Офисная недвижимость Петербурга: итоги I квартала 2014 года
Рынок офисов Петербурга в первые три месяца года ощутил на себе колебания курса доллара и евро. Так произошло снижение номинированных в долларах средневзвешенных ставок аренды на 11% в сегментах офисных центров класса А и В. К тому же в бизнес-центрах класса А вырос уровень вакансии, так как сейчас рынок не может поглотить такой объем предложения.
По данным компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в течение I квартала были открыты три бизнес-центра общей полезной площадью 27,3 тыс. кв. м. «Таким образом, по итогам первого квартала 2014 г. совокупная арендопригодная площадь (GLA) составила 2 058,5 тыс. кв.м., увеличившись за I квартал на 1,34%», - подсчитал Александр Веселов, директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Несколько другие данные приводит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar: «Объем ввода офисных площадей в I квартале 2014 года составил 47,5 тыс. кв.м (GLA), общий объем предложения достиг 2 127 тыс. кв. м (для классов A, B+, B), а с учетом класса С – 3 302 тыс. кв. м».
По ее словам, сейчас на 1000 жителей города приходится в среднем 656 кв. м. офисных площадей с учетом класса С. В высококлассных сегментах (А и В+) уровень обеспеченности на 1000 человек - 261 кв. м.
«В связи с рекордными объемами ввода в 4 кв. 2013 г. динамика ввода относительно предыдущего отчетного периода отрицательная (-65%). В предыдущие года введенные в I квартале объемы составляли 3-35% от общегодовых показателей. С учетом прогнозов на 2014 год объемы ввода в I квартале могут составлять порядка 17% от годового показателя, - рассказывает госпожа Шарыгина. - В процентном соотношении класс А продолжает вытеснять сегменты В+ и В. По сравнению с ситуацией на конец 2013 г. предложение в классе А увеличилось еще на 2% от общего объема и теперь его доля сравнялась с классом В+».
Спрос отстает от предложения
Александр Веселов говорит, что уровень вакансии в бизнес-центрах класса А за первые три месяца составил 17,4% (увеличился на 3,5% за квартал). «Это вызвано тем, что в настоящий момент рынок не может поглотить такой объем предложения. Вследствие этого рост уровня вакансии в классе А продолжится», - заявил господин Веселов.
По оценкам Ольги Шарыгиной, вакансия в классе В+ составила 7%; в классе В - 9,2%; в классе С - 3,2%.
«По нашим подсчетам, за I квартал 2014 года было заключено сделок по аренде офисных площадей на 30 тыс. кв. м (как в бизнес-центрах, так и во встроенных помещениях, включая предварительные договоры аренды ряда крупных нефтегазовых компаний), - рассказывает господин Веселов. - Наиболее востребованными являлись офисы площадью 200-500 кв. м. Доля заявок от крупных компаний на помещения от 1 000 кв. м составила около 6%».
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, отмечает, что с точки зрения местоположения, по-прежнему наиболее привлекательными остаются офисные центры, располагающиеся в Центральном (58% доля спроса) и Петроградском районе (12% доля спроса). «Сегодня постепенно ориентация, как арендаторов, так и девелоперов смещается в сторону локаций удобных с точки зрения транспортной доступности, близости станций метрополитена, крупных магистралей и развязок. Например, продолжается тенденция развития офисной недвижимости в южном направлении, в частности делового района вдоль Московского проспекта. Сегодня доля спроса на офисы в Московском районе составляет 6%», - добавляет господин Харченко.
Аналитики Colliers International подсчитали, что объем поглощения по итогам I квартала составил 3,6 тыс. кв. м.
По объему арендуемых площадей лидируют компании энергетического сектора, а также сферы информационных технологий, они же формируют основной спрос на офисные помещения класса «А», поясняет Арсений Васильев, генеральный директор УК «УНИСТО-Петросталь».
Ставки отреагировали на курс
Вследствие увеличения курса валюты при пересчете средних ставок аренды в долларовом эквиваленте произошло снижение средневзвешенных ставок аренды на 11% как в сегменте офисных центров класса А, так и в сегменте офисных центров класса В, рассказала Марина Пузанова, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в функционирующих бизнес-центрах класса A на конец I квартала 2014 г, по словам госпожи Пузановой, составила 446 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС), в классе В – 307 USD/кв. м/год (включая операционные расходы и не включая НДС).
