Рынок геодезии готовится к падению
Объем работ на рынке геодезических работ и изысканий Петербурга и Ленинградской области по итогам 2013 года заметно снизился, констатируют представители отрасли. Они связывают данную тенденцию с общеэкономической ситуацией в России и с желанием заказчика сэкономить на изысканиях, а также прогнозируют дальнейшее падение рынка.
По данным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», объем рынка геодезии и картографии в Петербурге составляет порядка 60-80 млн рублей в год.
Николай Иванов, главный инженер ЗАО «Лимб», констатировал, что по итогам 2013 года наблюдается падение объемов производства на рынке инженерных изысканий Петербурга. «Безусловно, данная тенденция связана с общеэкономической ситуацией, которая происходит в нашей стране. ЗАО «Лимб» также несколько снизило объемы работ по итогам прошлого года. Мы проводили много геодезических изысканий для объектов компании «Газпром», которая в последнее время несколько снизила темпы строительства. На мой взгляд, ситуация на рынке в настоящее время вообще труднопредсказуема, учитывая последние события в соседней Украине», – прокомментировал эксперт.
В свою очередь, Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. «Считаю, что еще больше упрочилась тенденция, которая взяла свое начало еще в 2012 году, и связана она со снижением объемов работ. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточно внимания – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль увеличение внимания федеральных и местных властей на развитие инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет», – прокомментировал эксперт.
Дефицит заказов
По мнению Николая Иванова, основной проблемой для участников рынка является дефицит заказов. «У нас, например, сейчас простаивает семь буровых установок. Высокая конкуренция напрямую сказывается на том, что во время проведения торгов мелкие компании снижают стоимость контракта более чем на 50%. В принципе, такой демпинг недопустим, так как сказывается на качестве выполняемых работ. Чтобы бороться с данной тенденцией, законодатели должны рассмотреть вариант, когда проводятся полноценные торги в области геодезии и картографии, а не электронные аукционы», – высказал свою точку зрения Николай Иванов.
Также важной проблемой на рынке геодезии и кадастра, на его взгляд, является устаревшая нормативно-техническая документация. «Те разрозненные попытки, которые предпринимаются по созданию нормативных документов, вносят еще большую неразбериху и вызывают очень много нареканий со стороны специалистов. Этот факт является дестабилизацией для отрасли, из-за этого мы не можем нормально работать», – добавил он.
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», рассказал, что главное событие, которое повлияло на рынок геодезических изысканий и кадастровых работ Петербурга в 2013 году, произошло в законодательной сфере. «В декабре 2012 года постановлением правительства РФ были установлены единые государственные системы координат, которые пришли на смену отдельным местным системам (в России их насчитывалось порядка 30 тыс.). На игроков рынка, оказывающих услуги одновременно в Петербурге и Ленобласти, это нововведение оказало положительный эффект, так как частично упростило работы», – прокомментировал эксперт. Он добавил, что если говорить о геодезии в кадастровых работах, то здесь следует отметить переход на кадастровый учет объектов на основе их координат, а не адресов. «Для многих компаний, оказывающих услуги в области геодезии, по сути, открылся новый рынок. Мы считаем, что становление рынка кадастровых работ в Петербурге продолжается, и этот период продлится еще около года», – подчеркнул он.
Александр Зленко уверен, что существенного роста или падения на рынке ожидать пока не стоит. По его мнению, дальнейшее развитие отрасли напрямую связано с совершенствованием передовых технологий. «Уже сейчас начинают использоваться не только традиционные спутниковые приемники и тахеометры, стоящие на земле, но и оборудование, которое перемещается по воздуху. Кроме того, отдельный интерес вызывают технологии воздушного и наземного лазерного сканирования поверхностей», – отметил он.
По прогнозам Николая Зырянова, рынок изысканий по итогам 2014 года может подвергнуться еще большему снижению. «Причина проста – снижение общей деловой активности в Петербурге. Если в 2012 году отрасль уже ощутила на себе окончание крупных проектов РЖД и Газпрома, то по итогам 2013 года мы убедились, что снижение на рынке – это тенденция, которая будет нарастать», – заключил эксперт.
Ставка на укрупнение
Одной из тенденций на рынке геодезии и картографии Петербурга представители отрасли назвали усиление позиций крупных и средних компаний и уход более мелких игроков. Одна из причин такого стечения обстоятельств кроется в том, что вступил в силу ФЗ № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В этой ситуации в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании.
