Ипотека выросла за счет кризисных ожиданий
Банкиры довольны результатами по выдаче ипотеки в первом квартале 2014 года. Спрос на жилищные кредиты, по словам экспертов, подстегнула нестабильная ситуация с курсом рубля и желание потребителей вложить сбережения в такой надежный актив как недвижимость. По итогам второго квартала аналогично высоких результатов банки уже не ждут.
По данным пресс-службы банка «Санкт-Петербург», даже до выхода официальной статистики было ясно, что I квартал 2014 года станет рекордным по объемам предоставленных ипотечных кредитов среди всех аналогичных периодов прошедших годов. Валютные колебания вызвали бум спроса на недвижимость, особенно на первичном рынке, что повлекло за собой также и рост ипотечного сегмента, отмечают банкиры.
Успешный итог
Один из лидеров местного рынка, Северо-Западный банк Сбербанка России, в I квартале 2014 года выдал ипотечных кредитов на сумму 13,1 млрд рублей, что в 2,4 раза больше аналогичного показателя прошлого года.
Ипотечный портфель Северо-Западного Сбербанка с начала года вырос на 9,5% и достиг 91,8 млрд рублей. Рекорд по выдаче жилищных кредитов пришелся на март, когда банк выдал 5,5 млрд рублей ипотеки на Северо-Западе.
Основной объем выданных Северо-Западным Сбербанком за I квартал 2014 года ипотечных кредитов ( 65% от общего объема) пришелся на Петербург – 8,6 млрд рублей.
Хорошие показатели по выдаче ипотеки в первом квартале и у местного филиала ВТБ24. Так с января по март ВТБ24 выдал в Санкт-Петербурге 3218 ипотечных кредитов на общую сумму в 6,942 млрд рублей, что в 1,6 раза больше по сравнению с первым кварталом 2013 года.
«Мы продолжаем фиксировать на рынке необычно высокий спрос на ипотечные кредиты. Уже по итогам первого квартала рост выдач превысил 57% и фактически единственное, что сейчас как-то сдерживает все возрастающий спрос, – это требующие большого времени процедуры регистрации сделок на первичном рынке», – отмечает вице-президент, заместитель управляющего филиалом ВТБ24 в Санкт-Петербурге Максим Никулин.
Банк «Санкт-Петербург» за I квартал выдал около 1765 кредитов на общую сумму 3,3 млрд рублей, что более чем на 30% превысило показатели 2013 года, сообщает пресс-служба банка.
Портфель ипотечных кредитов Северо-Западной дирекции Росбанка по итогам I квартала достиг 8 млрд рублей, увеличившись на 4% с начала года, рассказывает Алексей Главатских, директор по розничному бизнесу Северо-Западной дирекции Росбанка. «По итогам трех месяцев подразделения дирекции выдали 616,3 млн рублей, что на 8% превышает показатели прошлого года. В первом квартале в Санкт-Петербурге объем ипотечного кредитования увеличился на 23% до 496,8 млн рублей, количество кредитов возросло на 34% по сравнению с аналогичными показателями 2013 года», - отмечает господин Главатских.
По словам Евгении Андреевой, заместителя начальника управления розничного кредитования Банка БФА, в I квартале банк предоставил ипотечные кредиты заемщикам на общую сумму более 124,5 млн рублей, что на 15% больше показателей 2013 года.
Северо-Западный филиал ОАО «МТС-Банк» за первые три месяца года выдал в Петербурге кредитов на сумму свыше 230 млн рублей, что почти в два раза превышает показатели 2013 года, говорит управляющий филиалом Дмитрий Григорович.
В Райффайзенбанке спрос на ипотеку в I квартале вырос на 35% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорит Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка.
Колебание ставок
В большинстве опрошенных «АСН-инфо» банков констатировали, что текущий уровень ставок является оптимальным для рынка.
«Росбанк не повышал ставки и не планирует менять условия по ипотеке в ближайшей перспективе, - отмечает Алексей Главатских. - На данный момент минимальная ставка Росбанка по ипотеке в рублях составляет 11,3%». Не планируют изменять ставки и в банке БФА.
В Райффайзенбанке в I квартале 2014 года ставки остались на прежнем уровне 11,5-12,75% годовых для кредитов в рублях, рассказывает господин Мурашкин.
А банк «Санкт-Петербург», по данным пресс-службы учреждения, с 1 апреля понизил ипотечные ставки по кредитам на первичном рынке и по кредитам под залог имеющейся недвижимости. В зависимости от условий кредитования ставки были снижены от 0,25 до 1,25%.
«В конце января ВТБ24 кардинально изменил линейку ипотечных кредитов, и теперь процентная ставка по кредиту зависит исключительно от его суммы, – пояснил Максим Никулин. – В результате уже с середины февраля средний размер ипотечного кредита ВТБ24 в Петербурге вырос с уровня в 2,1 до 2,3 млн рублей. При этом резко возросло число сделок с минимально возможным первоначальным взносом, хотя еще в ноябре прошлого года клиенты старались оплачивать за счет собственных средств 30-40% от стоимости квартиры».
