Статистика Комитета по строительству Петербурга: ввод за июнь 2014 года
На 1 июля 2014 года в Петербурге введено 1,411 млн кв м жилья. В числе лидеров по вводу остаются Пушкинский, Невский и Выборгский районы. Цены на жилье последние два месяца стоят на месте, а в некоторых случаях – «пятятся назад».
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает, что по сравнению с первым полугодием прошлого года рост объемов ввода жилья в Петербурге составил почти 50%
«На сегодняшний день более чем 30% от всего объема предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга (без учета Ленобласти) заявлены со сроками сдачи в 2014 году. А с учетом бурно развивающихся приграничных районов эта цифра может легко достичь 40%. Все это позволяет сделать вывод о том, что ключевой тенденции первого полугодия 2014 стал стремительно растущий объем не только ввода в эксплуатацию, но и вывода в продажу новых объектов, значительной частью которого являются проекты комплексного освоения территорий (КОТ, примерно около 40%)», - говорит господин Берников. Он считает, что с одной стороны, большое количество проектов КОТ благоприятно для потребителя, так как зачастую это – проекты с единой концепцией, с наличием инфраструктуры, пусть и не всегда достаточной. Да и девелоперу по совокупности факторов гораздо проще осваивать крупное «пятно» в несколько очередей, нежели заниматься точечной застройкой. С другой стороны, массовая застройка многоэтажным жильем в рамках КОТ на окраинных территориях города может привести к затовариванию рынка. Кроме того, за интенсивным развитием жилой застройки в приграничных районах зачастую не успевает инфраструктура и общественный транспорт.
«Несмотря на волну ажиотажного спроса в марте-апреле и, как следствие, повышение цен отдельными девелоперами в среднем на 3-5%, сегодня стоимость жилья откатилась на уровень конца 2013 – начала 2014 года. В среднем по городу цена за квадратный метр составляет около 95 000 рублей», - рассказывает господин Берников.
Сейчас, по его словам, наблюдается летнее затишье, далее можно прогнозировать традиционный подъем спроса с начала осени, сопровождающийся плавным ростом цен до конца года. Резких скачков либо падений не ожидается. «И к концу декабря средняя цена реализации жилья достигнет отметки 98-100 тысяч рублей за «квадрат», - дает прогноз господин Берников.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» приводит такие данные: «В июне средняя стоимость кв.м. в новостройках эконом-класса Санкт-Петербурга составила 70-75 тыс. рублей, в комфорт-классе средние показатели зафиксированы на отметке 100-105 тыс. рублей за кв.м. При этом цены в отдельных районах области. Например, в новостройках Ломоносовского района, находящихся на начальном этапе строительства, цены начинаются от 40 тыс. рублей за кв.м. В целом, как и на московском рынке, в новостройках Санкт-Петербурга наблюдается затишье после активных весенних месяцев – марта-апреля».
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburgподтверждает факт, что в мае и июне 2014 года все специалисты рынка недвижимости отмечают спад покупательской активности. «Ситуация вполне объяснима стабилизацией экономической обстановки, спровоцировавшей повышенный спрос в начале этого года, исчерпанием текущих накоплений населения, за счет которых во многом обеспечивался высокий уровень продаж и сезонностью. На рынке жилья массового спроса на данный момент сложилась ситуация явного перепроизводства. Застройщики регулярно выводят в продажу, как новые жилые проекты, так и следующие очереди в строящихся комплексах. Объем предложения регулярно пополняется и достиг своего пикового значения. При этом спрос второй месяц подряд демонстрирует явный спад и существенно отстает от предложения. В этих условиях важную роль помимо стоимости начинают играть качество проектов, темпы строительства, их инфраструктурное наполнение, проработка концепции, планировочных решений и, конечно, локация», - говорит госпожа Немченко.
