Финансирование идет по накатанной схеме
Банковские кредиты по-прежнему остаются наиболее востребованным инструментом финансирования девелоперских проектов. Распространение других схем привлечения денежных средств тормозит несовершенство законодательной базы, считают эксперты.
Сегодня существует довольно много механизмов финансирования инвестиционных проектов – от публичного заимствования до привлечения средств дольщиков. По словам Арсения Васильева, генерального директора компании «Унисто Петросталь», наибольшим спросом у девелоперов пользуются схемы с привлечением банковских кредитов, средств дольщиков и проектное финансирование, как наиболее отработанные на рынке недвижимости.
Кредитное плечо
Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, согласен с коллегой и говорит, что с каждым годом самым распространенным способом становится привлечение банковских кредитов. «Преимущество для девелоперов очевидно - данная схема является более выгодной по сравнению со всеми другими. Существуют разные методы даже внутри данной схемы: проектное финансирование и кредит под залог активов, - поясняет господин Бойков.
Рисков при этом практически не возникает, лишь риск недостроя или невостребованности проекта, от которого не может быть застрахован ни один застройщик. Именно поэтому перед реализацией проекта необходимо провести глубокий маркетинговый анализ, который может помочь выявить слабые и сильные стороны будущего объекта».
Банки не всегда охотно кредитуют застройщиков, так как этот бизнес считается довольно рисковым. Согласно статистике Центробанка РФ, по итогам прошлого года уровень просроченной задолженности у строителей вырос с 4,7 до 6,8%, приблизившись к уровню наиболее проблемного заемщика – сельского хозяйства. По итогам I квартала текущего года превышение долгов над капиталом у строителей больше, чем в других отраслях, а уровень покрытия обязательств выручкой один из самых низких.
«Не могу сказать, что коммерческие банки очень любят кредитовать застройщиков, иногда они даже закрывают финансирование проектов в сфере недвижимости. Однако такие меры всегда носят временный характер. Причина проста: качественных заемщиков на рынке не так много. Почему схема коммерческого кредитования так популярна? Она наименее сложна в реализации. Залог прав, кредитный договор – все это профильная деятельность для любого коммерческого банка и вполне выполнимо со стороны заемщика», - отмечает Андрей Тетыш, председатель совета директоров, президент группы компаний «АРИН».
По оценкам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St. Petersburg, наиболее охотно банки кредитуют жилые проекты как более краткосрочные и прогнозируемые с точки зрения возврата инвестиций.
«Жилые объекты в значительной степени возводится за счет привлеченных дольщиков, что невозможно для девелоперов коммерческой недвижимости.
Можно сказать, что стоимость недвижимости зависит, прежде всего, от состояния рынка и характеристик объекта. Однако метод финансирования тоже оказывает влияние на ценообразование, например, форма и срок кредитования будут заложены в последующую стоимость недвижимости. С учетом роста банковских ставок перспективы кредитования коммерческих проектов становится менее привлекательным и зачастую, нецелесообразным», - говорит Николай Пашков.
Проектное финансирование
Эксперты говорят, что спрос на проектное финансирование в строительном секторе растет с каждым годом. «Во многом это определяется как раз спецификой отрасли – средний экономический цикл составляет обычно не менее 3-х лет, при этом конъюнктура рынка достаточно изменчива, находится в сильной зависимости от общей макроэкономической ситуации, и это собственно диктует потребность в длинных кредитах с гибкими условиями обслуживания, - поясняет Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент». - Вместе с тем, пока проектное финансирование не получило необходимого широкого распространения. Основной причиной, полагаю, остается и относительная сложность таких механизмов, требующих значительных компетенций и высокой степени участия от кредитора, сопровождающихся довольно высокими издержками для кредитной организации (оценка, подготовка, аудит) и зачастую плохо прогнозируемыми рисками, что при условии сравнительно низкой конкуренции в финансовом секторе не дает этим форматам достаточных условий для развития. В общем, практика применения пока не масштабная. Как правило, мы видим, что в последние годы проектное финансирование реализуется в наиболее крупных и долгосрочных, чаще всего инфраструктурных, проектах с участием государства или квазигосударственных компаний».
Проектное финансирование существует совместно с залоговым, а в чистом виде пока эта схема не действует, добавляет господин Васильев.
Редкие варианты
Такой инструмент привлечения финансирования как IPO используется на строительном рынке довольно редко. «Сегодня на рынке коммерческой недвижимости несколько крупных компаний вышли на рынок IPO - открыто размещают биржевые облигации, что повышает уровень компаний на рынке и привлекает новых инвесторов. Данные размещения проводятся в рамках стратегии привлечения долгосрочного финансирования и в том числе для реализации текущих инвестиционных программ компаний застройщиков, - рассказывает Арсений Васильев. - Схемы, связанные с выходом на фондовый рынок, не получили пока широкого распространения в отрасли, так как требуют длительной подготовки финансовой отчетности, полной прозрачности, публичности, к которой пока готовы только крупные холдинговые строительные компании».
