Гостиничная недвижимость Петербурга: итоги I полугодия 2014 года
Снижение туристического потока сказалось на показателях работы гостиниц Петербурга. Так в I полугодии загрузка гостиниц составила 49%, снизившись по сравнению с показателями прошлого года на 6%. При этом средний тариф вырос на 6-10% в зависимости от сегмента.
«По данным российских туроператоров в первом полугодии 2014 года отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы, - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. С начала года спад иностранного турпотока составил 10%, и ожидается дальнейшее снижение».
Динамичное предложение
«На конец июня 2014 года рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов общим объемом номерного фонда 19,3 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития), - рассказывает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге. - На начало III квартала 2014 года в стадии активного строительства в Петербурге находится 8 гостиниц с общим номерным фондом около 1 400 номеров, появление на рынке которых ожидается до конца 2016 года. Продолжают анонсироваться новые проекты. Активно развивается формат хостелов. В ближайшем будущем предвидится увеличение интереса со стороны профессиональных девелоперов к этому формату и рост сетевых операторов в общем объеме рынка».
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2014 года на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появились два новых 4-х звездочных отеля: Hotel Indigo St. Petersburg (ул. Чайковского, 17) на 119 номеров (первый в Петербурге сетевой бутик-отель, под управлением InterContinental Hotel Group) и Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg рядом с новым терминалом Пулково, который примет первых гостей в августе. «В четырехзвездочном бутик-отеле «Росси» на набережной реки Фонтанки открылись новые номера. Таким образом, номерной фонд гостиницы увеличился до 58. Весной 2014 года был введен в эксплуатацию трехзвездочный отель Aglaya Hotel&Courtyard на Разъезжей улице на 50 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Петербурге работают 15 международных операторов, под управлением которых находится 51% качественного номерного фонда города.
«В 2013 году появился новый международный оператор Four Seasons. В 2014 году ожидается приход Hilton. В 2015 году - Golden Tulip Hotels. В первом полугодии 2014 года свое присутствие на рынке Петербурга увеличила компания InterContinental Hotel Group и Rezidor Hotel Group. Кроме того, планируют дальнейшее развитие в Петербурге такие международные сети как: Starwood Hotels & Resorts и Accor», - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Спрос и ценовая политика
Загрузка отелей Санкт-Петербурга в первом полугодии составила 49%, снизившись по сравнению с прошлым годом на 6%, приводят данные эксперты компании JLL. При этом средний тариф качественных гостиниц Петербурга вырос до 4,6 тыс. рублей. А показатель RevPAR (доходность на номер) достиг 2,25 тыс. рублей. «Высокий сезон на рынке гостиниц Петербурга с мая по сентябрь, с пиком в июне, когда в городе проходит фестиваль «Белые ночи». В это время в отелях наблюдается всплеск загрузки и тарифов. Проходящий в мае Международный экономический форум также стимулирует рост показателей, – рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – В то же время показатели петербургских гостиниц значительно отстают от московских из-за сильной зависимости бизнеса от летнего туризма. Пиковые значения загрузки достигают немногим более 50% в люксовом сегменте и 70% в среднем ценовом. В свою очередь, годовой ADR (средняя стоимость номера) составляет 11 тыс. рублей в люксовом сегменте и 2,5 тыс. рублей в среднем ценовом».
Евгения Тучкова говорит, что за I полугодие был зафиксирован рост тарифов в высоком и средне-высоком ценовом сегментах на 6–8%, и на 8–10% в среднем ценовом сегменте. «Было отмечено уменьшение доли американских туристических групп в люксовом сегменте. В то же время увеличился поток внутренних туристов, при этом с их стороны значительно выросло качество спроса, который переориентировался на брендовые отели», - отмечает эксперт.
В периоды проведения крупных международных мероприятий, в том числе Петербургского международного экономического форума, наблюдался краткосрочный рост тарифов в крупных гостиницах более чем на 50%. Однако этот рост может нивелироваться по итогам второго полугодия 2014 года.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, тенденция увеличения стоимости проживания в первом полугодии во многом связана с ростом курса евро и доллара. Тем не менее, отели все чаще предлагают скидки и специальные акции, добавляют аналитики Maris.
