Рынок геодезии готовится к падению
Объем работ на рынке геодезических работ и изысканий Петербурга и Ленинградской области по итогам 2013 года заметно снизился, констатируют представители отрасли. Они связывают данную тенденцию с общеэкономической ситуацией в России и с желанием заказчика сэкономить на изысканиях, а также прогнозируют дальнейшее падение рынка.
По данным СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», объем рынка геодезии и картографии в Петербурге составляет порядка 60-80 млн рублей в год.
Николай Иванов, главный инженер ЗАО «Лимб», констатировал, что по итогам 2013 года наблюдается падение объемов производства на рынке инженерных изысканий Петербурга. «Безусловно, данная тенденция связана с общеэкономической ситуацией, которая происходит в нашей стране. ЗАО «Лимб» также несколько снизило объемы работ по итогам прошлого года. Мы проводили много геодезических изысканий для объектов компании «Газпром», которая в последнее время несколько снизила темпы строительства. На мой взгляд, ситуация на рынке в настоящее время вообще труднопредсказуема, учитывая последние события в соседней Украине», – прокомментировал эксперт.
В свою очередь, Николай Зырянов, директор ООО «Навигатор», считает, что изыскательская отрасль пребывает сейчас не в лучшем состоянии. «Считаю, что еще больше упрочилась тенденция, которая взяла свое начало еще в 2012 году, и связана она со снижением объемов работ. Основная проблема в том, что предпроектным работам, в первую очередь изысканиям, уделяется недостаточно внимания – на этом стараются сэкономить. Положительно повлияло бы на изыскательскую отрасль увеличение внимания федеральных и местных властей на развитие инфраструктурных направлений. Здесь наше отставание от развитых и даже развивающихся стран не сокращается, а растет», – прокомментировал эксперт.
Дефицит заказов
По мнению Николая Иванова, основной проблемой для участников рынка является дефицит заказов. «У нас, например, сейчас простаивает семь буровых установок. Высокая конкуренция напрямую сказывается на том, что во время проведения торгов мелкие компании снижают стоимость контракта более чем на 50%. В принципе, такой демпинг недопустим, так как сказывается на качестве выполняемых работ. Чтобы бороться с данной тенденцией, законодатели должны рассмотреть вариант, когда проводятся полноценные торги в области геодезии и картографии, а не электронные аукционы», – высказал свою точку зрения Николай Иванов.
Также важной проблемой на рынке геодезии и кадастра, на его взгляд, является устаревшая нормативно-техническая документация. «Те разрозненные попытки, которые предпринимаются по созданию нормативных документов, вносят еще большую неразбериху и вызывают очень много нареканий со стороны специалистов. Этот факт является дестабилизацией для отрасли, из-за этого мы не можем нормально работать», – добавил он.
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», рассказал, что главное событие, которое повлияло на рынок геодезических изысканий и кадастровых работ Петербурга в 2013 году, произошло в законодательной сфере. «В декабре 2012 года постановлением правительства РФ были установлены единые государственные системы координат, которые пришли на смену отдельным местным системам (в России их насчитывалось порядка 30 тыс.). На игроков рынка, оказывающих услуги одновременно в Петербурге и Ленобласти, это нововведение оказало положительный эффект, так как частично упростило работы», – прокомментировал эксперт. Он добавил, что если говорить о геодезии в кадастровых работах, то здесь следует отметить переход на кадастровый учет объектов на основе их координат, а не адресов. «Для многих компаний, оказывающих услуги в области геодезии, по сути, открылся новый рынок. Мы считаем, что становление рынка кадастровых работ в Петербурге продолжается, и этот период продлится еще около года», – подчеркнул он.
Александр Зленко уверен, что существенного роста или падения на рынке ожидать пока не стоит. По его мнению, дальнейшее развитие отрасли напрямую связано с совершенствованием передовых технологий. «Уже сейчас начинают использоваться не только традиционные спутниковые приемники и тахеометры, стоящие на земле, но и оборудование, которое перемещается по воздуху. Кроме того, отдельный интерес вызывают технологии воздушного и наземного лазерного сканирования поверхностей», – отметил он.
По прогнозам Николая Зырянова, рынок изысканий по итогам 2014 года может подвергнуться еще большему снижению. «Причина проста – снижение общей деловой активности в Петербурге. Если в 2012 году отрасль уже ощутила на себе окончание крупных проектов РЖД и Газпрома, то по итогам 2013 года мы убедились, что снижение на рынке – это тенденция, которая будет нарастать», – заключил эксперт.
