Спрос на офисные помещения в Москве в 2009-2010 гг.

Аналитики компании Praedium Oncor International подготовили краткое исследование спроса на офисные помещения в Москве в 2009 – I-III квартале 2010 гг.

 

Спрос на офисные площади, начавший постепенно оживать в первой половине 2010 года, продолжает демонстрировать умеренный рост. Так, объем арендованных и купленных офисных помещений в Москве по итогам 3х кварталов текущего года уже превысил аналогичный показатель за весь 2009 год на 15%. Меняется и структура спроса.

На фоне общего оздоровления экономики финансовые структуры и компании производственного сектора, которые значительно пострадали в период кризиса и вынуждены были существенно сокращать штат, постепенно возобновляют свое развитие. С повышением деловой активности растет и их потребность в человеческих ресурсах, а значит – и в офисном пространстве. Спрос на помещения со стороны этих компаний заметно вырос: если на долю финансистов и производителей в 2009 году приходилось порядка 21% и 3% от общего объема арендованных и купленных офисных площадей в Москве, то за период с января по сентябрь текущего года эти цифры составили  32% и 20% соответственно.

Доли компаний потребительского сектора и сферы услуг, а также IT и телекоммуникационных компаний по итогам трех кварталов текущего года снизились вдвое по сравнению с 2009 годом: с 40% до 20% и с 10% до 5% соответственно. Снижение данного показателя отмечено и для компаний топливно-энергетического комплекса (с 17% до 13%). Однако следует отметить, что, если рассматривать активность тех или иных компаний  в сегментах аренды и продажи офисных помещений отдельно, то пропорции будут иными.

Так, например, финансовые структуры тяготеют преимущественно к покупке офисных площадей (см. график ниже), на их долю приходится 39% купленных площадей в 2009 году и 57% - по итогам трех кварталов 2010 года. Причем финансовые компании приобретают, как правило, не отдельные блоки, а здания целиком. Так, в 2009 и 2010 годах было заключено несколько заметных сделок по приобретению этими компаниями бизнес-центров для собственного размещения. Среди таких сделок 2009 года можно отметить приобретение ММВБ бизнес-центра «Елоховский» общей площадью 13 525 кв.м. В 2010 году страховая группа «Согаз» купила БЦ «Волна» (общая площадь – 19 200 кв.м), инвестхолдинг «Финам» приобрел офисный комплекс общей площадью  7 500 кв.м в Настасьинском переулке. К структурам, близким к «Стройкредит Банку»  перешел бизнес-центр на улице Красная Пресня (общей площадью порядка 6 500 кв.м).

То же можно сказать и о компаниях топливно-энергетического комплекса – на их долю в 2009 году пришлось 39% приобретенных офисных помещений. В качестве примеров можно привести следующие транзакции: газовая компания «Новатэк» купила для собственного размещения бизнес-центр на улице Удальцова (общая площадь – 12 700 кв.м), а компания «Лукойл» приобрела БЦ «Уланский» общей площадью 7 200 кв.м. Несмотря на то, что по состоянию на конец третьего квартала текущего года доля компаний топливно-энергетического сектора в общем объеме купленных площадей составила только 6% (компания «РусГидро» для своей штаб-квартиры купила бизнес-центр Pallau-MD общей площадью – 14 800 кв.м), по итогам года ожидается увеличение этого показателя за счет завершения ряда крупных сделок. Так, например, на финальной стадии находится сделка по приобретению компанией «Транснефть» бизнес-центра на ул. Арбат (общая площадь – 47 200 кв.м) для собственного размещения.

В сегменте покупки также значительно увеличилась доля компаний производственного сектора. Если в 2009 году сделок по приобретению офисных площадей этими компаниями практически не было, то на конец сентября 2010 года 36% приобретенных офисных помещений приходится именно на этот сектор. Например, металлургический холдинг «Евраз Групп» купил для собственного размещения расположенный на МКАДе бизнес-парк «Западные ворота» (общая площадь – 61 795 кв.м).

Следует отметить, что изменение структуры спроса на офисные площади по типу арендаторов/покупателей помещений отчасти отражает ситуацию в тех или иных отраслях экономики.

В сегменте аренды в 1-3 кварталах 2010 года наиболее заметно активизировались компании потребительского сектора и сферы услуг  - 39% в общем объеме арендованных площадей против 24% в 2009 году.  Свою долю в этом сегменте также увеличили  компании производственного сектора (с 6% в 2009 году до 12% в 1-3 кварталах 2010 года) и компании топливно-энергетического комплекса (с 12% до 20%). Снижение активности в сегменте аренды было отмечено для IT и телекоммуникационных компаний (с 23% до 8%), а также для финансовых структур (с 19% до 11%).

В сегменте аренды офисных помещений наблюдается рост спроса на крупные (больше 3000 кв.м) блоки. В 2009 году совокупный объем сделок по аренде блоков от 3 000 до 10 000 кв.м составил 42% от общего объема арендованных площадей, а в период с января по сентябрь текущего года – 45%. Наиболее часто блоки от 3 000  до 10 000 кв.м арендуют компании потребительского сектора и сферы услуг (38% от арендованных  площадей указанного размера) и IТ и  телекоммуникационные компании (23%).

