Гостиничная недвижимость Петербурга: итоги I полугодия 2014 года
Снижение туристического потока сказалось на показателях работы гостиниц Петербурга. Так в I полугодии загрузка гостиниц составила 49%, снизившись по сравнению с показателями прошлого года на 6%. При этом средний тариф вырос на 6-10% в зависимости от сегмента.
«По данным российских туроператоров в первом полугодии 2014 года отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы, - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. С начала года спад иностранного турпотока составил 10%, и ожидается дальнейшее снижение».
Динамичное предложение
«На конец июня 2014 года рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов общим объемом номерного фонда 19,3 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития), - рассказывает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге. - На начало III квартала 2014 года в стадии активного строительства в Петербурге находится 8 гостиниц с общим номерным фондом около 1 400 номеров, появление на рынке которых ожидается до конца 2016 года. Продолжают анонсироваться новые проекты. Активно развивается формат хостелов. В ближайшем будущем предвидится увеличение интереса со стороны профессиональных девелоперов к этому формату и рост сетевых операторов в общем объеме рынка».
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2014 года на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появились два новых 4-х звездочных отеля: Hotel Indigo St. Petersburg (ул. Чайковского, 17) на 119 номеров (первый в Петербурге сетевой бутик-отель, под управлением InterContinental Hotel Group) и Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg рядом с новым терминалом Пулково, который примет первых гостей в августе. «В четырехзвездочном бутик-отеле «Росси» на набережной реки Фонтанки открылись новые номера. Таким образом, номерной фонд гостиницы увеличился до 58. Весной 2014 года был введен в эксплуатацию трехзвездочный отель Aglaya Hotel&Courtyard на Разъезжей улице на 50 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Петербурге работают 15 международных операторов, под управлением которых находится 51% качественного номерного фонда города.
«В 2013 году появился новый международный оператор Four Seasons. В 2014 году ожидается приход Hilton. В 2015 году - Golden Tulip Hotels. В первом полугодии 2014 года свое присутствие на рынке Петербурга увеличила компания InterContinental Hotel Group и Rezidor Hotel Group. Кроме того, планируют дальнейшее развитие в Петербурге такие международные сети как: Starwood Hotels & Resorts и Accor», - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Спрос и ценовая политика
Загрузка отелей Санкт-Петербурга в первом полугодии составила 49%, снизившись по сравнению с прошлым годом на 6%, приводят данные эксперты компании JLL. При этом средний тариф качественных гостиниц Петербурга вырос до 4,6 тыс. рублей. А показатель RevPAR (доходность на номер) достиг 2,25 тыс. рублей. «Высокий сезон на рынке гостиниц Петербурга с мая по сентябрь, с пиком в июне, когда в городе проходит фестиваль «Белые ночи». В это время в отелях наблюдается всплеск загрузки и тарифов. Проходящий в мае Международный экономический форум также стимулирует рост показателей, – рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – В то же время показатели петербургских гостиниц значительно отстают от московских из-за сильной зависимости бизнеса от летнего туризма. Пиковые значения загрузки достигают немногим более 50% в люксовом сегменте и 70% в среднем ценовом. В свою очередь, годовой ADR (средняя стоимость номера) составляет 11 тыс. рублей в люксовом сегменте и 2,5 тыс. рублей в среднем ценовом».
Евгения Тучкова говорит, что за I полугодие был зафиксирован рост тарифов в высоком и средне-высоком ценовом сегментах на 6–8%, и на 8–10% в среднем ценовом сегменте. «Было отмечено уменьшение доли американских туристических групп в люксовом сегменте. В то же время увеличился поток внутренних туристов, при этом с их стороны значительно выросло качество спроса, который переориентировался на брендовые отели», - отмечает эксперт.
В периоды проведения крупных международных мероприятий, в том числе Петербургского международного экономического форума, наблюдался краткосрочный рост тарифов в крупных гостиницах более чем на 50%. Однако этот рост может нивелироваться по итогам второго полугодия 2014 года.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, тенденция увеличения стоимости проживания в первом полугодии во многом связана с ростом курса евро и доллара. Тем не менее, отели все чаще предлагают скидки и специальные акции, добавляют аналитики Maris.