Ставка на укрупнение
Одной из тенденций на рынке геодезии и картографии Петербурга представители отрасли назвали усиление позиций крупных и средних компаний и уход более мелких игроков. Одна из причин такого стечения обстоятельств кроется в том, что вступил в силу ФЗ № 221 от 01.01.2013 «О государственном кадастре недвижимости». Многие небольшие геодезические компании прекратили существование, ощутив на себе сокращение количества запросов по землеустроительным работам и постановке на кадастровый учет земельных участков. В этой ситуации в выигрышном положении оказались крупные коммерческие клиентоориентированные геодезические и кадастровые компании.
По разным подсчетам, на рынке геодезии и картографии Санкт-Петербурга и Ленинградской области работает от 200 до 700 компаний. Понятно, что такая большая цифра связана с тем, что многие организации предлагают геодезические услуги в комплексе с проектными и строительными.
Николай Зырянов считает, что на рынке работают около 150-200 компаний, из них активных 30-40. «Здесь можно выделить крупные, такие как «Бента», «Трест ГРИИ», «Морион», «Лимб» и др. Они занимают до 70% рынка. Около 30% рынка делятся между 20-25 фирмами, в том числе и нашей компанией «Навигатор», – заключил Николай Зырянов.
«Всего, по нашим оценкам, в Санкт-Петербурге работают 269 изыскательных организаций различных форм собственности, мощности, оснащенности и численности. Из них 80 комплексных, выполняющих инженерно-геологические и топографо-геодезические работы. 28 организаций выполняют только инженерно-геологические работы. Остальные 161 – только топографические. Среди крупных организаций на рынке Санкт-Петербурга стоит отметить компании «Ленинградский трест инженерно-строительных изысканий» («ЛенТИСИЗ»), ЗАО «Трест ГРИИ», ЗАО «Аэрогеодезия», ЗАО «ГТ Морстрой», НПП «Бента», ООО «Морион», ЗАО «Лимб» и др.», – в свою очередь, рассказал Александр Асеев, генеральный директор ОАО «Трест ГРИИ».
Мнение:
Александр Зленко, генеральный директор СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости»:
– Для нас 2013 год стал периодом становления новой услуги предприятия – мы полноценно вышли на рынок кадастровых работ. Для этого мы использовали все имевшиеся у нас компетенции: развитую филиальную сеть, многолетний опыт работ на рынке технической инвентаризации, наличие высококвалифицированных инженеров, опыт и имидж компании. Была создана система спутниковых станций, позволяющая проводить работы не только в городе, но и в пригородных районах Ленобласти. За прошедший год в этом направлении мы добились довольно существенного прогресса – среди наших заказчиков были не только строительные компании, но и владельцы коммерческих, промышленных, коммунальных, социальных объектов недвижимости. Также осуществляем подготовку документов для постановки на кадастровый учет объектов улично-дорожной сети. Сегодня, по нашей оценке, мы занимаем более 50% рынка кадастровых работ.
По данным аналитиков компании «Мир недвижимости» за зиму 2009-2010 гг. в Санкт-Петербурге было реализовано около 290 тысяч кв.м. жилья эконом-класса.
Причем почти 43% от этих продаж пришлось на декабрь 2009 года. Количество сделок в этом месяце выросло почти на 30% по сравнению с осенними месяцами. Немалую роль в этом сыграли традиционные новогодние акции и скидки, которые предлагали застройщики, а также появление новых объектов в продаже. В 2010 году, как и ожидалось, оживление спроса продолжилось.
В январе 2010 вопреки традиционному сезонному затишью покупательская активность была на высоком уровне. Причем эта активность распределилась неравномерно. Первая половина января до 18 числа оказалась очень вялой, но во второй половине спрос резко вырос, достигнув высоких показателей осени 2009 года. Вследствие праздников, совокупная активность спроса оказалась несколько ниже, чем в декабре, но не значительно – всего на 10%. В итоге и по количеству запросов и по реальным сделкам январь 2010 года показал очень высокие значения.
Активность спроса в феврале сохранилась высокой, однако по сделкам такой активности не наблюдалось. В первую очередь это связано с насыщенными до и после праздничными продажами, которые вымыли наиболее ликвидные по соотношению цена-качество предложения. Кроме того в феврале перестали действовать специальные скидочные предложения застройщиков. Что сказалось на реальной цене строящегося жилья.
