Ипотека выросла за счет кризисных ожиданий
Банкиры довольны результатами по выдаче ипотеки в первом квартале 2014 года. Спрос на жилищные кредиты, по словам экспертов, подстегнула нестабильная ситуация с курсом рубля и желание потребителей вложить сбережения в такой надежный актив как недвижимость. По итогам второго квартала аналогично высоких результатов банки уже не ждут.
По данным пресс-службы банка «Санкт-Петербург», даже до выхода официальной статистики было ясно, что I квартал 2014 года станет рекордным по объемам предоставленных ипотечных кредитов среди всех аналогичных периодов прошедших годов. Валютные колебания вызвали бум спроса на недвижимость, особенно на первичном рынке, что повлекло за собой также и рост ипотечного сегмента, отмечают банкиры.
Успешный итог
Один из лидеров местного рынка, Северо-Западный банк Сбербанка России, в I квартале 2014 года выдал ипотечных кредитов на сумму 13,1 млрд рублей, что в 2,4 раза больше аналогичного показателя прошлого года.
Ипотечный портфель Северо-Западного Сбербанка с начала года вырос на 9,5% и достиг 91,8 млрд рублей. Рекорд по выдаче жилищных кредитов пришелся на март, когда банк выдал 5,5 млрд рублей ипотеки на Северо-Западе.
Основной объем выданных Северо-Западным Сбербанком за I квартал 2014 года ипотечных кредитов ( 65% от общего объема) пришелся на Петербург – 8,6 млрд рублей.
Хорошие показатели по выдаче ипотеки в первом квартале и у местного филиала ВТБ24. Так с января по март ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге 3218 ипотечных кредитов на общую сумму в 6,942 млрд рублей, что в 1,6 раза больше по сравнению с первым кварталом 2013 года.
«Мы продолжаем фиксировать на рынке необычно высокий спрос на ипотечные кредиты. Уже по итогам первого квартала рост выдач превысил 57% и фактически единственное, что сейчас как-то сдерживает все возрастающий спрос, – это требующие большого времени процедуры регистрации сделок на первичном рынке», – отмечает вице-президент, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин.
Банк «Санкт-Петербург» за I квартал выдал около 1765 кредитов на общую сумму 3,3 млрд рублей, что более чем на 30% превысило показатели 2013 года, сообщает пресс-служба банка.
Портфель ипотечных кредитов Северо-Западной дирекции Росбанка по итогам I квартала достиг 8 млрд рублей, увеличившись на 4% с начала года, рассказывает Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка. «По итогам трех месяцев подразделения дирекции выдали 616,3 млн рублей, что на 8% превышает показатели прошлого года. В первом квартале в Санкт-Петербурге объем ипотечного кредитования увеличился на 23% до 496,8 млн рублей, количество кредитов возросло на 34% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года», - отмечает господин Главатских.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, в I квартале банк предоставил ипотечные кредиты заемщикам на общую сумму более 124,5 млн рублей, что на 15% больше показателей 2013 года.
Северо-Западный филиал ОАО «МТС-Банк» за первые три месяца года выдал в Петербурге кредитов на сумму свыше 230 млн рублей, что почти в два раза превышает показатели 2013 года, говорит управляющий филиалом Дмитрий Григорович.
В Райффайзенбанке спрос на ипотеку в I квартале вырос на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка.
Колебание ставок
В большинстве опрошенных «АСН-инфо» банков констатировали, что текущий уровень ставок является оптимальным для рынка.
«Росбанк не повышал ставки и не планирует менять условия по ипотеке в ближайшей перспективе, - отмечает Алексей Главатских. - На данный момент минимальная ставка Росбанка по ипотеке в рублях составляет 11,3%». Не планируют изменять ставки и в банке БФА.
В Райффайзенбанке в I квартале 2014 года ставки остались на прежнем уровне 11,5-12,75% годовых для кредитов в рублях, рассказывает господин Мурашкин.
А банк «Санкт-Петербург», по данным пресс-службы учреждения, с 1 апреля понизил ипотечные ставки по кредитам на первичном рынке и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. В зависимости от условий кредитования ставки были снижены от 0,25 до 1,25%.
