Торговля замерла в ожидании роста
В первом квартале 2014 года в Петербурге не было введено ни одного качественного торгового центра. По словам экспертов, в связи с колебанием курса валют на рынке наблюдался пересмотр договоров аренды. Во втором квартале участники рынка ждут появления как минимум двух новых объектов.
По словам Ольги Шарыгиной, управляющего директора департамента управления активами NAI Becar, падение курса рубля в I квартале 2014 года привело к экономическому спаду в различных сферах экономики Петербурга. «По оперативным данным Петростата, в течение первых двух месяцев 2014 года наблюдалось снижение показателей оборота розничной торговли. Если в прошлом году обороты показывали ежемесячный рост, то суммарный оборот за январь-февраль 2014 года в среднем почти на 4% ниже показателей аналогичного периода 2013 года», - рассказывает эксперт.
Ольга Аткачис, руководитель отдела торговых помещений компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что I квартале 2014 года в Санкт-Петербурге ввелся в эксплуатацию многофункциональный торговый комплекс «Торговый Двор» (блок А), арендопригодной площадью 15,9 тыс. кв. м.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, пояснил, что акт ввода в эксплуатацию ТЦ «Торговый двор», получил однако до открытия для посетителей дело не дошло. «Помимо «Торгового Двора» на 2014 год запланировано открытие ТК «Адмирал» (ожидается во II квартале), ТРЦ «Монпансье» (открытие 1 августа) и ТРЦ «Европолис» (конец года). Последние два объекта окажут наибольшее влияние на рынок, предлагая наиболее цельные концепции с интересным набором арендаторов», - делится данными господин Фадеев.
По подсчетам Ольги Аткачис, показатель обеспеченности населения качественными торговыми площадями на конец первого квартала достиг 604 кв. м на 1 тыс. жителей Петербурга. Наибольшие значения показателя отмечались в Приморском, Московском и Выборгском районах.
Ольга Шарыгина отмечает, что в структуре предложения по величине GLA лидируют объекты арендопригодной площадью 10-25 тыс. кв. м, а вместе с объектами 5-10 тыс. кв. м они занимают порядка 65% рынка.
Наибольшая доля качественных торговых площадей, по словам Валерия Трушина, руководителя отдела консалтинга East Real, приходится на торгово-развлекательные комплексы (74%), 12% занимают мебельные центры, 8% - DIY и 6% - гипермаркеты.
Вакансия и спрос
По оценкам Ольги Аткачис, на конец I квартала средний уровень вакансии в торговых центрах Петербурга приблизился к 3%. «Несмотря на высокий объем ввода торговых площадей в течение 2013 года, в I квартале уровни вакансии в наиболее ликвидных торговых центрах не превышали 1%, что свидетельствует о высоком спросе на торговые площади», - поясняет госпожа Аткачис.
Валерий Трушин говорит, что в Петербурге ощущается нехватка притока «свежих» брендов. Так за 2013 год на рынок вышло 30-35 новых операторов.
«Пик выхода новых сетей приходится на открытие знаковых объектов. Так, в 2010 году был зафиксирован рекордный выход новых брендов в открывшихся ТРК «Галерея» и ТК «Невский центр». «Воротами» для операторов в 2013 году стали ТРК «Жемчужная плаза и ТРК «Лондон Молл». В ближайшие годы появление новых операторов можно ожидать в ТРК «Европолис», ТРК «Голливуд», ТРК «Охта-Молл», - отмечает господин Трушин. - Ожидается, что в 2014 году на рынок новая продовольственная сеть дискаунтеров «Биг бокс», под которую бывшие владельцы «Ленты» уже купила десяток земельных участков в Санкт-Петербурге и Ленобласти, а также два в Москве. Также выход на петербургский рынок рассматривает европейские сети DIY».