В общей сложности зима оказалась довольно результативной на продажи. В Санкт-Петербурге было реализовано около 290 000 кв.м. жилья эконом класса. Причем почти 43% от этих продаж было в декабре. За весь 2009 год продано около 1,2 млн. кв. м. жилья.
Как и прежде повышенным интересом у покупателей пользуются 1-комнвиные квартиры. Они доминируют как в запросах покупателей, так и в фактических продажах. Спрос на студии высокий – около 10%, но не может быть удовлетворен существующим предложением. Сейчас в предложении таких квартир мало (не более 1%) и они не удовлетворяют имеющийся спрос. Объекты, в которых предлагаются студии по рыночным ценам раскупаются с повышенной скоростью. Темпы продаж по этим квартирам зашкаливают и могут превышать показатели в 20-30 квартир в месяц даже в объектах на начальной стадии строительства.
Предложение
За зиму в продажу вышли 5 объектов суммарной площадью около
Дома, которые появились в продаже зимой 2009-2010
Северный город - Дом у речного вокзала (37 760 кв.м.)
Сэтл Групп
ЖК Космос (21 645 кв.м.)
ЖК Токио (около 10 000 кв.м.)
Ойкумена - ЖК Чайка (26 334 кв.м.)
NCC – Шведская крона 1-я очередь (9000 кв.м.)
Норманн – дополнительные секции в Шушарах
Цены по типам квартир при 100% оплате
|
Тип квартиры |
Цена, руб. за кв.м., |
Средняя стоимость, руб. |
|
1ккв. |
70 850 |
3 027 000 |
|
2ккв. |
67 450 |
4 417 000 |
|
3ккв. |
63 000 |
5 753 000 |
Размер средней скидки составляет 9%
Разброс цен предложения значительный – по эконом классу от 40 000 до 100 000 рублей за кв. м. Все определяется местоположением, сроками сдачи, гарантиями застройщика и конкурентной ситуацией в конкретном районе.
Цены
В конце 2009 года и в начале 2010 цены незначительно снизились. Это прошло за счет предоставления застройщиками традиционных акций и скидок перед новым годом и сразу после него.
Итоги и прогнозы:
Начало 2010 года проходит в ожидаемом русле. Спрос сохраняется на относительно высоких показателях 4 квартала 2009 года. Цены находятся на стабильном уровне с незначительными колебаниями вниз-вверх. До осени 2010 ситуация со спросом и ценами не изменится. Выбытие ликвидного предложения начнет ощущаться во 2 кв. 2010 года. В этот период начнутся более серьезные изменения на рынке недвижимости.
Материал предоставлен компанией «Мир недвижимости»
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги февраля
Рынок в целом: «желаемое» далеко от «действительного»
Данные первого рабочего месяца 2010 года отражают не столько истинное положение дел на рынке коммерческой недвижимости, сколько чаяния и ожидания его игроков. Стабилизация цен, некоторое оживление деловой активности, бодрые статьи и сообщения о конце кризиса и начале восстановления экономики – все это позволяет участникам рынка рассчитывать на близлежащий рост.
Именно эти ожидания и оказали влияние на рынок: в феврале экспонировалось 1344 объекта общей площадью 2597 кв.м. и общей стоимостью 11 млрд.$, что больше январских показателей предложения соответственно на 27%, 25% и 35%. Более того, средневзвешенная цена предложения, хотя и продолжает оставаться на более низком, нежели год назад уровне, за месяц выросла весьма ощутимо - на 8% до 4235$/кв.м.
Впрочем, рост цен – это, скорее, желаемое, чем действительное. Общий позитив, скорее желаемый участниками рынка, подталкивает собственников к выставлению новых объектов в продажу с более высокими ценовыми ожиданиями.
В реальности же о заметной активизации спроса говорить преждевременно. Заявить к продаже и продать – совсем не одно и то же. И эту суровую правду вполне осознают продавцы объектов, выставленных на продажу в конце прошлого и начале этого года. Не случайно цены по объектам, продолжившим экспонирование, остались на уровне января.
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средяя цена, $/м2 |
|
значение |
1 344 |
10 998 |
2 597 |
1,93 |
4 235 |
|
к январю 2010 |
+ 27% |
+ 35% |
+ 25% |
− 2% |
+ 8% |
|
к февралю 2009 |
+ 30% |
+ 10% |
+ 26% |
− 4% |
− 13% |
Торговая недвижимость
Рост объема предложения торговых предложений в феврале соответствовал общим настроениям на рынке. При этом было отмечено и появление в экспозиции крупных объектов. Так, в феврале выставлен на продажу торговый комплекс «Москвичка» на Новом Арбате (объект площадью 8267 кв.м. предлагается по цене 13667 $/кв.м.).
