Металлопрокат в тренде
Положительные темпы развития строительного рынка Петербурга и Ленобласти по-прежнему являются основным драйвером роста рынка металлопроката, потребление которого по итогам 2013 года заметно снизилось в других секторах экономики. Эксперты прогнозируют, что в 2014 году строители используют на 3% больше арматуры и труб, чем в прошлом году.
По свидетельству Мирослава Августиновича, директора УПТК филиал ОАО «Метрострой», потребление металлопроката в Петербурге и Ленобласти выросло в 2013 году по отношению к 2012 году на 5% и составило около 2,5 млн тонн. В частности, увеличилось потребление арматуры, балки, швеллера, листа, при этом потребление трубного проката снизилось.
Мирослав Августинович отметил, что рынок металлопроката в Петербурге довольно конкурентный. На нем работают розничные сети всех ведущих производителей – компаний «ММК», «Мечел», «ЕВРАЗ», «Северсталь», «НЛМК», кроме этого, в регионе достаточно и независимых металлотрейдеров.
Новые производства
Как рассказал Александр Романов, президент Российского союза поставщиков металлопродукции, в различных регионах России на середину 2014 года заявлен запуск нескольких новых мощностей по производству металлопроката. «Среди наиболее крупных заводов, которые повлияют на рынок Петербурга и Ленобласти, стоит отметить предприятие ОАО «Северсталь» в Балаково Саратовской области мощностью 1 млн тонн металлопроката в год. Кроме этого, увидит свет завод ОМК «Сорт», находящийся в часе езды от Москвы. Часть этой продукции «выдавит» белорусских и украинских поставщиков, которые используют Россию в качестве основного рынка сбыта стальной продукции. Среди крупных производств стоит отметить и начало работы в конце апреля Тюменского металлургического завода мощностью 400 тыс. тонн арматуры в год», – прокомментировал Александр Романов.
По его словам, эти дополнительные мощности изменят товарные потоки по основному виду металлопродукции строительного назначения – арматурному прокату. В этих условиях все более значимую позицию будут занимать ведущие игроки рынка металлопроката – как федеральные, так и региональные.
Юрий Грудин, генеральный директор направления Санкт-Петербург ГК «Пионер», отметил, что активное развитие жилищного строительства Петербурга и Ленобласти будет оказывать положительное влияние на показатели рынка металлопроката в регионе, в частности арматуры. «В Петербурге и Москве идет тренд на укрупнение строительных объектов, приоритет отдается комплексному освоению территорий. Сейчас по проектам планировки вокруг петербургской КАД заявлено освоение около 45 млн кв. м, при этом площадь жилья всего Петербурга составляет 127 млн «квадратов», – констатировал господин Грудин.
Эксперт уверен, что потребление металлопроката в ближайший год на строительном рынке снижаться не будет – по-прежнему популярной будет арматура различного формата. Однако будут наблюдаться изменения в системе поставок и с точки зрения сортамента металлопотребления, например сегмент алюминиевых вентфасадов будет расти быстрее, так как их будут активно использовать в комфорт-классе, бизнес-классе.
Игорь Игнашов, старший менеджер дирекции по маркетингу и продажам ОАО «Северсталь», также считает, что темпы развития строительного рынка демонстрируют положительную динамику. «По нашей оценке, в 2014 году эта тенденция продолжится, что приведет к росту потребления металлопроката в этой отрасли на 3%. По прошлому году рост был 9%. Но индустриальные сектора показали либо нулевой, либо отрицательный рост», – добавил эксперт.
По его словам, компания «Северсталь» планирует довести свою долю присутствия на Северо-Западе до 50%. Сейчас эта цифра составляет 46%. «Это произойдет за счет экспорта продукции с нашей новой площадки в Балаково. Уже в апреле на стройки Петербурга попадет до 30 тыс. тонн арматурного проката», – уточнил господин Игнашов.
Снижение спроса на оцинковку
Эксперты констатировали, что за 2013 год объемы потребления оцинкованного и полимерного металлопроката в строительстве снизились.
