Крыша с металлическим характером
По мнению строителей, металлочерепица является самым популярным материалом для создания скатной крыши в России. По оценкам экспертов, размер этого рынка составляет около 120 тыс. кв. м в год. При этом ежегодно спрос на металлические кровли растет не менее чем на 15%.
«Рынок металлочерепицы создавался с середины 90-х годов XX века усилиями финских поставщиков и их торговых представителей в России. Сейчас уже практически вся металлочерепица в нашей стране – местного производства. Ее делают заводы, оснащенные самым современным оборудованием по профилированию металлочерепицы, поэтому у крупных российских производителей качество профилирования не уступает заводам в Финляндии и Швеции», – прокомментировали ситуацию специалисты компании «Уникма».
Андрей Мальцев, руководитель департамента кровельных систем компании «Металл Профиль», рассказал, что металлочерепица имеет ряд преимуществ перед другими видами покрытий. «В отличие от «мягкой кровли» и ондулина, металлическая кровля полностью негорюча. По сравнению с «мягкой кровлей» она имеет меньшую стоимость из-за отсутствия сплошной обрешетки из OSB-плит (что для «мягкой кровли» является обязательным элементом). В отличие от натуральной кровли, металлочерепица имеет вес в 10-12 раз меньше – всего 4,5 кг на 1 кв. м, натуральная черепица – 45-55 кг на 1 кв. м. Металлическая кровля абсолютно негигроскопична. Как известно, глиняная и керамическая черепица имеет свойство впитывать влагу, что иногда во время снижения температуры ниже –2 °С приводит к растрескиванию черепицы», – объяснил Андрей Мальцев.
По словам специалиста, металлические кровельные материалы в основном используются в скатных крышах с углом склона выше 12 градусов. Как правило, они устойчивы к большому количеству агрессивных воздействий, при этом весьма просты в монтаже, имеют большой срок службы, низкую эксплуатационную стоимость и даже утилизационную стоимость. Это связано с тем, что металлическую кровлю, в отличие от битумных и керамических материалов, после окончания срока службы можно сдать в металлолом и получить деньги.
Эксперты и представители отрасли отмечают, что рынок производителей металлочерепицы довольно насыщен. При этом специалисты говорят, что в этом сегменте строительной отрасли в регионах наблюдается высокий уровень конкуренции. По подсчетам Анны Молчановой, заместителя исполнительного директора Национального кровельного союза, на российском рынке работают более 200 производителей металлочерепицы. Лидером рынка, по версии ABARUS Market Research, является ГК «Металл Профиль». Другие крупные производили – ЗАО «Самарский завод «Электрощит-Стройиндустрия», ПО «Металлист», ОАО «ММК-Профиль-Москва», ЗАО «Стальинвест», ОАО «Челябинский завод профилированного стального настила», ООО «Климовский профнастил» и др.
«По данным ВЦИОМ, компания «Металл Профиль» является лидером по объему переработки стали с покрытиями, занимает первое место в России по производству профнастила и металлочерепицы. В компанию входят 16 заводов, в том числе и в Санкт-Петербурге. Совокупные производственные мощности позволяют перерабатывать свыше 1,5 млн тонн металла в год. Объем переработки в 2013 году составил 813 тыс. тонн», – подтвердили свою позицию в компании «Металл Профиль».
«В Петербурге присутствует продукция российского и финского производства. Среди крупных игроков рынка стоит отметить ГК «Металл Профиль», ПО «Металлист» (бренд Grand Line), компанию Ruukki и др. Присутствует и металлочерепица, созданная на основе стали из Китая», – прокомментировала Анна Молчанова.
Специалисты выделяют пять наиболее популярных типов профилей: «Монтеррей», на который приходится почти 80% рынка, «Каскад», «Андалузия», «Испанская дюна» и «Памир».
По данным Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС), индекс потребительских цен на металлочерепицу по итогам июня 2014 года по отношению к такому же периоду 2013 года составил 102,22% в Ленобласти, что говорит о небольшом увеличении стоимости. В Санкт-Петербурге индекс потребительских цен равняется 100%, то есть специалисты ЕМИСС роста цен не наблюдают.
Последние годы рынок был богат на проекты, связанные с перепрофилированием объектов недвижимости под торговые и офисные функции. Изменения функций различных объектов под жилые цели практически не встречаются, в лучшем случае объекты перепрофилируют под апартаменты.
Как отмечают аналитики, наиболее востребованной и быстро окупаемой функцией для проектов является жилая. И девелоперы рассматривают этот вариант в первую очередь. Сложности возникают с изменением назначения земли – на участках под общественно-деловую застройку невозможно реализовать жилые проекты, а перевод земли из одного назначения в другое – дело трудоемкое и дорогостоящее. «Поэтому мы наблюдаем новую для рынка Петербурга тенденцию – в скором времени на рынок выйдет несколько проектов апартаментов под жилье. Такие проекты уже давно и успешно реализуются в Москве, но в Петербурге их нет.
