Финансирование идет по накатанной схеме
Банковские кредиты по-прежнему остаются наиболее востребованным инструментом финансирования девелоперских проектов. Распространение других схем привлечения денежных средств тормозит несовершенство законодательной базы, считают эксперты.
Сегодня существует довольно много механизмов финансирования инвестиционных проектов – от публичного заимствования до привлечения средств дольщиков. По словам Арсения Васильева, генерального директора компании «Унисто Петросталь», наибольшим спросом у девелоперов пользуются схемы с привлечением банковских кредитов, средств дольщиков и проектное финансирование, как наиболее отработанные на рынке недвижимости.
Кредитное плечо
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, согласен с коллегой и говорит, что с каждым годом самым распространенным способом становится привлечение банковских кредитов. «Преимущество для девелоперов очевидно - данная схема является более выгодной по сравнению со всеми другими. Существуют разные методы даже внутри данной схемы: проектное финансирование и кредит под залог активов, - поясняет господин Бойков.
Рисков при этом практически не возникает, лишь риск недостроя или невостребованности проекта, от которого не может быть застрахован ни один застройщик. Именно поэтому перед реализацией проекта необходимо провести глубокий маркетинговый анализ, который может помочь выявить слабые и сильные стороны будущего объекта».
Банки не всегда охотно кредитуют застройщиков, так как этот бизнес считается довольно рисковым. Согласно статистике Центробанка РФ, по итогам прошлого года уровень просроченной задолженности у строителей вырос с 4,7 до 6,8%, приблизившись к уровню наиболее проблемного заемщика – сельского хозяйства. По итогам I квартала текущего года превышение долгов над капиталом у строителей больше, чем в других отраслях, а уровень покрытия обязательств выручкой один из самых низких.
«Не могу сказать, что коммерческие банки очень любят кредитовать застройщиков, иногда они даже закрывают финансирование проектов в сфере недвижимости. Однако такие меры всегда носят временный характер. Причина проста: качественных заемщиков на рынке не так много. Почему схема коммерческого кредитования так популярна? Она наименее сложна в реализации. Залог прав, кредитный договор – все это профильная деятельность для любого коммерческого банка и вполне выполнимо со стороны заемщика», - отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН».
По оценкам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, наиболее охотно банки кредитуют жилые проекты как более краткосрочные и прогнозируемые с точки зрения возврата инвестиций.
«Жилые объекты в значительной степени возводится за счет привлеченных дольщиков, что невозможно для девелоперов коммерческой недвижимости.
Можно сказать, что стоимость недвижимости зависит, прежде всего, от состояния рынка и характеристик объекта. Однако метод финансирования тоже оказывает влияние на ценообразование, например, форма и срок кредитования будут заложены в последующую стоимость недвижимости. С учетом роста банковских ставок перспективы кредитования коммерческих проектов становится менее привлекательным и зачастую, нецелесообразным», - говорит Николай Пашков.
Проектное финансирование
Эксперты говорят, что спрос на проектное финансирование в строительном секторе растет с каждым годом. «Во многом это определяется как раз спецификой отрасли – средний экономический цикл составляет обычно не менее 3-х лет, при этом конъюнктура рынка достаточно изменчива, находится в сильной зависимости от общей макроэкономической ситуации, и это собственно диктует потребность в длинных кредитах с гибкими условиями обслуживания, - поясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». - Вместе с тем, пока проектное финансирование не получило необходимого широкого распространения. Основной причиной, полагаю, остается и относительная сложность таких механизмов, требующих значительных компетенций и высокой степени участия от кредитора, сопровождающихся довольно высокими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит) и зачастую плохо прогнозируемыми рисками, что при условии сравнительно низкой конкуренции в финансовом секторе не дает этим форматам достаточных условий для развития. В общем, практика применения пока не масштабная. Как правило, мы видим, что в последние годы проектное финансирование реализуется в наиболее крупных и долгосрочных, чаще всего инфраструктурных, проектах с участием государства или квазигосударственных компаний».
Проектное финансирование существует совместно с залоговым, а в чистом виде пока эта схема не действует, добавляет господин Васильев.
Редкие варианты
Такой инструмент привлечения финансирования как IPO используется на строительном рынке довольно редко. «Сегодня на рынке коммерческой недвижимости несколько крупных компаний вышли на рынок IPO - открыто размещают биржевые облигации, что повышает уровень компаний на рынке и привлекает новых инвесторов. Данные размещения проводятся в рамках стратегии привлечения долгосрочного финансирования и в том числе для реализации текущих инвестиционных программ компаний застройщиков, - рассказывает Арсений Васильев. - Схемы, связанные с выходом на фондовый рынок, не получили пока широкого распространения в отрасли, так как требуют длительной подготовки финансовой отчетности, полной прозрачности, публичности, к которой пока готовы только крупные холдинговые строительные компании».