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
Николай Зырянов считает, что на рынке работают около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
«Всего, по нашим оценкам, в Санкт-Петербурге работают 269 изыскательных организаций различных форм собственности, мощности, оснащенности и численности. Из них 80 комплексных, выполняющих инженерно-геологические и топографо-геодезические работы. 28 организаций выполняют только инженерно-геологические работы. Остальные 161 – только топографические. Среди крупных организаций на рынке Санкт-Петербурга стоит отметить компании «Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий» («ЛенТИСИЗ»), ЗАО «Трест ГРИИ», ЗАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ГТ Морстрой», НПП «Бента», ООО «Морион», ЗАО «Лимб» и др.», – в свою очередь, рассказал Александр Асеев, генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ».
Мнение:
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»:
– Для нас 2013 год стал периодом становления новой услуги предприятия – мы полноценно вышли на рынок кадастровых работ. Для этого мы использовали все имевшиеся у нас компетенции: развитую филиальную сеть, многолетний опыт работ на рынке технической инвентаризации, наличие высококвалифицированных инженеров, опыт и имидж компании. Была создана система спутниковых станций, позволяющая проводить работы не только в городе, но и в пригородных районах Ленобласти. За прошедший год в этом направлении мы добились довольно существенного прогресса – среди наших заказчиков были не только строительные компании, но и владельцы коммерческих, промышленных, коммунальных, социальных объектов недвижимости. Также осуществляем подготовку документов для постановки на кадастровый учет объектов улично-дорожной сети. Сегодня, по нашей оценке, мы занимаем более 50% рынка кадастровых работ.
Рынок торговой недвижимости Петербурга в 2012 году вырос в 1,5 раза по сравнению с показателями 2011 года. Так в прошлом году было введено порядка 340 тыс. кв. м. Эксперты говорят, что в 2013 году объем качественного предложения увеличится еще на 20%.
Предложение
По оценкам Елены Прозоровой, консультанта отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network на конец 2012 года объем качественной торговой недвижимости в Петербурге составил 3,9 млн. кв.м.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН подсчитала, что в 2012 году было введено порядка 340 тыс. кв. м торговых площадей. «Это на 50% больше показателей 2011 года. Прирост торговых площадей за год составил 10,4%», - отмечает эксперт.
В прошлом году в Петербурге было открыто 12 торговых центров. В результате общая арендопригодная площадь в торговых комплексах в абсолютном выражении составила 2 797 тыс. кв.м. – увеличилась на 10,8% по сравнению с показателем 2011 года, говорят специалисты ASTERA.
"Структура предложения по районам Санкт-Петербурга не претерпела серьезных изменений: в лидерах по предложению торговой недвижимости по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Московский районы. В то же время нехватка площадей ощущается в Василеостровском, Петроградском, Красносельском и Кировском районах", - говорит Роман Евстратов, директор департамента торговой недвижимости S.A.Ricci – Санкт-Петербург, партнер.
"Наиболее крупным торговым центром, открытым в 2012 году, стал ТРК "Питерлэнд» (арендуемая площадь 80 тыс. кв. м). Кроме того, осенью 2012 года после длительной реконструкции был открыт флагманский филиал московского ЦУМа – универмаг одежды "ДЛТ" (арендуемая площадь 18 тыс. кв. м). Реконструкцию проводила компания Mercury", - рассказывают специалисты Jones Lang LaSalle.
По оценкам Натальи Скаландис, директора департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге, в среднем по всему городу обеспеченность качественными торговыми площадями составляет – 609 кв. м. При этом данный показатель сильно варьируется в зависимости от района города. В наиболее обеспеченных районах он достигает 1000-1400 кв. м, в наименее - 60-300 кв. м на тысячу жителей, поясняет госпожа Скаландис.
Спрос
По данным Jones Lang LaSalle, доля свободных площадей за 2012 год незначительно уменьшилась с 5% до 4,5%. Елена Прозорова отмечает, что в среднем по городу уровень заполняемости торговых центров по итогам 2012 года составляет 95%. "Успешные проекты, как до кризиса, так и в период кризиса, были заполнены на 100% и у большинства из них на текущий момент существуют листы ожидания (например, "Галерея", "Стокманн Невский центр"). Повышается средний уровень заполняемости даже в тех проектах, которые неудачно расположены, с непроработанной концепцией, завышенными арендными ставками и другими недостатками. В долгосрочной перспективе эта тенденция может привести к дальнейшему сокращению свободных площадей в качественных торговых объектах. Увеличение объемов ввода новых торговых площадей сможет удовлетворить часть спроса", - считает госпожа Прозорова.