Дмитрий Воропаев, генеральный директор компании «Профкомплект», рассказал, что Северо-Запад потребляет около 13% от всего общероссийского объема рынка оцинкованной продукции, то есть 280 тыс. тонн. И всего 6% металла с полимерным покрытием – 154 тыс. тонн.
«Средний прирост потребления оцинкованной стали составляет 12% в год в России. Согласно прогнозу на 2013 год, прирост должен был равняться 7-8%. Но оказалось, что потреблено 3 млн 200 тыс. тонн, таким образом, рынок вырос всего на 3%. Также в прошлом году было потреблено 2,250 млн тонн окрашенного проката, прирост составил 2% к уровню 2012 года. Произошло импортозамещение китайского проката в связи с вводом мощностей металлургическими комбинатами и антидемпинговыми ограничениями китайской стальной продукции», – прокомментировал Дмитрий Воропаев.
По его словам, 2014 год начался спокойно, однако дальше, после резкого изменения курса доллара США, металлургические комбинаты стали резко повышать стоимость. «По средним подсчетам, уже в ближайшее время стоимость металлопроката, поставляемого на первичный рынок от металлургов к металлотрейдерам, увеличится на 20%. Но для конечного потребителя повышение пока составляет 5%. До наступления сезона мы пока вынуждены закупать сырье дороже, чем продавать конечную продукцию», – констатировал господин Воропаев.
В целом эксперт смотрит пессимистично на будущее рынка металлопроката в 2014 году: «В отрасли высока неопределенность. Здравомыслящие компании, которые планируют свою деятельность, должны исходить из жесткого резервирующего подхода и не втягиваться в инвестиции, вести более сбалансированную политику», – заключил он.
Мнение:
Сергей Курапин, генеральный директор «А-Групп»:
– За прошедший 2013 год российский рынок труб подрос на 4%, в основном за счет профильной трубы. Это по-прежнему динамичный сегмент рынка, но теперь уже не слишком доходный. Тем не менее трубный рынок уже третий год не может «допрыгнуть» до уровня 2011 года. В СЗФО активнее всех потребляют трубы Архангельская, Ленинградская и Вологодская области. Их доли в общем объеме потребления составляют соответственно 17, 16 и 8%. А весь Северо-Запад «съедает» около 7-8% трубного рынка России. До сентября 2012 года потребление было больше, но с окончанием строительства «Северного потока» объемы резко снизились. В Ленинградской области драйвером является порт «Усть-Луга», а также возведение нескольких крупных трубопроводов. Кроме этого, мы наблюдаем явное перераспределение спроса в сторону инфраструктурных проектов и ЖКХ и сокращение доли в промышленном секторе. Жилое строительство не так много потребляет трубной продукции, но являеся драйвером для развития инфраструктры.
Валерий Голенкин, генеральный директор ООО «Фирма «Севзапметалл»:
– Всего, по нашим данным, общее потребление металлопроката по Северо-Западу в 2013 году равняется 3,5 млн тонн, что на 9% меньше по сравнению с 2012 годом. Однако в сортовом металлопрокате, который используется для строительной отрасли, наблюдается рост, хоть и небольшой. Одним из трендов на рынке металлопроката является тот факт, что торговые дома забирают все большую долю на рынке, а продажа через металлотрейдеров увеличивается. На мой взгляд, такие поставки продукции для строителей являются наиболее надежным вариантом.
Мирослав Августинович, директора УПТК филиал ОАО «Метрострой»:
– По сравнению с I кварталом 2013 года в I квартале 2014 года цена на металлопрокат снизилась в среднем на 6,5%. Говорить о снижении или увеличении стоимости металлопроката в дальнейшем сложно, так как данный сегмент продаж довольно волатилен – цена в течение года постоянно меняется. Это зависит от многих факторов: стоимость сырья на мировом рынке, сезонность строительства, новые крупные проекты федерального значения и т. д. Но в целом среднегодовая цена на металл все равно понемногу отыгрывает после кризиса 2008 года. Кроме этого, на стоимость металлопроката в 2014 году повлияет рост доллара США и евро по отношению к рублю, а также ситуация на Украине.