Она предполагает, что сделок с недвижимостью во 2-ом полугодии станет меньше. Вместе с тем, когда происходит уменьшение спроса и увеличение предложения, среди застройщиков обостряется конкуренция. «В этот момент одним из наиболее важных факторов борьбы за покупателя становится скорость строительства. Опережение заявленных сроков является мощной мотивацией при выборе того или иного девелопера», - говорит госпожа Немченко.
Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН» резюмирует: «Первые полгода 2014 г. для строящегося рынка Петербурга выдались неоднородными. Весенний ажиотажный всплеск сменился резким падением покупательского спроса к началу лета. Цены в ряде строящихся объектов показали рост на 10-15 процентов, а потом вновь упали до уровня декабря прошлого года. Еще одна тенденция: внушительные объемы вывода на рынок новых проектов».
Пиковые показатели спроса на строящееся жилье были зафиксированы экспертами АРИН в феврале-марте 2014 года. В эти месяцы число запросов увеличилось на 34 %, а заключенных договоров - на 27 %. «В том числе рост произошел за счет инвестиционных покупок. Наиболее ощутим всплеск спроса оказался для компаний, строящих жилье в сегменте эконом-класса.
«Если в феврале новые квартиры чаще приобретались для вложения средств, то в конце марта покупатели уже в буквальном смысле собирали последнее для квартиры «для жизни». В апреле был достигнут, так называемый, «психологический потолок» цены, после которого сторнировали продажи в сегменте строящейся недвижимости и появился явный интерес ко вторичному рынку. Когда застройщики увидели резкий спад спроса, они среагировали на это понижением цен. В конце апреля и начале мая почти все девелоперы стали проводить различные акции и распродажи квартир.
«Однако, несмотря на понижение цен, весь май активность спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга демонстрировала отрицательную динамику. Тенденция продолжилась и в июне. Мы видим спад активности покупателей, однако он уже не столь велик. В целом с начала месяца рынок просел на 0,3 %, и эти показатели уже можно отнести к традиционным сезонным. К осени мы рассчитываем на традиционное оживление рынка», - говорит госпожа Лашаева.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.07.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за июнь 2014 года
Компания Jones Lang LaSalle опубликовала отчет European Warehousing Property Clock, в котором анализируются краткосрочные тенденции уровня арендных ставок на основных европейских рынках складских площадей. По данным отчета, за первый квартал 2008 года рост арендных ставок составил 0,5%, а за минувший год - 2,6%. Это прежде всего обусловлено значительным ростом стоимости аренды на рынках Центральной и Восточной Европы.
Лидерами по данному показателю стали Варшава, где арендные ставки за период между первым кварталом 2007 года и первым кварталом 2008 года увеличились на 9,5%, Будапешт (увеличение на 8,3%) и Москва (увеличение на 7,1%.)
Согласно отчету European Warehousing Property Clock компании Jones Lang LaSalle, рост арендных ставок на уровне свыше 5% был достигнут также в следующих городах: Мадрид (7,1%), Брюссель (6,4%), Антверпен (6,3%), Стокгольм (5,9%), Манчестер (5,1%) и Роттердам (5,0%).
За последние годы самый значительный рост квартальных арендных ставок был зафиксирован в Осло – в первом квартале 2007 года он составил 10%, рост был обусловлен прежде всего ограниченным предложением площадей. Однако, несмотря на продолжившийся рост арендных ставок в Осло в течение всего 2007 года, уже в первом квартале 2008 года темпы роста замедлились, предвещая возможную стабилизацию.
Александра Торнов, заместитель директора, руководитель аналитического направления по исследованию складской недвижимости в Европе, на Ближнем Востоке и Африке компании Jones Lang LaSalle и автор отчета, комментирует: «Несмотря на то, что в 2007 году темпы роста арендных ставок были достаточно стабильны, в прошедшем первом квартале 2008 года наблюдалось некоторое замедление роста арендных ставок - с 0,8% в 4 квартале 2007 года до 0,5%, что демонстрирует уже очевидное сегодня замедление темпов роста арендных ставок в европейском логистическом секторе. В первом квартале арендные ставки оставались стабильными на большинстве европейских рынков. Из 32 исследованных рынков только на семи из них был зафиксирован рост арендных ставок. Причины роста различны. С одной стороны, это сильный рост экономики в странах Центральной и Восточной Европы, а с другой ― ограниченное предложение высококачественных складских помещений и логистической инфраструктуры в таких крупнейших логистических центрах как Барселона, Амстердам и Лондон».
