Торговля замерла в ожидании роста
В первом квартале 2014 года в Петербурге не было введено ни одного качественного торгового центра. По словам экспертов, в связи с колебанием курса валют на рынке наблюдался пересмотр договоров аренды. Во втором квартале участники рынка ждут появления как минимум двух новых объектов.
По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, падение курса рубля в I квартале 2014 года привело к экономическому спаду в различных сферах экономики Петербурга. «По оперативным данным Петростата, в течение первых двух месяцев 2014 года наблюдалось снижение показателей оборота розничной торговли. Если в прошлом году обороты показывали ежемесячный рост, то суммарный оборот за январь-февраль 2014 года в среднем почти на 4% ниже показателей аналогичного периода 2013 года», - рассказывает эксперт.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что I квартале 2014 года в Санкт-Петербурге ввелся в эксплуатацию многофункциональный торговый комплекс «Торговый Двор» (блок А), арендопригодной площадью 15,9 тыс. кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, пояснил, что акт ввода в эксплуатацию ТЦ «Торговый двор», получил однако до открытия для посетителей дело не дошло. «Помимо «Торгового Двора» на 2014 год запланировано открытие ТК «Адмирал» (ожидается во II квартале), ТРЦ «Монпансье» (открытие 1 августа) и ТРЦ «Европолис» (конец года). Последние два объекта окажут наибольшее влияние на рынок, предлагая наиболее цельные концепции с интересным набором арендаторов», - делится данными господин Фадеев.
По подсчетам Ольги Аткачис, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 604 кв. м на 1 тыс. жителей Петербурга. Наибольшие значения показателя отмечались в Приморском, Московском и Выборгском районах.
Ольга Шарыгина отмечает, что в структуре предложения по величине GLA лидируют объекты арендопригодной площадью 10-25 тыс. кв. м, а вместе с объектами 5-10 тыс. кв. м они занимают порядка 65% рынка.
Наибольшая доля качественных торговых площадей, по словам Валерия Трушина, руководителя отдела консалтинга East Real, приходится на торгово-развлекательные комплексы (74%), 12% занимают мебельные центры, 8% - DIY и 6% - гипермаркеты.
Вакансия и спрос
По оценкам Ольги Аткачис, на конец I квартала средний уровень вакансии в торговых центрах Петербурга приблизился к 3%. «Несмотря на высокий объем ввода торговых площадей в течение 2013 года, в I квартале уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%, что свидетельствует о высоком спросе на торговые площади», - поясняет госпожа Аткачис.
Валерий Трушин говорит, что в Петербурге ощущается нехватка притока «свежих» брендов. Так за 2013 год на рынок вышло 30-35 новых операторов.
«Пик выхода новых сетей приходится на открытие знаковых объектов. Так, в 2010 году был зафиксирован рекордный выход новых брендов в открывшихся ТРК «Галерея» и ТК «Невский центр». «Воротами» для операторов в 2013 году стали ТРК «Жемчужная плаза и ТРК «Лондон Молл». В ближайшие годы появление новых операторов можно ожидать в ТРК «Европолис», ТРК «Голливуд», ТРК «Охта-Молл», - отмечает господин Трушин. - Ожидается, что в 2014 году на рынок новая продовольственная сеть дискаунтеров «Биг бокс», под которую бывшие владельцы «Ленты» уже купила десяток земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленобласти, а также два в Москве. Также выход на петербургский рынок рассматривает европейские сети DIY».
По словам Владислава Фадеева, позиции арендатора при проведении переговоров в течение I квартала в целом усилились. «Конкуренция среди торговых центров в Петербурге высока, а присутствие многих крупных сетевых арендаторов в Петербурге достаточно плотно покрывает город, поэтому дополнительные магазины эти операторы открывают лишь после детального отбора проекта. В условиях некоторого спада розничной торговли и не очень оптимистичных показателей роста доходов населения, такой отбор пройдут лишь наиболее успешные торговые центры, - поясняет господин Фадеев. – Именно этими факторами объясняются процессы, которые наблюдались в течение первого квартала: закрывались магазины в неуспешных торговых центрах. Неуспешность касается либо неудачной концепции, либо неудовлетворительного управления объектом».