Средняя сумма ипотечных займов в банке «Санкт-Петербург» практически не изменилась по сравнению с предыдущим годом, и составила 1,9 млн рублей.
В банке БФА сумма ипотечного займа несколько снизилась и варьируется в пределах 4 млн рублей.
Дмитрий Григорович добавил, что в Северо-Западном филиале МТС-Банка средняя сумма ипотечного займа выросла на 10-15%. «Увеличение спроса на недвижимость вызвало ответную реакцию – увеличение стоимости жилья, в связи с чем, выросла и сумма займов», - пояснил господин Григорович.
Расширить линейку
Конкуренция на рынке ипотеки Петербурга растет, и чтобы быть востребованными банки стремятся разнообразить предложение.
Так банк «Санкт-Петербург» в конце первого квартала запустил программу кредитования апарт-отелей, и сейчас проекты этого сегмента рынка проходят аккредитацию в банке, отметили в пресс-службе.
Дмитрий Григорович рассказал, что МТС Банк в марте запустил кредитования по двум документам. «Скорость принятия решения о возможности предоставления ипотечного кредита и простота процесса его получения сейчас становятся одними из основных конкурентных преимуществ на рынке жилищного кредитования», - отмечает господин Григорович.
Константин Мурашкин говорит, что банк внимательно изучает рынок апартаментов в ипотеку, а также схемы финансирования строительства через жилищно-строительные кооперативы и схемы продаж оставшихся квартир на этапе уже построенного дома. «По апартаментам пока основной проблемой с запуском собственной ипотечной программы мы видим невозможность прогнозировать будущую ликвидность этих объектов недвижимости, а также отсутствие добровольной либо судебной практики реализации апартаментов в случае дефолта по ипотечному кредиту», - поясняет господин Мурашкин.
Рост замедлится
По итогам второго квартала участники рынка уже не ждут таких высоких показателей, как в первом квартале.
По словам Константиан Мурашкина, результаты второго квартала будут ниже результатов первого. «Во-первых, по причине активной переориентации части населения на вложение своих рублевых сбережений в недвижимость, чего мы не ожидаем во втором квартале. Во-вторых, с учетом сезонности, многие планируют отдых. Хотя прошлый год не подтвердил такие ожидания. В-третьих, мы ожидаем постепенного усиления консервативной политики банков, корректировки условий кредитования в части требований к заемщикам, более внимательного подхода к анализу платежеспособности в целях формирования более сбалансированного по риску портфеля новых выдач, - комментирует господин Мурашкин. - Принимая во внимание влияние политического фактора на рынки, а также меры Центрального Банка, направленные на сжатие рублевой ликвидности, мы не исключаем возможного роста ставок минимум на 1,0-1,5 пп. Среднерыночный уровень ставок может вырасти минимум до 13,0-13,5% годовых».
Евгения Андреева считает, что в ближайшее время спрос на ипотечные кредиты существенно возрастать не будет, и не исключает снижение спроса.
По оценкам специалистов банка «Санкт-Петербург», рынок ипотеки превысит показатели 2013 года, и прирост составит порядка 25%. Впрочем, к концу квартала спрос немного снизится, что отразится уже на показателях третьего квартала, констатировали в пресс-службе учреждения.
Дмитрий Григорович говорит, что существуют разные точки зрения на оценку темпов роста рынка ипотечного кредитования в 2014 году: от консервативных - 15% до оптимистичных - 25%. Основными факторами, влияющими на динамику рынка ипотечного кредитования, по его словам, является стоимость фондирования, позволяющая банкам устанавливать приемлемый уровень процентных ставок. Также свое влияние на этот сегмент окажет общая макроэкономическая ситуация в стране, резюмирует господин Григорович.
Весь октябрь рынок недвижимости Санкт-Петербурга демонстрировал отрицательную динамику как на первичном, так и на вторичном рынках. На первичном рынке средняя стоимость за месяц снизилась на 0,7% и составила 85500 рублей за 1кв. м. На вторичном цена уменьшилась на 1,3% и остановилась на уровне 96800 рублей за 1 кв. м. Покупатели не торопятся приобретать недвижимость, сроки экспозиции объектов в листингах растут.
Первичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Средняя цена предложения по типам домов
Средняя цена предложения по районам города
Вторичный рынок
Средняя цена предложения по типам квартир
Средняя цена предложения по типам домов
Средняя цена предложения по районам города
Анастасия Дьячкова, корпорации «Адвекс. Недвижимость»
Традиционного осеннего скачка цен на недвижимость в этом году не произошло. Средняя цена на квадратный метр на первичном и вторичном рынках Петербурга за сентябрь выросла чуть более, чем на 1% и установилась к концу месяца на уровне 109 тыс. рублей/кв.м в готовых домах и 93 тыс. рублей/кв.м. в строящихся домах. Основной причиной заторможенного состояния рынка является мировой финансовый кризис, развивающийся с Запада. Рынок недвижимости реагирует на него с запозданием.