Примечательно, что в 2010 году  на рынке стали заключаться сделки по аренде блоков площадью свыше 10 000 кв.м (в 2009 году информации о подобных сделках не было), что напрямую свидетельствует об активизации рынка. К таким знаковым сделкам можно отнести, например, аренду компанией «Спортмастер» 16 700 кв.м в бизнес-центре «Авиатор», а также сделку по аренде 37 700 кв.м в БЦ NordStar Tower  компанией TNK-BР. В общем объеме арендованных площадей  доля таких сделок в 1-3 кварталах текущего года составила 20%, из которых 31% пришелся на компании потребительского сектора и сферы услуг, 69% - на компании топливно-энергетического сектора.

Объем сделок по аренде блоков от 500 до 3 000 кв.м  по состоянию на конец сентября 2010 года составил 29% от общего объема сделок (в 2009 году – 46%). Доля сделок по аренде небольших (до 500 кв.м) блоков в общем объеме сделок продолжает снижаться: с 12% в 2009 году до 6% в 1-3 кварталах 2010 года. При этом спрос на аренду блоков до 3 000 кв.м со стороны компаний различных отраслей относительно однороден. Исключение составляет лишь более высокий (по сравнению с остальными) спрос со стороны компаний потребительского сектора и сферы услуг (35% и 40% арендованных площадей для блоков до 500 кв.м и от 500 до 3 000 кв.м соответственно).

Таким образом, можно сказать, что сегодня компании вновь возвращаются к практике аренды помещений «на вырост» - с учетом планов развития и увеличения числа сотрудников. По всей вероятности, времена, когда собственники крупных объектов в целях привлечения потенциальных арендаторов были вынуждены делить большие помещения на мелкие блоки, постепенно уходят в прошлое.

 

Материал предоставлен Praedium Oncor International

Анализ рынка гостиниц Санкт-Петербурга по итогам III квартала 2010 г.

В течение января-сентября 2010 г. в Санкт-Петербурге было открыто 6 новых отелей суммарно на 969 номеров. Таким образом, на конец сентября 2010 г. в городе работало 628 отелей на 27885 номера (включая гостиницы различных категорий, мини-отели, хостелы).

 

«Согласно программе развития гостиничной инфраструктуры Санкт-Петербурга для достижения европейского уровня планируется необходимо иметь в городе 32 072 номеров, - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН. - Таким образом, потенциал рынка гостиниц составляет еще 4 187 номера». При текущих темпах строительства гостиниц в 1 200 – 1 400 номеров в год, для насыщения рынка гостиниц потребуется 3-3,5 года.

В течение 9 месяцев 2010 года было открыто 6 отелей на 969 номеров.

Перечень отелей, открытых в 2010 году

Название	Район	Адрес	Номерной фонд	Катего-рия
Park Inn Невский	Централь-ный	Гончарная , 4А	270	4
Новый Петергоф	Петродвор-цовый	Санкт-Петербургский пр., 34	150	3
Red Star Hotel	Адмирал-тейский	Дровяной пер., 2	54	3
Reval Hotel Sonya	Централь-ный	Литейный, 5	173	4
Courtyard St.Petersburg	Адмирал-тейский	кан. Грибоедова, 166	273	4
Cronwell Hotels & Resorts	Централь-ный	Стремянная ул., 18	49	3

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга (КИСП) количество туристов в 2009 году осталось на уровне 2008 года, и составило примерно 4,8 млн. чел., в том числе российских – 2,5 млн. чел., иностранных – 2,3 млн. чел.

«По оценкам туроператоров, летом 2010 года число путешественников, посетивших Петербург увеличилось на 10%, - говорит Зося Захарова. - В качестве возможной причины роста специалисты называют курсовую разницу между рублем и европейской валютой, которая позволила сделать стоимость пребывания в городе ниже».

При этом международные гостиничные операторы в ближайшие годы намерены расширить свое присутствие в Петербурге, так как уверены в дальнейшем роста туристического потока не менее чем на 10%.

Стоимость размещения в стандартном гостиничном номере (double/twin) составляет 2 000 – 3 800 руб. для отелей категории 3 звезды и 10 000 – 15 000 руб./сутки для отелей категории 5 звезд.

Уровень цен на стандартный гостиничный номер в низкий сезон:

Категория отеля	Стоимость размещения в сутки
3 звезды	2 000 – 3 800 руб. в сутки
4 звезды	5 000 – 9 000 руб. в сутки
5 звезд	10 000 – 15 000 руб. в сутки

Ценовая политика гостиниц Санкт-Петербурга имеет ярко выраженную сезонность. В высокий сезон (июнь, июль, неделя до и после Нового года) цены увеличиваются на 30-40%.

Основные тенденции 2010 года на рынке гостиничной недвижимости:

§                      Выход на рынок международных операторов, ранее не представленных в Санкт-Петербурге;

§                      Продолжают уходить с рынка туристические агентства;

§                      Активное развитие получает паромный туризм;

§                      Тенденция придерживания «зеленых принципов» при строительстве гостиницы (экология, охрана окружающей среды). В феврале стартовала программа «зеленый ключ», к которой присоединились 18 отелей;

§                      Продолжается тенденции участия государства в развитии туризма, в частности была утверждена концепция федеральной программы «Развитие внутреннего и въездного туризма в Российской Федерации»

 

Материал предоставлен АРИН