Двухдневный курорт
С каждым годом популярность загородного отдыха среди горожан растет. А в связи с медленным, но постоянным ростом благосостояния растет и рынок загородных отелей. Но в Петербурге рынок загородных отелей имеет свою специфику.
В основном все предложение загородных отелей и домов отдыха сконцентрировано на побережье в Курортном районе (на территории района действует более 40 учреждений санаторно-курортного комплекса), а вот коттеджи, реализованные для сдачи в аренду, могут находиться в любом направлении Ленинградской области вблизи лесных массивов.
Как отмечает Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», в регионе наиболее популярны отели для туров выходного дня. Отпуска горожане предпочитают проводить либо вне города и страны, либо на даче. «Но массовая замена дачи загородными отелями пока не происходит, так как стоимость отпуска в загородном отеле сопоставима с поездкой на ряд популярных курортов. И только немногие загородные центры отдыха способны обеспечить высокий уровень загрузки круглогодично», – отмечает она.
Генеральный директор компании по купле-продаже готового бизнеса «Альтера Инвест» Максим Новицкий отмечает, что гостиничный бизнес очень подвержен сезонности, но, по его мнению, в лесном массиве сезонность менее проявлена, чем в городе, ее легче выровнять, нет зависимости от заграничного туристического потока, турбазы и загородные отели обслуживают локальных туристов.
«Кроме того, высока вероятность привыкания посетителя к месту и систематического посещения, формирования пула постоянных клиентов. Рентабельность в высокий сезон – около 70%, в низкий – до 10-20%, выигрышными маркетинговыми ходами, как и в любом туристическом бизнесе, являются привлечение корпоративных клиентов и развитие дополнительных услуг и развлечений, инфраструктуры. Хотя, бесспорно, они ложатся на расходы, увеличивая риски предприятия. В отличие от городских туробъектов, загородом делается уклон в развитие условий для занятий спортом (рыбалка, квадроциклы, спортивное ориентирование, бег, водные процедуры) и релаксирующих процедур (спа, баня, массаж). Особое значение имеет развитие прилежащей инфраструктуры, дорог, это не всегда под силу инвестору и зависит от готовности местной администрации способствовать укреплению бизнеса в регионе», – рассказывает господин Новицкий.
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости компании Knight Frank St Petersburg, полагает, что пансионаты, санатории, базы отдыха в Ленинградской области всегда востребованы. При этом, по ее словам, немало на рынке осталось пансионатов и баз отдыха советского образца без какого-либо сервиса.
«На рынке появляются новые интересные проекты, несмотря на их очень длительную окупаемость. Как правило, они предлагают современные нестандартные концептуальные решения и широкий спектр опций для отдыха и развлечений. Например, «Норвежский парк «Орех» – веревочный комплекс развлечений», – добавляет госпожа Немченко.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, также полагает, что на рынке актуальны качественно проработанные проекты среднего класса с сильной развлекательной составляющей, каких в Ленобласти дефицит.
Господин Скигин полагает, что успешность проекта сильно зависит также от его локации. «Понятно, что на данный момент с точки зрения рекреационного направления наиболее развит Курортный район, однако в то же время это приводит к его транспортной перегруженности, поэтому создание подобного проекта в каком-то другом, но не менее живописном месте будет более актуально. Если анализировать существующее положение дел, то можно выделить несколько срезов подобных проектов. Так, одним из них являются горнолыжные курорты и гостиницы и базы отдыха вокруг них – это «Игора», «Пухтолова гора», «Золотая долина», «Красное озеро», «Снежный», «Северный склон». Также отдельный срез – гостиничные объекты при яхт-клубах. Среди действующих комплексов можно назвать гостиничный комплекс и яхт-клуб «Терийоки», яхт-клуб «Лавола», «Форт Константин». Интересный формат – туристический комплекс «Русская деревня Шуваловка», его можно отнести к тематическим гостинично-развлекательным объектам. Проект реализован в стиле русской деревни и включает соответствующий набор развлекательных объектов: резиденция Деда Мороза, мини-зоопарк «Скотный двор», «Гончарная мастерская» и другие мастер-классы по народным ремеслам и пр.», – перечисляет господин Скигин. Он также обращает внимание на то, что под Петербургом имеется несколько гостиниц со спа-комплексами различных ценовых категорий, в том числе Voda Aquaclub, ForRestMix Club, «Аквамарин», «Гелиос-отель», «Гранд Петергоф», «Новый Петергоф», Residence Hotel & SPA.
Мнение:
Максим Новицкий, генеральный директор компании по купле-продаже готового бизнеса «Альтера Инвест»:
– Около 20% рынка загородных отелей – это пансионаты советского типа, будущего у них практически нет, так как они попадают в «вилы капитализма»: если локация удачная, то место будет модернизировано; если локация невыигрышная, то средств на покрытие постоянных издержек не будет и турбаза перестанет существовать. Большинство советских пансионатов стояли на балансе промышленных предприятий и в некоторых случаях дотировались ими, как минимум предприятие обеспечивало наполняемость, сейчас эта схема вспоминается как более невозможная сказка.
