Торговля замерла в ожидании роста
В первом квартале 2014 года в Петербурге не было введено ни одного качественного торгового центра. По словам экспертов, в связи с колебанием курса валют на рынке наблюдался пересмотр договоров аренды. Во втором квартале участники рынка ждут появления как минимум двух новых объектов.
По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, падение курса рубля в I квартале 2014 года привело к экономическому спаду в различных сферах экономики Петербурга. «По оперативным данным Петростата, в течение первых двух месяцев 2014 года наблюдалось снижение показателей оборота розничной торговли. Если в прошлом году обороты показывали ежемесячный рост, то суммарный оборот за январь-февраль 2014 года в среднем почти на 4% ниже показателей аналогичного периода 2013 года», - рассказывает эксперт.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что I квартале 2014 года в Санкт-Петербурге ввелся в эксплуатацию многофункциональный торговый комплекс «Торговый Двор» (блок А), арендопригодной площадью 15,9 тыс. кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, пояснил, что акт ввода в эксплуатацию ТЦ «Торговый двор», получил однако до открытия для посетителей дело не дошло. «Помимо «Торгового Двора» на 2014 год запланировано открытие ТК «Адмирал» (ожидается во II квартале), ТРЦ «Монпансье» (открытие 1 августа) и ТРЦ «Европолис» (конец года). Последние два объекта окажут наибольшее влияние на рынок, предлагая наиболее цельные концепции с интересным набором арендаторов», - делится данными господин Фадеев.
По подсчетам Ольги Аткачис, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 604 кв. м на 1 тыс. жителей Петербурга. Наибольшие значения показателя отмечались в Приморском, Московском и Выборгском районах.
Ольга Шарыгина отмечает, что в структуре предложения по величине GLA лидируют объекты арендопригодной площадью 10-25 тыс. кв. м, а вместе с объектами 5-10 тыс. кв. м они занимают порядка 65% рынка.
Наибольшая доля качественных торговых площадей, по словам Валерия Трушина, руководителя отдела консалтинга East Real, приходится на торгово-развлекательные комплексы (74%), 12% занимают мебельные центры, 8% - DIY и 6% - гипермаркеты.
Вакансия и спрос
По оценкам Ольги Аткачис, на конец I квартала средний уровень вакансии в торговых центрах Петербурга приблизился к 3%. «Несмотря на высокий объем ввода торговых площадей в течение 2013 года, в I квартале уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%, что свидетельствует о высоком спросе на торговые площади», - поясняет госпожа Аткачис.
Валерий Трушин говорит, что в Петербурге ощущается нехватка притока «свежих» брендов. Так за 2013 год на рынок вышло 30-35 новых операторов.
«Пик выхода новых сетей приходится на открытие знаковых объектов. Так, в 2010 году был зафиксирован рекордный выход новых брендов в открывшихся ТРК «Галерея» и ТК «Невский центр». «Воротами» для операторов в 2013 году стали ТРК «Жемчужная плаза и ТРК «Лондон Молл». В ближайшие годы появление новых операторов можно ожидать в ТРК «Европолис», ТРК «Голливуд», ТРК «Охта-Молл», - отмечает господин Трушин. - Ожидается, что в 2014 году на рынок новая продовольственная сеть дискаунтеров «Биг бокс», под которую бывшие владельцы «Ленты» уже купила десяток земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленобласти, а также два в Москве. Также выход на петербургский рынок рассматривает европейские сети DIY».
По словам Владислава Фадеева, позиции арендатора при проведении переговоров в течение I квартала в целом усилились. «Конкуренция среди торговых центров в Петербурге высока, а присутствие многих крупных сетевых арендаторов в Петербурге достаточно плотно покрывает город, поэтому дополнительные магазины эти операторы открывают лишь после детального отбора проекта. В условиях некоторого спада розничной торговли и не очень оптимистичных показателей роста доходов населения, такой отбор пройдут лишь наиболее успешные торговые центры, - поясняет господин Фадеев. – Именно этими факторами объясняются процессы, которые наблюдались в течение первого квартала: закрывались магазины в неуспешных торговых центрах. Неуспешность касается либо неудачной концепции, либо неудовлетворительного управления объектом».
