Торговля замерла в ожидании роста
В первом квартале 2014 года в Петербурге не было введено ни одного качественного торгового центра. По словам экспертов, в связи с колебанием курса валют на рынке наблюдался пересмотр договоров аренды. Во втором квартале участники рынка ждут появления как минимум двух новых объектов.
По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, падение курса рубля в I квартале 2014 года привело к экономическому спаду в различных сферах экономики Петербурга. «По оперативным данным Петростата, в течение первых двух месяцев 2014 года наблюдалось снижение показателей оборота розничной торговли. Если в прошлом году обороты показывали ежемесячный рост, то суммарный оборот за январь-февраль 2014 года в среднем почти на 4% ниже показателей аналогичного периода 2013 года», - рассказывает эксперт.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что I квартале 2014 года в Санкт-Петербурге ввелся в эксплуатацию многофункциональный торговый комплекс «Торговый Двор» (блок А), арендопригодной площадью 15,9 тыс. кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, пояснил, что акт ввода в эксплуатацию ТЦ «Торговый двор», получил однако до открытия для посетителей дело не дошло. «Помимо «Торгового Двора» на 2014 год запланировано открытие ТК «Адмирал» (ожидается во II квартале), ТРЦ «Монпансье» (открытие 1 августа) и ТРЦ «Европолис» (конец года). Последние два объекта окажут наибольшее влияние на рынок, предлагая наиболее цельные концепции с интересным набором арендаторов», - делится данными господин Фадеев.
По подсчетам Ольги Аткачис, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 604 кв. м на 1 тыс. жителей Петербурга. Наибольшие значения показателя отмечались в Приморском, Московском и Выборгском районах.
Ольга Шарыгина отмечает, что в структуре предложения по величине GLA лидируют объекты арендопригодной площадью 10-25 тыс. кв. м, а вместе с объектами 5-10 тыс. кв. м они занимают порядка 65% рынка.
Наибольшая доля качественных торговых площадей, по словам Валерия Трушина, руководителя отдела консалтинга East Real, приходится на торгово-развлекательные комплексы (74%), 12% занимают мебельные центры, 8% - DIY и 6% - гипермаркеты.
Вакансия и спрос
По оценкам Ольги Аткачис, на конец I квартала средний уровень вакансии в торговых центрах Петербурга приблизился к 3%. «Несмотря на высокий объем ввода торговых площадей в течение 2013 года, в I квартале уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%, что свидетельствует о высоком спросе на торговые площади», - поясняет госпожа Аткачис.
Валерий Трушин говорит, что в Петербурге ощущается нехватка притока «свежих» брендов. Так за 2013 год на рынок вышло 30-35 новых операторов.
«Пик выхода новых сетей приходится на открытие знаковых объектов. Так, в 2010 году был зафиксирован рекордный выход новых брендов в открывшихся ТРК «Галерея» и ТК «Невский центр». «Воротами» для операторов в 2013 году стали ТРК «Жемчужная плаза и ТРК «Лондон Молл». В ближайшие годы появление новых операторов можно ожидать в ТРК «Европолис», ТРК «Голливуд», ТРК «Охта-Молл», - отмечает господин Трушин. - Ожидается, что в 2014 году на рынок новая продовольственная сеть дискаунтеров «Биг бокс», под которую бывшие владельцы «Ленты» уже купила десяток земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленобласти, а также два в Москве. Также выход на петербургский рынок рассматривает европейские сети DIY».
По словам Владислава Фадеева, позиции арендатора при проведении переговоров в течение I квартала в целом усилились. «Конкуренция среди торговых центров в Петербурге высока, а присутствие многих крупных сетевых арендаторов в Петербурге достаточно плотно покрывает город, поэтому дополнительные магазины эти операторы открывают лишь после детального отбора проекта. В условиях некоторого спада розничной торговли и не очень оптимистичных показателей роста доходов населения, такой отбор пройдут лишь наиболее успешные торговые центры, - поясняет господин Фадеев. – Именно этими факторами объясняются процессы, которые наблюдались в течение первого квартала: закрывались магазины в неуспешных торговых центрах. Неуспешность касается либо неудачной концепции, либо неудовлетворительного управления объектом».