Банкиры довольны результатами по выдаче ипотеки в первом квартале 2014 года. Спрос на жилищные кредиты, по словам экспертов, подстегнула нестабильная ситуация с курсом рубля и желание потребителей вложить сбережения в такой надежный актив как недвижимость. По итогам второго квартала аналогично высоких результатов банки уже не ждут.
По данным пресс-службы банка «Санкт-Петербург», даже до выхода официальной статистики было ясно, что I квартал 2014 года станет рекордным по объемам предоставленных ипотечных кредитов среди всех аналогичных периодов прошедших годов. Валютные колебания вызвали бум спроса на недвижимость, особенно на первичном рынке, что повлекло за собой также и рост ипотечного сегмента, отмечают банкиры.
Успешный итог
Один из лидеров местного рынка, Северо-Западный банк Сбербанка России, в I квартале 2014 года выдал ипотечных кредитов на сумму 13,1 млрд рублей, что в 2,4 раза больше аналогичного показателя прошлого года.
Ипотечный портфель Северо-Западного Сбербанка с начала года вырос на 9,5% и достиг 91,8 млрд рублей. Рекорд по выдаче жилищных кредитов пришелся на март, когда банк выдал 5,5 млрд рублей ипотеки на Северо-Западе.
Основной объем выданных Северо-Западным Сбербанком за I квартал 2014 года ипотечных кредитов ( 65% от общего объема) пришелся на Петербург – 8,6 млрд рублей.
Хорошие показатели по выдаче ипотеки в первом квартале и у местного филиала ВТБ24. Так с января по март ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге 3218 ипотечных кредитов на общую сумму в 6,942 млрд рублей, что в 1,6 раза больше по сравнению с первым кварталом 2013 года.
«Мы продолжаем фиксировать на рынке необычно высокий спрос на ипотечные кредиты. Уже по итогам первого квартала рост выдач превысил 57% и фактически единственное, что сейчас как-то сдерживает все возрастающий спрос, – это требующие большого времени процедуры регистрации сделок на первичном рынке», – отмечает вице-президент, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин.
Банк «Санкт-Петербург» за I квартал выдал около 1765 кредитов на общую сумму 3,3 млрд рублей, что более чем на 30% превысило показатели 2013 года, сообщает пресс-служба банка.
Портфель ипотечных кредитов Северо-Западной дирекции Росбанка по итогам I квартала достиг 8 млрд рублей, увеличившись на 4% с начала года, рассказывает Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка. «По итогам трех месяцев подразделения дирекции выдали 616,3 млн рублей, что на 8% превышает показатели прошлого года. В первом квартале в Санкт-Петербурге объем ипотечного кредитования увеличился на 23% до 496,8 млн рублей, количество кредитов возросло на 34% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года», - отмечает господин Главатских.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, в I квартале банк предоставил ипотечные кредиты заемщикам на общую сумму более 124,5 млн рублей, что на 15% больше показателей 2013 года.
Северо-Западный филиал ОАО «МТС-Банк» за первые три месяца года выдал в Петербурге кредитов на сумму свыше 230 млн рублей, что почти в два раза превышает показатели 2013 года, говорит управляющий филиалом Дмитрий Григорович.
В Райффайзенбанке спрос на ипотеку в I квартале вырос на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка.
Колебание ставок
В большинстве опрошенных «АСН-инфо» банков констатировали, что текущий уровень ставок является оптимальным для рынка.
«Росбанк не повышал ставки и не планирует менять условия по ипотеке в ближайшей перспективе, - отмечает Алексей Главатских. - На данный момент минимальная ставка Росбанка по ипотеке в рублях составляет 11,3%». Не планируют изменять ставки и в банке БФА.
В Райффайзенбанке в I квартале 2014 года ставки остались на прежнем уровне 11,5-12,75% годовых для кредитов в рублях, рассказывает господин Мурашкин.
А банк «Санкт-Петербург», по данным пресс-службы учреждения, с 1 апреля понизил ипотечные ставки по кредитам на первичном рынке и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. В зависимости от условий кредитования ставки были снижены от 0,25 до 1,25%.
«В конце января ВТБ24 кардинально изменил линейку ипотечных кредитов, и теперь процентная ставка по кредиту зависит исключительно от его суммы, – пояснил Максим Никулин. – В результате уже с середины февраля средний размер ипотечного кредита ВТБ24 в Петербурге вырос с уровня в 2,1 до 2,3 млн рублей. При этом резко возросло число сделок с минимально возможным первоначальным взносом, хотя еще в ноябре прошлого года клиенты старались оплачивать за счет собственных средств 30-40% от стоимости квартиры».
Средняя сумма ипотечных займов в банке «Санкт-Петербург» практически не изменилась по сравнению с предыдущим годом, и составила 1,9 млн рублей.
В банке БФА сумма ипотечного займа несколько снизилась и варьируется в пределах 4 млн рублей.
Дмитрий Григорович добавил, что в Северо-Западном филиале МТС-Банка средняя сумма ипотечного займа выросла на 10-15%. «Увеличение спроса на недвижимость вызвало ответную реакцию – увеличение стоимости жилья, в связи с чем, выросла и сумма займов», - пояснил господин Григорович.