Пересмотр ставок
Запрашиваемые арендные ставки для якорных арендаторов в первом квартале составляли в среднем от 4,5 до 12 тыс. рублей/кв. м/год (не включая НДС и коммунальные платежи), в зависимости от класса, местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади, подсчитали аналитики компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Скидки составляют до 5-15%.
По данным Ольги Аткачис, одним из новых существенных условий в долгосрочных договорах аренды в I квартале стал пересмотр расчета арендных платежей. «Теперь по желанию собственников они часто выражаются не в рублях, а в долларах, евро или в условных единицах, привязанных к бивалютной корзине. При этом зачастую устанавливается валютный коридор, который отчасти позволяет застраховать клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы вынужденно соглашаются, так как по наиболее ликвидным объекта это условие является обязательным со стороны собственников, - рассказывает госпожа Аткачис. – Крупные сети различных профилей продолжают оптимизировать портфель арендуемых площадей исходя из их рентабельности, предпочитая расторгать невыгодные договора аренды в случае невозможности пересмотра арендной ставки. При этом арендаторы и покупатели торговых площадей активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, в частности, Шушары, Колпино, Парнас и др. При этом им интересны как строящиеся объекты, так и уже введенные в эксплуатацию».
Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию с резким изменением курса рубля, многие арендаторы не торопятся предпринимать активные действия по повышению арендных ставок и занимают выжидательную позицию, отмечает Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь». Изменение курса валют, по его словам, в наименьшей степени скажутся на торговых центрах, так как зачастую арендные платежи в них привязаны к объему продаж. «В ближайшее время не стоит ожидать значительного увеличения ставок, удорожание в 2014 году будет находиться в пределах 5%, что связано с ростом доли более качественного предложения в общем объеме торговых площадей, как за счет ввода новых объектов, так и за счет проведения реконструкции старых. В среднем индексация ставок варьируется от 2-4% для постоянных арендаторов и до 5-6% для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долл. США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год», - считает господин Васильев.
Благоприятный прогноз
По мнению Владислава Фадеева, второй квартал года для рынка ритейла будет показательным, так как именно на ближайшие полгода придется основное влияние изменившегося курса. «До сих пор ритейлеры частично или полностью жили на тех заказах, которые были сделаны заранее, до изменения курса. Теперь можно ожидать роста стоимости импортируемых товаров, а, следовательно, еще большего падения продаж. В связи с этим мы прогнозируем существенные изменения в политике арендаторов, которые будут очень внимательно отслеживать экономическую эффективность каждого существующего или планируемого к открытию магазина», - поясняет господин Фадеев.
Ольга Аткачис считает, что несмотря на нестабильную экономическую конъюнктуру первого квартала, во II квартале рынок торговой недвижимости продолжит расти как в сегменте street-retail, так и в сегменте торговых комплексов. «В частности, во 2 квартале ожидается ввод в эксплуатацию ТК «Монпансье» в Приморском районе (площадь 58,5 тыс. кв. м) и ТК «Парнас» в Выборгском районе города (площадь 15 тыс. кв. м)», - рассказывает госпожа Аткачис.
По данным компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, на стадии строительства находится более 900 тыс. кв. м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
«На 2014 год запланирован ввод около 500 тыс. кв. м торговых площадей, включая три аутлет-центра (один в Ленинградской области). Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года», - говорится в аналитическом отчете компании.
Эксперты отмечают, что на рынке активно идет процесс реконцепций старых торговых центров. «Собственники ТЦ заинтересованы в проведении реконцепции своих проектов, целью которой является повышение доходности и инвестиционной привлекательности зданий. На сегодняшний день более 1 млн кв. м торговых площадей (2000-х и ранее годов постройки) нуждаются в реконцепции и реновации, что составляет 25% от всего рынка. Идет реконцепция ТЦ «Смайл». ТЦ «Стокманн Невский Центр» продолжает усиливать категорию брендов «премиум» класса», - делятся данными аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Валерий Трушин полагает, что в ситуации насыщения рынка торговыми центрами возможны два варианта развития. Первый – старые торговые центры будут серьезно перестраиваться, проводить реконцепцию с целью привлечения новых арендаторов и аудитории, второй – они будут уходить с рынка. «В перспективе останется место для развития районных ТЦ, например, в рамках крупных жилых проектов, - прогнозирует господин Трушин. - Сегодня любой строящийся жилой массив должен наряду с социальной инфраструктурой включать и коммерческие объекты в виде небольших торговых центров и коммерческих помещений на первых этажах домов. Так сегодня все мастер-планы проектов КОТ включают в себя площади для строительства коммерческих объектов».
