Офисная недвижимость Петербурга: итоги I квартала 2014 года
Рынок офисов Петербурга в первые три месяца года ощутил на себе колебания курса доллара и евро. Так произошло снижение номинированных в долларах средневзвешенных ставок аренды на 11% в сегментах офисных центров класса А и В. К тому же в бизнес-центрах класса А вырос уровень вакансии, так как сейчас рынок не может поглотить такой объем предложения.
По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение I квартала были открыты три бизнес-центра общей полезной площадью 27,3 тыс. кв. м. «Таким образом, по итогам первого квартала 2014 г. совокупная арендопригодная площадь (GLA) составила 2 058,5 тыс. кв.м., увеличившись за I квартал на 1,34%», - подсчитал Александр Веселов, директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Несколько другие данные приводит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «Объем ввода офисных площадей в I квартале 2014 года составил 47,5 тыс. кв.м (GLA), общий объем предложения достиг 2 127 тыс. кв. м (для классов A, B+, B), а с учетом класса С – 3 302 тыс. кв. м».
По ее словам, сейчас на 1000 жителей города приходится в среднем 656 кв. м. офисных площадей с учетом класса С. В высококлассных сегментах (А и В+) уровень обеспеченности на 1000 человек - 261 кв. м.
«В связи с рекордными объемами ввода в 4 кв. 2013 г. динамика ввода относительно предыдущего отчетного периода отрицательная (-65%). В предыдущие года введенные в I квартале объемы составляли 3-35% от общегодовых показателей. С учетом прогнозов на 2014 год объемы ввода в I квартале могут составлять порядка 17% от годового показателя, - рассказывает госпожа Шарыгина. - В процентном соотношении класс А продолжает вытеснять сегменты В+ и В. По сравнению с ситуацией на конец 2013 г. предложение в классе А увеличилось еще на 2% от общего объема и теперь его доля сравнялась с классом В+».
Спрос отстает от предложения
Александр Веселов говорит, что уровень вакансии в бизнес-центрах класса А за первые три месяца составил 17,4% (увеличился на 3,5% за квартал). «Это вызвано тем, что в настоящий момент рынок не может поглотить такой объем предложения. Вследствие этого рост уровня вакансии в классе А продолжится», - заявил господин Веселов.
По оценкам Ольги Шарыгиной, вакансия в классе В+ составила 7%; в классе В - 9,2%; в классе С - 3,2%.
«По нашим подсчетам, за I квартал 2014 года было заключено сделок по аренде офисных площадей на 30 тыс. кв. м (как в бизнес-центрах, так и во встроенных помещениях, включая предварительные договоры аренды ряда крупных нефтегазовых компаний), - рассказывает господин Веселов. - Наиболее востребованными являлись офисы площадью 200-500 кв. м. Доля заявок от крупных компаний на помещения от 1 000 кв. м составила около 6%».
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что с точки зрения местоположения, по-прежнему наиболее привлекательными остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном (58% доля спроса) и Петроградском районе (12% доля спроса). «Сегодня постепенно ориентация, как арендаторов, так и девелоперов смещается в сторону локаций удобных с точки зрения транспортной доступности, близости станций метрополитена, крупных магистралей и развязок. Например, продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта. Сегодня доля спроса на офисы в Московском районе составляет 6%», - добавляет господин Харченко.
Аналитики Colliers International подсчитали, что объем поглощения по итогам I квартала составил 3,6 тыс. кв. м.
По объему арендуемых площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий, они же формируют основной спрос на офисные помещения класса «А», поясняет Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь».
Ставки отреагировали на курс
Вследствие увеличения курса валюты при пересчете средних ставок аренды в долларовом эквиваленте произошло снижение средневзвешенных ставок аренды на 11% как в сегменте офисных центров класса А, так и в сегменте офисных центров класса В, рассказала Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец I квартала 2014 г, по словам госпожи Пузановой, составила 446 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 307 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС).
Александр Веселов говорит, что, несмотря на падение стоимости рубля в среднем на 9% по отношению к курсу доллара и евро, изменения размера арендных ставок в рублевом выражении не превысили 2,5%. «Прежде всего это связано с высокой степенью конкуренции между наиболее высококлассными проектами при ограниченном спросе», - поясняет господин Веселов.