Потребление металлопроката в России в 2014 году, скорее всего, останется на уровне 2013 года или если и вырастет, то незначительно. Этому способствует не только активное жилищное строительство в нашем регионе, но и строительство крупных объектов на территории Петербурга и Ленобласти.
Во время кризиса, когда ипотечное кредитование практически сошло на нет, строительные компании, заинтересованные в притоке клиентов, активно начали продвигать программы рассрочек платежей. Но и теперь, с восстановлением рынка банковского жилищного кредитования, строители отказываться от рассрочек не спешат.
Польза рассрочки для застройщика заключается в том, что она позволяет планировать и обеспечивать финансовые поступления на весь период строительства. Процесс продажи квартир имеет ярко выраженную сезонность (летом – спад, осенью – подъем), а процесс строительства должен быть стабильным. Поэтому, составляя график рассрочки, строители обеспечивают равномерное ежемесячное поступление денежных средств, необходимых для возведения объекта.
Львиная доля
Сегодня более половины строительных компаний на рынке недвижимости предлагают в качестве альтернативы различные варианты рассрочек. По данным «НДВ СПб», рассрочки предлагаются в 56% жилых комплексов, находящихся на различных этапах строительства (39% застройщиков, ведущих продажи квартир в строящихся объектах).
В зависимости от первоначального взноса – обычно более 30% – рассрочка вообще может быть беспроцентной. Наиболее распространенным типом рассрочки для строящихся объектов на текущий момент является беспроцентное внесение платежей равными долями до конца строительства с последующим начислением процентов на остаток суммы. Порядка 48% объектов реализуются с использованием подобной схемы продаж. Минимальный период рассрочки для объектов, находящихся на стадии строительства, составляет на сегодняшний день 3 месяца, при этом начисляется 12% годовых. Здесь первый взнос может составлять от 5 до 30%. Ряд компаний предоставляет беспроцентную рассрочку при условии внесения определенного размера первоначального взноса (как правило, 40-60% от стоимости квартиры). При этом составляется индивидуальный график, по которому оставшиеся платежи можно равномерно распределить на год-два и более в зависимости от выбранной стратегии строительной компании. Максимальный срок рассрочки может достигать 10 лет.
В холдинге RBI (входят компании «Северный город» и RBI) сделок с приобретением жилья в рассрочке более трети. «Типовая рассрочка на петербургском рынке – это первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры, срок от нескольких месяцев до 2-3 лет и четкий график регулярных платежей, последний из которых совпадет с моментом ввода объекта в эксплуатацию», – говорят в RBI.
Впрочем, даже и после ввода объекта в эксплуатацию покупатель может получить рассрочку. Руководитель отдела маркетинга «НДВ СПб» Марина Осадчая говорит, что в сегменте сданных в эксплуатацию объектов порядка 26% жилых комплексов предполагают приобретение жилья с использованием механизма рассрочки. «По имеющимся на сегодняшний день данным, подобные условия продаж используют 28% застройщиков, осуществляющих продажи квартир в сданных объектах», – отмечает госпожа Осадчая.
Усредненный показатель
Для объектов первичного рынка, введенных в эксплуатацию, период рассрочки не превышает 3 лет. При этом многие застройщики, осуществляющие продажи в сданных объектах, предлагают индивидуальные схемы рассрочек.
Для сданных объектов минимальная величина первоначального взноса составляет 10% от стоимости приобретаемого жилья.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, считает, что рассрочка в основном распространена в сегменте типового жилья, где она востребована и способна оказать сильное влияние на продажи, привлекая покупателей, не имеющих достаточно средств для оплаты единовременно полной стоимости и не имеющих возможности получить ипотечный кредит.