По словам Владислава Фадеева, позиции арендатора при проведении переговоров в течение I квартала в целом усилились. «Конкуренция среди торговых центров в Петербурге высока, а присутствие многих крупных сетевых арендаторов в Петербурге достаточно плотно покрывает город, поэтому дополнительные магазины эти операторы открывают лишь после детального отбора проекта. В условиях некоторого спада розничной торговли и не очень оптимистичных показателей роста доходов населения, такой отбор пройдут лишь наиболее успешные торговые центры, - поясняет господин Фадеев. – Именно этими факторами объясняются процессы, которые наблюдались в течение первого квартала: закрывались магазины в неуспешных торговых центрах. Неуспешность касается либо неудачной концепции, либо неудовлетворительного управления объектом».
Пересмотр ставок
Запрашиваемые арендные ставки для якорных арендаторов в первом квартале составляли в среднем от 4,5 до 12 тыс. рублей/кв. м/год (не включая НДС и коммунальные платежи), в зависимости от класса, местоположения торгового центра и от размера арендуемой площади, подсчитали аналитики компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Скидки составляют до 5-15%.
По данным Ольги Аткачис, одним из новых существенных условий в долгосрочных договорах аренды в I квартале стал пересмотр расчета арендных платежей. «Теперь по желанию собственников они часто выражаются не в рублях, а в долларах, евро или в условных единицах, привязанных к бивалютной корзине. При этом зачастую устанавливается валютный коридор, который отчасти позволяет застраховать клиента от значительных колебаний арендной ставки. Арендаторы вынужденно соглашаются, так как по наиболее ликвидным объекта это условие является обязательным со стороны собственников, - рассказывает госпожа Аткачис. – Крупные сети различных профилей продолжают оптимизировать портфель арендуемых площадей исходя из их рентабельности, предпочитая расторгать невыгодные договора аренды в случае невозможности пересмотра арендной ставки. При этом арендаторы и покупатели торговых площадей активно рассматривают застраивающиеся пригороды и окраины города, в частности, Шушары, Колпино, Парнас и др. При этом им интересны как строящиеся объекты, так и уже введенные в эксплуатацию».
Учитывая сегодняшнюю экономическую ситуацию с резким изменением курса рубля, многие арендаторы не торопятся предпринимать активные действия по повышению арендных ставок и занимают выжидательную позицию, отмечает Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь». Изменение курса валют, по его словам, в наименьшей степени скажутся на торговых центрах, так как зачастую арендные платежи в них привязаны к объему продаж. «В ближайшее время не стоит ожидать значительного увеличения ставок, удорожание в 2014 году будет находиться в пределах 5%, что связано с ростом доли более качественного предложения в общем объеме торговых площадей, как за счет ввода новых объектов, так и за счет проведения реконструкции старых. В среднем индексация ставок варьируется от 2-4% для постоянных арендаторов и до 5-6% для арендаторов торговой галереи, если ставки выражены в долл. США или евро. Рублевые ставки в среднем индексируются на уровне 7-10% в год», - считает господин Васильев.
Благоприятный прогноз
По мнению Владислава Фадеева, второй квартал года для рынка ритейла будет показательным, так как именно на ближайшие полгода придется основное влияние изменившегося курса. «До сих пор ритейлеры частично или полностью жили на тех заказах, которые были сделаны заранее, до изменения курса. Теперь можно ожидать роста стоимости импортируемых товаров, а, следовательно, еще большего падения продаж. В связи с этим мы прогнозируем существенные изменения в политике арендаторов, которые будут очень внимательно отслеживать экономическую эффективность каждого существующего или планируемого к открытию магазина», - поясняет господин Фадеев.
Ольга Аткачис считает, что несмотря на нестабильную экономическую конъюнктуру первого квартала, во II квартале рынок торговой недвижимости продолжит расти как в сегменте street-retail, так и в сегменте торговых комплексов. «В частности, во 2 квартале ожидается ввод в эксплуатацию ТК «Монпансье» в Приморском районе (площадь 58,5 тыс. кв. м) и ТК «Парнас» в Выборгском районе города (площадь 15 тыс. кв. м)», - рассказывает госпожа Аткачис.
По данным компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, на стадии строительства находится более 900 тыс. кв. м торговых центров, открытие которых планируется до конца 2016 года.