Пересмотр ставок
Запрашиваемые арендные ставки для якорных арендаторов в первом квартале составляли в среднем от 4,5 до 12 тыс. рублей/кв. м/год (не включая НДС и коммунальные платежи), в зависимости от класса, местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади, подсчитали аналитики компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Скидки составляют до 5-15%.
По данным Ольги Аткачис, одним из новых существенных условий в долгосрочных договорах аренды в I квартале стал пересмотр расчета арендных платежей. «Теперь по желанию собственников они часто выражаются не в рублях, а в долларах, евро или в условных единицах, привязанных к бивалютной корзине. При этом зачастую устанавливается валютный коридор, который отчасти позволяет застраховать клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы вынужденно соглашаются, так как по наиболее ликвидным объекта это условие является обязательным со стороны собственников, - рассказывает госпожа Аткачис. – Крупные сети различных профилей продолжают оптимизировать портфель арендуемых площадей исходя из их рентабельности, предпочитая расторгать невыгодные договора аренды в случае невозможности пересмотра арендной ставки. При этом арендаторы и покупатели торговых площадей активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, в частности, Шушары, Колпино, Парнас и др. При этом им интересны как строящиеся объекты, так и уже введенные в эксплуатацию».
Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию с резким изменением курса рубля, многие арендаторы не торопятся предпринимать активные действия по повышению арендных ставок и занимают выжидательную позицию, отмечает Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь». Изменение курса валют, по его словам, в наименьшей степени скажутся на торговых центрах, так как зачастую арендные платежи в них привязаны к объему продаж. «В ближайшее время не стоит ожидать значительного увеличения ставок, удорожание в 2014 году будет находиться в пределах 5%, что связано с ростом доли более качественного предложения в общем объеме торговых площадей, как за счет ввода новых объектов, так и за счет проведения реконструкции старых. В среднем индексация ставок варьируется от 2-4% для постоянных арендаторов и до 5-6% для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долл. США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год», - считает господин Васильев.
Благоприятный прогноз
По мнению Владислава Фадеева, второй квартал года для рынка ритейла будет показательным, так как именно на ближайшие полгода придется основное влияние изменившегося курса. «До сих пор ритейлеры частично или полностью жили на тех заказах, которые были сделаны заранее, до изменения курса. Теперь можно ожидать роста стоимости импортируемых товаров, а, следовательно, еще большего падения продаж. В связи с этим мы прогнозируем существенные изменения в политике арендаторов, которые будут очень внимательно отслеживать экономическую эффективность каждого существующего или планируемого к открытию магазина», - поясняет господин Фадеев.
Ольга Аткачис считает, что несмотря на нестабильную экономическую конъюнктуру первого квартала, во II квартале рынок торговой недвижимости продолжит расти как в сегменте street-retail, так и в сегменте торговых комплексов. «В частности, во 2 квартале ожидается ввод в эксплуатацию ТК «Монпансье» в Приморском районе (площадь 58,5 тыс. кв. м) и ТК «Парнас» в Выборгском районе города (площадь 15 тыс. кв. м)», - рассказывает госпожа Аткачис.
По данным компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, на стадии строительства находится более 900 тыс. кв. м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
«На 2014 год запланирован ввод около 500 тыс. кв. м торговых площадей, включая три аутлет-центра (один в Ленинградской области). Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года», - говорится в аналитическом отчете компании.