ЗПИФы, которые еще десять лет назад оценивались как наиболее перспективные источники финансирования девелоперских проектов, по словам господина Васильева, сегодня теряют свою привлекательность, как для застройщиков, так и для инвесторов, вследствие непроработанной законодательной базы и отсутствия четкой позиции государственных органов.
«После введения налога на имущество ЗПИФов инвестиционная привлекательность данного инструмента заметно снизилась, и создание закрытых паевых фондов во многом потеряло свою актуальность. Популярность фондов недвижимости, пик которой пришелся на последние докризисные годы, в значительной степени была связана с возможностями оптимизации налогообложения. Владельцы коммерческой недвижимости, а также инвесторы финансово-девелоперского рынка использовали ЗПИФы, чтобы "упаковать" в них свои объекты и снижать издержки по налоговым платежам», - отмечает Максим Клягин.
Плюсы и минусы финансовых инструментов
Все существующие сегодня схемы финансирования девелоперских проектов имеют свои плюсы и минусы, которые оказывают влияние на доходность инвестиционного проекта. По мнению Арсения Васильева, к основным недостаткам современных схем финансирования можно отнести повышенные риски и крупные финансовые вложения для девелоперов. «К повышенным рискам можно отнести отзыв лицензии у банка-кредитора, что грозит замораживанием инвестиционного проекта и потерей части финансовых средств застройщика. Несогласованность регламентных процедур, длительные сроки рассмотрения кредитной заявки, отсутствие четкой законодательной базы, а также высокие проценты являются ощутимыми минусами схем финансирования с использованием банковских структур – кредиты или проектное финансирование инвестиционных проектов. Но привлечение банковских кредитных средств является сегодня все-таки наиболее отработанной и понятной схемой, поэтому она пользуется повышенным вниманием со стороны застройщиков», - рассказывает господин Васильев.
Андрей Тетыш говорит, что выпуск акций биржах или IPO существенно дешевле для девелопера, чем банковский кредит. «Однако это сложный процесс на годы вперед, который могут себе позволить только крупные застройщики. В такой схеме финансирования проекта только подготовка документов займет год», - поясняет господин Тетыш.
По оценкам Арсения Васильева, ЗПИФы обладают рядом преимуществ: «Определенным плюсом является то, что фонды создаются на определенный период и средства, объединенные в фонде, не могут быть изъяты ранее истечения обозначенного срока, они дают возможность привлекать новые группы инвесторов, дают некоторые налоговые льготы». Минусами данной схемы по его словам является непроработанность схемы законодательно, жесткие требования к управляющей компании и сложная схема создания фонда. Застройщики предпочитают использовать более надежные варианты, так как схема является достаточно специфической.
В ожидании перемен
Максим Клягин полагает, что массового распространения таких механизмов кредитования как проектное финансирование стоит ожидать по мере развития конкуренции как в банковской среде, так и, собственно, в строительном комплексе, когда сужение рентабельности сформирует запрос на значительное повышение эффективности.
Арсений Васильев добавляет, что для развития многих схем финансирования нужно создание проработанной законодательной базы. «Дальнейшее распространение многих схем финансирования нуждается в четкой позиции государственных органов. Только при этих условиях участники рынка, включая инвесторов и банки, смогут более точно оценивать риски и преимущества использования схем финансирования», - резюмирует эксперт.
Арсений Васильев, генеральный директор компании «Унисто Петросталь»:
- В настоящее время девелоперы редко используют какую-то одну схему финансирования, стараясь привлекать денежные средства из разных источников: собственные средства, привлеченные средства (средства дольщиков на рынке жилой недвижимости, средства инвесторов), заемные денежные средства. Такой комбинированный подход позволяет управлять рисками инвестиционного проекта, регулировать доходность. Возможность использования длинных денег, дает возможность компаниям не форсировать продажи, и соответственно, не демпинговать, опуская цену реализации ниже рыночного уровня.
Аналитический центр АИЖК подготовил краткий обзор по рынку ипотечного жилищного кредитования в России за сентябрь 2010 г.
Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам III квартала 2010 года показывает, что рынок ипотечного жилищного кредитования находится в фазе уверенного восстановительного роста. По данным Банка России, за сентябрь 2010 года предоставлено 28,372 тыс.ипотечных кредита на общую сумму 35,9 млрд рублей. Всего, за три квартала 2010 года выдано 187,3 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 234,2 млрд рублей. Объём кредитов, выданных за три квартала 2010 года, в 2,6 раза превышает аналогичный показатель сопоставимого периода 2009 года. В количественном выражении за первые восемь месяцев 2010 года предоставлено в 2,4 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период 2009 года.
Динамика объёма выдачи ипотечных кредитов в 2009- 2010 г.г. помесячно, млрд. руб:
На 01.10.2010 средний размер кредита увеличился почти на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2009 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным Росстата за январь - сентябрь 2010 года реальные располагаемые доходы на 4,8% превысили уровень соответствующего периода 2009 года) и цен на жилье (по итогам девяти месяцев 2010 года средняя цена на жилье выросла более чем на 6,8% по отношению к IV кварталу 2009 года).
Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях и иностранной валюте, накопленным итогом с начала года (2009-2010 гг.):
За три квартала 2010 года, накопленным итогом с начала года, средневзвешенная ставка по ипотечному кредиту в рублях составила, как и месяцем ранее, 13,4%, а по кредитам в иностранной валюте – 11,1%.
Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам свидетельствует о замедлении темпов их снижения, как ранее прогнозировал Аналитический центр АИЖК. Так, ставки по кредитам в рублях, выданным в течение сентября, понизились на 0,1 п. п., и составили 13,2%. Месяцем ранее ставки, напротив, повысились на 0,1 п. п. По отношению к декабрю 2009 года месячное снижение средней величины ставки по ипотечному кредиту в рублях составило 0,6 п. п. Однако основное снижение пришлось на период январь – апрель, когда ставки снизились до 13,4%.
Ставки по ипотечным кредитам в рублях, выданных в течении месяца (2009-2010 гг.):
Такая ситуация объясняется массовым снижением размера первоначального взноса крупнейшими участниками рынка в начале июля. Больший уровень риска ссуд с меньшим первоначальным взносом нашёл отражение в величине процентных ставок выданных кредитов. В то же время некоторое влияние на ставки оказало общее повышение инфляционных ожиданий на рынке в связи с увеличением волатильности рубля и перспективой неурожая.
Тем не менее, в настоящий момент прослеживается тенденция снижения ставок ведущими игроками ипотечного рынка. АИЖК ожидает, что до конца года будет преобладать тенденция осторожного снижения средневзвешенных и месячных ставок выдачи по ипотечным кредитам. При этом основной эффект от снижения ставок предложения на выдаче ипотечных кредитов скажется в начале 2011 года.
Доля просроченной задолженности в 2009 – 2010 гг.
Темп прироста накопленной просроченной задолженности по ипотечным кредитам в сентябре замедлилился. За месяц она увеличилась на 2,3%, до 42,7 млрд рублей, тогда как месяцем ранее темп прироста составил 4,4%. Общий объём ипотечной задолженности на балансах банков за месяц вырос на 1,3%, до 1069,6 млрд рублей.
Замедление темпов прироста просроченной задолженности, в свою очередь, привело к снижению темпов прироста в сентябре доли просроченной задолженности в общем объёме ипотечной задолженности: за месяц она выросла на 0,05 п. п., при том что в предыдущем месяце увеличение доли просроченной задолженности составило 0,1 п. п.
По данным Банка России на 01.10.2010 задолженность по ипотечным кредитам, имеющая просроченные платежи, составила 14,3% от общего объема накопленной задолженности.
Стуктура просроченной задолженности на 01.02.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %:
Стуктура просроченной задолженности на 01.10.2010 по сроку допущенных просроченных платежей, %:
При этом совокупная доля «дефолтной» задолженности - с платежами, просроченными на 91 день и больше, составляет 7,1%; доля задолженности с «технической» просрочкой платежей (до одного месяца) – 5,2%; а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) – 2%. В качестве положительной тенденции можно отметить тот факт, что с начала года объём задолженности без просроченных платежей практически не уменьшился. Увеличение объёма «дефолтной» задолженности происходило, судя по динамике, преимущественно за счет нарастания просрочки по «старым» кредитам, уже имевшим просрочки более 31 дня. По мере выдачи ипотечных кредитов и накоплению новой ипотечной задолженности на балансах банков, Аналитический центр АИЖК ожидает постепенной стабилизации доли просроченной задолженности к концу 2010 года и ее постепенного снижения в 2011 году. Объем задолженности по ипотечным кредитам, по которым не было допущено ни одного просроченного платежа, либо срок просрочки не превышает одного месяца, по итогам года должен составить не менее 90%.