В качестве примеров эксперт приводит проект «Новый Оккервиль» ИСК «Отделстрой» , в рамках которого к 2015 году планируется возвести торговый центр площадью более 20 тыс. кв. м, и проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб», в котором также запланировано возведение небольшого торгового центра.
|
Торговые центры, открытие которых ожидается во 2-4 кв. 2014 г. |
||||
|
Название |
GBA |
GLA |
Район |
Открытие |
|
Монпансье |
58 500 |
30 500 |
Приморский |
2 кв. 2014 |
|
Парнас |
15 000 |
6 500 |
Выборгский |
2 кв. 2014 |
|
Fashion House |
37 000 |
20 260 |
Красносельский |
3 кв. 2014 |
|
Европолис |
141 700 |
60 440 |
Выборгский |
4 кв. 2014 |
|
Радуга (новый корпус) |
43 350 |
30 000* |
Московский |
4 кв. 2014 – 1П 2015 |
|
У Красного |
14 000 |
11 200 |
Центральный |
2014 |
|
* Предварительные данные |
||||
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Рынок офисной недвижимости в первом квартале текущего года демонстрировал вялую активность, однако показатели чистого поглощения в два раза превысили цифры конца 2011 года. Эксперты прогнозируют незначительный рост арендных ставок и снижение доли вакансии.
«В первом квартале 2012 года активность офисного рынка была ограничена политическими и экономическими факторами. Фактически часть потенциальных арендаторов откладывала принятие решений по аренде или покупке офисных площадей до оглашения результатов выборов Президента РФ, а, с другой стороны, на эти планы влияла нестабильность финансовых рынков, которая мешала компаниям принять окончательные решения относительно их стратегического развития. В целом, результаты прошедших выборов, обеспечивающие стабильность политического курса и незначительное улучшение прогноза по развитию экономической ситуации, позволяют сохранить сдержано-позитивное настроение в отношении дальнейшего роста активности со стороны арендаторов, девелоперов и инвесторов», - говорит Андрей Розов, руководитель филиала компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.
В 1 кв. 2012 года отмечалось сокращение активности арендаторов, связанное с новогодними праздниками и выборами президента РФ, отмечают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Перенеслись на вторую половину 2012 года – начало 2013 года сроки ввода значительного числа строящихся бизнес-центров, поясняют специалисты компании.
«Одна из крупнейших сделок – сдача в аренду второй очереди конгрессного бизнес-центра «Петроконгресс», брокер сделки – Colliers International. Сданная в аренду площадь составляет 2,3 тыс. кв. м. Уникальность сделки в том, что сданы площади, которые находятся в процессе строительства, что является достаточно редким случаем на сегодняшнем рынке», - говорит Дмитрий Шишанов, директор департамента офисной недвижимости Colliers International Санкт-Петербург
«В первом квартале 2012 года показатели чистого поглощения в два раза превысили цифры конца 2011 года, достигнув 50 тыс. кв. м в офисах классов А и В. Наиболее востребованными бизнес-центрами с точки зрения объема сданных площадей стали «Аэроплаза», «Ресо», «Парнас», «Москва» и «Аэропортсити Санкт-Петербург»», - приводятся данные в квартальном отчете Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
Предложение
По итогам 1 квартала 2012 года объем предложения качественной офисной недвижимости в бизнес-центрах класса А и В составляет 2,2 млн. кв.м, говорится в отчете Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
«В течение первых трех месяцев 2012 года введено в эксплуатацию 36 тыс. кв.м в четырех офисных центрах, лишь один из которых относится к классу А («Сенатор» на Васильевском острове). Более 90% введенных в первом квартале площадей представляют собой вторые очереди уже действующих проектов. Рынок современных офисных центров в Санкт-Петербурге представлен в первую очередь небольшими реконструированными зданиями площадью до 10-15 тыс. кв.м. Большие офисные объекты на рынке пока ещё редкость и они представляют собой новое строительство. Наиболее крупные офисные здания в Санкт-Петербурге – «Пулково скай» (общая площадь проекта - 80 тыс. кв.м) и «Санкт-Петербург Плаза» (общая площадь проекта - 100 тыс. кв.м). В 2012 году на завершающей стадии строительства и реконструкции находится ряд небольших офисных центров, которые активно не представлены на рынке, но могут быть интересны для сдачи в аренду целиком одному арендатору. Реализуют подобные проекты, как правило, не профессиональные девелоперы офисной недвижимости», - отмечают специалисты Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
«По итогам первого квартала Московский район показал наибольший прирост занятых площадей – 18 тыс. кв. м. Для сравнения: аналогичный показатель по Центральному району составил 10 тыс. кв. м. Тем не менее, последние данные по поглощению офисных площадей демонстрируют восстановление спроса на центральные районы города, прежде всего, на Центральный и Петроградский, что повлечет за собой дальнейшее сокращение свободных площадей и увеличит потенциал для роста ставок в данной локации», - Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
«В 1 кв.