Пересмотр ставок
Запрашиваемые арендные ставки для якорных арендаторов в первом квартале составляли в среднем от 4,5 до 12 тыс. рублей/кв. м/год (не включая НДС и коммунальные платежи), в зависимости от класса, местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади, подсчитали аналитики компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Скидки составляют до 5-15%.
По данным Ольги Аткачис, одним из новых существенных условий в долгосрочных договорах аренды в I квартале стал пересмотр расчета арендных платежей. «Теперь по желанию собственников они часто выражаются не в рублях, а в долларах, евро или в условных единицах, привязанных к бивалютной корзине. При этом зачастую устанавливается валютный коридор, который отчасти позволяет застраховать клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы вынужденно соглашаются, так как по наиболее ликвидным объекта это условие является обязательным со стороны собственников, - рассказывает госпожа Аткачис. – Крупные сети различных профилей продолжают оптимизировать портфель арендуемых площадей исходя из их рентабельности, предпочитая расторгать невыгодные договора аренды в случае невозможности пересмотра арендной ставки. При этом арендаторы и покупатели торговых площадей активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, в частности, Шушары, Колпино, Парнас и др. При этом им интересны как строящиеся объекты, так и уже введенные в эксплуатацию».
Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию с резким изменением курса рубля, многие арендаторы не торопятся предпринимать активные действия по повышению арендных ставок и занимают выжидательную позицию, отмечает Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь». Изменение курса валют, по его словам, в наименьшей степени скажутся на торговых центрах, так как зачастую арендные платежи в них привязаны к объему продаж. «В ближайшее время не стоит ожидать значительного увеличения ставок, удорожание в 2014 году будет находиться в пределах 5%, что связано с ростом доли более качественного предложения в общем объеме торговых площадей, как за счет ввода новых объектов, так и за счет проведения реконструкции старых. В среднем индексация ставок варьируется от 2-4% для постоянных арендаторов и до 5-6% для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долл. США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год», - считает господин Васильев.
Благоприятный прогноз
По мнению Владислава Фадеева, второй квартал года для рынка ритейла будет показательным, так как именно на ближайшие полгода придется основное влияние изменившегося курса. «До сих пор ритейлеры частично или полностью жили на тех заказах, которые были сделаны заранее, до изменения курса. Теперь можно ожидать роста стоимости импортируемых товаров, а, следовательно, еще большего падения продаж. В связи с этим мы прогнозируем существенные изменения в политике арендаторов, которые будут очень внимательно отслеживать экономическую эффективность каждого существующего или планируемого к открытию магазина», - поясняет господин Фадеев.
Ольга Аткачис считает, что несмотря на нестабильную экономическую конъюнктуру первого квартала, во II квартале рынок торговой недвижимости продолжит расти как в сегменте street-retail, так и в сегменте торговых комплексов. «В частности, во 2 квартале ожидается ввод в эксплуатацию ТК «Монпансье» в Приморском районе (площадь 58,5 тыс. кв. м) и ТК «Парнас» в Выборгском районе города (площадь 15 тыс. кв. м)», - рассказывает госпожа Аткачис.
По данным компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, на стадии строительства находится более 900 тыс. кв. м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
«На 2014 год запланирован ввод около 500 тыс. кв. м торговых площадей, включая три аутлет-центра (один в Ленинградской области). Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года», - говорится в аналитическом отчете компании.
Эксперты отмечают, что на рынке активно идет процесс реконцепций старых торговых центров. «Собственники ТЦ заинтересованы в проведении реконцепции своих проектов, целью которой является повышение доходности и инвестиционной привлекательности зданий. На сегодняшний день более 1 млн кв. м торговых площадей (2000-х и ранее годов постройки) нуждаются в реконцепции и реновации, что составляет 25% от всего рынка. Идет реконцепция ТЦ «Смайл». ТЦ «Стокманн Невский Центр» продолжает усиливать категорию брендов «премиум» класса», - делятся данными аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Валерий Трушин полагает, что в ситуации насыщения рынка торговыми центрами возможны два варианта развития. Первый – старые торговые центры будут серьезно перестраиваться, проводить реконцепцию с целью привлечения новых арендаторов и аудитории, второй – они будут уходить с рынка. «В перспективе останется место для развития районных ТЦ, например, в рамках крупных жилых проектов, - прогнозирует господин Трушин. - Сегодня любой строящийся жилой массив должен наряду с социальной инфраструктурой включать и коммерческие объекты в виде небольших торговых центров и коммерческих помещений на первых этажах домов. Так сегодня все мастер-планы проектов КОТ включают в себя площади для строительства коммерческих объектов».