Александр Веселов говорит, что, несмотря на падение стоимости рубля в среднем на 9% по отношению к курсу доллара и евро, изменения размера арендных ставок в рублевом выражении не превысили 2,5%. «Прежде всего это связано с высокой степенью конкуренции между наиболее высококлассными проектами при ограниченном спросе», - поясняет господин Веселов.
По словам Альберта Харченко, в связи с падением курса на офисном рынке наблюдается тенденция по переходу на рублевые договоры. «Многие компании, заключившие арендные договоры, в которых не зафиксированы границы валютного коридора, в связи с ростом курса доллара США и евро инициируют переговоры с собственниками на предмет их перезаключения. При этом те арендодатели, которые имеют рублевое кредитное финансирование, зачастую готовы фиксировать договоры в рублях. Несколько иная ситуация складывается, если собственники объектов имеют валютные кредиты, в большинстве случаев переход на рублевый договор просто невозможен. Уже сегодня, в случае если арендодатель не идет на уступки, арендаторы готовы к переезду и начинают рассматривать варианты помещений более низкого класса и, соответственно, ниже по стоимости», - рассказывает господин Харченко.
Позитивный прогноз
Александр Веселов прогнозирует, что с апреля по декабрь рынок офисной недвижимости может пополниться на 183,8 тыс. кв. м, таким образом, совокупное предложение за год может увеличиться на 10,4%.
«В структуре нового предложения, планируемого к вводу во II-IV кварталах 2014 г., преобладают офисы класса A – 63,4%. Территориально прирост предложения придется преимущественно на Петроградский, Московский и Красногвардейский районы города. До конца 2014 года тенденция превалирования предложения над спросом сохранится. В связи с этим, по нашему мнению, рост уровня вакансии в высококачественных БЦ продолжится, изменения арендных ставок будут незначительными», - полагает эксперт.
Ольга Шарыгина говорит, что с учетом корректировки по ситуации на I квартал 2014 года суммарный объем ввода за год может составить порядка 280 тыс. кв. м (GLA). «Во 2-ом кв. 2014 года к вводу запланировано к вводу около 60 тыс. кв. м (GLA), из которых чуть более половины придется на класс А, остальное – на класс В. К планам по вводу новых бизнес-центров, анонсированных в конце 2013 года, добавилось 17 тыс. кв. м (GLA) в реконструируемом под БЦ класса А здании Универмага «Фрунзенский». Отложена реализация трех бизнес-центров в рамках II очереди комплекса «Невская ратуша» (GLA ок. 45,4 тыс. кв. м)», - делится данными госпожа Шарыгина.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что рынок в ближайшие полгода будет оценивать масштаб санкций, которые будут применены к России в связи с событиями в Украине. «Пусть для офисного рынка Петербурга это влияние не настолько явно, как для московского, так как у нас существенно меньше присутствие крупных офисов международных компаний, тем не менее, любое сокращение спроса достаточно заметно для рынка. Конечно, как и в последние пару лет, общие статистические показатели существенно улучшает переезд структур «Газпрома», и этот фактор будет также очень важным для рынка в ближайшее время», - рассуждает господин Фадеев.
Динамика изменения объема свободных площадей и доли вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В, 3-й кв. 2010–1-й кв. 2014 гг.
Источник: Knight Frank St. Petersburg Research, 2014
Динамика арендных ставок (долларов США за кв.м в год, без НДС и эксплуатационных расходов)
Источник: JLL
Источник NAI Becar
Экспаты – уже не редкость для российского рынка труда. Однако о массовом спросе на их услуги говорить не приходится. Это скорее удел крупных транснациональных компаний, которые открывают офисы в Петербурге и привлекают экспатов для построения бизнес-процессов.
Как показывает практика, чаще всего принимают на работу иностранных граждан те компании, которые имеют головной офис или филиалы за рубежом. Порядка 75% компаний, имеющих филиалы за границей, по данным исследования HeadHunter, пользуются услугами иностранных специалистов. В основном это граждане Европы, в меньше степени – из стран Азии, США или Канады, говорит Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter по СЗФО.
По словам Екатерины Аридовой, директора по персоналу и административным вопросам Colliers International в России, тенденция к приглашению экспатов на работу сформировалась во второй половине 1990-х годов. «Это был период, когда компании с иностранным капиталом постепенно начинали размещать свои представительства на территории России. Привлечение к работе экспатов стало единственным выходом построения эффективной системы бизнес-процессов в стартап-проектах иностранных компаний. В настоящее время в большинстве случае для работы в российских представительствах приглашаются экспаты, уже являющиеся работниками компаний, приходящих на российский рынок.