По словам Альберта Харченко, в связи с падением курса на офисном рынке наблюдается тенденция по переходу на рублевые договоры. «Многие компании, заключившие арендные договоры, в которых не зафиксированы границы валютного коридора, в связи с ростом курса доллара США и евро инициируют переговоры с собственниками на предмет их перезаключения. При этом те арендодатели, которые имеют рублевое кредитное финансирование, зачастую готовы фиксировать договоры в рублях. Несколько иная ситуация складывается, если собственники объектов имеют валютные кредиты, в большинстве случаев переход на рублевый договор просто невозможен. Уже сегодня, в случае если арендодатель не идет на уступки, арендаторы готовы к переезду и начинают рассматривать варианты помещений более низкого класса и, соответственно, ниже по стоимости», - рассказывает господин Харченко.
Позитивный прогноз
Александр Веселов прогнозирует, что с апреля по декабрь рынок офисной недвижимости может пополниться на 183,8 тыс. кв. м, таким образом, совокупное предложение за год может увеличиться на 10,4%.
«В структуре нового предложения, планируемого к вводу во II-IV кварталах 2014 г., преобладают офисы класса A – 63,4%. Территориально прирост предложения придется преимущественно на Петроградский, Московский и Красногвардейский районы города. До конца 2014 года тенденция превалирования предложения над спросом сохранится. В связи с этим, по нашему мнению, рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменения арендных ставок будут незначительными», - полагает эксперт.
Ольга Шарыгина говорит, что с учетом корректировки по ситуации на I квартал 2014 года суммарный объем ввода за год может составить порядка 280 тыс. кв. м (GLA). «Во 2-ом кв. 2014 года к вводу запланировано к вводу около 60 тыс. кв. м (GLA), из которых чуть более половины придется на класс А, остальное – на класс В. К планам по вводу новых бизнес-центров, анонсированных в конце 2013 года, добавилось 17 тыс. кв. м (GLA) в реконструируемом под БЦ класса А здании Универмага «Фрунзенский». Отложена реализация трех бизнес-центров в рамках II очереди комплекса «Невская ратуша» (GLA ок. 45,4 тыс. кв. м)», - делится данными госпожа Шарыгина.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые будут применены к России в связи с событиями в Украине. «Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее, любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка. Конечно, как и в последние пару лет, общие статистические показатели существенно улучшает переезд структур «Газпрома», и этот фактор будет также очень важным для рынка в ближайшее время», - рассуждает господин Фадеев.
Динамика изменения объема свободных площадей и доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В, 3-й кв. 2010–1-й кв. 2014 гг.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014
Динамика арендных ставок (долларов США за кв.м в год, без НДС и эксплуатационных расходов)
Источник: JLL
Источник NAI Becar
Требования к элитным загородным домам меняются. Уходят в прошлое гигантские метражи, роскошная резьба или огромные кинозалы. Функциональность и консервативность все больше определяют погоду на этом рынке.
Эксперты говорят, что на рынке загородной недвижимости элитного класса наметилась оптимизация площадей. На сегодняшний день площадь элитного загородного дома начинается от 350 кв. м. Сейчас практически не пользуются популярностью проекты трехэтажных домов. «Огромные бильярдные и кинозалы, салоны для нескольких поколений ушли в прошлое, сейчас более актуально построить небольшой гостевой домик на территории, но сделать семейный дом меньшим по площади», – рассказывает Светлана Невелева, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.
Необратимые изменения
Директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Олег Карзов вспоминает, что заметные изменения на загородном элитном рынке начали происходить после кризиса, когда покупательский спрос резко снизился, а предложение элитных домов на территории Ленинградской области стало значительно меньше. За прошедшие годы ситуация в данном сегменте изменилась в лучшую сторону, но требования к домам все равно постепенно меняются. «В особенности существенно меньше стали делать спальни», – замечает господин Карзов.
В 1990-х – начале 2000-х годов элитная застройка характеризовалась помпезной архитектурой. Например, строились шикарные дворцы на огромных участках земли. Сейчас эти объекты практически не востребованы рынком. «Сейчас покупатели жилья премиум-класса предпочитают вычурной архитектуре и отделке хорошее техническое оснащение дома, ремонт, выполненный по авторскому дизайн-проекту, и т. п. При этом архитектура постройки, планировка, дизайн внутренних помещений должны подчеркивать статус объекта, а соответственно, и положение его владельца», – говорит Денис Радзимовский, генеральный директор S.A. Ricci – Санкт-Петербург.
Консервативные привычки
При этом не менее важно состояние, а порой и просто наличие инженерных коммуникаций. Помимо основных систем в элитных домах устанавливаются системы кондиционирования и вентиляции, видеонаблюдения и сигнализации.
