Гостиничная недвижимость Петербурга: итоги I полугодия 2014 года
Снижение туристического потока сказалось на показателях работы гостиниц Петербурга. Так в I полугодии загрузка гостиниц составила 49%, снизившись по сравнению с показателями прошлого года на 6%. При этом средний тариф вырос на 6-10% в зависимости от сегмента.
«По данным российских туроператоров в первом полугодии 2014 года отмечен спад туристического потока со стороны иностранных туристов. В первую очередь из стран США и Европы, - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. – Основные причины отказа – военно-политическая ситуация на соседней Украине и страх перед возможностью вооруженного конфликта. Меньшая часть туристов отказывается от поездки в Санкт-Петербург по идеологическим соображениям. С начала года спад иностранного турпотока составил 10%, и ожидается дальнейшее снижение».
Динамичное предложение
«На конец июня 2014 года рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга насчитывал 135 объектов общим объемом номерного фонда 19,3 тыс. номеров (не включая мини-отели, ведомственные гостиницы и общежития), - рассказывает Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге. - На начало III квартала 2014 года в стадии активного строительства в Петербурге находится 8 гостиниц с общим номерным фондом около 1 400 номеров, появление на рынке которых ожидается до конца 2016 года. Продолжают анонсироваться новые проекты. Активно развивается формат хостелов. В ближайшем будущем предвидится увеличение интереса со стороны профессиональных девелоперов к этому формату и рост сетевых операторов в общем объеме рынка».
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в течение первых шести месяцев 2014 года на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появились два новых 4-х звездочных отеля: Hotel Indigo St. Petersburg (ул. Чайковского, 17) на 119 номеров (первый в Петербурге сетевой бутик-отель, под управлением InterContinental Hotel Group) и Park Inn by Radisson Pulkovo Airport St. Petersburg рядом с новым терминалом Пулково, который примет первых гостей в августе. «В четырехзвездочном бутик-отеле «Росси» на набережной реки Фонтанки открылись новые номера. Таким образом, номерной фонд гостиницы увеличился до 58. Весной 2014 года был введен в эксплуатацию трехзвездочный отель Aglaya Hotel&Courtyard на Разъезжей улице на 50 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Петербурге работают 15 международных операторов, под управлением которых находится 51% качественного номерного фонда города.
«В 2013 году появился новый международный оператор Four Seasons. В 2014 году ожидается приход Hilton. В 2015 году - Golden Tulip Hotels. В первом полугодии 2014 года свое присутствие на рынке Петербурга увеличила компания InterContinental Hotel Group и Rezidor Hotel Group. Кроме того, планируют дальнейшее развитие в Петербурге такие международные сети как: Starwood Hotels & Resorts и Accor», - отмечают эксперты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Спрос и ценовая политика
Загрузка отелей Санкт-Петербурга в первом полугодии составила 49%, снизившись по сравнению с прошлым годом на 6%, приводят данные эксперты компании JLL. При этом средний тариф качественных гостиниц Петербурга вырос до 4,6 тыс. рублей. А показатель RevPAR (доходность на номер) достиг 2,25 тыс. рублей. «Высокий сезон на рынке гостиниц Петербурга с мая по сентябрь, с пиком в июне, когда в городе проходит фестиваль «Белые ночи». В это время в отелях наблюдается всплеск загрузки и тарифов. Проходящий в мае Международный экономический форум также стимулирует рост показателей, – рассказал руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Дэвид Дженкинс. – В то же время показатели петербургских гостиниц значительно отстают от московских из-за сильной зависимости бизнеса от летнего туризма. Пиковые значения загрузки достигают немногим более 50% в люксовом сегменте и 70% в среднем ценовом. В свою очередь, годовой ADR (средняя стоимость номера) составляет 11 тыс. рублей в люксовом сегменте и 2,5 тыс. рублей в среднем ценовом».
Евгения Тучкова говорит, что за I полугодие был зафиксирован рост тарифов в высоком и средне-высоком ценовом сегментах на 6–8%, и на 8–10% в среднем ценовом сегменте. «Было отмечено уменьшение доли американских туристических групп в люксовом сегменте. В то же время увеличился поток внутренних туристов, при этом с их стороны значительно выросло качество спроса, который переориентировался на брендовые отели», - отмечает эксперт.
В периоды проведения крупных международных мероприятий, в том числе Петербургского международного экономического форума, наблюдался краткосрочный рост тарифов в крупных гостиницах более чем на 50%. Однако этот рост может нивелироваться по итогам второго полугодия 2014 года.
По данным Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, тенденция увеличения стоимости проживания в первом полугодии во многом связана с ростом курса евро и доллара. Тем не менее, отели все чаще предлагают скидки и специальные акции, добавляют аналитики Maris.
Перспективы роста
Во второй половине 2014 года номерной фонд увеличится в южной части города в Пушкинском районе за счет планируемого открытия двух отелей Hilton Hotels & Resorts и Hampton by Hilton (235 и 211 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум».
Кроме того, как рассказала Евгения Тучкова, гостиничный оператор Jumeirah Group объявил об открытии отеля класса люкс на 74 номера на Невском проспекте. Другой гостиничный оператор InterContinental Hotel Group в ближайшие годы планирует вывести на рынок три отеля под брендами Holiday Inn, Holiday Inn Express и Intercontinental. Один из них должен появиться на Кременчугской улице в рамках строительства гостиницы «Девелоперской компанией «Созвездие».
«Несмотря на текущие колебания туристического рынка, Санкт-Петербург по-прежнему находится в фокусе внимания международных гостиничных операторов.