«В конце января ВТБ24 кардинально изменил линейку ипотечных кредитов, и теперь процентная ставка по кредиту зависит исключительно от его суммы, – пояснил Максим Никулин. – В результате уже с середины февраля средний размер ипотечного кредита ВТБ24 в Петербурге вырос с уровня в 2,1 до 2,3 млн рублей. При этом резко возросло число сделок с минимально возможным первоначальным взносом, хотя еще в ноябре прошлого года клиенты старались оплачивать за счет собственных средств 30-40% от стоимости квартиры».
Средняя сумма ипотечных займов в банке «Санкт-Петербург» практически не изменилась по сравнению с предыдущим годом, и составила 1,9 млн рублей.
В банке БФА сумма ипотечного займа несколько снизилась и варьируется в пределах 4 млн рублей.
Дмитрий Григорович добавил, что в Северо-Западном филиале МТС-Банка средняя сумма ипотечного займа выросла на 10-15%. «Увеличение спроса на недвижимость вызвало ответную реакцию – увеличение стоимости жилья, в связи с чем, выросла и сумма займов», - пояснил господин Григорович.
Расширить линейку
Конкуренция на рынке ипотеки Петербурга растет, и чтобы быть востребованными банки стремятся разнообразить предложение.
Так банк «Санкт-Петербург» в конце первого квартала запустил программу кредитования апарт-отелей, и сейчас проекты этого сегмента рынка проходят аккредитацию в банке, отметили в пресс-службе.
Дмитрий Григорович рассказал, что МТС Банк в марте запустил кредитования по двум документам. «Скорость принятия решения о возможности предоставления ипотечного кредита и простота процесса его получения сейчас становятся одними из основных конкурентных преимуществ на рынке жилищного кредитования», - отмечает господин Григорович.
Константин Мурашкин говорит, что банк внимательно изучает рынок апартаментов в ипотеку, а также схемы финансирования строительства через жилищно-строительные кооперативы и схемы продаж оставшихся квартир на этапе уже построенного дома. «По апартаментам пока основной проблемой с запуском собственной ипотечной программы мы видим невозможность прогнозировать будущую ликвидность этих объектов недвижимости, а также отсутствие добровольной либо судебной практики реализации апартаментов в случае дефолта по ипотечному кредиту», - поясняет господин Мурашкин.
Рост замедлится
По итогам второго квартала участники рынка уже не ждут таких высоких показателей, как в первом квартале.
По словам Константиан Мурашкина, результаты второго квартала будут ниже результатов первого. «Во-первых, по причине активной переориентации части населения на вложение своих рублевых сбережений в недвижимость, чего мы не ожидаем во втором квартале. Во-вторых, с учетом сезонности, многие планируют отдых. Хотя прошлый год не подтвердил такие ожидания. В-третьих, мы ожидаем постепенного усиления консервативной политики банков, корректировки условий кредитования в части требований к заемщикам, более внимательного подхода к анализу платежеспособности в целях формирования более сбалансированного по риску портфеля новых выдач, - комментирует господин Мурашкин. - Принимая во внимание влияние политического фактора на рынки, а также меры Центрального Банка, направленные на сжатие рублевой ликвидности, мы не исключаем возможного роста ставок минимум на 1,0-1,5 пп. Среднерыночный уровень ставок может вырасти минимум до 13,0-13,5% годовых».
Евгения Андреева считает, что в ближайшее время спрос на ипотечные кредиты существенно возрастать не будет, и не исключает снижение спроса.
По оценкам специалистов банка «Санкт-Петербург», рынок ипотеки превысит показатели 2013 года, и прирост составит порядка 25%. Впрочем, к концу квартала спрос немного снизится, что отразится уже на показателях третьего квартала, констатировали в пресс-службе учреждения.
Дмитрий Григорович говорит, что существуют разные точки зрения на оценку темпов роста рынка ипотечного кредитования в 2014 году: от консервативных - 15% до оптимистичных - 25%. Основными факторами, влияющими на динамику рынка ипотечного кредитования, по его словам, является стоимость фондирования, позволяющая банкам устанавливать приемлемый уровень процентных ставок. Также свое влияние на этот сегмент окажет общая макроэкономическая ситуация в стране, резюмирует господин Григорович.
За все время существования новой России в целом по стране объемы дорожного строительства сократились в десятки раз, а по ряду регионов – до сотни раз. В результате на рынке сложилась ситуация нехватки как квалифицированных кадров со специальным образованием и опытом работы, так и дорожных рабочих.