Александра Торнов добавляет: «Несмотря на ограниченный рост уровня арендных ставок в целом по Европе, мы все же ожидаем существенного роста арендных ставок – в основном в крупнейших обусловленных инфраструктурой центрах, где спрос по-прежнему опережает предложение. Минимальные изменения арендных ставок, если они вообще будут, ожидаются во второстепенных логистических центрах, в связи с наличием в них разнообразных предложений по земельным участкам и обусловленным этим высоким потенциалом предложения».
Олег Альтшуль, заместитель директора, отдел складских и индустриальных помещений компании Jones Lang LaSalle, Россия комментирует: «В течение всего 2008 года московский рынок складских помещений продолжит демонстрировать значительный рост ставок на складские площади. Это обусловлено рядом факторов, прежде всего значительным превышением спроса над предложением: по нашим оценкам, в текущем году девелоперы выведут на рынок почти в два раза меньше площадей в складских комплексах, чем в предыдущем году. Кроме того, продолжают дорожать земельные участки и стоимость строительства, что также напрямую влияет на рост арендных ставок».
Данная диаграмма показывает оценку компанией Jones Lang LaSalle каждого рынка максимальных базовых ставок аренды складских площадей в соответствии с их краткосрочных арендным циклом на конец марта 2008 года
· Рынки могут двигаться по кругу с разными скоростями и в разных направлениях
· Данная диаграмма помогает сравнить рынки и их арендные циклы
· Позиции циклов могут не отражать инвестиционные и девелоперские оценки рынка
· Позиции отражают максимальные базовые арендные ставки.
По данным аналитического отдела Бюро недвижимости «Агент 002» в апреле 2008 г. рост стоимости квадратного метра на рынке вторичной недвижимости Москвы замедлился. При этом характерно, что тенденции в различных сегментах рынка были не одинаковы.
В сегменте эконом класса до 500 тыс. долларов средняя стоимость квадратного метра выросла на 3,2%, составив 5491 долларов. Количество предложений сократилось – на 6,6%.
Структура предложения квартир в апреле вновь осталась неизменной: 27% пришлось на 1-но комнатные, 38% - 2-хкомнатные и 35% - 3-хкомнатные квартиры. Как и в прошлом месяце больше всего подорожали однокомнатные квартиры - на 3,8%, их средняя стоимость составляет 215 тыс. долларов. Двухкомнатные квартиры также увеличились в цене - на 2,7%. Приобрести такую жилплощадь можно за 283 тыс. долларов. Стоимость квартир от 3-х комнат несколько понизилась – на 1,2%, составив 371 тыс. долларов.
Рост стоимости квадратного метра снова затронул все округа Москвы. Максимальный прирост – по прежнему в ВАО (4,5%). Так же уверенно держат свои позиции ЮВАО (4%), ЮАО, СЗАО и СВАО по 3,8%. Минимальный прирост наблюдается - в ЦАО, ЗАО и ЮЗАО по 2,3%, причем именно в этих престижных округах, объем предложения эконом класса сократился довольно значительно – на 30%, 15% и 12% соответственно. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 5810 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в панельных (65%) и кирпичных (20%) домах, небольшая их часть также приходится на блочные (7%) и монолитные (5%) дома, в незначительном количестве также имеются сталинки (3%).
За истекший месяц больше всего подорожали квартиры монолитных домах на 5%. Квартиры в кирпичных, панельных и блочных домах выросли в цене на 3,3%. Сталинки выросли в цене на 2,7%.
