Загородный рынок начинает замерзать
На рынке загородного жилья Петербурга и области в последние годы резко выросло число объектов незавершенного строительства. Доля замороженных проектов сегодня составляет от 15 до 30% от общего объема предложения. Такие проекты-неудачники негативно влияют на весь рынок, снижая уровень спроса на качественные загородные проекты, заявляют эксперты.
Экспертные оценки объема рынка загородного недостроя сильно разнятся. По словам директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елены Карасевой, проекты в официальной стадии «заморозки» занимают около 10-15% рынка загородного домостроения. «Но есть и другая категория – это проекты, которые компания номинально продает, то есть когда клиент звонит, его консультируют, готовы показать объект, однако фактически по тем или иным причинам продаж уже нет годами. Доля таких проектов может достигать 30%», – говорит госпожа Карасева.
Директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева согласна с такой оценкой, подсчитав, что всего в пригороде Петербурга насчитывается 50 объектов незавершенного строительства. В свою очередь, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский на начало II квартала 2014 года насчитал 145 таких проектов. Вдобавок еще 16 поселков продаются оптом – они сняты из розничной продажи и реализуются единым пятном. «Для сравнения, количество проектов, которые сегодня числятся в продаже, – 426. Из них активно продаются 80 проектов, а примерно 150 комплексов можно уверенно назвать кандидатами на «заморозку», – говорит эксперт.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова считает, что доля замороженных на этапе реализации проектов не превышает 5%. При этом эксперты сходятся на мнении, что количество проектов, реализация которых была приостановлена, за последние два года резко возросло.
«Например, за 2013 год объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости сократился практически в два раза, и вместо 400 коттеджных поселков осталось около 200», – отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Елена Карасева подсчитала, что до 40% всех проектов не заключили в 2013 году ни одной сделки.
Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавил, что значительное количество таких проектов стартовало еще в середине 2000-х годов и каждый год с активного рынка уходят 4-5 невостребованных поселков.
Замороженный север и юг
По мнению экспертов, наибольшее количество загородного недостроя сосредоточено на юге и севере города. По словам Екатерины Бармашовой, внушительный пул замороженных коттеджных поселков собрал Курортный район. Это связано с завышенными ожиданиями инвесторов относительно привлекательности этой локации. В качестве примера эксперт приводит проекты «Золотая миля», «Коттеджи в Репино», «Морской клуб», «Балтийский берег», Villapremium. В Приморском районе затягивается реализация проектов «Морская Лахта» и «Лахта-модерн».
Наибольшее количество загородных проектов, около 35%, сконцентрировано во Всеволожском районе Ленинградской области, считает Арсений Васильев. «Здесь же располагается значительная часть невостребованных поселков, которые появились во времена начала развития девелоперами загородного направления. Ближайший к нему Выборгский район держит второе место. Именно север как наиболее престижное направление был востребован как среди потенциальных покупателей, так и среди застройщиков. К сожалению, правильно оценить потребности рынка смогли не все», – резюмирует эксперт.
В свою очередь, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева полагает, что благодатная почва для появления проектов-неудачников находится именно на юге города – там изначально проще этапы согласований, поэтому больше непрофессиональных девелоперов были способны поднять первый старт. В Тосненском районе области эксперты отмечают проект «Царицына гора», в Волосовском – «Усадьба Донцо».
Просчет в стратегии
Основной причиной провала проекта загородного домостроения, по мнению экспертов, является неграмотный маркетинг на этапе планировании проекта, юридические сложности согласований, а также дороговизна подготовки земли.
Владельцы земли в таких случаях нередко либо частники, обзаведшиеся землей по случаю, либо компании, для которых земля не является приоритетным бизнесом, в штате которых нет профильных специалистов», – считает эксперт. В качестве примера такого проекта-неудачника руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова приводит коттеджный поселок «Сторожевая гора». Работы в нем были приостановлены на определенном этапе и до сих пор не доведены до конца.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
– Наличие подобных проектов сказывается на всем загородном рынке и даже на качественных проектах. У потребителей пропадает доверие к девелоперам, и они выбирают городские объекты, которые более известны, а значит, и более надежны, по их мнению. В результате добросовестным девелоперам приходится в одиночку бороться с негативной репутацией всего загородного рынка.
Строительные материалы для дорожной отрасли подорожали за 2013 год незначительно, и у дорожников сохраняется немало возможностей для осознанного выбора поставщиков.
Собственная производственная база позволит сэкономить до трети стоимости всего проекта, но с учетом сокращающегося объема дорожного строительства загрузить мощности своего производства для дорожников становится все сложнее.