К 2015 году ожидается увеличение числа операторов до 14 с текущих 12. Однако мы ожидаем изменения локаций выхода новых проектов в сторону децентрализации, так как администрация города активно расторгает заключенные договоры аренды на инвестусловиях, которые были получены за последние 6-8 лет для строительства гостиниц. Таким образом, в долгосрочной перспективе можно ожидать недостатка качественных гостиниц в центральной части города», - полагает госпожа Тучкова.
Российский союз туриндустрии снижает прогнозы по туристическому потоку в Петербурге. Ожидается, что сокращение турпотока по итогам 2014 года составит около 10% (по итогам 2013 года объем туристического потока в Петербург составлял 6,3 млн человек, из которых 3 млн – иностранные туристы), делятся данными специалисты Colliers International.
Прошлый год оказался для рынка складской недвижимости Санкт‑Петербурга первым за посткризисный период, когда было введено более 100 тыс. кв. м складов. Последний раз эту планку рынок преодолевал в 2009 году, когда было введено 132 тыс. кв. м.
Такие данные приводит Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
Как отмечает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, по состоянию на середину декабря 2013 года за этот год было введено 115 тыс. кв. м.
География ввода в ушедшем году традиционна – это юг города (Шушары и окрестности) и северная часть (Выборгское шоссе).
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, подсчитала, что на данный момент общий объем качественных складских площадей в Санкт-Петербурге составляет около 1630 тыс. кв. м. «В последние несколько лет ввод складских площадей был довольно небольшим, в то время как спрос стабильно шел вверх. В итоге в 2013 году мы получили рекордно низкий уровень вакантных площадей – около 1% в классах А и В», – говорит она.
Ольга Шарыгина, управляющий директор NAI Becar, согласна с коллегой: «Спрос на складские помещения остается на крайне высоком уровне. И это еще более остро ощущается на фоне дефицита качественных предложений в данном секторе. Уровень вакансии снизился до рекордных значений и составил 1-2%. Однако даже в случае реализации всех планов и проектов в перспективе не ожидается насыщения рынка».
Несмотря на низкий объем вакантных площадей, максимальные ставки аренды пока сохраняются на уровне 125-135 USD за 1 кв. м в год (без учета операционных расходов и НДС). Рынок складской недвижимости сейчас находится на стороне арендодателя. Речь идет о долгосрочных договорах аренды, причем с достаточно жесткими условиями по расторжению договора. Если же говорить о некоторой средней востребованной площади, то средняя площадь запросов составляет 5-10 тыс. кв. м, однако есть достаточно большое количество запросов как на большие площади, так и на меньшие, отмечают аналитики.
По данным Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, на 2014 год ожидается ввод около 260 тыс. кв. м, из которых 85% относятся к классу А. «Несмотря на значительное увеличение складского предложения, ожидающегося в 2014 году, доля свободных площадей существенно не вырастет, так как большинство площадей в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода. На сегодняшний день более 60% строящихся складских площадей уже заняты», – считает господин Фадеев.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, согласен с коллегой: «Помещения продолжают арендовать еще на начальных этапах строительства, и эта тенденция, скорее всего, продлится еще несколько лет. В связи с этим арендные ставки на складские площади продолжают динамично расти. Также повышается количество сделок в формате build-to-suit как способ минимизировать риски для девелопера».
В связи со сложившейся ситуацией рентабельность проектов в производственно-складском секторе становится более высокой.
Наиболее востребованные проекты располагаются в промзонах «Шушары», «Предпортовая», «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас», «Каменка». Для арендаторов складских площадей важно расположение объекта вблизи КАД, качественные подъездные дороги, инженерные коммуникации.
Ольга Шарыгина перечисляет наиболее значимые новые проекты: «В III квартале было подписано распоряжение о переводе земель лесного фонда площадью 123,7 га в категорию промышленных земель для размещения еще одного индустриального парка «Кола» во Всеволожском районе. Реализация проекта займет около семи лет. В Ленинградской области построят логистический комплекс общей площадью около 20 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступает компания «Энерго». В планы компании входит строительство еще одного складского комплекса в Тосненском районе. Строящиеся комплексы будут относиться к классу А».
Мнение:
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге:
– Объемы чистого поглощения соответствуют объемам ввода, так как уже к началу года уровень вакантных площадей был практически на нулевой отметке. А вот объемы завершенных сделок очень значительны, однако речь идет о предварительных договорах аренды в будущих складских комплексах. Несмотря на значительное увеличение предложения на рынке складов в последнем квартале этого года и в 2014 году, доля свободных площадей значительно не вырастет, так как большинство помещений в новых складских комплексах уже будут заняты к моменту ввода.
Согласно данным областного комитета по строительству, за 2013 год в Ленинградской области введено 1292,661 тыс. кв.м. жилья, что на 12% больше аналогичного показателя 2012 года.
Запланированный правительством Ленинградской области показатель по вводу жилья на 2013 составил 1204 тыс. кв. м. На начало января 2014 года его выполнение составило 107,4%.
Как и в 2012 году, лидерами по вводу жилья в Ленинградской области стали – Всеволожский (684,2 тыс. кв.м.), Гатчинский (113,4 тыс. кв.м.) и Выборгский районы (98.9 тыс. кв.м.).
Наименьшее количество «квадратов» введено в Сланцевском (1,5 тыс.кв.м.), Подпорожском (3,2 тыс. кв.м.) и Бокситогорском (9,9 тыс. кв.м.) районах.