Перспективы роста
Во второй половине 2014 года номерной фонд увеличится в южной части города в Пушкинском районе за счет планируемого открытия двух отелей Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton (235 и 211 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум».
Кроме того, как рассказала Евгения Тучкова, гостиничный оператор Jumeirah Group объявил об открытии отеля класса люкс на 74 номера на Невском проспекте. Другой гостиничный оператор InterContinental Hotel Group в ближайшие годы планирует вывести на рынок три отеля под брендами Holiday Inn, Holiday Inn Express и Intercontinental. Один из них должен появиться на Кременчугской улице в рамках строительства гостиницы «Девелоперской компанией «Созвездие».
«Несмотря на текущие колебания туристического рынка, Санкт-Петербург по-прежнему находится в фокусе внимания международных гостиничных операторов.
К 2015 году ожидается увеличение числа операторов до 14 с текущих 12. Однако мы ожидаем изменения локаций выхода новых проектов в сторону децентрализации, так как администрация города активно расторгает заключенные договоры аренды на инвестусловиях, которые были получены за последние 6-8 лет для строительства гостиниц. Таким образом, в долгосрочной перспективе можно ожидать недостатка качественных гостиниц в центральной части города», - полагает госпожа Тучкова.
Российский союз туриндустрии снижает прогнозы по туристическому потоку в Петербурге. Ожидается, что сокращение турпотока по итогам 2014 года составит около 10% (по итогам 2013 года объем туристического потока в Петербург составлял 6,3 млн человек, из которых 3 млн – иностранные туристы), делятся данными специалисты Colliers International.
Энергетический комплекс Петербурга медленными шагами идет по пути инновационного развития. По данным экспертов, этот процесс крайне необходим, так как порядка 25 % объема первичных энергоресурсов теряется, не достигнув потребителя, а изношенность основных мощностей, возраст которых зачастую превышает 40 лет, уже не всегда может гарантировать стабильность и энергетическую безопасность в регионе.
Энергетическая стратегия России на период до 2030 года предполагает, что научно-техническая и инновационная политика в энергетическом секторе должна основываться на современных достижениях и прогнозе приоритетных направлений фундаментальной и прикладной отечественной и мировой науки, обеспечивая создание и внедрение новых высокоэффективных технологий.
Согласно прогнозам, изложенным в стратегии, в СЗФО к 2030 году значительно возрастет энергоэффективность экономики за счет реализации структурного и технологического потенциала энергосбережения, повысится степень обеспечения энергетической безопасности вследствие диверсификации структуры топливно-энергетического баланса и развития нетопливной энергетики.
В местном масштабе
Для того чтобы реализовать такие правительственные планы, необходимо участие энергетических компаний региона в процессе внедрения инноваций.
Так, в настоящее время во все крупные проекты по реконструкции котельных ГУП “ТЭК СПб” закладывает технологию совместной выработки тепло- и электроэнергии (когенерация). «Совместная выработка не только повышает надежность и экологичность работы объектов топливно-энергетического комплекса и экономит ресурсы, но в перспективе снизит себестоимость тепловой энергии», - говорит Александр Лопатовский, начальник управления по связям с общественностью и СМИ ГУП «ТЭК СПб».
В 2011 году после комплексной реконструкции в эксплуатацию будет введена котельная “Парнас-
В рамках реализации проекта по реконструкции системы теплоснабжения Малой Охты на котельной “3-я Красногвардейская” также будут установлены турбины для выработки электроэнергии. «Еще одним важным шагом, направленным на повышение энергоэффективности, является модернизация теплосетевого комплекса с применением новых материалов. Другим значимым направлением работы компании в области энергоэффективности является автоматизация управления объектами и их диспетчеризация», - рассказывает Александр Лопатовский.
«В целом для мировой энергетики эти решения трудно назвать новаторскими или инновационными, но для котельных и теплотрасс Петербурга эти шаги новы и зададут вектор развития на ближайшие годы», - поясняет господин Лопатовский.