Перспективы роста
Во второй половине 2014 года номерной фонд увеличится в южной части города в Пушкинском районе за счет планируемого открытия двух отелей Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton (235 и 211 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум».
Кроме того, как рассказала Евгения Тучкова, гостиничный оператор Jumeirah Group объявил об открытии отеля класса люкс на 74 номера на Невском проспекте. Другой гостиничный оператор InterContinental Hotel Group в ближайшие годы планирует вывести на рынок три отеля под брендами Holiday Inn, Holiday Inn Express и Intercontinental. Один из них должен появиться на Кременчугской улице в рамках строительства гостиницы «Девелоперской компанией «Созвездие».
«Несмотря на текущие колебания туристического рынка, Санкт-Петербург по-прежнему находится в фокусе внимания международных гостиничных операторов.
К 2015 году ожидается увеличение числа операторов до 14 с текущих 12. Однако мы ожидаем изменения локаций выхода новых проектов в сторону децентрализации, так как администрация города активно расторгает заключенные договоры аренды на инвестусловиях, которые были получены за последние 6-8 лет для строительства гостиниц. Таким образом, в долгосрочной перспективе можно ожидать недостатка качественных гостиниц в центральной части города», - полагает госпожа Тучкова.
Российский союз туриндустрии снижает прогнозы по туристическому потоку в Петербурге. Ожидается, что сокращение турпотока по итогам 2014 года составит около 10% (по итогам 2013 года объем туристического потока в Петербург составлял 6,3 млн человек, из которых 3 млн – иностранные туристы), делятся данными специалисты Colliers International.
На 1 июля 2014 года в Петербурге введено 1,411 млн кв м жилья. В числе лидеров по вводу остаются Пушкинский, Невский и Выборгский районы. Цены на жилье последние два месяца стоят на месте, а в некоторых случаях – «пятятся назад».
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает, что по сравнению с первым полугодием прошлого года рост объемов ввода жилья в Петербурге составил почти 50%
«На сегодняшний день более чем 30% от всего объема предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга (без учета Ленобласти) заявлены со сроками сдачи в 2014 году. А с учетом бурно развивающихся приграничных районов эта цифра может легко достичь 40%. Все это позволяет сделать вывод о том, что ключевой тенденции первого полугодия 2014 стал стремительно растущий объем не только ввода в эксплуатацию, но и вывода в продажу новых объектов, значительной частью которого являются проекты комплексного освоения территорий (КОТ, примерно около 40%)», - говорит господин Берников. Он считает, что с одной стороны, большое количество проектов КОТ благоприятно для потребителя, так как зачастую это – проекты с единой концепцией, с наличием инфраструктуры, пусть и не всегда достаточной. Да и девелоперу по совокупности факторов гораздо проще осваивать крупное «пятно» в несколько очередей, нежели заниматься точечной застройкой. С другой стороны, массовая застройка многоэтажным жильем в рамках КОТ на окраинных территориях города может привести к затовариванию рынка. Кроме того, за интенсивным развитием жилой застройки в приграничных районах зачастую не успевает инфраструктура и общественный транспорт.
«Несмотря на волну ажиотажного спроса в марте-апреле и, как следствие, повышение цен отдельными девелоперами в среднем на 3-5%, сегодня стоимость жилья откатилась на уровень конца 2013 – начала 2014 года. В среднем по городу цена за квадратный метр составляет около 95 000 рублей», - рассказывает господин Берников.