Эксперты отмечают, что на рынке активно идет процесс реконцепций старых торговых центров. «Собственники ТЦ заинтересованы в проведении реконцепции своих проектов, целью которой является повышение доходности и инвестиционной привлекательности зданий. На сегодняшний день более 1 млн кв. м торговых площадей (2000-х и ранее годов постройки) нуждаются в реконцепции и реновации, что составляет 25% от всего рынка. Идет реконцепция ТЦ «Смайл». ТЦ «Стокманн Невский Центр» продолжает усиливать категорию брендов «премиум» класса», - делятся данными аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Валерий Трушин полагает, что в ситуации насыщения рынка торговыми центрами возможны два варианта развития. Первый – старые торговые центры будут серьезно перестраиваться, проводить реконцепцию с целью привлечения новых арендаторов и аудитории, второй – они будут уходить с рынка. «В перспективе останется место для развития районных ТЦ, например, в рамках крупных жилых проектов, - прогнозирует господин Трушин. - Сегодня любой строящийся жилой массив должен наряду с социальной инфраструктурой включать и коммерческие объекты в виде небольших торговых центров и коммерческих помещений на первых этажах домов. Так сегодня все мастер-планы проектов КОТ включают в себя площади для строительства коммерческих объектов».
В качестве примеров эксперт приводит проект «Новый Оккервиль» ИСК «Отделстрой» , в рамках которого к 2015 году планируется возвести торговый центр площадью более 20 тыс. кв. м, и проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб», в котором также запланировано возведение небольшого торгового центра.
|
Торговые центры, открытие которых ожидается во 2-4 кв. 2014 г. |
||||
|
Название |
GBA |
GLA |
Район |
Открытие |
|
Монпансье |
58 500 |
30 500 |
Приморский |
2 кв. 2014 |
|
Парнас |
15 000 |
6 500 |
Выборгский |
2 кв. 2014 |
|
Fashion House |
37 000 |
20 260 |
Красносельский |
3 кв. 2014 |
|
Европолис |
141 700 |
60 440 |
Выборгский |
4 кв. 2014 |
|
Радуга (новый корпус) |
43 350 |
30 000* |
Московский |
4 кв. 2014 – 1П 2015 |
|
У Красного |
14 000 |
11 200 |
Центральный |
2014 |
|
* Предварительные данные |
||||
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
Опалубочные системы, применяемые при строительстве мостов и тоннелей, значительно отличаются от опалубки для жилых объектов. По мнению специалистов, они должны обладать большей жесткостью и необходимой устойчивостью, эксплуатационной гибкостью и выдерживать высокие нагрузки.
По информации компании PERI, опалубка для мосто- и тоннелестроения является сложной конструкцией, представляющей собой комбинацию из несущих лесов. При проектировании необходимо учитывать весь процесс строительства в целом, при этом на проект влияют такие факторы, как способ и технология возведения сооружения, его габаритные размеры», – отметили в компании PERI.
По оценкам специалистов «Первой опалубочной компании», оборот рынка опалубки в Петербурге и Ленобласти составляет около 100 млн рублей в месяц.
Елена Егоренкова, руководитель инженерного отдела «Первой опалубочной компании», рассказала, что при строительстве жилых домов применяется стандартная стеновая опалубка, к которой не предъявляются какие-либо повышенные требования. «Когда же строятся мосты и тоннели, то опалубка производится на заказ под конкретный инженерный проект. Она нестандартная, к ней предъявляются повышенные требования на нагрузки, и рассчитать, сколько и какая конструкция опалубки нужна для строительства моста или тоннеля, может только очень опытный инженер», – пояснила она.
По словам Юрия Булгакова, руководителя представительства «Первой опалубочной компании» в Петербурге, опалубка должна обладать прочностью, жесткостью, неизменяемостью формы и устойчивостью в рабочем положении, а также в условиях монтажа и транспортирования. Кроме этого, конструкция опалубки должна обеспечивать также проектную точность геометрических размеров монолитной конструкции мостов и тоннелей.
«При строительстве мостов и тоннелей требования к качеству бетонируемой поверхности более строгие, чем при строительстве домов. Отсутствие шероховатостей и других дефектов на монолите напрямую зависит от фанеры. Поэтому выбору данного материала нужно уделять серьезное внимание – он должен иметь гладкую, ровную поверхность, устойчивую к взаимодействию с бетоном, и хорошо прокрашенные торцы. В противном случае строители будут вынуждены тратить дополнительные ресурсы на обработку застывшего бетона», – прокомментировал Андрей Кобец, менеджер по развитию продукта группы «СВЕЗА», мирового лидера по производству березовой фанеры.