Компания лишь заключает с таким специалистом трудовой контракт, по которому он приезжает и трудится в России, «поднимая» бизнес и выстраивая бизнес-процессы», – рассказывает госпожа Аридова.
По словам Алексея Захарова, президента рекрутингового портала Superjob.ru, практика привлечения к работе экспатов не очень распространена и есть только в самых крупных фирмах. «Иногда их привлекают на позиции, связанные с финансами, если компания кредитуется в иностранных банках. На средние инженерные должности – если в работе применяются новые технологии», – поясняет господин Захаров.
«В наше проектное бюро мы пригласили двух западных менеджеров. Их опыт важен для нас в России, но реализовывать проекты мы будем силами российских специалистов. Мы избрали для себя другую схему работы – мы пригласили их в совет директоров. Эти люди 20 лет живут в России, их западная философия адаптирована под русский менталитет», – делится опытом Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu.
Владимир Трекин, директор по строительству ООО «КВС», говорит, что компания не пользуется услугами экспатов, так как «никакой строительный Гарвард не подменит практического опыта работы в России, а у наших людей его, несомненно, больше».
По данным опроса, проведенного HeadHunter, основной причиной привлечения экспатов является отсутствие специалистов нужной квалификации в России. Четверть респондентов отметили, что экспаты более высококвалифицированные специалисты, и столько же считают, что у них больше опыта, 21% компаний подбирали иностранного кандидата с учетом его репутации. И только 10% работодателей отметили, что у экспатов лучше образование, чем у российских специалистов.
«Сами по себе экспаты – не более и не менее качественные сотрудники, но они способны привнести новые технологии управления в российские компании, новую философию и самое ценное – свой опыт», – считает Евгений Богданов.
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development, говорит, что наличие экспатов оказывает влияние на имидж компании в глазах деловой среды и инвесторов, которые «требуют» европейского качества работы. Однако, по его словам, часто иностранцев со звучным именем приглашают, чтобы «пустить пыль в глаза» и набить цену проекту. Особенно это распространено в архитектуре и дизайне, отмечает господин Скигин.
Требования к экспатам в целом совпадают с требованиями к российским кандидатам. По словам Екатерины Аридовой, разница состоит лишь в том, что профессиональные компетенции экспата, как правило, более развиты по сравнению с компетенциями российских управленцев. «Такая оценка является закономерной, ведь строительный рынок большинства иностранных государств является более зрелым по отношению к российскому, а уровень развития технологий – образцом для отечественной строительной инженерии», – объясняет госпожа Аридова.
Источник: HeadHunter
Источник: HeadHunter
Проблемные иностранцы
Приглашая на работу экспата, компании сталкиваются с рядом проблем. Сложности возникают как с оформлением документов, так и с необходимостью адаптации их опыта к нашим реалиям. К тому же экспаты обходятся работодателю значительно дороже отечественных сотрудников.
«Их опыт необходимо адаптировать к нашим реалиям. Без понимания отношений с российскими властями опыт иностранных экспатов попросту неприменим, без соответствующей доработки это всего лишь красивые картинки, – рассуждает Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu. – Я знаю много примеров, когда западные менеджеры рисовали красивую, «вкусную» концепцию, которая оказывалась абсолютно нефункциональной в наших условиях – ее приходилось либо выкидывать, либо долго и кропотливо дорабатывать. Например, экспаты абсолютно не в состоянии просчитать парадигму риска в вопросах земли и подключения – у них нет и не может быть такого опыта, на Западе все абсолютно иначе».
Несмотря на то что в последние годы процедура привлечения к работе иностранных специалистов прошла несколько этапов оптимизации и была значительно упрощена, трудности по-прежнему возникают.
«Основные сложности – это бюрократическая машина, через механизмы которой необходимо пройти работодателю при трудоустройстве иностранца, а также при последующем сопровождении его пребывания на территории РФ. В зависимости от того, на какую должность приглашается работник, на плечи работодателя ложатся обязательства по дополнительному взаимодействию с центрами занятости, миграционными службами и прочими представителями надзорных инстанций. Также не следует забывать о том, что для граждан иностранных государств, работающих на территории РФ, установлен особый налоговой режим», – рассказывает Екатерина Аридова, директор по персоналу и административным вопросам Colliers International в России.