В качестве примеров эксперт приводит проект «Новый Оккервиль» ИСК «Отделстрой» , в рамках которого к 2015 году планируется возвести торговый центр площадью более 20 тыс. кв. м, и проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб», в котором также запланировано возведение небольшого торгового центра.
|
Торговые центры, открытие которых ожидается во 2-4 кв. 2014 г. |
||||
|
Название |
GBA |
GLA |
Район |
Открытие |
|
Монпансье |
58 500 |
30 500 |
Приморский |
2 кв. 2014 |
|
Парнас |
15 000 |
6 500 |
Выборгский |
2 кв. 2014 |
|
Fashion House |
37 000 |
20 260 |
Красносельский |
3 кв. 2014 |
|
Европолис |
141 700 |
60 440 |
Выборгский |
4 кв. 2014 |
|
Радуга (новый корпус) |
43 350 |
30 000* |
Московский |
4 кв. 2014 – 1П 2015 |
|
У Красного |
14 000 |
11 200 |
Центральный |
2014 |
|
* Предварительные данные |
||||
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Йос Тромп, глава департамента исследований и консалтинга CBRE в Центральной и Восточной Европе, так комментирует итоги года:
— Несмотря на значительную волатильность рынка последних лет, нашему региону удалось привлечь значительный объем инвестиций в недвижимость. С одной стороны, это связано с высокой доходностью и оптимистичными прогнозами по рынку России. С другой стороны, Польша и Чехия продолжают привлекать низкорисковые инвестиции. Вероятно, что в будущем году регион сохранит свою двойственную природу, с той лишь разницей, что в 2012 году усилится соотношение между премиальным и непримиальным секторами, в пользу первого.
Несмотря на хорошие показатели в 2011 году, долговые проблемы стран еврозоны повлияли на количество сделок в регионе. Судя по результатам в октябре и ноябре общее количество сделок в четвертом квартале достигнет (550 млн евро), что значительно меньше, чем в предыдущих трех кварталах, где минимальный объем заключенных сделок составлял 2,5 млрд евро.
Несмотря на снижение активности, Польша, Чехия и Россия остаются приоритетными направлениями как по уже завершенным, так и по планируемым к завершению сделкам. Рост опасений, связанных с ситуацией в еврозоне, негативно отразился на интересе инвесторов к рынкам Венгрии и Юго-Восточной Европы. За исключением нескольких проектов в Румынии, на рынке Юго-Восточной Европы не было значительных сделок с начала лета.
Патрик О’Горман, директор департамента рынков капитала региона Центральной и Восточной Европы CBRE, добавляет:
— Новая волна неуверенности значительно повлияла на доступность финансирования. Так как регион все еще сильно зависит от западноевропейских банков, это, вероятно, ограничит количество сделок в 2012 году. В подобных условиях сделки занимают больше времени или вообще откладываются. На более масштабных проектах неблагоприятные условия могут сказаться несколько позже, и их эффект будет зависеть от банковского финансирования. С учетом всех обстоятельств маловероятно, что инвестиционные объемы будут расти в первом квартале будущего года. Недавний рост в регионе был связан с некоторыми большими сделками, аналогичных проектов в среднесрочной перспективе не ожидается.
— Акционерные инвесторы больше не конкурируют с другими инвесторами за консервативные премиальные инвестиции на большинстве рынков. Судя по соотношению рисков и доходности в портфелях этих инвесторов, наиболее приоритетными будут оставаться низкорисковые проекты премиального сегмента на рынках Польши, Чехии, - продолжает господин О’Горман.