ЗПИФы, которые еще десять лет назад оценивались как наиболее перспективные источники финансирования девелоперских проектов, по словам господина Васильева, сегодня теряют свою привлекательность, как для застройщиков, так и для инвесторов, вследствие непроработанной законодательной базы и отсутствия четкой позиции государственных органов.
«После введения налога на имущество ЗПИФов инвестиционная привлекательность данного инструмента заметно снизилась, и создание закрытых паевых фондов во многом потеряло свою актуальность. Популярность фондов недвижимости, пик которой пришелся на последние докризисные годы, в значительной степени была связана с возможностями оптимизации налогообложения. Владельцы коммерческой недвижимости, а также инвесторы финансово-девелоперского рынка использовали ЗПИФы, чтобы "упаковать" в них свои объекты и снижать издержки по налоговым платежам», - отмечает Максим Клягин.
Плюсы и минусы финансовых инструментов
Все существующие сегодня схемы финансирования девелоперских проектов имеют свои плюсы и минусы, которые оказывают влияние на доходность инвестиционного проекта. По мнению Арсения Васильева, к основным недостаткам современных схем финансирования можно отнести повышенные риски и крупные финансовые вложения для девелоперов. «К повышенным рискам можно отнести отзыв лицензии у банка-кредитора, что грозит замораживанием инвестиционного проекта и потерей части финансовых средств застройщика. Несогласованность регламентных процедур, длительные сроки рассмотрения кредитной заявки, отсутствие четкой законодательной базы, а также высокие проценты являются ощутимыми минусами схем финансирования с использованием банковских структур – кредиты или проектное финансирование инвестиционных проектов. Но привлечение банковских кредитных средств является сегодня все-таки наиболее отработанной и понятной схемой, поэтому она пользуется повышенным вниманием со стороны застройщиков», - рассказывает господин Васильев.
Андрей Тетыш говорит, что выпуск акций биржах или IPO существенно дешевле для девелопера, чем банковский кредит. «Однако это сложный процесс на годы вперед, который могут себе позволить только крупные застройщики. В такой схеме финансирования проекта только подготовка документов займет год», - поясняет господин Тетыш.
По оценкам Арсения Васильева, ЗПИФы обладают рядом преимуществ: «Определенным плюсом является то, что фонды создаются на определенный период и средства, объединенные в фонде, не могут быть изъяты ранее истечения обозначенного срока, они дают возможность привлекать новые группы инвесторов, дают некоторые налоговые льготы». Минусами данной схемы по его словам является непроработанность схемы законодательно, жесткие требования к управляющей компании и сложная схема создания фонда. Застройщики предпочитают использовать более надежные варианты, так как схема является достаточно специфической.
В ожидании перемен
Максим Клягин полагает, что массового распространения таких механизмов кредитования как проектное финансирование стоит ожидать по мере развития конкуренции как в банковской среде, так и, собственно, в строительном комплексе, когда сужение рентабельности сформирует запрос на значительное повышение эффективности.
Арсений Васильев добавляет, что для развития многих схем финансирования нужно создание проработанной законодательной базы. «Дальнейшее распространение многих схем финансирования нуждается в четкой позиции государственных органов. Только при этих условиях участники рынка, включая инвесторов и банки, смогут более точно оценивать риски и преимущества использования схем финансирования», - резюмирует эксперт.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь»:
- В настоящее время девелоперы редко используют какую-то одну схему финансирования, стараясь привлекать денежные средства из разных источников: собственные средства, привлеченные средства (средства дольщиков на рынке жилой недвижимости, средства инвесторов), заемные денежные средства. Такой комбинированный подход позволяет управлять рисками инвестиционного проекта, регулировать доходность. Возможность использования длинных денег, дает возможность компаниям не форсировать продажи, и соответственно, не демпинговать, опуская цену реализации ниже рыночного уровня.
По состоянию на 30 мая 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1 251 634,8 кв. м жилья, сообщает комитет по строительству.
В районном рейтинге второй месяц лидирует Приморский район, где построено 14 домов на 4495 квартир общей площадью 237 409,6 кв. м. Пушкинский район вернулся в тройку лидеров, сдав в эксплуатацию 191 312,2 кв. м (11 домов на 3728 квартир). На третье место в мае вышел Невский район. Там возведено 8 домов на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. м.