По ее словам, экспат обходится российскому работодателю дороже, чем отечественный управленец. «Компенсационный пакет экспата включает в себя оплату проживания в условиях повышенной комфортности, максимально приближенных к привычным для него, автомобиль с водителем, оплату медицинской страховки, позволяющей обслуживаться в люксовых клиниках, работающих с иностранцами. При переезде в Россию экспат нередко привозит с собой свою семью, детей. В этом случае работодатель зачастую вынужден принимать помогать ему с устройством детей в школу или детский сад», – отмечает госпожа Аридова.
Так, именно высокие зарплатные ожидания экспатов являются основной причиной, по которой компании отказываются от их услуг, говорит Мила Головченко, руководитель пресс-службы HeadHunter по СЗФО.
По оценкам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, работа иностранного управленца оценивается в полтора раза выше. К тому же оформляется жесткий контракт, расторжение которого стоит недешево.
Евгений Богданов говорит, что как таковой разницы в заработной плате нет. Самые востребованные специалисты, по его словам, это руководители проектов и PMO (Project Management Office). Зарплата и западного, и отечественного руководителя составит от 300 до 700 тыс. рублей в месяц, добавляет господин Богданов.
Эксперты отмечают постепенное сокращение количества экспатов в нашей стране. Особенно это стало заметно в посткризисный период. Российский топ-менеджмент получил к этому времени необходимое количество профессиональных компетенций, знаний и опыта, объясняет причину спада интереса к экспатам госпожа Головченко.
Алексей Захаров, президент рекрутингового портала Superjob.ru, прогнозирует, что со временем станет больше только гастарбайтеров, так как границы открыты. «Средних специалистов не прибавится. Сами они к нам не едут, а специально нанимают только топов», – резюмирует господин Захаров.
Источник: HeadHunter
Мнение:
Екатерина Аридова, директор по персоналу и административным вопросам Colliers International в России:
– В случае продолжения экспансии на рынок Санкт-Петербурга иностранных девелоперов или запуска новых глобальных проектов тенденция к привлечению экспатов сохранится. Если же, напротив, рынок строительных компаний не станет более пополняться иностранными игроками, число экспатов постепенно начнет снижаться.
По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы доля жилья эконом-класса на рынке загородного жилья удвоится. Сегодня, по разным оценкам, она составляет от 15 до 30%.
Попытки вывода формата загородных жилых комплексов на рынок отмечались еще в начале 2000-х, но тогда это были единичные проекты на дорогих направлениях, ориентированные на соответствующую аудиторию. Недорогие проекты стали появляться после 2008 года.
Отчасти это связано с исчерпанием ресурсов на рынке земли в черте Петербурга – с дефицитом территорий под застройку их цена росла, что приводило и к росту стоимости жилья. В результате началось активное освоение пригородных зон – сейчас идет формирование малоэтажных жилых комплексов для постоянного проживания среднего класса.
Малая доля
Как рассказал Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», в Подмосковье площадь квартир в загородных жилых комплексах начинается от 20 кв. м, стоимость 1 кв. м – от 23 тыс. рублей. «Именно невысокая цена (в сравнении, как с городской квартирой, так и с таунхаусом и коттеджем) в сочетании с плюсами загородного образа жизни делают формат востребованным. К тому же многоквартирный проект может позволить себе более развитую инфраструктуру», – говорит он.
Впрочем, цена в 23 тыс. рублей – это скорее из области курьезов. Как говорят аналитики, стоимость 1 кв. м в наиболее доступных жилых комплексах ближайшего Подмосковья – Молодежный городок (10 км Ярославского шоссе), Заречный (9 км Новорязанского шоссе), Берег (8 км Ленинградки), Марусино (9 км Новорязанского направления), Опалиха (10 км Волоколамского шоссе) колеблется в пределах 58-62 тыс. рублей за 1 кв. м.
Под Петербургом стоимость жилья несколько ниже. Юлия Троицкая, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», подсчитала, что средняя цена квадратного метра в малоэтажном «экономе» за городом сегодня равна 50 тыс. рублей. Она говорит, что доля малоэтажного жилья эконом-класса в общем объеме предложения загородного рынка составляет сегодня примерно 30%, или около 170 тыс. кв. м.
Впрочем, директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева долю жилья эконом-класса оценивает несколько ниже. «На сегодняшний день доля такого жилья в общем объеме загородного предложения составляет 10-15%, но в ближайшие несколько лет показатели могут вырасти до 25-30% в связи с активным развитием данного сегмента», – считает она.
