Разрушительный потенциал
Демонтажный рынок Петербурга демонстрирует положительную динамику. Однако представители отрасли говорят о том, что стимулировать дальнейшее развитие рынка может создание необходимой законодательной базы и формирование понятных правил игры.
По экспертным оценкам, объем рынка демонтажа Петербурга по итогам 2013 года составил около 1 млрд рублей.
«По нашим наблюдениям, данная отрасль несколько активизировалась, мы оцениваем рост рынка примерно в 10-20% за год», – прокомментировал ситуацию Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш». При этом он отметил, что особых изменений на рынке демонтажа Петербурга не произошло – сохранились все те же участники. «Компании из других регионов пока не проявляют себя активно на петербургском рынке. Случаев поглощения и слияния компаний нам не известно», – добавил он.
Законодательные потребности
В свою очередь, Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, считает, что основной тенденцией в 2013-2014 годах является потребность в формировании законодательной базы по вопросам демонтажа и регламента работы с историческими зданиями, размораживание крупных объектов редевелопмента в центре Петербурга.
«По сравнению с концом 2012 года рынок демонтажа стал более структурированным, и эта тенденция будет сохраняться: сильные игроки укрупняются, мелкие покидают рынок. Каждая из демонтажных сторон имеет свою специализацию, под которую у нее укомплектован технопарк, а также специализированный персонал», – высказал свое мнение Валентин Заставленко.
Он уверен, что законодательная база становится более строгой и четкой, вероятность несанкционированного сноса, которого так боятся градозащитники, на данный момент сведена к нулю. Другой тенденцией в отрасли господин Заставленко назвал активность градозащитных организаций, которые оказывают прямое влияние на информационное поле, формирующееся вокруг рынка демонтажа.
Выход в регионы
Сергей Ефремов, управляющий партнер ГК «РАЗМАХ», считает, что основные тенденции 2014 года на рынке демонтажа связаны с укрупнением услуги и региональной миграцией петербургских компаний. «В настоящее время тендеры исключительно на демонтаж не интересны никому – ни инвесторам, ни собственно демонтажным компаниям. Если два года назад демонтажники принимали участие в таких проектах, и главная цель была снести сооружения за наименьшую цену, то теперь «голые» демонтажники становятся все менее и менее востребованы. Инвесторы и девелоперы хотят получить готовую территорию под ключ, начиная от проектных работ, сбора согласований и заканчивая реализацией», – прокомментировал он.
По его словам, тенденция по выходу на региональные рынки наметилась давно, и это связано в первую очередь с тем, что в Петербурге не предвидится больших проектов по демонтажу. Тем не менее, по словам господина Ефремова, работа в регионах для многих компаний остается хаотичной. «ГК «РАЗМАХ» в течение 2013 года перешла к более системной работе в регионах. У нас успешно работает отдельное представительство в Южном федеральном округе, недавно открылось представительство в Красноярске, и в ближайшее время открывается еще одно в центральной России», – добавил Сергей Ефремов.
По его словам, случается, что на региональных тендерах по демонтажу все заявленные компании – из Петербурга, что связано с тем, что петербургские демонтажники считаются наиболее профессиональными и ответственными исполнителями.
Светлое будущее
«Мы не думаем, что 2014 год принесет серьезное увеличение объемов на демонтажном рынке Петербурга. По-настоящему крупных объектов не предвидится, и это основная причина. Прирост у демонтажных компаний будет за счет регионов и Москвы», – прогнозирует Сергей Ефремов.
В свою очередь, Виктор Казаков уверен, что модернизация, которая продолжает набирать обороты, дает сегодня новый толчок для развития рынка демонтажа. «Ведь демонтажные услуги всегда востребованы там, где речь идет о реконструкции и реновации. Также отметим, что сложные политические явления, в том числе внешнеэкономического характера, пока не сказались явным образом на рынке. Программа модернизации промышленности продолжает развиваться. Поэтому планы развития нашей компании не изменились – мы продолжаем осваивать данное направление, в том числе и расширять свое присутствие в других регионах Российской Федерации», – заключил эксперт.