Ограничения, существующие у этого формата, – отсутствие регистрации по месту жительства, более высокий налог и тарифы на коммунальные услуги, сложности в получении ипотечного кредита – оцениваются девелоперами как риски, способные серьезно снизить интерес покупателя к проекту. Однако и у нас такие проекты вот-вот появятся, к этому есть предпосылки – ограниченное предложение по земельным участкам в востребованных центральных локациях для строительства элитной недвижимости», – рассказывает Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Дмитрий Щегельский, генеральный директор агентства недвижимости ООО «БЕНУА», согласен с тем, что в Петербурге случаи перепрофилирования целых зданий из какого-либо сектора в жилые квартиры носят единичный характер. «В конце 90-х – начале 2000-х годов частными инвесторами было расселено общежитие, которое потом было перестроено в жилье комфорт-класса. Случаи перепрофилирования отдельных квартир или этажей тоже были. Так, к примеру, в начале 2000-х годов Кожно-венерологический диспансер Московского района был переведен с первого этажа жилого дома (КВД занимал весь этаж) в отдельное здание, а освободившиеся площади были переделаны в жилые квартиры и розданы очередникам, однако в течение нескольких лет жильцы 90% квартир продали (обменяли) это жилье на другое, а новые хозяева переоборудовали эти квартиры в коммерческие помещения (офисы, магазины, салоны)», – вспоминает господин Щегельский.
Из современных примеров перевода объектов под функции жилых апартаментов исполнительный директор корпорации «Матрикс» Игорь Петров вспоминает проект компании NAI Becar, которая на Московском пр., 73 вместо гостиницы решила строить комплекс апартаментов. «Хотя здесь нужно понимать, что речь как шла о коммерческой недвижимости, так и идет», – добавляет он.
Олег Громков, руководитель отдела аналитики ООО «Северо-Запад Инвест» (проект комплексного освоения «Новый Берег»), также вспоминает проект гостиницы «Карелия» на ул. Маршала Тухачевского, один из корпусов которой собственники решили превратить в комплекс жилых малогабаритных апартаментов.
«Из реновации проектов под жилье в пример можно привести территорию речного вокзала, где изначально собирались строить МФК, включающий офисную, торговую, развлекательную функции, и реконструировать гостиницу «Речная», но затем участок был продан компанией JFC, куплен компанией «Мегалит», которая реализует там проект жилого дома.
Также территория Шкапина-Розенштейна изначально рассматривалась как деловой квартал с сопутствующей торговлей. Проект был заморожен в конце 2008 года в связи с кризисом, в августе 2009 года руководством компании «Главстрой-СПб» и правительством Санкт-Петербурга было принято соглашение о реконцепции проекта. Сейчас ведется активное строительство жилого квартала «Панорама 360», – приводит примеры Андрей Косарев.
В основном перепрофилирование интересно инвесторам, поскольку это именно та часть покупателей, которая просчитывает все возможные риски и анализирует наиболее доходное использование объекта недвижимости.
Директор по развитию AAG Светлана Ким объясняет малочисленность проектов реновации объектов коммерческого назначения под жилье отсутствием экономической целесообразности. «Цена реализации жилья ненамного превышает стоимость объекта до реновации. С учетом необходимости соблюдения санитарных, технических и прочих норм, правил и требований к жилым помещениям получить планируемую прибыль не представляется возможным. А существенно изменить параметры объекта не позволяют конструктивные особенности. Рациональное же использование земельного участка сдерживают градостроительные ограничения», – рассказывает госпожа Ким.
Мнение
Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest:
«Если само здание не спроектировано заранее с учетом перспективы перевода, то и здесь может возникнуть масса проблем, например соблюдение требований к инсоляции, которые в жилье гораздо жестче, чем для офисов или гостиниц. В общем, если жилье и получится, то планировка будет явно не самой эффективной, что при нынешнем уровне развития рынка приведет к зависанию такого продукта в продажах, за исключением ситуаций, когда объект имеет уникальное местоположение, способное компенсировать изъяны».
Рынок по-прежнему продолжает испытывать нехватку производственных помещений. Определенным тормозом в развитии этого сегмента девелопмента выступает то, что, в отличие от бизнес-центров или торговых объектов, рынок производственных помещений слабо ориентирован на спекулятивное строительство.
Как правило, объекты тут возводятся по схеме built-to-suit, то есть под конкретного заказчика. В результате, приходя на рынок, новый производитель сталкивается с отсутствием предложения и вынужден ждать, пока подрядчик возведет объект с нуля.