По данным «Инвесткафе», в 2013 году цены на тяжелый бетон и щебень практически не изменились с прошлого года, на арматурную сталь цены упали на 6-8% – примерно до 22-23,5 тыс. рублей за тонну из-за снижения мировых цен. «Стоимость портландцемента выросла примерно на 13-14% – до 3,6 тыс. рублей за тонну за счет роста энерготарифов и спроса на данный вид продукции. Цены на дорожный битум выросли с начала года на 15-20% в связи с увеличением объемов дорожного строительства в РФ, также примерно на 10% возросла цена на полимерно-битумное вяжущее», – перечисляет Игорь Арнаутов, аналитик «Инвесткафе».
Начальник отдела комплектации строительных объектов ЗАО «ПО «Возрождение» Кирилл Кузьмичев констатирует, что рост цен на нерудные материалы, составляющие основу дорожного строительства, в течение года оставался в пределах инфляции.
Одним из основных поставщиков материалов для строительства дорог в нашем регионе является Группа ЛСР, последовательно скупавшая активы в Ленинградской области, чтобы иметь возможность поставлять материалы на крупнейшие инфраструктурные проекты в регионе. По оценке главы аналитического отдела инвесткомпании «ЛМС» Дмитрия Кумановского, в регионе также достаточно много более мелких поставщиков, владеющих небольшими карьерами, но их влияние на рынок несравнимо ниже и ограничивается местными районными проектами.
Кирилл Кузьмичев называет региональный рынок нерудных материалов «чрезвычайно конкурентным». «Предприятия региона могут не только обеспечить местных дорожников, но и поставлять материалы в центральные регионы. На местном рынке есть ряд крупных игроков, но незаменимых у нас нет, и о монополизме говорить не приходится. Даже при наличии группы крупных игроков любая олигополия разбивается о растущий рынок предложений», – говорит господин Кузьмичев.
Дорожные компании используют возможности выбирать своих поставщиков и стараются найти наиболее выгодные условия приобретения материалов как за рубежом, так и в России. Признаком практичности является сотрудничество с несколькими партнерами, которое позволяет избежать срывов поставок.
По данным Игоря Арнаутова, новые поставщики стройматериалов в дорожном строительстве появляются, предлагая дорожникам такие материалы, как георешетка и геотекстиль, преимущественно от таких производителей, как «Геодор», «ЦДТ», «Прудок» и «Геовеб».
Мнение:
Кирилл Кузьмичев, начальник отдела комплектации строительных объектов ЗАО «ПО «Возрождение»:
– Есть компании, которые пытаются зайти на рынок с новым уникальным материалом, уговаривают проектные институты использовать его. В итоге велика вероятность не справиться с объемами и сроками, что приведет к срыву поставок. Одна такая ошибка для подобной компании фатальна.
Вопрос выбора управляющей компании (УК) для объектов коммерческой недвижимости собственники решают по-разному. Собственная УК дает возможности большего контроля, а привлечение внешней УК позволяет сэкономить, говорят эксперты.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что каждый собственник принимает решение исходя из условий, в которых он существует. «Для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. Для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее», - поясняет госпожа Лежнева.
По словам Игоря Лучкова, председателя комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, внешнее управление эффективнее для крупных и сложных в управлении и эксплуатации объектах. «Внешняя УК имеет возможность повысить эффективность за счет профессионализма, отлаженных бизнес-процессов, а также экономии на масштабе», - считает он.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в большинстве случаев работа с внешними управляющими компаниями получается экономичнее, чем создание собственной. «Если грамотно прописаны условия договора, прозрачно отражающие поставленные перед управляющей компании задачи, то работа с внешней компанией позволит избежать большого количества ошибок», - говорит госпожа Скаландис.
«В России есть тенденция делать все самостоятельно: лечиться, управлять объектами. Полагаю, что для этого есть основания – не всегда специалисты выдают хороший результат, да и большинство собственников опасается доверить кому-то свою собственность, - рассуждает Евгения Скачкова, директор по управлению и эксплуатации управляющей компания Maris в ассоциации с CBRE. - Однако ошибки собственной УК слишком дороги будут для владельца. В корне неверна идея: « что если уж я сумел построить, то управлять смогу точно!». Эксплуатация – это очень продуманный процесс на длительный срок и лучше, если этим занимаются люди, у которых есть опыт. Разумеется, все зависит от девелопера, если это такой гигант, как Адамант, например, то в этом случае создание собственной УК оправданно, они могут позволить создать штат специалистов, которые будут загружены и востребованы».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», рассказывает, что у «Сенатора» по понятным причинам своя управляющая компания, которая обслуживает все здания сети. «Во-первых, в нашем случае внутренняя структура дешевле и эффективнее, а во-вторых – в России просто нет такой УК, которая справилась бы с таким большим заказом. У нас есть своя клининговая, телекоммуникационная, охранная, эксплуатационная службы», - отмечает господин Золин
Плюсы и минусы
«Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач - первое - это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе - ведение бухгалтерской отчетности и третье - facility management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility management выполняется отдельной управляющей компанией», - рассказывает Вероника Лежнева.