В условиях неравномерного финансирования отрасли тенденция сохраняется, поэтому компаниям приходится привлекать специалистов из других регионов и обучать собственных сотрудников.
Как рассказывает Елена Щекотова, начальник отдела кадров ОАО «Мостострой № 6», прежде всего в отрасли наблюдается дефицит кадров среди узкопрофильных специалистов, работа которых связана с узкоспециализированными работами: электрическими сетями, вентиляцией, канализацией. «Высок спрос и на опытных специалистов по монтажу стальных и железобетонных конструкций, машинистов кранов, электрогазосварщиков, квалифицированных водителей автотехники. Особо остро вопрос с кадрами стоит в регионах, например, в Калининградской, Архангельской, Мурманской области», – говорит госпожа Щекотова.
Согласно исследованию HeadHunter.ru, строительная сфера в первом полугодии 2013 года входила в топ-5 наиболее востребованных вакансий на рынке труда Санкт-Петербурга. «Большое количество вакансий для дорожных рабочих в первом полугодии 2013 года было замечено в Москве, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Перми, Казани, Нижнем Новогороде, Тюмени, Самаре», – говорит руководитель пресс-центра HeadHunter по СЗФО Мила Головченко.
Спрос на персонал растет
По данным рекрутингового портала Superjob.ru, соотношение предложения и спроса в сегменте «Транспортные системы» (дороги, мосты, тоннели) в Петербурге такое же, как в Москве и Ростове-на-Дону: 3,5 резюме на одну вакансию. Больше только в Хабаровске (5,7) и Сочи (9,7).
По наблюдениям HeadHunter, с середины 2011 года спрос на персонал в дорожном строительстве прибавляет в среднем 10% в квартал, при этом количество резюме соискателей остается примерно на одном уровне. Со временем количество резюме, приходящихся на одну вакансию, сокращается. По оценкам дорожных компаний, в среднем, в зависимости от позиции, поиск сотрудника длится от одной недели до месяца.
Согласно статистике портала Superjob.ru, 20% вакансий работодателей Санкт-Петербурга, ищущих персонал для работы в сегменте «Транспортные системы», требуют наличия у кандидатов высшего образования, 2% – неполного высшего, 30% – среднего специального. В 48% вакансий образование роли не играет. 10% работодателей не требует от соискателей наличия опыта работы, 8% требуют годовой опыт, 42% работодателей – опыт работы в 1-3 года, еще 40% ищут работников с опытом в 3-6 лет.
Молодых мало
Руководитель отдела аналитики Superjob.ru Валерия Чернецова замечает, что при этом из соискателей рабочих должностей в сегменте «Транспортные системы» в Петербурге 37% имеют высшее образование, 12% – неполное высшее, 45% – среднее специальное.
Средний возраст рабочих в компаниях, опрошенных изданием, составляет 35 лет, сотрудников на инженерно-технических должностях – 40 лет.
Елена Щекотова из «Мостостроя № 6» рассказывает, что процент молодых специалистов, работающих сегодня на объектах, невелик. «У молодых специалистов нет соответствующего опыта и квалификации, а в случае с рабочими специальностями – необходимых разрядов. Но наши филиалы напрямую сотрудничают с профессиональными училищами, а также развивают собственные учебно-производственные центры, поддерживают традиции наставничества», – рассказывает госпожа Щекотова. По ее словам, аппарат правления компании активно работает с профильными вузами, такими как ГАСУ и ПГУПС, как для привлечения выпускников, так и для повышения квалификации сотрудников. За прошлый год различные программы обучения прошли почти 500 сотрудников «Мостостроя № 6», из них половина – рабочие.
В одной из дорожных компаний Петербурга говорят, что рабочие достаточно часто сменяют друг друга, поэтому вкладываться в их обучение неэффективно для фирмы.
«Для инженерного состава мы проводим программы повышения квалификации, поскольку уверены, что эти сотрудники долго будут работать в компании», – признается собеседник газеты, попросивший не называть его имени.
По данным HeadHunter, заработная плата рабочих дорожно-строительной сферы в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2013 года варьировалась от 20 000 до 60 000 рублей. По информации Superjob.ru, среднее зарплатное предложение работодателей для рабочих специальностей в сегменте «Транспортные системы» в Санкт-Петербурге составляет 45 тыс. рублей, среднее зарплатное ожидание соискателей – 40 тыс. рублей. Среднее зарплатное предложение московских работодателей для аналогичных работников примерно на 10% выше.