Юлия Назарова, ведущий специалист группы консалтинга КГ «ЛАИР», также оценивает долю эконом-сегмента в 15%.
Пространственно-временная зависимость
«Объекты эконом-класса – как высотные, так и малоэтажные – возводятся с использованием более дешевых технологий и материалов (монолит, монолит железобетон, панель), нежели проекты классом выше, отделку в таких домах застройщик не осуществляет. Наибольшим спросом пользуются проекты, расположенные в приграничной зоне Петербурга и не далее 30 км от города», – рассказала госпожа Троицкая.
Павел Едемский, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Home estate, полагает, что в ближайшее время расстояние до города расти у комплексов такого формата не будет: «Что касается удаленности жилья для постоянного проживания от города, то как бы ни хотели этот диапазон расширить девелоперы, сейчас предпосылок к этому особо нет: дороги хоть и улучшаются, значительных изменений это не приносит, пробки только растут, бензин не дешевеет».
«На наш взгляд, максимальное приемлемое расстояние для формата «альтернатива квартире» – около 40 км от черты города. Однако при наличии хорошей и малозагруженной транспортной магистрали эта цифра может быть и больше. В целом же люди оценивают не столько километраж, сколько затрачиваемое на дорогу время. Верхний допустимый предел – 1-1,5 часа в одну сторону», – поясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Господин Едемский отмечает, что пока рост сегмента сдерживается рядом экономических факторов: «Жилье эконом-сегмента – это то жилье, которое может себе позволить представитель среднего класса. А это, как правило, подразумевает ипотечное кредитование, субсидии и пр. К сожалению, как известно, на рынке загородного жилья в Петербурге льготное кредитование практически не развито, что и тормозит развитие всего рынка, то есть у спроса есть определенный предел».
Параметры
Полина Яковлева отмечает, что жилье эконом-сегмента в малоэтажных комплексах, предназначенное для постоянного проживания, должно быть в первую очередь обеспечено всеми городскими коммуникациями. «Кроме того, малоэтажные комплексы должны обладать хорошей транспортной доступностью и иметь необходимые объекты социальной инфраструктуры в непосредственной близости от них. Стоимость квартир в данных проектах в среднем варьируется от 1 до 4 млн рублей в зависимости от расположения объекта и его площади. Стоит отметить, что стоимость объектов, расположенных на севере города, может быть в два раза выше, чем цена объектов, которые находятся на юге. В среднем площадь однокомнатной квартиры составляет порядка 30-35 кв. м, двухкомнатной – 45‑55 кв. м, а трехкомнатной – 69-75 кв. м».
Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент», продолжает: «Наиболее ликвидны квартиры небольшой площади, поскольку основной мотив приобретения малоэтажного жилья за городом для постоянного проживания – это экономия. Покупка квартиры в малоэтажном жилом комплексе – хороший выход для тех, кто не может себе позволить квартиру в городе».
Малоэтажное загородное жилье для постоянного проживания строится сегодня на землях ИЖС, где возможно оформить регистрацию, или ДНП (условно постоянное проживание), регистрация в которых будет возможна, если Государственная Дума примет разработанный соответствующий закон.
«Учитывая, что загородное жилье – это семейное жилье, застройщики продумывают варианты обеспечения будущих жителей социальной и коммерческой инфраструктурой. Если есть возможность пользоваться инфраструктурой ближайшего населенного пункта, то девелопер ограничивается строительством небольшого детского сада и нескольких магазинов, если ближайший населенный пункт находится сравнительно далеко, то на территории поселка отводится большая территория под объекты инфраструктуры. В этом случае затраты окупаются, если коттеджный поселок насчитывает не менее 200 домовладений. Сегодня загородный рынок жилья находится на начальном этапе развития. Часто запросы потенциальных покупателей не соответствуют финансовым возможностям, не урегулированы вопросы со статусом земли, серьезным препятствием является низкий уровень транспортной доступности. Пути формирования рынка пока трудно прогнозируются», – рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
«В обозримом будущем формирование субурбий по образу западных в России маловероятно. Чтобы сформировать такой тип жилья для среднего класса, нужно начинать активное развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. При этом идея все равно не будет эффективной, пока рабочие места сконцентрированы в городе. Проблемы ежедневной миграции работающих жителей малоэтажных районов сведут всю прелесть загородной жизни к нулю», – считает Юлия Назарова.