Роман Евстратов добавляет, что стабильно высокий спрос на качественные торговые помещения демонстрируют сетевые операторы практически во всех сегментах. "По сравнению с 2011 годом возрос спрос на покупку ликвидных торговых помещений. Наиболее привлекательные объекты со сроком окупаемости 6-7 лет зачастую даже не выходят на рынок. При этом высокая оценка надежности инвестиций в недвижимость, создает избыточный спрос со стороны некрупных (до 10 млн USD) частных инвесторов", - отмечает господин Евстратов.
Ставки
По данным компании ASTERA, на конец 2012 года на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга сложилась довольно стабильная ситуация относительно арендных ставок в торговых центрах. На данный момент уровень арендных ставок ниже уровня докризисного периода на 5-20%. Существуют предпосылки, что арендные ставки смогут достигнуть докризисного уровня к концу 2013 года при условии сохранения стабильной макроэкономической ситуации в стране, прогнозируют специалисты ASTERA.
"В 2012 ставки аренды стабилизировались по сравнению с прошлым годом. При этом на помещения в успешных торговых комплексах ставки аренды могут быть ближе к максимальному показателю диапазона, в то же время в неудачно расположенных комплексах, а также в объектах с устаревающей концепцией ставки могут быть ниже среднего показателя по рынку», - уточняет Роман Евстратов.
Наталья Скаландис говорит, что уровень арендных ставок в наиболее востребованных торговых центрах находится в диапазоне 3 - 9 тыс. руб./кв. м/мес., в менее востребованных – 1,5 - 4,5 руб./кв. м/мес., в объектах с неудачной концепцией и локацией в диапазоне 500 – 1,5 руб./кв. м/мес. (не вкл. НДС и операционные расходы).
"По итогам года ставки выросли на 5-10% в зависимости от локации и класса объекта. В 2013 году можно ожидать роста ставок на уровне 8%. Сегодня ставки в зависимости от класса и локации составляют в среднем 1900 – 3600 руб. за кв. м в месяц", - резюмирует Екатерина Лапина.
Прогнозы
По данным Jones Lang LaSalle на 2013 год анонсирован выход на рынок около десяти торговых проектов общей арендуемой площадью около 370 тыс. кв. м. "Если планы девелоперов будут реализованы в срок, то объем качественного предложения в Петербурге увеличится на 20%, а обеспеченность торговыми площадями на 1 000 человек вырастет с текущих 358 кв. м до 430 кв. м", - говорится в аналитическом отчете Jones Lang LaSalle.
"По нашим оценкам, в 2013 году новым строительством будет введено порядка 372 000 кв. м. Кроме того, некоторые ТК будут подвергнуты реконцепции. Можно также говорить о росте спроса на аренду площадок в торговых центрах. На рынок выйдут новые игроки, а старые игроки появятся в несколько обновленном формате", - прогнозирует госпожа Лапина.
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest полагет, что в 2013 году сохранится текущая тенденция перехода операторов из встроенных помещений в торговые центры. Также продолжится поток реконцепций старых торговый центров под новые форматы. "Ожидается продолжение увеличения количества гипермаркетов. Продолжится тенденция строительства новых торговых центров вблизи станций метро, а также в новых жилых районах. Стоимость аренды в хорошо проходимых местах будет постепенно повышаться; все сильнее будет проявляться дифференциация арендных ставок в зависимости от уровня проходимости", - поясняет госпожа Захарова.
Мнение:
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге
- Торговый сегмент недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении долгого времени оставался наиболее популярным среди девелоперов, о чем свидетельствуют, в том числе, прогнозы ввода площадей в ближайший год. Однако стоит отметить, что в прошлом году новые проекты анонсировались довольно редко, поэтому после бума 2013 года нас вновь ожидает некоторое затишье.
На сколько подорожает жилье в этом году? Каких сюрпризов ждать от рынка ипотечного кредитования? Стоит ли объединяться Петербургу и Ленинградской области? На эти вопросы ответили профессионалы рынка недвижимости и посетители выставки-семинара "Жилищный проект".
Чего опасаются петербуржцы при покупке недвижимости?