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE Россия, добавляет:
— Российский рынок недвижимости стабильно показывал значительное увеличение объема сделок с 2001 по 2010 годы: 4,3 млрд долларов США за январь-ноябрь 2011 года по сравнению с 2,3 млрд долларов США в течение всего 2010 года. Это даже немного выше, чем тот уровень, который мы видели в 2008 году (4,2 млрд долларов США). 2011 является рекордным годом по объему инвестиций в российскую недвижимость. Разница текущей ситуации по сравнению с докризисными годами заключается в том, что большая часть вложений в недвижимость России принадлежит внутренними игрокам, а не иностранным. Мы ожидаем, что в связи с нестабильностью на мировых финансовых рынках 4 квартал российского рынка недвижимости подтвердит признаки замедления роста, но в то же время это может создать благоприятные условия для обеспеченных российских компаний, которые не нуждаются в банковском финансировании для приобретения активов дешевле, что, в свою очередь, будет способствовать увеличению внутренних инвестиций.
Как отмечают специалисты, основными факторами, влияющими на стоимость газобетона, традиционно являются расходы на сырье, транспортировку продукции, ввозная пошлина и хранение готовых материалов. На динамику спроса оказывает влияние и сезонная составляющая. Как и у любых строительных материалов, на рынке газобетона сезонный фактор играет существенную роль. Летние и зимние отгрузки могут отличаться в 1,5-2 раза.
«Строительный сезон начитается с мая и продолжается до октября. В текущем году спад спроса на газобетон несколько смещен благодаря теплой погоде. Плюсовая температура позволяет осуществлять строительные работы в непрерывном режиме», – рассказывает Таисия Селедкова, менеджер по маркетингу H+H.
Спрос на газобетон растет стремительными темпами, прежде всего со стороны рынка жилого строительства. Среди всего потребляемого объема газобетона в Петербурге 70% уходит на рынок малоэтажного строительства (эконом- и комфорт-класса). «Потребности рынка удовлетворяются всего на 60-70%, тогда как за 2011 год спрос на газобетон вырос практически вдвое. Недостаток материала потребители восполняют продукцией из других регионов РФ (Мордовии) и Белоруссии. Несмотря на открытие новых заводов по производству газобетона, дефицит на рынке в ближайшее время ликвидировать не удастся. Основная проблема, с которой сталкиваются сегодняшние производители, – высокие темпы роста цен на сырье (цемент, известь и энергоносители). Так, только за лето текущего года цемент подорожал на 500 рублей за тонну», – анализирует ситуацию Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон».
Рынку требуется чистка
В настоящее время насчитывается 5 крупных производителей газобетона, и их доли рынка распределяются следующим образом: «Аэрок» – 35%, Н+Н – 30%, КЖБИ-211 – 16%, «ЕвроАэроБетон» – 10%, «Стройкомплект» – 6%. Общий объем производственных мощностей составляет 795 тыс. куб. м продукции в год. При этом рынок газобетона весьма конкурентен и консервативен, что практически исключает возможность появления новых игроков. Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum, уверена, что «свежая кровь» рынку бы не повредила. «Конечно, чтобы запустить производство ячеистого бетона, понадобится как минимум 2 млрд рублей, что значительно уменьшает шансы новичков», – отмечает эксперт.
Владимир Потамошнев, исполнительный директор ЗАО «ЕвроАэроБетон», подтверждает, что новому игроку на рынке газобетона будет непросто. «Открытие нового современного завода – удовольствие довольно дорогое. На производство мощностью 165 тыс. куб. м/год потребуется более 1 млрд рублей», – подытожил господин Потамошнев.
По данным принадлежащего Группе ЛСР ООО «Аэрок СПб», в 2008 году объем потребления газобетона в России составлял 5,2 млн куб. м, в 2009-м он упал до 4,7 млн куб. м, в 2010 году снова начал расти и составил 5,4 млн куб. м. В 2011-м, по прогнозам экспертов, объем рынка автоклавного ячеистого бетона увеличится до 5,8 млн куб. м, а в 2012 составит 6,1 млн куб. м.
Похожие тенденции наблюдаются и на Северо-Западе. Объем потребления газобетона в Петербурге и Ленобласти в 2010 году, по оценкам экспертов Группы ЛСР, составил 800 тыс. кубометров, по Северо-Западу – 1-1,1 млн кубометров. При этом почти весь он производится в регионе. Импорт газобетона из Белоруссии и Прибалтики практически равен нулю. Из Центрального федерального округа поступает не более 5% газобетона.
