Элитная недвижимость Петербурга: итоги I полугодия 2014 года
Рынок элитного жилья Петербурга в первом полугодии пополнился новыми объектами. Несмотря на колебания в экономике цены демонтировали рост, и наблюдалось увеличение спроса. Эксперты полагают, что позитивные тренды сохранятся и во втором полугодии.
Растущее предложение
По оценкам Анны Калининой, руководителя отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, за первые шесть месяцев 2014 года объем предложения на рынке элитного жилья Петербурга увеличился на 426 тыс. кв. м. «В I полугодии 2014 года началась реализация квартир в 16 элитных жилых комплексах, как в новых проектах, так и в новых очередях уже заявленных объектов. Всего по итогам I полугодия на рынок вышло 6 003 квартиры, - рассказывает госпожа Калинина. - Объем нового предложения в отчетном периоде был значительно выше, чем в I полугодии 2013 года, когда на рынок вышло 3 164 квартиры».
В эксплуатацию в течение I полугодия 2014 года, исходя из данных аналитического отчета ASTERA, было введено 10 высококлассных жилых комплексов (1 премиум-класса и 9 бизнес-класса). Среди введенных в эксплуатацию в I полугодии 2014 года объектов наиболее значимыми, по мнению специалистов ASTERA являются такие комплексы как ЖК «Platinum» (Платинум), ЖК «Парадный квартал» (Возрождение Санкт-Петербурга), Империал (Л1).
Расширение предложения, по данным Екатерины Немченко, директора департамента жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, произошло во всех центральных районах Петербурга, кроме Василеостровского.
Аналитики Colliers International подсчитали, что на конец июня 2014 года 55% квартир в экспозиции сконцентрировано в Центральной зоне (Центральный и Адмиралтейский районы), а 41% – на Петроградской стороне и Крестовском острове. Оставшиеся 4% приходятся на Васильевский остров. Около 82% квартир в экспозиции находятся в объектах на стадии строительства. На готовые дома приходится порядка 260 квартир.
«Стоит отметить, что Центральный район лидирует по количеству объектов «премиум» класса. В первом полугодии 2014 года здесь стартовали продажи в одних из самых дорогих проектах Петербурга – в клубном доме Art View House, расположенном на набережной р. Мойки, 102 и комплексе апартаментов One Konyushennaya Square, расположенном на Конюшенной площади, - рассказывает Анна Калинина. - Свободных участков под новое элитное строительство в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах Петербурга практически не осталось. Новые участки в этих районах могут появиться только за счет редевелопмента бывших промышленных зон».
Госпожа Калинина добавляет, что увеличивается количество новых элитных жилых комплексов в Приморском районе. Рост активности как девелоперов, так и покупателей в Приморском районе, возможно, связан со строительством «Лахта центра», полагает эксперт.
Растущий спрос
Эксперты рынка говорят, что наблюдается рост покупательской активности. «По итогам полугодия показатель количества приобретенных квартир вырос на 14% по сравнению со вторым полугодием 2013 года – до 287 шт. Объем реализованных площадей составил по итогам двух кварталов 37,6 тыс. кв. м», - отмечает Екатерина Немченко
По словам госпожи Немченко, переезд в более подходящий район становится основным мотивом покупки жилья, в то время как в конце прошлого года основной целью было улучшение жилищных условий.
Эксперт также говорит, что у покупателей появляется интерес к приобретению квартиры под представительские цели, а доля инвестиционных покупок за первое полугодие 2014 года возрасла до 10%. Основной бюджет покупки (52%) составляет 1-2 млн USD.
По словам Анны Калининой, происходит смещение спроса на первичный рынок, в сторону новых элитных жилых комплексов. Кроме того, в последнее время наблюдается тенденция к уменьшению площади элитного жилья. «Если раньше покупатели искали квартиры площадью от 200 кв. м, то сейчас наиболее популярная площадь – от 50 кв. м до 100 кв. м (36%)», - говорит эксперт.
Специалисты Colliers International отмечают, что по итогам продаж в апреле–июне 2014 года на квартиры стоимостью от 10 до 30 млн рублей пришлось около 60%. Отмечалось увеличение числа продаж в квартирах высокого ценового сегмента. «Если в I квартале на долю квартир стоимостью выше 30 млн рублей пришлось около 15–17% сделок, то во II квартале доля таких квартир в общем объеме спроса составила 35%», - добавляют эксперты компании.