«На 2014 год запланирован ввод около 500 тыс. кв. м торговых площадей, включая три аутлет-центра (один в Ленинградской области). Однако, учитывая устойчивую тенденцию переноса сроков ввода, реальные объемы могут быть меньше. Средний период задержки открытия объектов в Петербурге – от 6 месяцев до года», - говорится в аналитическом отчете компании.
Эксперты отмечают, что на рынке активно идет процесс реконцепций старых торговых центров. «Собственники ТЦ заинтересованы в проведении реконцепции своих проектов, целью которой является повышение доходности и инвестиционной привлекательности зданий. На сегодняшний день более 1 млн кв. м торговых площадей (2000-х и ранее годов постройки) нуждаются в реконцепции и реновации, что составляет 25% от всего рынка. Идет реконцепция ТЦ «Смайл». ТЦ «Стокманн Невский Центр» продолжает усиливать категорию брендов «премиум» класса», - делятся данными аналитики Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Валерий Трушин полагает, что в ситуации насыщения рынка торговыми центрами возможны два варианта развития. Первый – старые торговые центры будут серьезно перестраиваться, проводить реконцепцию с целью привлечения новых арендаторов и аудитории, второй – они будут уходить с рынка. «В перспективе останется место для развития районных ТЦ, например, в рамках крупных жилых проектов, - прогнозирует господин Трушин. - Сегодня любой строящийся жилой массив должен наряду с социальной инфраструктурой включать и коммерческие объекты в виде небольших торговых центров и коммерческих помещений на первых этажах домов. Так сегодня все мастер-планы проектов КОТ включают в себя площади для строительства коммерческих объектов».
В качестве примеров эксперт приводит проект «Новый Оккервиль» ИСК «Отделстрой» , в рамках которого к 2015 году планируется возвести торговый центр площадью более 20 тыс. кв. м, и проект «Северная долина» компании «Главстрой-СПб», в котором также запланировано возведение небольшого торгового центра.
|
Торговые центры, открытие которых ожидается во 2-4 кв. 2014 г. |
||||
|
Название |
GBA |
GLA |
Район |
Открытие |
|
Монпансье |
58 500 |
30 500 |
Приморский |
2 кв. 2014 |
|
Парнас |
15 000 |
6 500 |
Выборгский |
2 кв. 2014 |
|
Fashion House |
37 000 |
20 260 |
Красносельский |
3 кв. 2014 |
|
Европолис |
141 700 |
60 440 |
Выборгский |
4 кв. 2014 |
|
Радуга (новый корпус) |
43 350 |
30 000* |
Московский |
4 кв. 2014 – 1П 2015 |
|
У Красного |
14 000 |
11 200 |
Центральный |
2014 |
|
* Предварительные данные |
||||
Источник: ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate
- Всплеск отложенного спроса, вызванный заявлениями застройщиков о планах повышения цен, а также активно уменьшающимся предложением (в первую очередь ликвидных квартир);
- Активная политика застройщиков по стимулированию спроса, в том числе путем весомых скидок, различных маркетинговых программ. Также одним из стимулов для потенциальных потребителей были различные маркетинговые программы, представленные девелоперами во время выставок («Ярмарка Недвижимости», «Жилищный проект»);
- Увеличение доли ипотечных сделок, снижение банковских ставок по ипотечным кредитам
Структура продаж за III квартал 2009 года с разбивкой по классам выглядит следующим образом:
- Превалирующую долю квартир бизнес-класса предлагает компания «ЛЭК» - 69% («Премьер Палас», «Серебряные зеркала», «Классика», «Империал», «Граф Орлов»). В связи с трудностями, испытываемые компанией «ЛЭК», строительство некоторых объектов было приостановлено, что вызвало кризис доверия среди потенциальных покупателей
- Дефицит спроса на квартиры бизнес-класса в силу масштабных сокращений сотрудников финансовой сферы, управленцев, то есть потенциальных покупателей. Часть спроса перетекает в сегмент жилья более низкой ценовой категории
- Отсутствие финансовой поддержки застройщиков жилых объектов бизнес-класса со стороны государства повлечет за собой сокращение ликвидного предложения и соответственно уменьшение продаж.