Альтернативный вариант
Изделия из газобетона обладают низким объемным весом (350-600 кг/куб. м), достаточно высокой прочностью (10-50 кг/см), низким коэффициентом теплопроводности (0,09-0,14 Вт/мС), высокой паропроницаемостью и прекрасными линейными характеристиками. В зависимости от соотношения составляющих изготавливаются самые разнообразные марки газобетона, которые различаются по плотности. Этот материал можно применять как для наружных стен и внутренних перегородок, так и для тепло- и звукоизоляции крыш и даже для межэтажных перекрытий. Большой ассортимент продукции как по плотности, так и по номенклатуре позволяет построить дом, в котором цена и качество будут оптимально сбалансированы.
«На современном рынке газобетон является уникальным строительным материалом, поскольку сочетает в себе и конструкционные, и утеплительные свойства. У газобетона множество достоинств. Этот материал экологически безопасен – не содержит вредных химических соединений и не требует обработки токсичными составами. Подтверждение тому – его популярность в странах Европы. В Чехии блоки ячеистого бетона даже называют «биоблоками». И не без основания, ведь в качестве исходного сырья для изготовления блоков используются лишь экологически чистые компоненты: цемент, песок, вода и самые высокоэффективные газообразователи, обеспечивающие как необходимое содержание воздуха, так и его равномерное распределение по всей массе в виде замкнутых ячеек диаметром 1-3 мм», – отмечает Дмитрий Михайлов, заместитель начальника управления – руководитель группы сопровождения проектов ИСУ ЗАО «БФА-Девелопмент». В стенах и перегородках, выполненных из данного материала, можно прорезать дверные проемы и ниши различной конфигурации, в том числе и арочные. Ячеистый бетон без труда пилится, сверлится, строгается и фрезеруется. Обладая высокими теплозащитными свойствами и теплоаккумулирующей способностью, ячеистый бетон (газобетон) предотвращает значительные потери тепла зимой, позволяет избежать слишком высоких температур летом, дает возможность регулировать влажность воздуха в помещении путем впитывания и отдачи влаги, тем самым способствуя созданию благоприятного микроклимата.
Следует заметить, что в настоящее время многие строительные компании все чаще отдают предпочтение материалам, которые ввиду технических и функциональных характеристик исключают применение каких-либо других материалов. Так, например, использование газобетонных блоков в коттеджном или высотном строительстве не предусматривает дополнительной системы утепления фасада здания, так как обладают необходимой теплопроводностью. «Увеличение спроса на газобетон говорит о том, что застройщики научились правильно рассчитывать итоговую стоимость строительства, учитывая при этом все положительные характеристики применяемых материалов», – говорит Светлана Ивановская, ведущий аналитик АГ Solum. По ее словам, сегодня при сравнительном анализе себестоимости стен из разных изделий газобетон – один из выгодных. Изначально при выборе ячеистых изделий бросается в глаза его якобы высока цена, однако при проведении сопоставлении стоимости получается, что ограждающая конструкция, возведенная из газобетона, в два раза дешевле стены керамического кирпича.
Основными потребителями газобетона являются застройщики малоэтажных домов – это и частные лица, строящие дом для себя по собственным проектам, и коттеджные поселки, предлагающие готовые типовые домовладения из газобетона. На сегодняшний день это более 70% потребителей. Еще одной существенной долей потребителей является застройщики многоэтажек, где газобетон используются в качестве одного из материалов ограждающей конструкции стены.
Мнение
Алексей Онищенко, начальник отдела маркетинга филиала ООО «ЛСР» – «Стеновые», LSR Group (объединение ОАО «Победа ЛСР», ООО «Аэрок СПб»):
– Газобетон – материал универсальный, который отвечает всем современным нормам и требованиям, поэтому используется он во всех сегментах строительства: в промышленно-гражданском строительстве, при строительстве малоэтажных и высокоэтажных жилых зданий. Его основное преимущество – высокие теплозащитные свойства, позволяющие возводить каменную наружную стену минимальной толщины, которая будет соответствовать всем нормативам и требованиям. Для возведения наружной стены также можно использовать кирпич или утеплитель. Однако кирпичная стена при сопоставимых теплотехнических свойствах должна быть в полтора раза толще, а утеплитель вообще не является конструктивным материалом и самостоятельно использоваться не может.