Цены пошли в рост
По итогам I полугодия средний рост цен на элитную недвижимость составил около 1,5%, констатируют эксперты Colliers International.
«Цена одного квадратного метра в элитных жилых комплексах сегмента «премиум» по состоянию на конец II квартала 2014 года находится в диапазоне 135–410 тыс. рублей. В жилых комплексах сегмента «делюкс» диапазон цен квадратного метра еще шире и составляет 250–590 тыс. рублей. Средние цены за квадратный метр в сегментах «премиум» и «делюкс» составляют 230 и 360 тыс. рублей соответственно», - говорится в аналитическом отчете Colliers International.
Кроме того за первое полугодие скорректировались ожидания покупателей по бюджету покупки. «Около 70% запросов приходится на квартиры стоимостью до 2 млн USD, в то время как в прошлом полугодии данный показатель был на уровне 50%. Закономерно, что появление в предложении центральных районов значительного числа объектов бизнес- и комфорт-классов, наблюдающееся в период с 2013 года, приводит к изменению ценовых ожиданий покупателей», - поясняет Екатерина Немченко.
Оптимистичные прогнозы
По прогнозам экспертов, увеличение предложения в элитном сегменте ожидается за счет редевелопмента бывших промышленных территорий, расположенных недалеко от центра города и престижных спальных районов.
«Во II полугодии ожидается вывод на рынок таких крупных комплексов как ЖК «Гроссмейстер» (Шпалерная ул., 51, компания Scavery), МФК «Проспект Кима 19» (компания «Балтийский монолит»), ЖК «Исаакиевская ассамблея», а также новых очередей заявленных ранее проектов», - рассказывает Анна Калинина.
По словам Екатерины Немченко, рынок элитной недвижимости наиболее устойчив к воздействию внешних факторов.
«В связи с принятием поправок к 820-му закону о границах зон охраны повышается вероятность роста активности девелоперов по выводу на рынок новых и ранее приостановленных проектов», - прогнозирует госпожа Немченко.
Мнение
Анна Калинина, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
- Спрос на элитное жилье сохраняется на высоком уровне, даже несмотря на сложную ситуацию в экономике. Многие покупатели, давно готовившиеся к сделкам, хотят закрыть их сейчас, пока ситуация не ухудшилась. А вот как поведут себя покупатели, которые только задумываются о приобретении элитного жилья, прогнозировать сложно. Они вполне могут отложить решение жилищного вопроса на несколько лет.
В условиях сокращения в Петербурге пятен под застройку создание намывных территорий рассматривается девелоперами как возможность решения этой проблемы. Эксперты рынка говорят, что потенциал таких проектов отнюдь не органичен только Васильевским островом и Курортным районом.
"Санкт-Петербург имеет обширный потенциал намывных территорий, поскольку расположен на берегу Финского залива. Данные проекты позволяют вовлекать в оборот земли для строительства элитной недвижимости с хорошими видовыми характеристиками, в связи, с чем возможно появление новых проектов по намыву земель. Проекты по намыву территорий актуальны, прежде всего, для стран с ограниченной территорией, когда в городах уже не остается площадей под застройку", - говорит Арсений Васильев, генеральный директор УК "Унисто-Петросталь".
"Сегодня в Петербурге реализуется проект "Морской фасад" на площади 466 га и проект намывных территорий на площади 470 га планируется под Сестрорецком. На намывной территории Васильевского острова планируется построить 4 млн. кв. м недвижимости, в Сестрорецке предполагается возведение 3,5 млн. кв.м недвижимости, в т.ч. 2 млн. кв.м жилья", - рассказывает господин Васильев.
Михаил Гущин, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg считает, что намывные территории - достаточно хорошее место для нового развития, так как они избавлены от многих проблем. "Среди их преимуществ: понятная структура собственности, отсутствие обременений и ограничений, возможность создавать качественную планировочную структуру, возможность использования принципов устойчивого развития в проекте. Из недостатков – необходимость подведения всех коммуникаций и строительства всей инфраструктуры", - полагает господин Гущин.