Впрочем, рассрочки предоставляют и элитные застройщики. Коммерческий директор ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга» Лариса Инченкова рассказала, что корпорация идет на предоставление своим клиентам рассрочки до полугода. «Но, разумеется, финальное решение принимается в каждом конкретном случае с учетом многих факторов. Поскольку мы занимаемся премиальной недвижимостью, общих схем тут быть не может, и мы стараемся найти оптимальное решение для каждого клиента», – говорит она.
Директор по маркетингу «ЮИТ Дом» Екатерина Гуртовая указывает, что рассрочки вряд ли когда-либо уйдут с рынка. «Беспроцентная рассрочка – самая востребованная у клиентов. Естественно, что банки никогда не смогут отказаться от процентных ставок как платы за свои услуги. И далеко не все потребности покупателей банки способны удовлетворить. Застройщики же, заинтересованные в привлечении максимального количества клиентов, стремятся предоставлять наиболее подходящие для них схемы оплаты», – рассуждает госпожа Гуртовая.
Ипотека не конкурент
Как говорят застройщики, рассрочка редко бывает конкурентом ипотеке. Чаще всего к ней прибегает другой сегмент покупателей.
В компании RBI отмечают, что зачастую людям не нужен кредит на столь длительный срок, который предполагает ипотека, или их ситуация такова, что средства будут поступать определенными частями через какие-то промежутки времени – в этих случаях рассрочка от застройщика – более гибкий инструмент, который позволяет проще настроиться под нужды клиентов.
«Оформление ипотечного кредита занимает много времени, требует предоставления большого числа документов на рассмотрение в банк и соблюдения жестких правил по оплате. Для строительных компаний важно сохранить клиента, обеспечить ему комфортные условия сотрудничества, поэтому разрабатываются удобные системы рассрочки с индивидуальными графиками платежей», – рассказывает Марина Селиванова, руководитель департамента продаж недвижимости ОАО «БТК девелопмент».
«В большинстве случаев строительные компании предлагают рассрочки сроком 3-5 лет, и действуют они далеко не на всех объектах, в отличие от ипотечных программ. Преимущество ипотеки – более длительные сроки, а соответственно, и меньшие суммы регулярных выплат. Рассрочка же интересна, когда на руках у покупателя есть основная часть денежных средств или в том случае, если оставшуюся после оплаты первого взноса сумму планируется погасить в скором времени за счет продажи жилья на вторичном рынке. Средняя процентная ставка достигает 1% в месяц для длительных рассрочек, 1,5% – для краткосрочных», – детализирует Яна Долотова, заместитель директора направления «Новое строительство» АН «Итака».
Николай Пашков придерживается мнения, что предоставление рассрочки на такой длительный срок, как 10 лет, могут позволить единичные компании. «Наиболее часто встречающийся период – до сдачи дома (иногда с возможностью продления на 1-
Впрочем, застройщики достаточно ревниво относятся к компаниям, которые предоставляют рассрочки на длительный срок. «Есть единичные примеры рассрочек, выходящих за срок сдачи дома, но это скорее исключение из общего правила, касающиеся объектов, которые долго экспонируются», – говорят в холдинге RBI.
«Слишком длительная рассрочка (от 4 лет) всегда должна настораживать покупателя. Одно дело, когда такую рассрочку дает надежный застройщик, который одновременно реализует несколько объектов и может покрыть расходы на строительство, «подтянув» средства из других проектов. Другое дело, когда длительную рассрочку предлагает малоизвестный застройщик, строящий один-единственный дом. Ведь чаще всего застройщики дают рассрочку до конца строительства. Поэтому если вам предлагают рассрочку на 4-5 лет, это может означать, что и строительство, несмотря на заявленные сроки, закончится не раньше, чем через 4-5 лет. Если вы никуда не торопитесь, с этой ситуацией еще можно смириться. А если вы при этом живете в съемной квартире или выплачиваете ипотечный кредит (с повышенным процентом на этапе строительства), ситуация совсем другая», – поясняет Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой».