«По итогам 2013-го и начала 2014 года финансовые показатели ГК Springald выросли на 25%, и в 2013 году было снесено 200 тыс. кв. м. Показатели 2014 года удерживают тенденцию увеличения оборотов», – прокомментировал Валентин Заставленко. Он отметил, что сейчас ГК Springald занята реализацией крупного объекта на Сытнинской ул. Также, по его словам, значительными были и работы на наб. реки Карповки, 27; на Литовской ул., 1, к. 3, лит. Б; на ул. Коли Томчака, 9.
Мнение:
Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald:
– Сегодня остро стоит вопрос редевелопмента промышленных территорий в центре Петербурга и вывода оттуда предприятий. Но рост работ по демонтажу и рекультивации участков начнется в тот момент, как только будет формироваться законодательство и появится политическая решимость идти в этом направлении. Но это скорее прогноз на 2015 год. Уверен, что как только будет закреплена законодательная база (и не столь важно, какой именно она будет – строгой и запрещающей или либеральной), произойдет новый виток развития рынка демонтажа. Сейчас многие проекты сдерживаются только неготовностью инвестора стартовать с проектом редевелопмента в «мутной, постоянно меняющейся воде». Определите правила, зафиксируйте их законодательно, и инвесторы начнут реализацию ныне замороженных объектов.
Добавлю, что объем необратимо аварийных знаний в Петербурге колоссален. Эту проблему необходимо решать, пока не случилось стихийного обрушения конструкций.
Виктор Казаков, генеральный директор управляющей компании ГК «КрашМаш»:
– В последнее время на рынке Петербурга стратегически важным для нас является сотрудничество с компанией «СПб Реновация», которая в течение последних нескольких лет разворачивает свою программу по реновации городских территорий, куда входит в том числе и снос аварийного и ветхого жилья. По совокупности данный проект для нашей компании является наиболее приоритетным и значимым на данный момент, хоть он и состоит из большого количества более мелких объектов.
Вложения в загородную жилую недвижимость для сохранения и приумножения капиталов еще шесть лет назад считались едва ли не более выгодными, чем в городское жилье. Сегодня ситуация иная, говорят эксперты, – доля инвестиционных сделок едва достигает 10%.
Павел Едемский, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Home estate, рассуждает: «Если говорить о рынке B2B, то это покупка земли с сельскохозяйственным назначением, дальнейший ее перевод в ДНП, подведение коммуникаций и пр. В принципе, таким образом можно заработать до 20-30%. Плюс дополнительный доход в дальнейшем будут приносить членские взносы и прочие отчисления от членов ДНП.
Что касается частных инвестиций, то для загородного рынка это еще более редкое явление. Показатели доходности, объемы получаемого дохода, а также сложность самого процесса на городском и загородном рынке жилья просто несовместимы. Поэтому случаи по инвестированию в загородные объекты единичны. Исключение составляют малоэтажные проекты недалеко от города с разработанной концепцией, масштабной рекламной кампанией».
Эксперты также полагают, что количество инвестиционных сделок с жильем, в том числе малоэтажным, в посткризисный период заметно сократилось еще и потому, что сегодня застройщикам, особенно с хорошей репутацией, гораздо проще привлечь банковское проектное кредитование или институциональное инвестирование, чем связываться с большим числом мелких частных инвесторов. «Соответственно, застройщики уже не предоставляют покупателям прежних огромных скидок за ранний вход в проект, и эффективность спекулятивных операций с жильем снижается. Иными словами, частным инвесторам уже не так выгодно покупать жилье на ранней стадии строительства, с тем чтобы продать его сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее недвижимость была и остается отличным «защитным» активом при длинном горизонте инвестирования. Поэтому сейчас становится все более популярным приобретение строящихся коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных ЖК с целью дальнейшей эксплуатации, например для сдачи в аренду. Покупок с целью быстрой перепродажи, в свою очередь, становится все меньше», – считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
В случае инвестирования с целью сохранения капитала, то есть покупки дома или квартиры не для перепродажи, доходность может превышать уровень инфляции на 3-4 процентных пункта и будет гарантированно выше, чем доходность банковских вкладов.