Между тем эксперты отмечают, что намывы - это не новый для Петербурга формат. "Ничего принципиально нового в намыве территорий в современном Санкт-Петербурге нет, такая практика велась еще в советские времена. Примером этого может служить территория Юго-Запада (район пр. Маршала Казакова), где раньше на этом месте были залив либо болото, западная часть Васильевского острова (район станции метро "Приморская"), южная часть Приморского района (Лахтинский пр., Приморский пр., южная часть ул. Савушкина), то есть так называемая Северо-Приморская часть. Эти территории были намыты еще в конце 70-ых - начале 80-х годов XX века", - поясняет Михаил Гущин.
"Подобные примеры должны снять опасения современных покупателей такой недвижимости. Технологии строительства не стоят на месте, да и фактор привлекательности местоположения и вида "на воду" никто не отменял", - говорит Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК "Триумф Парк".
Затраты и сложности
"Работы по намыву территорий довольно специфичны и их стоимость зависит не только от площади вновь образованной территории и объема дноуглубительных работ, но в значительной степени от объема экологических и социальных вопросов (например, переселение жителей со смежных с радиусом строительства территорий). Но речь в любом случае идет о сумме свыше миллиона долларов за 1 га", - полагает Юлия Жалеева.
"При многоэтажной застройке затраты на намыв не столь существенны и составляют порядка 200 $/кв.м. намываемой земли. Однако стоит отметить, что это только создание участка суши без учета дорог, коммуникаций, озеленения. Для сравнения, такая земля в поле на границе с Санкт-Петербургом стоит 20-50$/кв.м. вместе с растительностью", - подсчитывает Екатерина Марковец, директор по инвестициям и консалтингу компании London Real Invest.
Михаил Гущин говорит, что стоимость намыва при глубине 5 метров стоит около 120 $/кв.м полученной территории.
Арсений Васильев считает, что стоимость 1 кв. метра намыва территории колеблется от 250-400 евро за 1 кв. м. "На конечную стоимость квадратного метра данный аспект влияет, но незначительно, например, стоимость квадратного метра в жилом комплексе "Морской фасад" на Васильевском острове соответствует среднерыночной", - отмечает эксперт.
Несмотря на то, что сама технология не нова и опыт реализации таких проектов в Петербурге есть, эксперты говорят, что создание намывов сопряжено и с рядом сложностей.
"Поскольку реализующиеся у нас сейчас проекты являются пилотными, проблемы с последующим строительством могут возникнуть. Например, известно, что Усть-Лугу намывали очень долго, т.к. она саморазмывалась. Сейчас все-таки накоплен определенный опыт; кроме того, очень часто для разработки таких серьезных проектов крупные компании приглашают иностранных специалистов", - рассказывает Екатерина Марковец.
"Законодательно намыв территорий регулируется Федеральным законом от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". В законе прописано, что такое "искусственный земельный участок", как должна осуществляться процедура намыва, критерии заключения торгов и т.д. Основные сложности, с которыми может столкнуться инвестор, являются технические, инженерные, физические препятствия для реализации проекта. Важно отметить, что намыв искусственных земельных участков на водных объектах законом должен обязательно проходить государственную экологическую экспертизу, во время которой и устанавливается, может ли он повлечь за собой негативные последствия для экологии или нет. Поэтому вопрос того, насколько безопасно строить на намывах, должен наиболее четко прорабатываться именно во время данной экспертизы", - поясняет Евгений Ширстов, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и Партнеры".
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге говорит, что намывы требуют серьезных вложений в инженерию и коммуникации. "Город не всегда готов предоставить ее в необходимые сроки. Это существенная техническая сложность, которая увеличивает сроки реализации проекта, приводит к его удорожанию проекта", - делится эксперт.
Госпожа Лежнева добавляет, что высокая себестоимость участков ограничивается уровень потенциальных клиентов, и соответственно, нужно тщательнее проводить работу по подготовке к продаже таких лотов.
Перспективы
"На основании заявлений девелоперов, в ближайшие 5-7 лет такие проекты могут появиться около Васильевского острова, Лахты и на Юго-Западе города вблизи Южно-Приморского парка. Застройка намывных территорий, как и всех прочих в Санкт-Петербурге, будет производиться на основании Генплана, Правил землепользования и застройки", - рассказывает Александр Погодин, заместитель генерального директора ГК "Пионер" направления "Санкт-Петербург".