Завышенные требования
Говоря об инженерно-технических кадрах, средняя заработная плата которых составляет по рынку 50-55 тыс. рублей, в ОАО «Мостострой № 6» замечают, что для инженеров не всегда только материальная мотивация является определяющей. «Таким специалистам не все равно, над какими объектами работать, – гораздо интереснее развиваться вместе с компанией и решать амбициозные задачи. Поэтому в своих программах мотивации мы учитываем и моральные, и материальные стимулы», – рассказывает Елена Щекотова.
Антон Бутман, заместитель генерального директора ООО «РСУ-3», называет причиной нехватки специалистов завышенные требования местных кадров. «Местные специалисты не соглашаются работать меньше чем за 100 тыс. рублей, тогда как приезжие из Украины и Белоруссии легко соглашаются на работу в 40-50 тыс. рублей», – делится господин Бутман. По его словам, сейчас на рынке наблюдается некоторая миграция кадров между компаниями, поскольку некоторые из городских игроков дорожного рынка задерживают своим сотрудникам зарплату.
В ОАО «Мостострой № 6» мигрантов из стран СНГ для производства работ не привлекают. «Это, в основном, низкоквалифицированная рабочая сила. У нас работают жители других регионов России вахтовым методом», – поясняет Елена Щекотова.
Представитель крупной петербургской дорожной компании считает, что без привлечения рабочих не из Петербурга обойтись невозможно. «Рабочих среди петербуржцев найти сложно, поэтому мы привлекаем жителей других регионов России. Они работают вахтовым методом на протяжении многих лет. Это затратно для компании, потому что мы несем расходы по обеспечению проживания, питания и транспорта для иногородних. Но других вариантов пока нет», – рассказывает дорожник.
Готовность «внутренних мигрантов» ехать в другие регионы России обусловлена тем, что в их родных регионах объемы дорожного строительства и мостостроения серьезно сократились и так и не были восстановлены.
«Специфика рынка в том, что из-за нестабильности объема работ, фактора сезонности, большинство компаний нанимают персонал от объекта к объекту и выплачивают «серые» заработные платы, – говорит генеральный директор рекрутинговой компании «АА Персонал» Сергей Романчук. – На рынке очень высокий процент использования низкоквалифицированной рабочей силы – мигрантов, людей из других регионов».
Мила Головченко рассказывает, что некоторые HR-специалисты дорожных компаний специально ищут представителей из стран СНГ. «По данным исследования HeadHunter, иностранные граждане привлекают российских работодателей по нескольким причинам: у них меньшие запросы по заработной плате, они более ответственно подходят к работе и имеют меньше проблем с алкоголем», – перечисляет госпожа Головченко.
По данным участников рынка, по итогам 2013 года рынок гидроизоляционных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области вырастет на 10-15%.
По данным «Агентства строительной информации» до кризиса, то есть до 2008 года, емкость российского рынка гидроизоляционных материалов оценивалась в объеме 33 тыс. тонн в год.
Как рассказали в компании «Петротон», гидроизоляция сегодня является неотъемлемой частью комплекса мероприятий по защите строительных конструкций, а также предотвращению их преждевременного разрушения. Иначе избыток воды и влаги, который может накапливаться в зданиях и различных сооружениях, проникает в структуру поверхности и разрушает ее изнутри.
По данным DISCOVERY Research Group, в России применяется, в основном, рулонная гидроизоляция на основе битума – она составляет 85-90% всего рынка. Оставшиеся 10-15% занимают полимерные мембранные покрытия.
Выше кризиса
«За 2012 год производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе битума в России уменьшилось на 1% – до 483,5 млн кв. м. Однако по итогам I квартала 2013 года рынок превысил докризисные показатели – выпуск превысил уровень I квартала 2009 года (62,5 млн кв. м против 57,7 млн кв. м в 2009 году)», – говорится в исследовании компании.
Битумно-полимерные материалы, потребление которых, по разным данным, до кризиса оценивалось в 16-22 млн кв. м в год, доминируют при устройстве плоских кровель многоэтажных домов, конструкций подвалов, стен и перекрытий. Их производителями являются как узкоспециализированные фирмы, так и многие компании, изготавливающие общестроительные сухие смеси, мастики и кровельные материалы, например, «ТехноНиколь» (Техноэластмост), «Изофлекс» (Мостопласт), «Петрофлекс» (Гидростеклоизол). Практически любой кровельный материал без посыпки может быть использован как рулонная оклеечная гидроизоляция.