Спрос
По словам специалистов Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в I квартале 2012 году активность спроса находилась на достаточно высоком уровне. «Количество запросов на аренду офисных помещений существенно выше аналогичного периода прошлого года. Большая часть как запросов, так и сделок приходится на офисы класса В. Спрос по районам города распределяется неравномерно. Наиболее востребованными являются офисы в Центральном, Московском и Петроградском районах. Наименее популярные у арендаторов - удаленные от центра города части Красносельского и Калининского районов, где сформировалась преимущественно жилая застройка. Снижается интерес к Васильевскому острову по причине сложной транспортной доступности. Небольшие офисные помещения площадью до
Дмитрий Шишанов поясняет, что в настоящий момент целый ряд арендаторов интересуется помещениями от 1500 до
Специалисты ASTERA отмечают, что в сегменте высококлассных офисных центров арендаторы переселялись в новые объекты: было отмечено незначительное снижение заполняемости бизнес-центров, введенных до кризиса, и сокращение свободных площадей в новых бизнес-центрах 2010-2011 гг. постройки.
«Небольшие офисные комплексы (до 5-7 тыс. кв.м) в центральной части города заполнились на 100% в течение 6-8 месяцев после своего открытия. Отличными темпами заполнялись бизнес-центры в новой формирующейся деловой зоне «Пулково»: в офисных центрах, введенных в 2009-2010 гг., свободных площадей практически нет. Учитывая столь динамичное развитие новой деловой зоны «Пулково», можно прогнозировать интерес арендаторов и к другим формирующимся деловым зонам Петербурга. Наиболее перспективной, с нашей точки зрения, могла бы стать зона в районе станции метро «Парнас», обладающей лучшей транспортной доступностью, чем зона «Пулково» (близость КАД и станции метро). Спрос на офисные помещения в Санкт-Петербурге формировался преимущественно за счет увеличения компаниями арендуемых площадей, ротации арендаторов», - считают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Ставки
По сравнению с 4 кв. 2011 года арендные ставки в сегменте бизнес-центров класса А незначительно повысились, констатируют аналитики ASTERA. «Запрашиваемые арендные ставки максимально приблизились в реальным (скидка 10% от запрашиваемой - в два раза меньше, чем в 1 кв. 2011). Низкие арендные ставки в данном сегменте преобладают в новых формирующихся деловых зонах, а также на Васильевском острове, где ставки аренды традиционно ниже, чем в центральной деловой зоне Петербурга. Самые высокие арендные ставки запрашиваются в новых бизнес-центрах вблизи Невского проспекта. Арендные ставки на свободные помещения класса B выросли незначительно, что связано с сезонным спадом спроса на офисные помещения, а также ожиданием арендаторами завершения выборного цикла в России. Ставки «ниже рынка» преобладают в бизнес-центрах с неудачной локацией (далеко от метро, промышленная зона), введенных до 2008 года. Бизнес-центры класса B с максимальными арендными ставками, как правило, расположены в Центральном, частично Петроградском и Адмиралтейском районах вблизи метро», - говорится в отчете ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Существенное увеличение нового предложения в сегменте офисных центров класса A до конца 2012 года может привести к снижению арендных ставок. Рост арендных ставок в сегменте офисных центрах B+/B класса может составить до +7%.