ОАО «Ленэнерго» первой среди электросетевых распределительных компаний в России разработала комплексный подход к проведению испытаний и диагностики кабельных линий неразрушающими методами. «Разработка выгодна как по временным ресурсам, так и по экономическим: после оценки состояния кабельной линии можно выдавать рекомендации, например, по замене кабельного участка, не тратя при этом средства на перекладку всей линии целиком», - сообщают в пресс-службе компании.
До 2015 года специалисты компании модернизируют и установят более 100 тыс. точек учета электроэнергии. Приборы учета, которые устанавливает ОАО «Ленэнерго», имеют цифровой интерфейс, энергонезависимую память. Счетчики адаптированы к перепадам температур и сложным погодным условиям. Для создания автоматизированной системы дистанционного съема показаний с приборов учета устанавливается каналообразующая аппаратура, обеспечивающая дистанционный сбор и передачу информации.
Возобновляемые источники все еще малоинтересны
Инновационное развитие российской энергетики может пойти и по пути применения возобновляемых источников энергии (ВИЭ), но это направление рынку сегодня не очень интересно, так как традиционные энергоресурсы – нефть и газ – все еще остаются ведущими источниками энергии, несмотря даже на существенный рост их стоимости.
Государство, по словам участников энергетического рынка, пока не стремится заметно поддерживать субсидиями и налоговыми льготами компании, развивающие проекты с привлечением ВИЭ. Однако в планах города есть задача довести к 2020 году вклад ВИЭ в производство тепловой энергии в Петербурге до 4-6%, а в производство электрической энергии - до 1-2%. На сегодняшний день, по данным экспертов, доля альтернативных источников энергии на Северо-Западе составляет менее 1% от общего объема генерации энергии.
Вопрос альтернативной энергетики в последнее время волнует многих и становится все более актуальным. «Эффективность солнечных батарей пока крайне низка: так, заряжаемая в течение пяти дней солнечная батарея позволит по вечерам в выходные включить две-три светодиодные лампы. Ситуацию могло бы изменить устройство слежения за солнцем, но для домохозяйств бытовых потребителей такое оборудование пока не выпускается. В настоящий момент специалистами компании проводятся испытания портативного устройства слежения за солнцем собственной разработки. По предварительным данным, эффективность заряда аккумуляторной батареи вырастет на 30%», - рассказывает Владимир Резниченко, директор по развитию энергосбытовой компании «ЭНЕРГИЯ ХОЛДИНГ»
По мнению Юлии Слюсарь, начальника отдела нефтегазового оборудования ОАО «ЗВЕЗДА-ЭНЕРГЕТИКА», одним из наиболее перспективных направлений развития энергетики Петербурга и Ленобласти является строительство электростанций, работающих на биогазе. «Специалисты компании ведут разработки в области создания электростанций на биогазе на базе двигателей ведущих мировых производителей, специализирующихся на создании газовых двигателей, предназначенных для работы на топливе сложного состава. В рамках данных разработок большое внимание уделяется богатому опыту изготовителей в эксплуатации газопоршневых двигателей на газе мусорных свалок и сточных вод (первые такие модели начали работать почти 100 лет назад на газе сточных вод)», - поясняет госпожа Слюсарь.
С хорошими перспективами развития биогазовой энергетики в Ленобласти согласен Станислав Черница, генеральный директор AEnergy.ru. «Сырья в Ленобласти достаточно, поэтому в ближайшие годы здесь ожидается стремительное развитие этого сегмента. Получение биогаза и производство электроэнергии и тепла из него позволит не только повысить энергобезопасность региона, но и существенно уменьшить экологическое давление мощного агропромышленного комплекса. Биогазовая установка является не только объектом энергетики, но и выполняет другую очень важную функцию - полностью утилизирует опасные органические отходы, превращая их в чистую воду и минеральные удобрения. Наиболее активным игроком на Северо-Западе в отношении биогазовых технологий является совместная российско-люксембургская группа компаний Агробиотех-Landco-Biogas Energy, в планах которой строительство сразу нескольких крупных биогазовых комплексов общей мощностью свыше 20 МВт», - говорит господин Черница.
Алена Филипова
До кризиса рост рынка недвижимости обеспечивал рынку лифтового оборудования рост по 30% в год, однако сегодня он еще не выбрался из ямы, и конкуренция между производителями все больше усиливается.