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, отмечает: «Загородное жилье покупают для постоянного проживания, причем часто не сразу: довольно много покупателей предпочитают сначала арендовать дом, чтобы «присмотреться» к образу жизни за городом».
Леонид Львов, генеральный директор СМУ «Элемент-Бетон», оценивает долю инвестиционных покупок на загородном рынке в 5-10%. «Проблема заключается в том, что объекты загородной недвижимости не являются массовым продуктом. На мой взгляд, для привлечения внимания инвесторов к данному сегменту необходимо снизить стоимость объектов в данном сегменте и увеличить предложение качественных проектов, то есть сделать объекты более ликвидными для конечного пользователя», – считает он.
С такой оценкой согласна и Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: «На сегодняшний день доля инвестиционных покупок на загородном рынке не превышает 10%, что показывает определенную положительную тенденцию по сравнению с временем пятилетней давности, когда эта доля колебалась в пределах 2-3%». Она же слабую популярность загородного сегмента для капитальных вложений видит в том, что инвесторам пока не до конца понятен механизм проведения подобных сделок. «На мой взгляд, уже через год или два рынок станет более прозрачным, что, в свою очередь, привлечет определенный поток инвесторов. Сейчас у многих создается впечатление, что стоимость объектов загородной недвижимости растет значительно медленнее, чем городских новостроек, отчего возникают сомнения по поводу быстрого возвращения своих средств. На самом деле это не так, и я бы посоветовала рассматривать проекты известных застройщиков с точки зрения инвестиций», – заключает госпожа Яковлева.
Кстати:
Следует отметить, что в Москве и Подмосковье картина с инвестициями в загородную недвижимость мало чем отличается от петербургской. Михаил Строилов, девелопер КП «Ново-Шарапово», заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», рассказал, что 5-6 лет назад, в докризисный период, инвестиционные сделки на рынке загородной недвижимости эконом-класса составляли не более 10%. При этом сумма сделки не превышала 150 тыс. USD. «Сейчас инвестиционных сделок на загородном рынке недвижимости как таковых нет, в большинстве случаев это скорее способ сохранения средств – как банковский депозит. Всего доля инвестиционных покупок на загородном рынке составляет не больше 5%. С целью инвестиций приобретается в основном недвижимость эконом-класса на начальном этапе продаж, при условии что цена изначально не завышена. Кредит под такую покупку, как правило, не берется», – резюмирует господин Строилов.
Российские строительные компании не торопятся повсеместно применять энергосберегающие решения, так как это пока экономически не востребовано, считают эксперты.
Пионерами применения энергоэффективных решений являются объекты коммерческой недвижимости. В жилье такие решения встречаются реже.
«В России практически отсутствуют компании, которые инвестируют средства в жилые объекты для последующей сдачи в аренду. А как показывает зарубежный опыт, у собственников доходных домов гораздо больше мотивов серьезно задумываться о снижении эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе, – рассуждает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург». – В силу этих же причин нестандартные энергоэффективные решения чаще встречаются у нас не в жилье, а в бизнес-центрах. Офисный объект обычно имеет одного собственника, который четко воспринимает его как финансовый проект и более заинтересован в экономии за счет энергосберегающих решений».
Вялый спрос
Необходимость применения тех или иных технологий подстегивает спрос на них со стороны потребителей. По словам Ольги Пономаревой, вице-президента ГК Leorsa, в коммерческой недвижимости такой спрос есть. К примеру, со стороны компаний, где высоко развита корпоративная социальная ответственность, что обязывает их размещать свои представительства в зданиях, сертифицированных по «зеленым» стандартам, говорит госпожа Пономарева.
К тому же применение энергоэффективных технологий удорожает стоимость строительства объекта.
По оценкам Ольги Пономаревой, применение «зеленых» технологий в среднем дает удорожание объекта при строительстве на 10-15%.
«Мы постоянно анализируем финские проекты, которые реализуются в соответствии с требованиями Евросоюза по энергоэффективности, и видим, что себестоимость таких энергоэффективных домов оказывается примерно на 25% выше, чем обычных, – рассказывает Екатерина Гуртовая. – Получаются достаточно дорогие проекты».