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги октября
В октябре объем предложения на рынке коммерческой недвижимости продолжил свой рост, начавшийся в сентябре. Количество и площадь объектов коммерческой недвижимости возросли на 15 и 9% соответственно. Всего за октябрь на продажу было выставлено 1438 объектов стоимостью $12,10 млрд.
Следует отметить, что рост количества объектов в экспозиции на 2/3 происходил за счет возвращения на рынок объектов, которые экспонировались до сентября текущего года. Собственники летом нередко снимали объекты с продажи, дожидаясь большей активности и лучшей конъюнктуры рынка. В определенной степени их ожидания оправдались: на рынке действительно наблюдается характерное для осени повышение деловой активности и некоторая активизация спроса. Однако, количество объектов, которые соответствуют спросу по показателям цена-качество, по-прежнему остается незначительным, и стагнация на рынке продолжается.
В структуре предложения по общей площади значительных изменений не произошло – лидирующее положение по-прежнему занимают офисные помещения. Их доля составила 63,2%. На втором месте - сегмент производственно-складских помещений, занимающий 19,4% рынка. Доля торговых предложений составляет 12,1%. Кроме того, офисный сегмент лидирует также по доле в общей стоимости всех объектов на рыке – 71,4%. Далее следуют торговые помещения с долей 15,5%, доля ПСП – 7,6%.
На динамике средневзвешенных цен сказалось изменение курса доллара. Так, в долларовом выражении средневзвешенная цена предложения коммерческой недвижимости в целом по московскому рынку повысилась на 4% и составила 4187 $/кв.м. При этом курс доллара в октябре по отношению к сентябрю снизился на 4,6%. Таким образом, в рублях цены практически не изменились.
Торговая недвижимость
В торговом сегменте середина осени ознаменовалась значительным объемом предложения. Всего за месяц на продажу было предложено 438 объектов торгового назначения общей площадью 350 тыс. кв.м. стоимостью $1,878 млрд., что по отношению к сентябрю на 22% выше по количеству, на 35% - по общей площади и на 38% - по общей стоимости.
При этом в центральной части города суммарная площадь экспонирующихся объектов увеличилась почти в полтора раза – на 46%. Всего в пределах Садового Кольца выставлено 74 помещения общей площадью 25 тыс. кв.м. и стоимостью $389 млн. Примечательно также появление в центре крупных объектов: на ул.Мясницкой (1200 кв.м.) и на Никитском бульваре (1680 кв.м.).
За пределами Садового Кольца выставлялось 364 объекта общей площадью 324 тыс.кв.м. и общей стоимостью $1,490 млрд. По сравнению с сентябрем количество предложений увеличилось на 20%, общая площадь возросла на 34%, а общая стоимость – на 36%.
Средневзвешенная цена по торговым объектам внутри Садового Кольца в долларах увеличилась на 2% до 15243 $/кв.м., а в рублях уменьшилась на 2,6%. Данное снижение было обусловлено уменьшением цен как по объектам, продолжившим экспонирование, так и уходом с рынка более дорогих и качественных объектов.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в долларах повысилась на 2% до 4590 $/кв.м., а в рублевом эквиваленте понизилась на 2,6%. Это произошло как за счет увеличения на 1% средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, так и за счет появления в октябре ряда дорогих объектов с действующим бизнесом: на ул.Профсоюзной (416 кв.м., 18150 $/кв.м.), на ул.Тверской-Ямской (590 кв.м., 20300 $/кв.м), на ул.Щербаковской (1050 кв.м., 16900 $/кв.м), на ул.Минской (1400 кв.м., 10700 $/кв.м).
Офисная недвижимость
Всего за октябрь на продажу было выставлено 654 объекта общей площадью 1,829 млн. кв.м. стоимостью $8,649 млрд. Общее количество объектов по сравнению с сентябрем увеличилась на 9%, а общая площадь – на 6%.
Объем предложения в пределах Садового Кольца составил 226 объектов общей площадью 444 тыс. кв.м. стоимостью $3,421 млрд. Общее количество предложений возросло на 10%, а общая площадь – на 7%.