Арендодатели стремятся заключать долгосрочные договоры аренды, что позволит им рассчитывать на более высокую стоимость объекта в случае его продажи. Индексация арендных ставок по существующим долгосрочным договорам аренды составила: от 7% до 10%.
«Уровень арендных ставок в рублевом эквиваленте ожидается стабильным, возможен незначительный рост в пределах 2-5%. Ожидается незначительное снижение средней доли свободных площадей по рынку до 12-13%. По нашим оценкам, ставки аренды в среднем составляют – класс А – 1200 рублей за кв. м. в месяц, включая эксплуатационные расходы, не включая НДС, класс В – 950 рублей кв. м. в мес., включая эксплуатационные расходы, не включая НДС», - Дмитрий Шишанов.
|
Новые офисные центры, открытие которых ожидается в 2012 г. |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Название |
Район |
Адрес |
GLA, кв. м |
Класс |
Дата открытия |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Офис «Транснефти» |
Калининский |
Арсенальная наб., 11/2 |
9 000 |
А |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Ткачи |
Фрунзенский |
Боровая ул., 47 |
9 000 |
B+ |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Dominat, 2-я очередь |
Красногвардейский |
Магнитогорская ул., 20-32 |
6 300 |
B+ |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Мега Парк, 1-я очередь |
Московский |
Заставская ул., 22 |
11 800 |
B |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Русские самоцветы |
Красногвардейский |
Карла Фаберже пл., 8 |
9 000 |
B+ |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Морской 24 |
Петроградский |
Морской пр., 24 А |
3 800 |
A |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Без названия |
Центральный |
Синопская наб., 60-62 |
5 000 |
А |
2 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Сенатор, 2-я очередь |
Василеостровский |
Большой пр. В.О., 80, корп. 3 |
6 920 |
A |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Вант, 3-я очередь |
Невский |
Обуховской Обороны пр., 120 Б |
8 200 |
B |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Синопская 22 |
Центральный |
Синопская наб., 22 |
12 750 |
А |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
Зоологический |
Петроградский |
Зоологический пер., 2-4 |
8 500 |
А |
4 кв. 2012 |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
У Красного моста |
Адмиралтейский |
Мойки наб. р., 73 |
12 000 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
17.04.2012 14:06
В первом квартале 2012 года рынок складской недвижимости Петребурга, по словам экспертов, продолжал развиваться в русле тенденций 2011 года. Вырос дефицит качественных складских помещений, а срок экспозиции ликвидных предложений сократился до 1-2 месяцев. «В начале 2012 года получили развитие тенденции 2011 года – сокращение вакансии в складских комплексах классов А и В, стабилизация спроса. Рост ставок при этом происходит в пределах индексации. Срок экспозиции наиболее ликвидных помещений составляет около 1 месяца», - поясняет Вера Бойкова, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости, ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «Девелоперы, которые вышли на рынок в докризисный период и уже построили спекулятивные складские комплексы, пока откладывают свои планы по дальнейшему развитию. Они предпочитают использовать свои свободные земельные участки для строительства проектов «под ключ» для конечного собственника. Данная опция в ближайшее время будет все более актуальной, так как количество свободных площадей ежеквартально сокращается, а количество строящихся объектов остается низким», - отмечает Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге. Предложение В первом квартале 2012 года, по данным Jones Lang LaSalle, объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга достиг 1,8 млн кв. м. В эксплуатацию был введен один качественный складской проект класса А – Nordway (арендопригодная площадь 40,4 тыс. кв. м). К открытию комплекс был заполнен на 60%. «На данный момент число строящихся складских объектов остается низким. Несколько новых проектов было заявлено к вводу в 2013-2014 годах. Например, складской комплекс «Звезда» и проект компании «Эдванс», - приводят пример аналитики Jones Lang LaSalle. На начало 2012 г. общий объем предложения на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга составлял более 1,3 млн. кв. м (включая территории Ленинградской области вблизи КАД). Ни один из объектов, ввод которых был запланирован на 1 кв. 2012 г,. не был введен. На рынке существует дефицит складских помещений в аренду. Из-за недостаточного предложения помещений, новые объекты сдаются еще до полного оформления всей разрешительной документации. Дефицит помещений в аренду заставляет операторов рассматривать вариант покупки объектов. Остается тенденция строительства объектов built-to-suit, когда девелоперы строят объекты под заказ конкретной компании-арендатора, отмечают аналитики ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. «По сравнению с небольшими объемами строительства и ввода складских комплексов в 2011 г. (за весь год было введено 2 объекта с суммарной арендопригодной площадью 18 тыс.