Директор департамента новостроек АН «Бекар» Ольга Литвиченко считает, что в настоящее время большинство застройщиков начинают сокращать срок рассрочек. Но максимальные сроки по-прежнему составляют 10 лет. «Рассрочки, скорее всего, останутся на рынке, но при этом их срок будет сокращаться до 2-3 лет», – полагает она.
Яна Долотова не считает, что длительные рассрочки должны настораживать клиентов: «Более длительные рассрочки – до десяти лет – предусмотрены для покупателей крупногабаритных квартир и предлагаются обычно строительными компаниями, заключающими с покупателями договор паенакопления».
Мнение:
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Дом»:
– В компании «ЮИТ Дом» максимальный срок, на который предоставляются рассрочки – 22 месяца, при этом все рассрочки беспроцентные. Мы не видим смысла предоставлять клиентам длительные рассрочки, так как иначе мы будем подменять банковский бизнес. Если покупатель платит за жилье в течение 5-10 лет и более, то это скорее клиент ипотечного банка. Однако некоторые застройщики из-за ограничений в работе с банками вынуждены предоставлять длительные рассрочки. Если таких сложностей у застройщика нет, то ему выгоднее сотрудничать с несколькими банками-партнерами, чтобы предоставлять покупателям более широкий выбор программ. «ЮИТ Дом» сейчас работает по ипотечным программам с 10 банками, и доля ипотечных сделок в компании поддерживается на высоком уровне – свыше 40% от общего количества сделок.
Мнение:
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– В рассрочку выгоднее приобретать объекты на начальном этапе строительства – в этом случае можно получить максимальную рассрочку (2-3 года), часто беспроцентную или под низкий процент. На вторую очередь жилого массива «Новый Оккервиль» у нас действует рассрочка до конца 2012-го и конца 2013 года. Именно к этому времени будут сданы первый и второй пуск соответственно. Минимальный взнос за квартиру составляет 20%, увеличение на остаток при рассрочке составляет 1,25% в месяц; при взносе 30% – 1%; при взносе 40% – 0,9%. При 50%-ном взносе компания предоставляет покупателям возможность получения беспроцентной рассрочки на один год. При 70%-ном взносе беспроцентная рассрочка предоставляется до конца строительства.
Роман Русаков
Структура предложения строящихся объектов в зависимости от величины первоначального взноса
Структура предложения сданных объектов в зависимости от периода рассрочки
Структура предложения сданных объектов в зависимости от величины первоначального взноса
Структура предложения строящихся объектов в зависимости от периода рассрочки
Рынок офисной недвижимости в первом полугодии 2011 года продолжил постепенное восстановление. По разным оценкам, стоимость аренды помещений выросла на 2-3%, но в некоторых случаях и на 10-15%. Зато оживился процесс ротации – крупные компании стали перебираться в новые офисы более высокого класса.
В первые пять месяцев 2011 года продолжился рост спроса на высоколиквидные офисные помещения, наметившийся в 2010 году.
Как отмечают специалисты, в настоящее время спрос на офисные площади в Петербурге формируется преимущественно за счет ротации арендаторов в офисных центрах. В I квартале 2011 года крупные компании стали рассматривать возможность переезда в новые офисы прежде всего по причине морального устаревания их текущих бизнес-центров, их оснащения инженерным оборудованием и телекоммуникациями. Практика показывает, что крупные компании арендуют офис в одном бизнес-центре около 5 лет, после чего начинают рассматривать новые варианты аренды. Лидерами среди компаний-арендаторов офисов класса A и B продолжают оставаться строительные, консалтинговые, страховые, IT-компании, компании, занимающиеся инжинирингом и проектированием, а также банки. Основа формирования спроса на офисы класса C – малый бизнес.
Буквально на прошлой неделе петербургское подразделение шведского концерна NCC объявило о том, что покидает свой офис на Шпалерной, 54, и с июля 2011 года будет располагаться в новом офисе бизнес-центра класса А «Стокманн Невский центр» по адресу: Невский проспект, 114-116, лит. А.