"Пока примеров намывных территорий в Петербурге, как и вокруг него, немного. Однако, согласно генплану города, в дальнейшем подобные проекты могут, и будут формироваться на территориях практически вдоль всей акватории Финского залива: в Кронштадте, Лисьем Носу, на Крестовском острове, в западной части города на территории Морского порта, в Красносельском районе. Таким образом, общая площадь территорий, которые могут быть намыты в Петербурге, составляет около 1-1,5 тыс. га. Все эти проекты можно назвать очень перспективными, поскольку речь идет о формировании новых земельных ресурсов, находящихся в непосредственной близости к развитым районам города и престижным пригородным зонам", - рассуждает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость".
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН предполагает, что в будущем будут намывать участки в большом порту Петербурга и Кронштадте.
"Стоимость работ по намыву достаточно высока, цена такой земли выше, чем земли в черте города или на окраинах. К тому процедура получения разрешения на намыв тоже довольно затратна, поскольку акватория Финского залива является федеральной собственностью. Вопросы на таком уровне под силу решать только крупным компаниям с большими лоббистскими возможностями. Так что вряд ли намывы можно назвать альтернативой развития города. Тем не менее, они могут решить проблему дефицита пятен под застройку высокого класса в привлекательных локациях Петербурга, поскольку сегодня в городе мало территорий для реализации крупных проектов класса "комфорт+" и выше, с хорошей транспортной доступностью до деловых центров города, экологической обстановкой и видом на воду", - считает господин Тетыш.
"На наш взгляд, в городе пока достаточно свободных участков на окраинах и промышленных территорий, пригодных для редевелопмента, практически в центре. В такой ситуации скорее можно ожидать успешных примеров реализации уже заявленных крупных проектов по намыву, прежде чем будут заявлены новые", - полагает Юлия Жалеева.
"В Петербурге и его пригородах представлено большое количество неосвоенных территорий, поэтому дорогостоящие проекты по намыву территорий изначально представляются не очень прибыльными. В любом случае намывные территории дороже, нежели использование существующих участков земли. Кроме того, учитывая особенности петербургского климата и почв, такие проекты требуют еще и серьезной технической проработки", - соглашается с коллегами Мария Матвеева, генеральный директор девелоперской компании "Созвездие".
Мировой опыт
"Проекты намывов уже реализованы во многих странах. Если проект хорошо проработан, то он всегда будет интересен девелоперам, городу и конечным потребителям. Пожалуй, самый известный сегодня - проект в Дубаи, где реализованы современные гостиничные объекты", - говорит Андрей Тетыш.
"Насколько мне известно, намыв территорий повсеместно используется во всем мире на протяжении долгого времени, и, должен отметить, весьма успешно. Лидерами в этом направлении являются Япония, Нидерланды, ОАЭ.Безусловно, самыми известными в наши дни являются проекты по намыву острова Пальма Джумейра в Дубаи и островов в Японском море. Что примечательно, Японские намывные острова Юмэносима и Огисима были намыты с использованием технологии использования переработанного мусора – без нанесения ущерба окружающей среде. На этих намывных территориях располагаются как общественные зоны, парки и стадионы, так и промышленные объекты. Международный аэропорт в Осакском заливе также расположен на искусственном острове", - рассказывает о мировом опыте Александр Погодин.
Рынок консалтинга, серьезно просевший в период кризиса, все еще не набрал обороты. Эксперты говорят, что возвращение к докризисным показателям вряд ли произойдет в ближайшие несколько лет.
Сегодня на рынке консалтинга Петербурга около 12-15 основных игроков. Однако некоторые участники рынка уверены, что качественные консалтинговые услуги оказывают не более пяти компаний.
"По сравнению с кризисным периодом сейчас рынок консалтинга находится в гораздо более хорошем и активном состоянии, но докризисных показателей пока не достиг и, с моей точки зрения, в обозримом будущем не достигнет", - полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. Тем не менее он отмечает положительный тренд - в этом году объем заказов увеличился.