В сегменте бизнес-класса от 500 до 1000 тыс. долларов особых изменений по стоимости квадратного метра не произошло: по сравнению с мартом она выросла всего на 0,5%, составив 8531 долларов. Однако количество объектов увеличилось весьма существенно на 26,8%.
В структуре предложения преобладают трехкомнатные квартиры 53%. На долю двухкомнатных приходится - 25%, четырехкомнатных - 16% и 3% - однокомнатные и многокомнатные квартиры. Средняя стоимость квартир увеличилась во всех отмеченных сегментах. Двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры подорожали в среднем на 2,2%; примерная их цена – 667, 690 и 743 тыс. долларов соответственно. Однокомнатные квартиры подорожали на 4% - 629 тыс. долларов. Больше всего выросли в цене многокомнатные квартиры – на 11%, их цена составляет 900 тыс. долларов.
По округам Москвы наблюдались некоторые колебания стоимости квадратного метра, как в большую (ЦАО, САО, СВАО, ЮАО), так и в меньшую сторону. Наибольшее снижение отмечено в ВАО – 1,3%, наибольший прирост в ЦАО и СВАО – 3,2%. По стоимости квадратного метра лидирует ЦАО – 9635 долларов.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных домах (55%), их часть также приходится на сталинки (20%), монолитные (20%) дома, в незначительном количестве такие квартиры имеются также в панельных домах (5%).
В среднем цена квадратного метра выросла: в кирпичных - на 1,5% и панельных домах на 2,5%, в монолитных - 0,5% и сталинских - на 1%.
В сегменте элит-класса свыше 1000 тыс. долларов в апреле средняя стоимость квадратного метра снизилась на 2%, состав 15633 долларов. Объем предложения вновь значительно увеличился -на 49%, практически достигнув рекордно больших майских значений прошлого года.
В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и выше: трех- и четырехкомнатные квартиры по 33%, многокомнатные - 26%. Средняя цена квартир составляет долларов2286 тыс., долларов2538 тыс., долларов4800 тыс. соответственно. На долю двухкомнатных приходится – 6,5%, однокомнатных – примерно 0,5%. Средняя стоимость квартир несколько увеличилась во всех отмеченных сегментах в пределах от 0,5 до 1,5%; за исключением многокомнатных, они подешевели на 2%.
В данном ценовом сегменте наблюдается небольшой снижение цены квадратного метра по всем округам Москвы, за исключением ЦАО, где цена осталась без изменений. Максимальное снижение в СЗАО – 5,2%, минимальное в ЮЗАО – 1,8%. Явным лидером выступает ЦАО – средняя стоимость квадратного метра составляет здесь 17007 долларов/кв.м.
Квартиры данного ценового сегмента расположены преимущественно в кирпичных (40%) и монолитных домах (35%), некоторая их часть также приходится на элитные (15%) и сталинские (10%) дома. В среднем за истекший месяц в кирпичных и монолитных домах цена снизилась - на 1,5%, в сталинских и элитных на 3%.
Итак, как и ожидалось, в апреле темпы роста рынка стали более умеренными. В сегменте эконом-класса рост стоимости квадратного метра замедлился: 3,2%, а в сегменте бизнес-класса рост практически прекратился. В это же время элитные квартиры подешевели на 2%.
Объем предложения на рынке: в сегменте эконом класса продолжается сокращение количества объектов, в то время как объем дорогих квартир возрастает: только в течение апреля он увеличился на 26,8% и 49% соответственно. Таким образом, возросшее количество выставленных на продажу дорогих квартир (элитного и бизнес-класса) повлекло за собой снижение стоимости квадратного метра, что является первыми предпосылками к увеличению предложения в целом на рынке и возможной дальнейшей коррекции цен в сторону снижения в ближайшие месяцы.
Татьяна Макеева, ведущий аналитик Бюро Недвижимости «Агент 002»