общей площадью порядка 8 000 кв. метров. Первый кинотеатр сети в Петербурге разместился в ТРК «Гранд Каньон» на проспекте Энгельса, 154. Инвестиции в проект составили $14 млн. Уже через год «Синема Парк» обещает еще один мультиплекс, такой же площади.
Лидером по количеству посадочных мест сегодня остается «Кронверк Синема», владеющая сетью из шести мультиплексов в спальных районах города: «Норд», «Меркурий», «Академический», «Нео», «Заневский каскад» и «Балканский». Владельцами сети до недавнего времени был « Банксирский дом «Санкт-Петербург». В конце прошлого года стало известно о том, что «Санкт-Петербург» продал управляющую компанию «Эпос», на которую и записана сеть. Новым владельцем «Кронверк Синема» стала компания «А1», входящая в консорциум «Альфа-Групп». Предполагаемая сумма сделки - $50 млн. Новые владельцы Рассчитывают сделать «Кронверк Синема» федеральной сетью и открыть несколько кинотеатров на территории стран СНГ.
Планы на год
Уже в этом году ситуация на рынке может значительно измениться. Конкуренцию «Кронверк Синема», владеющей 33 кинозалами, обещает составить «Каро Фильм». Третий кинотетар сети открылся в марте этого года. Семизальный кинотеатр на 1150 мест входит в состав ТРК «Континент», расположенного на проспекте Стачек. Уже в ближайшее время в Петербурге должен открыться четвертый кинотеатр сети. Девятизальный мультиплекс на 1200 мест разместится в ТРК «Варшавский экспресс», строительство которого сейчас заканчивает холдинг «Адамант». Сейчас в петербургскую сеть «Каро Фильм» входят «Колизей» и кинотеатр в ТРК «Рамстор» на Коломяжском проспекте. В этмо году «Каро Фильм» также откроет кинотеатр пятизальный кинотеатр на улице Дыбенко. К концу 2009 года руководство компании обещает увеличить свою петербургскую сеть до 10 киноцентров.
В январе свой первый кинотеатр в Петербурге открыла компания «Киномакс». Четырехзальный центр разместился в ТРК «Румба». По заявлению петербургских представителей компании, в ближайших планах «Киномакса» открыть в Петербурге еще три кинотеатра.
Ближе к середине года компания Vinci обещает завершить строительство ТРЦ «Радуга» на проспекте Космонавтов. В состав комплекса должен войти многозальный кинотеатр. По данным «Невафильм», оператором кинотеатра станет Rising Star Media, еще не представленная на петербургском кинорынке.
Городская инициатива
Петербургский рынок кинотеатров сегодня поделен практические на две равные части: половина принадлежит частным компаниям, половина находится на балансе Комитета по культуре Санкт-Петербурга. Однако уже скоро ситуация должна измениться. До конца года власти собираются частным компаниям большинство «своих» кинотеатров с обязательным условием: сохранение профиля. О таких планах объявил в конце января председатель Комитета по культуре Николай Буров. Каким образом город передаст имущество потенциальным инвесторам и по каким критериям их будут выбирать пока неизвестно. Недавно вопрос о развитии городской киносети рассматривался на контрольно-плановой комиссии КУГИ. Концепция развития городских кинотеатров будет рассматриваться на заседании городского правительства уже в ближайшее время, ориентировочно 30 мая. По предварительной информации, из 30 городских кинотеатров на балансе города до конца этого года останется только восемь: «Аврора», «Родина» и детские «Веснушка», «Дружба», «Восход», «Заневский», «Искра» и «Уран». «Если у частного бизнеса лучше получается управлять кинотеатрами, то пусть он этим и занимается», - комментирует Николай Буров. Город в свою очередь вложится в развитие и переоборудование киноцентров, которые оставит за собой.
Операторы отнеслись к этой идее с радостью: о своих планах на городские кинотеатры уже заявили «Кронверк Синема», «Синема Мир» и другие операторы. Новым владельцам однако предстоит потратиться на ремонт и переоборудование здания. По оценке компании «Невафильм» традиционно затраты на приведение в порядок здания являются наиболее значительными, а переустройство старых залов и закупка нового оборудования в среднем обходятся в $100 тыс. на 1 зал.
Массовое «избавление» от кинотеатров еще не началось, однако отдельные случаи передачи городских центров частным компаниям уже имеются. Так, например, еще год назад стало известно о планах по переустройстве кинотеатра «Максим» на Ланнском шоссе, 35. ЗАО «Академстрой» предлагало преобразовать под многофункциональный комплекс общей площадью более 30 тыс. кв. метров, в состав которого помимо кинотеатра предлагали включить жилье, торговые и офисные помещения. Также компания собирался преобразить и кинотеатр «Прометей», расположенный на проспекте Просвещения, 80. Недавно о своем интересе к преобразованию «Максима» заявила компания «Петровский трейд хаус», учредителями которой являются бывшие владельцы ПСБ. Детали проекта «Петровский трейд хаус» разглашать до получения разрешения на проведение работ не собирается.
Евгения Иванова
Заключение Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» на проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»