Производственные площади – это сложный продукт, который требует больших вложений, специального участка земли, где возможно размещение и функционирование производства. Помимо самого здания любой производственный объект, предполагающий простую сборку или производственный процесс от начала до конца, требует также подключения коммуникаций, причем намного большего объема, чем предполагается, например, для складского комплекса.
Нет смысла
Поэтому, говорят участники рынка, строить не под конкретного заказчика, ориентируясь на некий собирательный портрет «производственника», практически никто не решается. Сергей Игонин, управляющий партнер холдинга «АйБи ГРУПП», вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, говорит: «Я не слышал ни об одном производственном здании, которое бы строили вне рамок технопарка и под непонятного клиента. Это невозможно, потому что производство имеет массу своих требований и ограничений, а производственное здание должно полностью соответствовать всем нюансам, связанным с классом вредности, с технологией и прочими ограничениями». И даже в промышленных парках, в технопарках девелоперы стремятся продавать землю, а не готовые производственные помещения. Их задача – подготовить площадку, решить все вопросы: правовые, планировочные, вопросы инженерного обеспечения территории.
Александр Паршуков, директор управления паевых земельных фондов ЗАО «ВТБ Капитал Управление активами», также считает, что спекулятивное строительство производственных помещений нерентабельно. «Любое предприятие имеет в основе индивидуальную технологию, которая определяет как характеристики необходимого помещения, так и инженерные мощности по всем видам сетей. Эти параметры могут сильно варьироваться, предугадать их значения, держа в голове некое абстрактное производство, невозможно. Таким образом, на такой товар будет очень сложно найти покупателя», – объясняет он.
В результате часто под производства переоборудуются склады, которых в Санкт-Петербурге достаточно много – такие примеры есть в Уткиной заводи, на Московском шоссе (АКМ «Лоджистик»). «Это все примеры не от хорошей жизни. Изначально эти здания строились как складские: и конструктивные особенности, и инженерное обеспечение, и даже ставка – все это рассчитывалось для складской функции. Но так как не было арендаторов на эти складские помещения, собственники и управляющие компании вынуждены были сдавать их под производство», – говорит господин Игонин.
Золотое дно
Одиночных проектов промышленных зданий сегодня крайне мало. «Строительство в индустриальном парке предпочтительнее в связи с тем, что инвестиции на общие нужды и возникающие проблемы распределяются между всеми резидентами парка, а риски во многом берет на себя девелопер данной территории, – считает Наталья Затейщикова, консультант отдела складских площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. – Строить с нуля (так сказать, в поле) могут позволить себе крупные компании, у которых есть свободные финансовые средства или доступ к недорогому заемному финансированию».
Госпожа Затейщикова подтверждает, что спекулятивных проектов, которые реализовывались в расчете только на промышленные компании, нет. «Складские проекты имеют возможность разместить на своей территории производство, но зачастую только легкую сборку, поскольку существуют проблемы с необходимым объемом электрических мощностей, воды, а также отсутствием подключения технологического газа», – перечисляет она «подводные камни» складского переоборудования.
Также есть советские заводские площади под редевелопмент, которые арендуются или покупаются, и на их месте размещают либо производства, либо территория меняется до неузнаваемости и уже на месте бывшего завода начинает возводиться бизнес-центр или жилье. «С точки зрения любого производства, старые советские площадки (если, конечно, по градплану на площадке можно развивать производство) – это «золотое дно», так как зачастую их обеспеченность электроэнергией и в целом подготовленность к производственной деятельности позволяет вложиться только в улучшение непосредственно самих помещений», – отмечает госпожа Затейщикова.
Что касается мелких производств, которым требуется помещение до 1000 кв. м, то для них строительство собственного здания нерентабельно, им предпочтительна аренда готового объекта. «Такую задачу может решить «производственный центр» – универсальное производственное здание, помещения в котором могут нарезаться на блоки различной площади и сдаваться в аренду нескольким компаниям. Но надо учитывать, что для инвестора такой продукт является очень сложным в управлении, и если говорить о выходе из проекта, практически не продаваемым», – говорит господин Паршуков.
Мнение
Вера Бойкова, руководитель отдела индустриальной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Рост спроса на земельные участки под строительство складских объектов, наметившийся в 2012 году, продолжается. Эта тенденция отражается как в активном развитии такого формата, как индустриальные парки, в которых предоставляется возможность размещения как производственных, так и складских помещений, которые строятся под конкретного арендатора. Дефицит качественного предложения и, как следствие, потребность в новых проектах все еще являются одними из определяющих характеристик этого сегмента.