Больше половины опрошенных (60%) боятся лишиться права собственности в результате неправильного оформления документов. Более 40% респондентов опасаются купить квартиру с обременениями. Потери денежных средств при проведении взаиморасчетов страшатся более 30% опрошенных. Переплаты за услуги риэлтора опасаются 24% респондентов.
Директор компании "Адвекс. Петроградское агентство" Юрий Воробьев комментирует: "Эти факты говорят о страхе людей получить некачественную услугу». Эксперт добавляет, что низкое качество риэлторской работы - это серьезная проблема сегодняшнего дня. Ее причина кроется в отсутствии обязательного лицензирования, в результате чего риэлтором может назваться каждый человек – необученный и иногда непорядочный. И добавляет: "В этой связи растет роль профессионального риэлторского сообщества".
Отметим, что всего 5% опрошенных ответили, что не боится никаких рисков, а 9% затруднились с ответом на вопрос.
Что будет с ценами на городское жилье?
Стоимость недвижимости в 2013 году вырастет на 5-10%. Так считает большинство участников и посетителей выставки-семинара "Жилищный проект". Президент группы компаний "Экотон" Екатерина Романенко комментирует: "В 2012 году цены на вторичном рынке в среднем увеличились на 5-7%, и можно предполагать схожий рост в 2013 году». Эксперт поясняет, что эта тенденция сохранится только в случае политической стабильности. Если экономические проблемы США и ЕС будут усугубляться, это повлияет на макроэкономические показатели. Как следствие, изменятся индексы недвижимости и в России.
Более 10% респондентов среди профессионалов и гостей выставки прогнозируют, что цены вырастут на 10-30%. О снижении стоимости заявили 2,5% экспертов и 4,6% посетителей. Порядка 20% опрошенных считают, что цены на городское жилье останутся на прежнем уровне.
Ипотечные ставки незначительно вырастут
Профессионалы рынка недвижимости ответили на вопрос: «Как изменится за 2013 год средняя процентная ставка по ипотеке?». Большинство респондентов спрогнозировали рост на 0,5-1,5%. Снижения ожидали порядка 17% участников маркетингового исследования. Примерно столько же опрошенных уверено, что ставки останутся на уровне прошлого года. Затруднились с ответом 17,1% специалистов.
По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ24 Татьяны Хоботовой, средняя процентная ставка составит примерно 13,3%. Но это возможно только при условии стабильной мировой экономики, которая влияет на макроэкономическую ситуацию внутри России. Хотя 2012 год прошел относительно спокойно, все находились в ожидании возможных потрясений. «Процентная ставка достигла показателей докризисного периода, но банки пока не рискуют ее снижать, опасаясь колебаний на мировых рынках», - комментирует эксперт.
Подорожает ли загородная недвижимость?
Большинство профессионалов рынка недвижимости (41,8%) утверждают, что цены на загородную недвижимость останутся на уровне прошлого года. О незначительном увеличении стоимости заявили 33,6% профессионалов. По словам коммерческого директора группы компаний "Кивеннапа" Сергея Будько, те проекты, которые имеют стабильный спрос, могут подорожать. "Но таких не более двух десятков по всему рынку. Для остальных рост цен по-прежнему не актуален", - добавляет эксперт.
Однако посетители выставки придерживаются иного мнения – порядка 60% ожидают повышения цен на загородную недвижимость. На снижение стоимости надеются чуть более 10% потенциальных покупателей.
Объединение Петербурга и Ленобласти: за и против
Напомним, что председатель правительства РФ Дмитрий Медведев назвал объединение Санкт-Петербурга и Ленинградской области реалистичной задачей. Среди участников опроса выставки-семинара "Жилищный проект" оказались как сторонники, так и противники объединения.
Треть профессионалов рынка недвижимости и посетителей выставки поддержали инициативу властей. По мнению директора департамента новостроек АН "Бекар" Эльдара Султанова, данное объединение положительно скажется на технической стороне работы застройщиков. В частности, сократится время на согласование проектов и получение разрешительной документации. "Однако стоит отметить, что с улучшением транспортной ситуации, развитием социальной инфраструктуры в области цены на жилье могут увеличиться", - добавляет эксперт.
Порядка 40% специалистов и 30% посетителей выставки высказались против объединения Петербурга и Ленобласти. Они опасаются, что городу придется решать финансовые проблемы области. Остальные участники маркетингового исследования затруднились с ответом.