"Более того, в текущем году впервые после кризиса появились новые иностранные заказчики, которые обращаются не только за оценкой и анализом рынка, а именно за консультациями по девелоперскому проекту", - делится господин Пашков.
"Безусловно, спрос в этом сегменте восстанавливается, однако все еще раза в два-три ниже, чем до кризиса. Это связано с тем, что на рынке стало меньше непрофильных инвесторов, отсутствием сверхприбылей, а также с ростом профессионализма выстоявших в кризис девелоперов", - говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"Если сравнивать одинаковые продукты, то цены на консалтинговые услуги сейчас отстают от докризисных на 20-30%. Сегодня девелоперы рассматривают консалтинг как инструмент, позволяющий снизить риски, решить конкретные проблемы проекта, повысить его доходность. И предъявляют гораздо более высокие требования как к качеству продукта, так и к его цене", - поясняет Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости партнер S.A. Ricci - Санкт-Петербург.
Позитивно оценивает ситуацию Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. "По итогам 2011 года обороты рынка выросли в 5 раз по сравнению с предыдущим периодом. Количество обращений за услугами консультантов уже достигло докризисного уровня, при этом характер обращений в значительной степени изменился. Это связано с тем, что девелоперы возвращаются к отложенным проектам и вынуждены пересматривать написанные ранее концепции, которые уже не отвечают реалиям изменившегося рынка. Помимо этого к услугам консультантов обращаются новые собственники объектов недвижимости, получившие эти активы в результате вынужденных перепродаж в кризисной ситуации. Часть консалтинговых проектов возникает из-за произошедших изменений в законодательной базе строительной отрасли", - отмечает Людмила Рева.
"Ключевой тренд последних лет - смена парадигмы рынка. До кризиса было большое количество проектов, девелоперы или собственники которых привлекали брендовых консультантов из разных сфер для того, чтобы повысить статусность и придать дополнительную инвестиционную ценность проекту. В тот период чаще их целью была продажа проекта крупному инвестору. Сейчас рынок так не работает. В основном те клиенты, которые к нам обращаются, строят или планируют строить сами, поэтому для них важна не красивая обертка, а содержательные рекомендации. Такая ситуация повышает требования к консультантам и делает рынок более жестким по сравнению с докризисным периодом", - полагает Николай Пашков.
Консультанты отмечают рост заказов на проекты жилой недвижимости. "Если раньше девелоперы жилой недвижимости вообще не обращали никакого внимания на изучение спроса, не без оснований полагая, что все построенное будет немедленно куплено, то сейчас они задумались над тем, что же они все-таки строят и кто это купит", - говорит Николай Вечер FRICS, генеральный директор GVA Sawyer в Санкт-Петербурге, партнер компании, вице-президент ГУД.
"Заявок на консалтинговые услуги по бизнес-центрам практически нет, а вот в сегменте торговой и гостиничной недвижимости отмечен небольшой спрос. Сегодня наиболее популярны маркетинговые исследования, поскольку многие девелоперы не способны выполнять их самостоятельно, потому что это требует содержания большого штата специалистов", - отмечает Андрей Тетыш. Роман Евстратов наблюдает увеличение спроса со стороны собственников земель и зданий, которые готовятся к продаже.
"В посткризисный период акцент сместился на те услуги консультантов, которые ранее были менее востребованы, появились новые направления – к примеру, появилась услуга "экспресс-анализ". Он требует меньшего времени и трудозатрат, и основная причина его появления - существенная скидка по цене отчета", - рассуждает Наталия Киреева, старший аналитик департамента консалтинга и оценки компании Maris/Part of the CBRE Affiliate Network.
"Растет спрос на услуги инвестиционного консалтинга. Институциональные инвесторы в связи с практически полным отсутствием качественного институционального продукта на рынке Санкт-Петербурга готовы рассматривать сценарии форвардных сделок по покупке вновь построенных качественных объектов высокого класса. Для осуществления таких проектов необходимо собрать целую мозаику участников и составляющих: качественный и востребованный на рынке проект, девелопер с международными стандартами работы и экспертизой работы на локальном рынке, компания-консультант для заполнения объекта арендаторами и подтвержденный интерес покупателя к стабилизированному объекту недвижимости", - рассказывает Людмила Рева.