«Наша компания поставляет систему для тепло– и гидроизоляции рулонных (плоских) кровель, поэтому мы можем говорить только о той части гидроизоляционных материалов, которые применяются при строительстве промышленных зданий и крупных торговых центров. Объем этой части рынка в Санкт-Петербурге и ближайших городах Ленинградской области можно оценивать в размере более 1 млн кв. м», – рассказал Роман Быков, специалист по развитию сегмента кровельной изоляции ROCKWOOL.
По его словам, в целом развитие строительных объектов промышленного назначения в Санкт-Петербурге и Ленинградской области сохраняет положительную динамику, наблюдается прирост порядка 8-10%. «Также стоит отметить проекты крупных реконструкций ранее построенных объектов, например, торгового комплекса Мега, что также позволяет говорить о тенденции роста потребления гидроизоляции», – прокомментировал Роман Быков.
Другая изоляция
Полимерные гидроизоляционные мембраны на основе ПВХ являются основными конкурентами битумных покрытий. По словам специалистов, они более долговечны, монтируются в один слой, но стоят дороже.
Производство рулонных гидроизоляционных материалов на основе полимеров (мембраны и геомембраны) появилось в России относительно недавно, в 2007 году. Однако уже сейчас на рынке представлено порядка 20 производителей.
По оценке компании DISCOVERY Research Group, рост рынка мембранных покрытий совпадает с темпами роста строительного рынка и будет составлять 3-5% ежегодно до 2015 года. Согласно исследованию российского рынка рулонной гидроизоляции, растущий спрос, в основном, покрывается за счет внутреннего производства.
На производстве ПВХ-мембран под маркой «Пластфоил» специализируется холдинг «Пеноплэкс», который несколько лет назад в Киришах открыл новое производство мощностью свыше 10 млн кв. м в год. Одним из ближайших к Северо-Западному региону отечественных производителей является компания «Гекса – нетканые материалы», изготавливающая гидропароизоляционные и диффузионные материалы под маркой «Изоспан» в Тверской области. В нашем регионе компания реализует продукцию через свое представительство ТД «Гекса – Северо-Запад» и выстроенную сеть дилеров по всем крупным городам Северо-Запада.
Производит мембраны и компания «ТехноНиколь», которая поставляет этот вид гидроизоляции на рынок Ленинградской области со своего завода «Лоджикруф» в Рязанской области.
Крупный производитель теплоизоляционных материалов – компания ROCKWOOL – предлагает гидроизоляционный материал, входящий в комплексную систему ROCKROOF (используется для утепления плоских кровель).
Проникновение
Еще один вид «сухих» материалов – это проникающая гидроизоляция. Среди марок этого продукта можно отметить отечественные – «ЛАХТА», «Гидротэкс», «Стромикс», «Кальматрон» и зарубежные – «Пенетрон» (США), «Ксайпекс» (Канада). Владимир Дереновский, директор ООО «ГидроГарант», рассказал, что проникающая гидроизоляция применяется для влагостойкости бассейнов, резервуаров, тоннелей и шахт, насосных станций, фундаментов и дамб, очистных сооружений, гидротехнических сооружений, производственных помещений, а также она действует в заглубленных и полузаглубленных сооружениях.
Для защиты от влаги строители применяют и гидроизоляционные сухие строительные смеси, объемы потребления которых ежегодно увеличиваются на 15-30%. Эти материалы экологичные, имеют низкую токсичность, просты в применении, пожаробезопасны. Однако специалисты отмечают и их недостатки – необходимость влажностного ухода за нанесенным слоем в течение суток, сложность работ при отрицательных температурах. Среди марок строительных смесей можно отметить «Победит», «Глимс», «Плитонит».
По данным участников рынка, стоимость гидроизоляционных материалов демонстрирует стабильную динамику роста, а случаи падения цены очень редки. «Причины этого достаточно очевидны: ежегодный рост цен на энергоносители приводит к росту цен на сырье. Также стоит отметить влияние инфляции. Тем не менее, цены на гидроизоляцию имеют сезонную зависимость, поэтому в зимнее время их можно рассчитывать по ценам прошлого года. Весной и летом, а то есть в период активного строительного сезона, можно ожидать повышения отпускных цен», – заключил Роман Быков.