Елена Ефименко, руководитель отдела маркетинга «Первой опалубочной компании», рассказала, что условно можно выделить топ-20 основных игроков рынка опалубки в Петербурге, специфика деятельности которых зачастую отличается.
Юрий Булгаков добавил, что сегодня на рынке опалубочных систем Петербурга и Ленобласти насчитывается 5-6 крупных компаний, а остальные довольно мелкие игроки рынка, которые работают без складов.
За девять месяцев 2013 года в Петербурге и Ленобласти было произведено 4,6 млн кубометров товарного бетона. По итогам года специалисты прогнозируют небольшой рост рынка в 7%. При этом существенных изменений в структуре рынка товарного бетона не ожидается.
По разным оценкам, в 2012 году в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 6 млн куб. м бетона. Рост рынка составил более 15%. Еще в середине 2013 года участники рынка говорили о том, что прирост на рынке товарного бетона Петербурга и Ленинградской области практически отсутствовал, указывая на стагнацию в отрасли.
Сергей Шерстюков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад», рассказал, что в первом полугодии 2013 года на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти было произведено около 2,9 млн куб. м бетонорастворных смесей, а за девять месяцев – 4,6 млн. «С учетом того что бетонорастворные смеси невозможно изготовить для хранения на складе, объем производства полностью соответствует объему потребления», – добавил Сергей Шерстюков.
По данным ОАО «Ленстройдеталь», в первом полугодии 2013 года было произведено около 3,05 млн куб. м бетона, что примерно на 8% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Игроки говорят о положительных тенденциях на рынке, однако большого роста по итогам 2013 года не предвещают.
Дмитрий Будаков считает, что рост рынка будет сдержанным: «Судя по текущим показателям, значительного роста по сравнению с 2012 годом ожидать не приходится».
В свою очередь, по оценкам господина Шерстюкова, увеличение емкости рынка товарного бетона в 2013 году по сравнению с 2012-м составит около 7%. С таким прогнозом согласен и Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение».
На строительном рынке Петербурга и Ленобласти, по разным оценкам, работает от 80 до 100 компаний по производству бетона. Основной особенностью этого сегмента является высокая конкуренция и сезонный спрос на продукцию. Лидерами по производству бетона являются всего несколько компаний. Среди них эксперты называют ОАО «ЛСР-Базовые», ОАО «Ленстройдеталь», компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон» и др.
Сергей Шерстюков рассказал, что в 2013 году состав крупных производителей остался прежним, однако некоторые из них достаточно активно развивали производственную базу. «В частности, наша организация в 2013 году ввела в строй два бетонных производства в Невском районе Санкт-Петербурга и в Ленинградской области в пос. Боровинка. Также завершается наладка оборудования на бетонном производстве в Приморском районе Санкт-Петербурга», – добавил господин Шерстюков.
По его словам, объем производства товарного бетона бизнес-единицы «ЛСР. Базовые материалы – Северо-Запад» за девять месяцев 2013 года составил 725 куб. м, что на 2,7% больше, чем за аналогичный период 2012 года.
Дмитрий Будаков, начальник отдела продаж РБС ОАО «Ленстройдеталь», отметил, что компания за первые шесть месяцев 2013 года произвела 131,4 тыс. куб. м бетона, что соотносимо с показателями за аналогичный период 2012 года. По его словам, появлению новых крупных игроков препятствует высокая конкуренция в отрасли. В то же время крупные компании, работающие на рынке, стабильны.
По мнению Александра Батушанского, пока еще существенных изменений в структуре игроков на рынке товарного бетона нет, но в течение следующих двух лет из отрасли уйдут небольшие компании, которые попали на него из-за неверного представления об условиях работы на рынке товарного бетона.