Игорь Лучков вкратце описывает плюсы и минусы привлечения собственной и внешней УК так: «Внутреннее управление позволяет сократить расходы на собственно управление. Внешнее – повысить эффективность доходов собственника».
«Собственная УК может хорошо знать объект, если в ней работают люди, которые раньше строили, однако, если привлечь профессиональную УК на этапе предэксплуатации, то возможно, что владелец обнаружит ряд недочетов, которые были допущены подрядчиками и сможет это возместить, вовремя предъявив претензии. Конечно, при привлечении сторонней УК нужно выбрать между претендентами лучшую компанию, и это непростой процесс, также как и заключение договора», - рассказывает Евгения Скачкова.
«Выбирайте компании с наиболее открытыми статьями бюджета, посмотрите, как управляются ими объекты, каков отчет УК, встретьтесь с людьми, которые будут непосредственно работать на объекте. Наверняка после этого возникнет понимание, с кем работать будет лучше. Что же касается стоимости, то все зависит от ваших целей и, вряд ли может быть существенное расхождение при эксплуатации профессиональными компаниями, если они рассчитывают и включают одинаковое количество услуг», - советует госпожа Скачкова.
Плюсы внешней управляющей компании, по оценкам Вероники Лежневой, в нераздувании собственного штата, получении профессиональной команды, заинтересованности внешней УК в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и как следствие – повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг УК завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании, по ее словам, в ограниченной возможности «ежеминутно» контролировать деятельность компании и жизни проекта, и плата за услуги.
Дмитрий Золин отмечает, что внешняя управляющая компания изначально более профессиональна, предоставляемые услуги уже отработаны, и бизнес-центр может получить высокий уровень сервиса сразу. «Поэтому в мировой практике привлечение внешней структуры более распространено. Российская практика несколько иная: большинство собственников бизнес-центров склонны набивать себе шишки и создавать собственную управляющую компанию. Это связано с рядом моментов. Во-первых, понятно, что внешняя управляющая компания будет менее подконтрольна, нежели собственная; для кого-то это очень принципиально. Кроме того, большинство полагает, что компания на аутсорсе будет стоить дороже, хотя на самом деле это не так (если речь идет об обслуживании 1-2 объектов, а не целой сети). Раньше я говорил, что собственники отдают предпочтение собственным УК в связи с тем, что боятся потерять свой бизнес: «осадок» после 90-х. С тех пор прошло уже много лет, но в целом, тенденция почему-то осталась прежней», - делится наблюдениями господин Золин.
Игроки и стоимость
Сегодня на рынке управления коммерческими объектами работает несколько десятков брендовых операторов. «Рынок стабилизировался 5 лет назад. Конкуренция высока, однако 90% рынка контролируется известными компаниями», - комментирует Игорь Лучков.
По данным Натальи Скаландис, на сегодняшний день доля объектов коммерческой недвижимости города, которые управляются внешними УК, составляет порядка 40%. «Рынок стабильно развивается, однако число профессиональных внешних УК пока не превышает пяти. На рынке работает достаточно много управляющих компаний, но мало кто из них может предложить комплексный подход. Как правило, управляющие компании оказывают услуги PM и FM, которые включают в себя большое количество разнообразных услуг, требующихся на каждом из этапов выхода объекта на рынок, - рассказывает госпожа Скаландис. - Стоит отметить, что доля внешних управляющих компаний с каждым годом растет, и собственники все чаще обращаются к сторонним компаниям, особенно за услугами FM».
Вероника Лежнева отмечает, что в Петербурге, случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом - единичны. «Первый - это управление Colliers International ТРК "Лето", второй - управление "Галереей", - приводит примеры госпожа Лежнева.
Евгения Скачкова так обрисовывает сложившуюся ситуацию: «Количество внешних УК колеблется и в период кризиса все предпочитали экономить, даже если эта стратегия грозила увеличением расходов в будущем. Все это не улучшало положения профессиональных УК. Конкуренция на рынке есть, но пока владельцы активнее привлекать профессионалов, все будет происходить достаточно вяло. Рентабельность нашей отрасли традиционно невелика, кроме того необходимость обучать и выращивать персонал необходимой подготовки усложняет нашу работу».
Стоимость услуг, по словам госпожи Скачковой, варьируется от класса объекта, его размера, состояния здания и инженерных систем, целей владельца и т.д. По оценкам Игоря Лучкова она может составлять от 1 до 8% от эффективного дохода собственника.