кв.м), в 2012 году ожидается заметное увеличение нового предложения на рынке. Ко вводу заявлены 6 спекулятивных складских комплексов, включая 2-3 очереди действующих комплексов. Один из складских комплексов, планировавшихся ко вводу в 2012 году – PNK-КАД компании PNK Group ещё не начал строиться и его ввод в эксплуатацию может быть перенесен на 2013 г. В настоящее время три спекулятивных складских комплекса находятся на стадии строительной готовности: STC (1-2 очереди), Nordway (1 очередь), Орион Лоджистик. Предположительно, они будут сданы в эксплуатацию во 2-м кв. 2012 г. Большая часть заявленных ко вводу в эксплуатацию складских площадей (76%) относятся к классу А. В случае ввода всех 6 запланированных объектов, площадь складов класса A составит более 75% в структуре нового предложения. Территориально более 40% новых площадей будут расположены в Выборгском районе Санкт-Петербурга», - рассказывают эксперты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Спрос В январе-марте, по данным аналитиков Jones Lang LaSalle, уровень спроса на складские площади был выше, чем за аналогичный период в 2011 году. В первом квартале 2012 года объем чистого поглощения на рынке Санкт-Петербурга составил почти 38 тыс. кв. м (против 23 тыс кв. м в первом квартале 2011 года). Часть данного объема была достигнута за счет вышедшего на рынок нового складского комплекса с высоким уровнем заполняемости. Наиболее востребованным форматом для аренды были блоки площадью 2 000 – «На фоне увеличения деловой активности многих компаний в 2012 г. продолжился рост спроса на качественные складские помещения. В условиях отсутствия нового предложения понизился уровень вакантных площадей, сократились сроки экспозиции наиболее ликвидных помещений – до 1 месяца. Договоры аренды по некоторым комплексам заключаются до ввода объекта в эксплуатацию. Крупнейших сделкой 1 кв. 2012 г. стала сделка по аренде в планируемом ко вводу в эксплуатацию складском комплексе STC, девелопера «ИнвестБугры». Транспортно-логистическая компания Major, оказывающая услуги в области транспортных перевозок и таможенного оформления, арендовала в STC 30 000 кв.м», - говорится в исследовании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Ставки аренды и уровень вакансии В первом квартале 2012 года доля свободных площадей осталась практически на том же уровне, незначительно увеличившись с 4,42% до 4,44%, что обусловлено выходом на складской рынок нового комплекса. В настоящее время объем качественных свободных площадей равен 79,750 тыс. кв. м, говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. Ставки аренды на качественные складские помещения в течение первого квартала 2012 года оставались стабильными на уровне конца прошлого года 110-120 долл./кв. м./год (без учета операционных расходов), поясняют эксперты компании. Специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate отмечают, что в условиях дефицита предложения качественных складских объектов, продолжил снижаться уровень вакантных площадей – до 5,7% в классе А и до 2,3% в классе В. Однако повышения уровня арендных ставок на склады не происходит, так как большая часть договоров носит долгосрочный характер. Масштабный ввод в эксплуатацию новых объектов с более высокими арендными ставками также мог бы повысить общий уровень ставок, однако такой ввод не наблюдается. На 1 кв. 2012 г. уровень арендных ставок на складские помещения класса A составил около 183 долл. / кв. м в год, без НДС, с учетом коммунальных и эксплуатационных услуг. В классе B ставки по итогам 1 квартала составили около 138 долл/ кв. м в год, без НДС. В дальнейшем ожидается плавное повышение уровня ставок. Улучшились условия для финансирования проектов - банки готовы кредитовать строительство складских объектов и рассматривать варианты рефинанирования затрат собственника, поясняют эксперты альянса.
Подписывайтесь на нас:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||