Расширить линейку
Конкуренция на рынке ипотеки Петербурга растет, и чтобы быть востребованными банки стремятся разнообразить предложение.
Так банк «Санкт-Петербург» в конце первого квартала запустил программу кредитования апарт-отелей, и сейчас проекты этого сегмента рынка проходят аккредитацию в банке, отметили в пресс-службе.
Дмитрий Григорович рассказал, что МТС Банк в марте запустил кредитования по двум документам. «Скорость принятия решения о возможности предоставления ипотечного кредита и простота процесса его получения сейчас становятся одними из основных конкурентных преимуществ на рынке жилищного кредитования», - отмечает господин Григорович.
Константин Мурашкин говорит, что банк внимательно изучает рынок апартаментов в ипотеку, а также схемы финансирования строительства через жилищно-строительные кооперативы и схемы продаж оставшихся квартир на этапе уже построенного дома. «По апартаментам пока основной проблемой с запуском собственной ипотечной программы мы видим невозможность прогнозировать будущую ликвидность этих объектов недвижимости, а также отсутствие добровольной либо судебной практики реализации апартаментов в случае дефолта по ипотечному кредиту», - поясняет господин Мурашкин.
Рост замедлится
По итогам второго квартала участники рынка уже не ждут таких высоких показателей, как в первом квартале.
По словам Константиан Мурашкина, результаты второго квартала будут ниже результатов первого. «Во-первых, по причине активной переориентации части населения на вложение своих рублевых сбережений в недвижимость, чего мы не ожидаем во втором квартале. Во-вторых, с учетом сезонности, многие планируют отдых. Хотя прошлый год не подтвердил такие ожидания. В-третьих, мы ожидаем постепенного усиления консервативной политики банков, корректировки условий кредитования в части требований к заемщикам, более внимательного подхода к анализу платежеспособности в целях формирования более сбалансированного по риску портфеля новых выдач, - комментирует господин Мурашкин. - Принимая во внимание влияние политического фактора на рынки, а также меры Центрального Банка, направленные на сжатие рублевой ликвидности, мы не исключаем возможного роста ставок минимум на 1,0-1,5 пп. Среднерыночный уровень ставок может вырасти минимум до 13,0-13,5% годовых».
Евгения Андреева считает, что в ближайшее время спрос на ипотечные кредиты существенно возрастать не будет, и не исключает снижение спроса.
По оценкам специалистов банка «Санкт-Петербург», рынок ипотеки превысит показатели 2013 года, и прирост составит порядка 25%. Впрочем, к концу квартала спрос немного снизится, что отразится уже на показателях третьего квартала, констатировали в пресс-службе учреждения.
Дмитрий Григорович говорит, что существуют разные точки зрения на оценку темпов роста рынка ипотечного кредитования в 2014 году: от консервативных - 15% до оптимистичных - 25%. Основными факторами, влияющими на динамику рынка ипотечного кредитования, по его словам, является стоимость фондирования, позволяющая банкам устанавливать приемлемый уровень процентных ставок. Также свое влияние на этот сегмент окажет общая макроэкономическая ситуация в стране, резюмирует господин Григорович.
По состоянию на 30 апреля 2014 года в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 1181392,8 кв. метров жилья, сообщает пресс-служба Комитета по строительству.
Приморский район занял первое место по вводу квадратных метров: сданы в эксплуатацию 12 домов на 4357 квартир общей площадью 227 762,5 кв. метров. Лидер прошлого месяца, Невский район, спустился на второе место с 8 домами на 3877 квартир общей площадью 186 333,3 кв. метра. На третьем месте – новичок районной гонки – Выборгский район, где введено в эксплуатацию 165 321,5 кв. метров (8 домов на 3403 квартиры).
Город активно готовится к летнему туристическому сезону. В апреле 2014 года в Зеленогорске (поселок Ушково) построена гостиница. Новая гостиница на 21 место открыта в Невском районе. Также петербуржцы и гости города теперь смогут отдохнуть в малоэтажном коттеджно-гостиничном комплексе в поселке Солнечное.
Продолжается наращивание производственных мощностей. Так в Пушкинском районе проведена реконструкция здания ремонтно-механических мастерских, в пос. Металлострой введено в эксплуатацию здание производства строительных металлических конструкций. В Красногвардейском районе построен корпус металлообработки.
В Петроградском районе завершена реконструкция здания банка с надстройкой двух этажей. На Лодейнопольской ул. открыт банкетный зал выставочного конгрессного центра. На ул. Крыленко появился новый многофункциональный комплекс, на пр. Обуховской обороны сданы в эксплуатацию комплексы складов.
Во Фрунзенском районе была проведена реконструкция здания магазина по продаже промышленных товаров, а в Петроградском - реконструировано здание под офисные помещения с магазином шаговой доступности. Также в апреле завершена реконструкция здания предприятия общественного питания на ул. Савушкина.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.05.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за апрель 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за апрель 2014 года