Сейчас, по его словам, наблюдается летнее затишье, далее можно прогнозировать традиционный подъем спроса с начала осени, сопровождающийся плавным ростом цен до конца года. Резких скачков либо падений не ожидается. «И к концу декабря средняя цена реализации жилья достигнет отметки 98-100 тысяч рублей за «квадрат», - дает прогноз господин Берников.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» приводит такие данные: «В июне средняя стоимость кв.м. в новостройках эконом-класса Санкт-Петербурга составила 70-75 тыс. рублей, в комфорт-классе средние показатели зафиксированы на отметке 100-105 тыс. рублей за кв.м. При этом цены в отдельных районах области. Например, в новостройках Ломоносовского района, находящихся на начальном этапе строительства, цены начинаются от 40 тыс. рублей за кв.м. В целом, как и на московском рынке, в новостройках Санкт-Петербурга наблюдается затишье после активных весенних месяцев – марта-апреля».
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburgподтверждает факт, что в мае и июне 2014 года все специалисты рынка недвижимости отмечают спад покупательской активности. «Ситуация вполне объяснима стабилизацией экономической обстановки, спровоцировавшей повышенный спрос в начале этого года, исчерпанием текущих накоплений населения, за счет которых во многом обеспечивался высокий уровень продаж и сезонностью. На рынке жилья массового спроса на данный момент сложилась ситуация явного перепроизводства. Застройщики регулярно выводят в продажу, как новые жилые проекты, так и следующие очереди в строящихся комплексах. Объем предложения регулярно пополняется и достиг своего пикового значения. При этом спрос второй месяц подряд демонстрирует явный спад и существенно отстает от предложения. В этих условиях важную роль помимо стоимости начинают играть качество проектов, темпы строительства, их инфраструктурное наполнение, проработка концепции, планировочных решений и, конечно, локация», - говорит госпожа Немченко.
Она предполагает, что сделок с недвижимостью во 2-ом полугодии станет меньше. Вместе с тем, когда происходит уменьшение спроса и увеличение предложения, среди застройщиков обостряется конкуренция. «В этот момент одним из наиболее важных факторов борьбы за покупателя становится скорость строительства. Опережение заявленных сроков является мощной мотивацией при выборе того или иного девелопера», - говорит госпожа Немченко.
Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН» резюмирует: «Первые полгода 2014 г. для строящегося рынка Петербурга выдались неоднородными. Весенний ажиотажный всплеск сменился резким падением покупательского спроса к началу лета. Цены в ряде строящихся объектов показали рост на 10-15 процентов, а потом вновь упали до уровня декабря прошлого года. Еще одна тенденция: внушительные объемы вывода на рынок новых проектов».
Пиковые показатели спроса на строящееся жилье были зафиксированы экспертами АРИН в феврале-марте 2014 года. В эти месяцы число запросов увеличилось на 34 %, а заключенных договоров - на 27 %. «В том числе рост произошел за счет инвестиционных покупок. Наиболее ощутим всплеск спроса оказался для компаний, строящих жилье в сегменте эконом-класса.
«Если в феврале новые квартиры чаще приобретались для вложения средств, то в конце марта покупатели уже в буквальном смысле собирали последнее для квартиры «для жизни». В апреле был достигнут, так называемый, «психологический потолок» цены, после которого сторнировали продажи в сегменте строящейся недвижимости и появился явный интерес ко вторичному рынку. Когда застройщики увидели резкий спад спроса, они среагировали на это понижением цен. В конце апреля и начале мая почти все девелоперы стали проводить различные акции и распродажи квартир.
«Однако, несмотря на понижение цен, весь май активность спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга демонстрировала отрицательную динамику. Тенденция продолжилась и в июне. Мы видим спад активности покупателей, однако он уже не столь велик. В целом с начала месяца рынок просел на 0,3 %, и эти показатели уже можно отнести к традиционным сезонным. К осени мы рассчитываем на традиционное оживление рынка», - говорит госпожа Лашаева.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.07.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за июнь 2014 года
На рынке загородного жилья Петербурга и области в последние годы резко выросло число объектов незавершенного строительства. Доля замороженных проектов сегодня составляет от 15 до 30% от общего объема предложения. Такие проекты-неудачники негативно влияют на весь рынок, снижая уровень спроса на качественные загородные проекты, заявляют эксперты.