Рынок лифтового оборудования сегодня консолидирован в руках всего нескольких производителей. В Петербурге есть только один крупный завод по его производству, принадлежащий американской компании Otis и выпускающий до 4 тыс. единиц в год. По данным НП «СРО «Межрегиональное объединение лифтопроизводителей» (НП «СРО «МОЛП»), он является третьим по величине производством лифтов в России после двух крупных московских игроков – Щербинского лифтостроительного завода (до 12 тыс. единиц в год) и Карачаровского механического завода (до 6 тыс. единиц в год). Остальные лифтовые заводы выпускают не более 1,5 тыс. единиц в год и работают преимущественно по принципу сборочных производств.
Щербинский лифтостроительный завод и Карачаровский механический завод вместе с белорусским производителем «Могилевлифтмаш» (также выпускает до 12 тыс. единиц в год) практически полностью контролируют низкий ценовой сегмент лифтового оборудования. В высоком ценовом сегменте помимо Otis крупную долю занимает финская Kone. По докризисным данным, Щербинский лифтостроительный завод, Карачаровский механический завод и «Могилевлифтмаш» контролируют более 60% российского рынка, а Otis и Kone – примерно по 10%. Однако доля зарубежных производителей имеет тенденцию к увеличению, особенно это касается столичных рынков.
«На сегодняшний день Otis и Kone являются наиболее популярными марками лифтового оборудования, – отмечает Дмитрий Орлов, руководитель отдела снабжения генподрядной компании STEP. – Кроме того, на рынок вышли и другие западные производители лифтов – SUZUKI Elevator, ThyssenKrupp Elevator, Hitachi. Лифты отечественного и белорусского производства – ОАО «Щербинский лифтостроительный завод», РУП завод «Могилевлифтмаш» и другие – при строительстве объектов коммерческой и жилой недвижимости используются реже».
Тем не менее, по данным участников рынка лифтового оборудования, на петербургском рынке ситуация пока в целом аналогична российской: на компании из постсоветского пространства – Щербинский лифтостроительный завод и «Могилевлифтмаш» – приходится более 60%. Основное их преимущество – цена.
«Основное противоречие на рынке лифтов – это фактическое отсутствие у будущих пользователей возможности влиять на выбор оборудования у подрядчика по поставке и монтажу, поскольку решение о выборе оборудования принимает «временный» владелец – застройщик или управляющая компания, – говорит Олег Никандров, президен НП «СРО «МОЛП». – В связи с этим конкуренция по показателю «цена-качество» практически отсутствует, и ее место занимает строго ценовая конкуренция».
По словам участников рынка, пока разница в цене между зарубежными и российскими лифтами составляет около 50%, такая ситуация будет сохраняться. «Дорогие зарубежные лифты сегодня используют преимущественно в сфере коммерческой недвижимости, – рассказывает Александр Шкапцов, генеральный директор ООО «Беллифтэкс». – В сфере жилой пока лидируют производители с постсоветского пространства – они не только дешевле, но и больше приспособлены к российским реалиям. Если в бизнес-центре лучше ставить Otis, то в жилом доме проще поставить белорусский или российский лифт – у него больше шансов выдержать условия эксплуатации, которые нередко нарушаются, например когда пассажирский лифт используется в качестве грузового».
По оценкам концепции вертикального транспорта НП «СРО «МОЛП», российская потребность в лифтах составляет 42 тыс. в год (включает замену в старых домах и установку в новых), то есть больше, чем существующие в России мощности. Однако на деле продажи лифтового оборудования сегодня намного меньше. Если до кризиса рост рынка недвижимости обеспечивал рынку лифтового оборудования рост по 30% в год, то в 2009 году ситуация серьезно ухудшилась, и ряд участников рынка, в том числе российские производители, продемонстрировали убытки и резкое сокращение выручки. «Кроме того, с 2008 года финансирование программ по замене лифтов на муниципальном и региональном уровне практически прекратилось, – продолжает Олег Никандров. – Есть и другие сложности, например к ситуации с заменой лифтов мало приспособлено лизинговое законодательство, что ограничивает возможности покупателей».