Средневзвешенная цена в долларах в пределах Садового Кольца осталась на прежнем уровне и составила 7696 $/кв.м., а в рублях, соответственно, уменьшилась на 4,6%. При этом средневзвешенная цена по объектам, которые экспонировались еще в предыдущих месяцах, в долларах уменьшилась на 1%. А новые объекты выставлялись несколько дороже.
Средневзвешенная цена по объектам вне Садового Кольца в долларах возросла на 3% до 3777 $/кв.м., что было обусловлено снятием с экспозиции в октябре ряда таких объектов как на 2-й Хуторской ул. (24500 кв.м., 1200 $/кв.м.), на ул.Тимирязевской (27260 кв.м., 1000 $/кв.м.) и на ул.Кржижановского (35000 кв.м., 2000 $/кв.м.). В рублях цена по объектам за пределами центра снизилась на 1,6%.
Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения.
В октябре на продажу было выставлено 101 помещение производственно-складского назначения общей площадью 561 тыс. кв.м. и стоимостью $921 млн. На данный момент стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице возросла на 3% и составила 1642 $/кв.м., а в рублях понизилась на 1,6%. Данный рост был обусловлен появлением на рынке ряда дорогих объектов, таких как у ст.м. Авиаматорной (1500 кв.м., 9300 $/кв.м., действующая нефтебаза) и на ул.Лосиноостровской (4150 кв.м., 3640 $/кв.м., склад рядом с 4-м ТК, капремонт 2008 года). В то же время уровень средневзвешенной цены по объектам, продолжившим экспонирование, снизился на 2% в долларах и на 6,6% в рублях, в связи с чем о росте цен как таковом в данном сегменте говорить преждевременно.
Количество объектов свободного назначения в октябре составило 245 шт., что на 23% выше, чем в сентябре. Объем предложения в денежном выражении повысился на 26% и составил $659 млн. Общая площадь предложений увеличилась на 33% до 152 тыс. кв.м.
Средневзвешенная цена объектов свободного назначения в долларах понизилась на 5% и составила 4334 $/кв.м, что, с одной стороны, было обусловлено снятием с продажи переоцененных объектов на ул.Плющиха (470 кв.м., 15967 $/кв.м.) и на ул.Садовой-Каретной (1100 кв.м., 13000 $/кв.м.), а с другой, появлением в октябре крупных объектов с низкими ценами на ул.Одоевского (1536 кв.м., 2930 $/кв.м.), на Ленинградском шоссе (2134 кв.м., 2577 $/кв.м.), ул.Подьемной (4077 кв.м., 981 $/кв.м.) и на ул.Перерва (2600 кв.м., 2564 $/кв.м.). В рублях цена объектов свободного назначения снизилась на 9,6%.
Основные характеристики рынка купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы (по данным мониторинга RRG), октябрь 2009.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне- взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
1 438 |
12 107 |
2 891 |
2,01 |
4 187 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 15% |
+ 13% |
+ 9% |
− 5% |
+ 4% |
|
к октябрю 2008 |
+ 3% |
− 27% |
+ 14% |
+ 11% |
− 36% |
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
74 |
389 |
25 |
0,34 |
15 243 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 37% |
+ 49% |
+ 46% |
+ 7% |
+ 2% |
|
к октябрю 2008 |
− 4% |
− 27% |
+ 1% |
+ 5% |
− 28% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
364 |
1 490 |
324 |
0,89 |
4 592 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 20% |
+ 36% |
+ 34% |
+ 12% |
+ 2% |
|
к октябрю 2008 |
− 5% |
− 28% |
+ 13% |
+ 18% |
− 36% |
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
226 |
3 421 |
444 |
1,97 |
7 696 |
|
к сентябрю 2009 |
+ 10% |
+ 7% |
+ 7% |
− 3% |
0% |
|
к октябрю 2008 |
+ 10% |
− 8% |
+ 74% |
+ 57% |
− 47% |
Офисные помещения вне Садового Кольца
|
Офисные вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средне-взвешенная цена, $/м2 |
|
значение |
428 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|