Наполнение элитного дома должно быть выполнено по максимуму, но это не количество кнопок на пульте управления, а скорее качество исполнения и продуманность предлагаемых решений. «Учитывая возраст покупателя элитного загородного дома – а это, как правило, люди старше 40 лет, – они не столь тяготеют к техническим новинкам, сколько к комфортному проживанию. Поэтому эти дома несколько консервативней, нежели класса комфорт, например. Для покупателя важно качество и статус материала: крыша из черепицы или меди, стены из клееного бруса или кирпича достойной марки российской или финской компании, деревянные окна со стеклопакетами, натуральный камень, дорогие отделочные материалы», – продолжает госпожа Невелева.
Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development, согласна с мнением коллег: «В последнее время среди покупателей элитных загородных домов можно отметить общую тенденцию к отказу от показной, излишней роскоши и более рациональный подход к выбору жилья. Стало меньше вензелей на перилах, а помпезный паркет с монограммами все чаще заменяют классические узоры. Если используется натуральный камень, то чаще спокойных, естественных цветов».
Без стереотипов
Алексей Сколдинов, ведущий архитектор компании Honka, добавляет: «Построив один дом и пожив в нем, человек понимает, что ему на самом деле нужно, а что навязано стереотипами. Уже сейчас жилые комнаты в 50 кв. м – большая редкость, ведь для комфортного отдыха достаточно 20-30 кв. м. То же самое касается стиля и внутренней отделки – китайские пагоды, роскошная роспись и резьба остались в прошлом, сейчас таких проектов почти не встречается. Если говорить о деревянных домах, то за последнее десятилетие произошло еще одно существенное изменение в предпочтениях заказчиков. Раньше подавляющее число таких коттеджей возводилось из бревна, а теперь 90% приходится на долю бруса».
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН», отмечает, что в моду вошли энергоэффективные и «зеленые» технологии, а также «умные» дома.
Но как и раньше, покупатели прежде всего хотят уединенности и ощущения индивидуальности проекта и дома. В классическом элитном классе площадь участка составляет не менее 25 соток. В таком доме должно быть как минимум четыре спальных зоны, оборудованных отдельными санузлами и гардеробными, говорит Татьяна Румянцева, руководитель отдела продаж компании «Высота». Помимо помещений, предназначенных непосредственно для владельцев дома, в элитном загородном домовладении обязательно должно было выделено помещение для обслуживающего персонала. Это может быть либо комната с собственным входом, либо отдельный домик. «Сегодняшние покупатели предъявляют довольно высокие требования к техническому оснащению дома. Так, элитное домовладение должно иметь автономную систему энергоснабжения и водопроводную систему с многоступенчатой очисткой, климат-контроль, теплые полы», – сообщила госпожа Румянцева.
Что касается внешнего вида участка, в элитном сегменте затраты на ландшафтный дизайн по-прежнему высоки, но такие его элементы, как статуи, фонтаны и прочие пережитки эпохи 1990-х, уходят в прошлое. Основной тренд в дизайне сегодня – это естественность.
Мнение:
Алексей Новиков, директор представительства производителя оконных систем PROPLEX на Северо-Западе:
– Наполнение понятия «загородный элитный дом» меняется постоянно. Это обусловлено тем, что в целом рынок недвижимости не стоит на месте. Каждые 2-3 года происходит очередной рывок, и покупателям, чтобы «быть в тренде» и подчеркнуть свой высокий статус, приходится менять жилье. Такая ситуация привела к тому, что люди перестали относиться к загородной недвижимости как к приобретению на всю жизнь. То есть в первую очередь она должна быть ликвидной. Как следствие, сегодня востребованы лаконичные, функциональные и выразительные решения, без лишнего китча, в чем-то подобные европейским домам.
В Санкт-Петербурге за апрель 2013 года было введено в эксплуатацию 101 068,30 кв.м. жилья, говорится в отчете городского Комитета по строительству.
Из них 90 715,10 кв.м. приходится на шесть новых домов на 1 922 квартиры, 10 353,20 кв.м – на 40 объектов индивидуального строительства. Лидером по количеству введенных квадратных метров стал Красносельский район. Там построено 62 475,30 кв.м. жилья (1540 новых квартир).
Больше всего объектов индивидуального строительства появилось в Курортном районе, где завершено строительство 20 домов общей площадью 5 507,70 кв.м. Кроме того в Московском районе построен многофункциональный спортивно-развлекательный и торговый комплекс, а в Приморском районе завершено строительство физкультурно-оздоровительного комплекса и сельскохозяйственного рынка.
Всего, по данным комитета на 01.05.2013, в Петербурге с начала года введено в эксплуатацию 687 406,90 кв. м. жилья.