«Сейчас мы видим, что рынок пытается присматриваться к ситуации, поэтому многие сделки приостановлены», - комментирует ситуацию директор АН «Бекар» Сергей Козлов. «Люди не знают, куда вкладывать деньги: в золото, недвижимость, валюту, многие предпочитают обналичить свои деньги и хранить под матрасом, - считает заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров. По мнению экспертов АН «Бекар», ожидание не может растянуться на неопределенный срок: если люди увидят, что цены упали, они начнут покупать квартиры, если увидят, что цены не упали – перестанут ждать и так же начнут покупать квартиры. Согласно этой логике, в начале следующего года можно ожидать восстановления спроса на недвижимость, и роста цен.
На фоне стагнации цен на недвижимость в районах Петербурга выделяется существенное колебание цен в Кронштадте и Павловске: до 2,5% в Кронштадте и 4% в Павловске. «Кронштадт и Павловск – районы небольшие, поэтому выброс на рынок 5-7 квартир по адекватному ценнику снижает средний ценник по району на 3-4%», - объясняет Николай Лавров.
Развитие финансового кризиса предполагает увеличение предложения в недвижимости в связи с риском падения рынка: собственники стремятся продать недвижимое имущество раньше, чем он обесценится. Этим обусловливается открытие продаж жилого комплекса «Балтийская жемчужина». «Продавцы, на самом деле, переждали с открытием продаж в «Балтийской жемчужине», - считает Николай Лавров. - Они надеялись, что за год цены еще вырастут, однако в связи с финансовым кризисом рост цен остановился, и ждать дальше рискованно». На рынок открытие продаж в «…Жемчужине» не повлияло: это небольшие объемы жилья в не самом популярном месте, поэтому оттянуть спрос «Балтийская жемчужина» не могла.
Несмотря на рост предложения недвижимости по-прежнему больше всего на вторичном рынке неликвидной недвижимости: квартиры в домах-«кораблях», «хрущевках», коммунальных квартирах. Эти квартиры не пользуются спросом, поэтому простаивают на рынке дольше других. «Кризис ликвидности добрался и до квартир: то, что раньше хоть как-то покупалось, теперь не покупается вообще», - резюмируют эксперты АН «Бекар».
Наибольшим спросом в сентябре пользовались однокомнатные и двухкомнатные квартиры в Приморском, Выборгском и Фрунзенском районах. «Выборгский и Фрунзенский – районы в недавнем прошлом промышленные, поэтому цены на жилье там сравнительно невысокие, - объясняет Николай Лавров. – Однако внешний вид этих районов сейчас стремительно меняется: вместо заводов и промпредприятий возводятся высококлассные жилые комплексы, улучшается инфраструктура, кроме того, здесь хорошая транспортная доступность. Таким образом, относительно невысокие цены при отличных перспективах делают Выборгский и Фрунзенский районы привлекательными для покупателей жилья».
Приморский же район отличается высокой концентрацией предложения высококлассного жилья. В Петербурге немного мест, где вблизи метро можно найти такое большое количество 5-7-этажных новых (построенных 3-5 лет назад) качественных домов из кирпича и кирпича-монолита, как в Приморском районе.
Прогнозы
Краткосрочные прогнозы по рынку недвижимости определяются двумя факторами: 1) объективным: рыночной ситуацией, ситуацией в макроэкономике и т. д, и 2) психологическим: неуравновешенность рынка, паника и пр. По мнению Сергея Козлова, на настоящий момент рыночных предпосылок для увеличения/снижения цен нет. Потенциальный спрос остался на прежнем уровне, но люди выжидают (им все еще нужно купить квартиру, но они подождут, вдруг будет падение цен). Когда они поймут, что падения цен не будет, то все равно купят квартиру. Таким образом, речь идет о спекулятивном снижении спроса.
Вместе с тем, сегодня наблюдается резкая дестабилизация рынка: СМИ горячо обсуждают кризис, провоцируя метания потребителей. Поэтому при отсутствии рыночных предпосылок для изменения цен, на рынок может оказать влияние психологический фактор. По мнению Козлова, в самом худшем случае цены могут снизиться на 10-20%, не более. Для более серьезного падения нет даже психологических предпосылок. Однако даже такой сценарий, по мнению экспертов группы компаний «Бекар», маловероятен.
Точка зрения
Заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Николай Лавров. Финансовый кризис отразится на рынке жилой недвижимости Петербурга через 2,5-3 года. Дело в том, что нестабильность рынка повлекла за собой снижение инвестиций на застройку: значительно сократился выкуп пятен земли под застройку, начинают замораживаться крупные проекты. Это приведет к постепенному сокращению объемов строительства и сдачи жилья ориентировочно через три года. При том, что спрос на жилье не сокращается, к 2012 году высока вероятность возникновения сурового дефицита жилых площадей, что, в свою очередь, повлечет рост цен на жилую недвижимость.
Наталия Черейская, АН «Бекар»