Ожидания и итоги
По данным ASTERA, с начала 2011 года на рынок офисных площадей Санкт-Петербурга было выведено четыре новых бизнес-центра общей площадью около 71,2 тыс. кв. м: первые очереди бизнес-центров «Санкт-Петербург Плаза» и «Охта-Хаус», бизнес-центры «Греческий» и «Балканский». Большинство этих бизнес-центров должны были быть введены еще в 2010 году.
До конца 2011 года предполагается ввести еще 172 тыс. кв. м новых офисных площадей в бизнес-центрах классов А и B. Общий объем ввода офисов за 2011 год может составить 243 тыс. кв. м, что на ~35% больше объема введенных площадей за 2010 год, но на 21% меньше соответствующего показателя 2009 года.
Почти 60% ввода офисных площадей в 2011 году обеспечат бизнес-центры «Санкт-Петербург Плаза» и «Аэропорт-Сити». «Эти бизнес-центры позиционируют себя в сегменте А, однако по параметру «местоположение» офисные центры соответствуют данному классу не в полной мере», – говорит Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
На текущий момент общий объем предложения офисных площадей классов А и B Санкт-Петербурга составляет ~ 2418 тыс. кв. м, в конце 2011 года показатель может составить ~2590 тыс. кв. м. Таким образом, в случае реализации всех заявленных проектов объем предложения за 2011 год может увеличиться на 10%.
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и с учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, в 2011 году возможен ввод порядка 35 офисных объектов общей площадью более 350 тыс. кв. м. Таким образом, в течение III-IV кварталов текущего года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию 20-22 объектов общей площадью 190-210 тыс. кв. м.
«На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,71-2,73 млн кв. м», – говорят в NAI Becar.
Начальник отдела продаж A+ Estate Анна Воробьева считает, что за прошедшие 5 месяцев 2011 года в Санкт-Петербурге произошло повышение арендных ставок в среднем на 5-10%.
Однако аналитики дают гораздо более скромные цифры роста. В начале 2011 года рост арендных ставок на офисные площади класса B+, B, по данным ASTERA, составил около 3%, класса A – 2% в USD. Арендные ставки росли только на высоколиквидные офисные площади в современных бизнес-центрах с хорошим местоположением. В бизнес-центрах с неудачным местоположением арендные ставки остались на прежним уровне: для таких бизнес-центров с высоким уровнем вакантных площадей важно не только удержать, но и привлечь новых арендаторов.
Доля вакантных площадей сохранится
К концу 2011 года ожидается рост спроса на офисы класса A, однако вывод на рынок в 2011 году большого объема новых высококлассных офисных центров, вероятнее всего, не изменит показателя уровня вакантных площадей в данном классе, который сохранится на уровне 15% в среднем по рынку. Арендные ставки на офисы класса A не будут существенно меняться, возможный рост составит 5% в год в наиболее удачных объектах.
Уровень вакантных площадей в бизнес-центрах класса B+ и B с хорошим местоположением продолжит сокращаться; возможный рост арендных ставок в таких бизнес-центрах составит 5-10% в год. Арендные ставки в менее удачных офисных центрах данного класса не изменятся, но и не сократятся.
Мнение:
Олег Громков, руководитель группы исследований рынка недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Оживление спроса в конце 2010 года, как и ожидалось, повлекло за собой рост арендных ставок в начале 2011 года. В классе A среднее изменение составило 10%, в классе B – 3-4% по сравнению с показателями на конец 2010 года. Учитывая падение среднего курса доллара, сравнение средних ставок в американской валюте показало значительный рост: в классе A – 16%, в классе B – 9%. Следует отметить, что рост связан как с постепенным снижением доли свободных площадей, так и с окончанием «льготного» периода, который в разгар кризиса предлагали собственники объектов с низкой заполняемостью.
Автор: Роман Русаков