По ее словам, если в России сделать энергоэффективный объект максимально высокого класса, то себестоимость вырастет существенно, и ценой продаж ее не компенсировать.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, придерживается другого мнения: «Строительство удорожается незначительно, это единицы процентов, по нашему проекту «Триумф Парк» – порядка 3%».
Экономия в перспективе
Затраты на внедрение энергосберегающих технологий могут окупиться в процессе эксплуатации объекта, утверждают сторонники использования «зеленых» технологий.
«Мы планируем достичь порядка 20-25% экономии по энергопотреблению, водопотреблению и теплопотреблению», – уточняет госпожа Валуева.
Основными энергоэффективными технологиями, позволяющими снизить эксплуатационные затраты, по словам Евгения Тесли, директора департамента энергоэффективных и экологичных решений и технологий Бюро техники, являются системы рекуперация тепла, системы автоматизации и диспетчеризации, ограждающие конструкции, использование дождевой воды после очистки, использование так называемой серой воды – когда вода из душевых очищается и повторно используется для поливки территории, мытья паркинга, смыва в санузлах. «Данные технологии не увеличивают размер инвестиций в проект либо снижают их на этапе покупки технических условий на энергоносители за счет уменьшения величин электропотребления, тепловой мощности, водопотребления и канализования», – поясняет господин Тесля.
По словам Евгения Богданова, генерального директора финского проектного бюро Rumpu, даже достаточно элементарные вещи, такие как утепление фасада чуть больше, чем нормативное, позволяет в разы улучшить энергоэффективность здания.
Екатерина Гуртовая рассказывает, что «ЮИТ» в Санкт-Петербурге активно внедряет энергоэффективные стеклопакеты (пленка плюс заполнение газом аргон) в окнах и балконных дверях – это позволяет лучше удерживать тепло.
«В Финляндии уже используют систему рекуперации в жилых домах, когда тепло из вентиляции превращают в отопление. Это достаточно дорогое удовольствие, и ощутить реальную экономию клиенты могут только через 15-20 лет. В России такие технологии рынок пока не примет, но к этому все равно придет. Наверное, это вопрос 5-7 лет», – делится данными госпожа Гуртовая.
«Все квартиры в ЖК «Тапиола» оборудованы системой «Умный дом», которая позволяет оптимизировать отопление, электро- и водоснабжение квартиры в автоматическом режиме. Дом имеет собственную газовую котельную с погодозависимой автоматикой, регулирующей подачу тепла в зависимости от уличной температуры. Благодаря этому, с одной стороны, обеспечивается гарантированная подача тепла и горячей воды, а с другой – существенная экономия на их оплате. Наружные стены дома представляют собой сборные железобетонные панели с наружным утеплением и оштукатуриванием, проведенным в заводских условиях. После монтажа панелей стыки между ними герметизируются с помощью специальной теплоизоляционной ленты, а стены покрываются дополнительным слоем штукатурки», – рассказывает Юха Вятто, генеральный директор «Лемминкяйнен Рус».
Так, по расчетам модели энергоэффективности, жилой комплекс компании Scavery имеет 24% экономии электроэнергии, 20% – по водоэффективности, а экономия тепла составляет около 30%, утверждает Александр Сиротин, генеральный директор компании Scavery. «Что касается инвестиционных затрат, «зеленые» технологии добавили 850 рублей к себестоимости строительства квадратного метра, но стоит отметить, что эти затраты ложатся на плечи застройщика и не учитываются при формировании ценообразования объекта», – уточняет господин Сиротин.
Мнение:
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Со стороны клиентов сейчас нет востребованности энергоэффективных решений, так как не удовлетворены еще их потребности по количеству и качеству возводимого жилья. Только после первичного насыщения рынка можно будет говорить, что все дома должны или могут быть энергоэффективными. Клиенты, имея ограниченное количество денег, не готовы в настоящее время дополнительно платить за энергосберегающие решения, которые могут окупиться лет через двадцать – даже с учетом дальнейшего повышения тарифов на энергоресурсы.