К лету в Санкт-Петербурге проведена реконструкция нежилого здания под культурно-общественный центр в Московском районе, на проспекте Большевиков открылась студия анимационного кино «Мельница», а здание региональной культурно-просветительской общественной организации «СПб Центр Брахма Кумарис» введена в эксплуатацию на Северном проспекте.
Для жителей Приморского района открыл свои двери новый физкультурно-оздоровительный центр.
В Московском районе построен административный центр с автоматическим подземным паркингом, введен в эксплуатацию бизнес-центр с подземной автостоянкой, реконструкция административного корпуса завершена на Заставской улице. На Московском шоссе начала работать новая автозаправочная станция. В Невском районе реконструирован производственный комплекс автозаправочной станции.
В поселке Парголово введен в эксплуатацию комплекс по предоставлению услуг IT и телекоммуникаций.
В поселке «Солнечное-2» построены 93 дачных дома для проживания ветеранов Великой Отечественной Войны, героев социалистического труда, жителей блокадного Ленинграда, инвалидов 1-й и 2-й групп и членов их семей, маломобильных групп граждан, а также многодетных семей, воспитывающих 5 и более детей в возрасте до 16 лет и одиноких матерей с детьми до 16 лет.
Современное высотное строительство напрямую связано с развитием опалубочных технологий. По мнению специалистов, от этого оборудования зависит надежность и прочность конструктива высоток, а также рентабельность проекта.
Роман Селезнев, директор ГК «ПромСтройКонтракт» по опалубочному направлению, считает, что говорить о современном высотном строительстве вне контекста опалубочных систем вообще невозможно – массовое высотное строительство, получившее свое развитие в XX и начале XXI веков, расставило приоритеты в сторону монолитного строительства, которое выступает гарантией прочного конструктива. Более того, по его словам, только монолит может сделать небоскребы рентабельными. «Мало построить высотное здание, надо окупить этот проект. Не случайно строители первых немонолитных высоток в Америке 1920-х годов оказались не защищены от банкротств», – прокомментировал Роман Селезнев.
По его мнению, говорить о недостатках опалубочных систем при возведении высотных зданий некорректно, логичнее – о профессионализме при выборе опалубки, комплектующих и последующих точных расчетах.
«Во многом свойства опалубки зависят от прочности и качества материала щита: он должен выдерживать огромные нагрузки – до 8 тонн залитого бетона на 1 кв. м. Березовая ламинированная фанера по соотношению «вес – прочность» превосходит даже сталь, а специальное покрытие фенольной пленкой обеспечивает надежную защиту от вредных факторов. Поэтому опалубка из таких щитов с успехом позволяет осуществлять практически любые архитектурные идеи на любой высоте», – прокомментировал Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА».
По мнению Виктора Репникова, ведущего инженера ГК «ПромСтройКонтракт», ограничений при использовании опалубки на высоте нет. Мы давно не считаем большим событием работы на высоте 60 м и выше. Наоборот, после того как монолит снял ограничения по высотности в принципе, мы поставили задачу оптимизации опалубки так, чтобы уменьшить стоимость каждого метра в высотном строительстве», – добавил господин Репников.
Константин Приймак, ведущий конструктор компании «Капитал стройиндустрия», рассказал, что при выборе опалубочной системы для возведения высотного сооружения, например жилого дома, решающее значение имеет конструкция самого строения. «Сегодня при проектировании и строительстве объектов высотой от 100 м и выше, как правило, применяется одна и та же конструктивная схема. В основе здания лежит ядро жесткости, к которому строго присоединены другие конструктивные элементы: плиты перекрытия, стены и т. д. Для бетонирования ядра жесткости применяется самоподъемная опалубочная система с гидравлическим приводом. Эта система абсолютно автономна, ее перемещения на следующую захватку по высоте осуществляются с помощью встроенной гидравлической системы, которая надежно и безопасно продвигает опалубку вверх», – заключил специалист.
Мнение:
Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА»:
– На 100-метровой высоте любой дефект щита опалубочной системы может обернуться срывом сроков строительства или, что еще хуже, частичным обрушением. Поэтому фанера выбирается очень тщательно. Она должна выдерживать огромные нагрузки (до 8 тонн залитого бетона на 1 кв. м) и быть устойчивой к агрессивному термическому и химическому воздействию застывающего бетона.