Экспертные оценки объема рынка загородного недостроя сильно разнятся. По словам директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елены Карасевой, проекты в официальной стадии «заморозки» занимают около 10-15% рынка загородного домостроения. «Но есть и другая категория – это проекты, которые компания номинально продает, то есть когда клиент звонит, его консультируют, готовы показать объект, однако фактически по тем или иным причинам продаж уже нет годами. Доля таких проектов может достигать 30%», – говорит госпожа Карасева.
Директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева согласна с такой оценкой, подсчитав, что всего в пригороде Петербурга насчитывается 50 объектов незавершенного строительства. В свою очередь, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский на начало II квартала 2014 года насчитал 145 таких проектов. Вдобавок еще 16 поселков продаются оптом – они сняты из розничной продажи и реализуются единым пятном. «Для сравнения, количество проектов, которые сегодня числятся в продаже, – 426. Из них активно продаются 80 проектов, а примерно 150 комплексов можно уверенно назвать кандидатами на «заморозку», – говорит эксперт.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова считает, что доля замороженных на этапе реализации проектов не превышает 5%. При этом эксперты сходятся на мнении, что количество проектов, реализация которых была приостановлена, за последние два года резко возросло.
«Например, за 2013 год объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости сократился практически в два раза, и вместо 400 коттеджных поселков осталось около 200», – отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Елена Карасева подсчитала, что до 40% всех проектов не заключили в 2013 году ни одной сделки.
Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавил, что значительное количество таких проектов стартовало еще в середине 2000-х годов и каждый год с активного рынка уходят 4-5 невостребованных поселков.
Замороженный север и юг
По мнению экспертов, наибольшее количество загородного недостроя сосредоточено на юге и севере города. По словам Екатерины Бармашовой, внушительный пул замороженных коттеджных поселков собрал Курортный район. Это связано с завышенными ожиданиями инвесторов относительно привлекательности этой локации. В качестве примера эксперт приводит проекты «Золотая миля», «Коттеджи в Репино», «Морской клуб», «Балтийский берег», Villapremium. В Приморском районе затягивается реализация проектов «Морская Лахта» и «Лахта-модерн».
Наибольшее количество загородных проектов, около 35%, сконцентрировано во Всеволожском районе Ленинградской области, считает Арсений Васильев. «Здесь же располагается значительная часть невостребованных поселков, которые появились во времена начала развития девелоперами загородного направления. Ближайший к нему Выборгский район держит второе место. Именно север как наиболее престижное направление был востребован как среди потенциальных покупателей, так и среди застройщиков. К сожалению, правильно оценить потребности рынка смогли не все», – резюмирует эксперт.
В свою очередь, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева полагает, что благодатная почва для появления проектов-неудачников находится именно на юге города – там изначально проще этапы согласований, поэтому больше непрофессиональных девелоперов были способны поднять первый старт. В Тосненском районе области эксперты отмечают проект «Царицына гора», в Волосовском – «Усадьба Донцо».
Просчет в стратегии
Основной причиной провала проекта загородного домостроения, по мнению экспертов, является неграмотный маркетинг на этапе планировании проекта, юридические сложности согласований, а также дороговизна подготовки земли.
Владельцы земли в таких случаях нередко либо частники, обзаведшиеся землей по случаю, либо компании, для которых земля не является приоритетным бизнесом, в штате которых нет профильных специалистов», – считает эксперт. В качестве примера такого проекта-неудачника руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова приводит коттеджный поселок «Сторожевая гора». Работы в нем были приостановлены на определенном этапе и до сих пор не доведены до конца.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
– Наличие подобных проектов сказывается на всем загородном рынке и даже на качественных проектах. У потребителей пропадает доверие к девелоперам, и они выбирают городские объекты, которые более известны, а значит, и более надежны, по их мнению. В результате добросовестным девелоперам приходится в одиночку бороться с негативной репутацией всего загородного рынка.