Так что ситуацию на рынке лифтового оборудования трудно назвать стабилизировавшейся. По прогнозу специалистов Карачаровского механического завода, к 2011 году рынок лифтов может сократиться более чем на 50% по сравнению с итоговыми показателями 2008 года. Отразится это не только на производителях, но и на компаниях-посредниках, которых на рынке работает несколько десятков.
Стоит ожидать, что все это усилит конкуренцию, и не исключено, что зарубежные производители будут продвигать на рынке относительно дешевые модели, способные конкурировать с российской продукцией в одном ценовом сегменте. Особенно это касается рынка пассажирских лифтов, на которые приходится более 80% продаж.
Эксперты называют сектор эксплуатации лифтов более чем выгодным делом – к примеру, обслуживание одного лифта в зависимости от этажности, размера здания и других показателей сегодня может обходиться в 30-40 тыс. рублей в год. При этом в эту сумму входит только ежегодная обязательная проверка и услуги по извлечению пассажиров. Ремонт оплачивается отдельно. А это значит, что компания, у которой на обслуживании, к примеру, 5 тыс. лифтов, будет получать по 150-200 млн рублей только по базовым контрактам, предусматривающим небольшие издержки.
Поэтому неудивительно, что этот доходный сектор давно привлекает внимание крупных зарубежных производителей. Консолидация рынка по эксплуатации лифтового оборудования началась еще в 1990-е годы. Тогда американская компания Otis приобрела РСУ-1 и благодаря этой сделке быстро стала одним из лидеров рынка.
Второй виток сделал уже финский производитель лифтов – компания Kone, купив в 2007 году сразу две крупные компании: РСУ-5 и РСУ-6, находящиеся до этого в собственности города. Это было более чем выгодное приобретение – на обслуживании у них находилось около 10 тыс. лифтов – это примерно треть всех лифтов в жилых домах Петербурга. Обе компании были рентабельны – например, РСУ-5 за неполный 2007 год только по линии госзаказа получило контрактов на общую сумму 97 млн рублей.
Последней крупной сделкой на рынке эксплуатации лифтового стала продажа ОАО «РСУ № 3» на торгах Фонда имущества в начале 2011 года. Компания была выставлена за 150 млн рублей – это примерно треть от ее годовой выручки. РСУ-3 также входило в тройку лидеров, занимая около 20% рынка Петербурга (обслуживало лифты в Невском, Фрунзенском, Колпинском и Пушкинском районах), и не имело задолженностей. Покупателем стала Otis, предложив цену всего на 6 млн рублей больше стартовой.
Таким образом, сегодня петербургский рынок эксплуатации лифтового оборудования более чем на 60% контролируется зарубежными компаниями, давая им немало дополнительных возможностей для сбыта. По данным Управления Ростехнадзора по Северо-Западному региону, из всех лифтов Петербурга и Ленинградской области более 30% с истекшим сроком годности, то есть подлежат замене. Например, за истекший год в Петербурге должны были заменить более тысячи лифтов, из которых около 500 должно было быть поставлено фирмой Otis.
«Существующая ситуация, когда зарубежные компании стремятся монополизировать рынок эксплуатации лифтового оборудования, в конечном итоге приведет к тому, что они будут диктовать цены, – считает Александр Шкапцов, генеральный директор ООО «Беллифтэкс». – Но пока на рынке еще остаются независимые игроки, которые пока продаваться не собираются, и у потребителя есть выбор».
В то же время многие потребители говорят, что выбора уже нет, так как даже Kone и Otis, поделив город по районам, по сути, не конкурируют даже между собой.
«Мы хотели поменять компанию, которая занималась обслуживанием лифтов, – рассказывает представитель управляющей компании одного из бизнес-центров в центре Петербурга. – Но оказалось, что альтернатив нет, лицензированных компаний очень мало, и никто кроме нашей в центре города не работал. При этом мы помимо платы за техобслуживание должны были по правилам держать в штате лифтера и были вынуждены нанимать представителя той же компании. И это при том, что у нас в здании было всего два лифта».
Автор: Маргарита Арановская