В сентябре 2010 года Агентством по ипотечному жилищному кредитованию было рефинансировано 3702 ипотечных кредита на сумму 4,3 млрд рублей, что составляет 13% в количественном и 11,9% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов. За три квартала 2010 года АИЖК рефинансировало 34,167 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 37,1 млрд рублей, что составляет 18,2% в количественном и 15,8% в денежном выражении от всех выданных в этот период ипотечных кредитов.
Доля ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, в общем количестве предоставленных ипотечных кредитов в 2009 – 2010 гг., %
Причинами снижения объема рефинансирования и доли АИЖК в третьем квартале 2010 года стали рост выдачи кредитов банками по собственным программам в связи с восстановлением рынка ипотечного кредитования, а также целенаправленная политика Агентства, имеющая своей целью развитие специальных продуктов (военная ипотека, кредиты для распорядителей материнского капитала, кредиты, выдаваемые на покупку жилья на первичном рынке).
Материал предоставлен АИЖК
На первичного рынке жилья Москвы продолжается как постепенный рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабилизации наметившейся тенденции активизации рынка жилой недвижимости.
Предложение
В октябре 2010г. продолжилась тенденция роста предложения, начавшаяся еще в августе. Так, в октябре по сравнению с сентябрем число представленных к продаже квартир увеличилось на 11,9% и составило 16920.
Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло, в октябре по сравнению с сентябрем на 20%, и составило 4789.
.jpg)
Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.
Наибольшая доля предложения приходилась на ценовой сегмент от 150000 до 200000 руб.кв.м. и составляла 43%.
Чуть меньше, а именно 39%, составляла доля предложения ценового сегмента от 100000 до 15 000 руб.кв.м.
Доля предложения в наиболее доступном ценовом сегменте до 100000 руб.кв.м. составляла 9%.
На долю наиболее дорого ценового сегмента от 200000 до 250000 руб.кв.м. приходиться также 9%.
.jpg)
Наибольшая доля предложения новостроек Москвы приходиться на монолитно-кирпичные дома и составляет 48%.
39% приходиться на монолитные дома и лишь 13% составляет доля панельных домов.
.jpg)
Спрос
По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, однако, по сравнению с предыдущим месяцем спрос на данный тип квартиры снизился на 5% и составил 41%.
На 4% увеличился спрос на однокомнатные квартиры. Доля данного типа квартир в структуре спроса по комнатности составляла 39%.
18% пришлось на спрос по трехкомнатным квартирам, в сравнении с предыдущим месяцем доля спроса на данный тип квартир не претерпела изменений.
Лишь 2% составила доля спроса на многокомнатные квартиры, относительно предыдущего месяца данный показатель также не претерпел значительных изменений.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования наблюдался рост.
Так в октябре на долю обращений с привлечением ипотечного кредитования приходилось 18%, против 16,3% в сентябре.
.jpg)
Ценовая ситуация
В октябре на рынке первичного жилья наблюдается рост стоимости 1 кв. м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте.
Стоимость 1 кв.м. в рублях в октябре составила 152000, что на 2,5% больше, чем в сентябре. Стоимость кв.м. в долларах находилась на уровне 4935, что также на 2,5% больше относительно сентября.
В октябре 2010г. в сравнении с началом года рост цен в рублевом эквиваленте составил 41%, в то время как в долларовом эквиваленте - 36,4%.
.jpg)
Средняя стоимость 1 кв.м. в октябре в объектах эконом-класса составляла около 113000 руб., в проектах комфорт-класса находилась на уровне около 133500 руб., в новостройках бизнес-класса около 169000 руб.
Резюме
В октябре 2010 г. на рынке первичного жилья наблюдался явный рост предложения, так число представленных к продаже квартир составляло 16920 (+11,9%).
Число впервые выставленных на продажу квартир также значительно выросло, и составляло 4789 (+20%).
Рост предложения в основном обусловлен ростом числа впервые выставленных на продажу квартир, что является следствием открытия продаж в ряде крупных проектов.
Наибольшая доля предложение приходилась на монолитные дома в ценовом сегменте от 150000 до 200000 руб.кв.м.
По-прежнему наибольшим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, в то время как менее востребованными остаются многокомнатные квартиры.
В динамике обращений по квартирам с привлечением ипотечного кредитования в октябре наблюдался рост.
В октябре на рынке первичного жилья наблюдался рост стоимости кв.м. как в долларовом, так и в рублевом эквиваленте. Стоимость кв.м. в рублях в октябре составляла 152000 (+2,5%), в долларах 4935 (+2,5%).
На рынке первичного жилья продолжается как рост цен, так и рост предложения, что свидетельствует о стабильной наметившейся тенденции активизации рынка.
Материал предоставлен «НДВ-Недвижимость»