Динамика цен по торговым объектам характеризовалась отсутствием их изменения по объектам, продолжившим позиционирование, но, вместе с тем, - появлением новых объектов в феврале по завышенной цене. При этом уходят с рынка относительно дешевые объекты. Это в очередной раз свидетельствует о том, что рынок продолжает находиться в стадии, когда явные тенденции в ценовой динамике пока еще отсутствуют, а попытки зондирования рынка на предмет ценовых тенденций носят единичный и локальный характер.
Причем данный процесс ярче выражен в периферийной части столицы. Цена по объектам, которые продолжили экспонирование, не изменилась. Тем не менее, за счет окончания в январе экспонирования таких дешевых объектов как на Пятницком ш. (9363 кв.м., 1550$/кв.м.) и на 1-м Варшавском проезде (5000 кв.м., 1400$/кв.м.), а также выставления в феврале на продажу ряда дорогих торговых объектов на Кутузовском пр-те (1460 кв.м., 22600$/кв.м.), на Ленинском пр-те (3065 кв.м., 9790$/кв.м.) и на Ленинградском пр-те (3682 кв.м., 9504$/кв.м.) средневзвешенная цена по всем объектам возросла. В результате средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в феврале выросла на 11% до 5272 $/кв.м.
А вот внутри Садового Кольца в феврале – напротив – средневзвешенная цена по торговым объектам снизилась на 3% до 13801 $/кв.м. Однако, специалисты не склонны считать это отражение какой-либо тенденции рынка. Скорее, при общем небольшом количестве предлагаемых в центре объектов, такой эффект дало появление в феврале ряда относительно дешевых предложений. В частности, на Новинском бульваре (366 кв.м., 8197$/кв.м.), на ул.Валовой (603 кв.м., 8067$/кв.м.) и на Рождественском бульваре (3388 кв.м., 5903$/кв.м.). Цена же по объектам, продолжившим экспонирование, осталась на уровне января.
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
74 |
508 |
37 |
0,50 |
13 801 |
|
к январю 2010 |
+ 23% |
+ 69% |
+ 74% |
+ 41% |
− 3% |
|
к февралю 2009 |
+ 21% |
+ 40% |
+ 72% |
+ 42% |
− 18% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
342 |
1 720 |
326 |
0,95 |
5 272 |
|
к январю 2010 |
+ 25% |
+ 56% |
+ 41% |
+ 12% |
+ 11% |
|
к февралю 2009 |
+ 14% |
+ 4% |
0% |
− 13% |
+ 4% |
Офисная недвижимость: стабильная нестабильность
Надежды продавцов офисных помещений выразились в существенном увеличении объема предложения. Стоит отметить, что если год назад собственники снимали свои объекты с продажи, предпочитая не тратить впустую средства на рекламу, то сейчас общее ожидание скорого выхода из кризиса подталкивает к обратным действиям.
Внутри Садового Кольца в феврале 2010 года было выставлено на продажу 379 тыс. кв.м офисных площадей, что на 80% больше, чем в феврале 2009-го. Прирост предложения вне Садового Кольца оказался не столь внушительным, но тоже немалым – 35%.
Между тем, офисный сегмент по-прежнему находится в менее стабильном состоянии, чем остальные виды коммерческой недвижимости. Несмотря на явное замедление снижения цен, еще осенью прошлого года, продавцы и покупатели офисной недвижимости продолжают «нащупывать» справедливый уровень цен. Все это влечет за собой сильный разброс цен, который далеко не всегда прямо зависит от качества объектов.
Владельцы офисных зданий и помещений следуют совершенно противоположной логике, нежели продавцы торговой недвижимости. Видимо устав от ожидания прохождения дна, владельцы продаваемых объектов предприняли попытку поднять цены. В центре столицы цена по объектам, продолжившим экспонирование с предыдущих месяцев, выросла на 4%. За пределами Садового Кольца этот рост был скромнее – на 1%.
При этом новые предложения оцениваются несколько ниже. Так, в феврале появилось несколько недорогих «центровых» предложений: на ул. Б.Полянка (32926 кв.м., 4859 $/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 50000 $/кв.м.). Дорогие же (например, бизнес-центр на пр-те Ак.Сахарова площадью 16239 кв.м. по цене 10900 $/кв.м.) были сняты с продажи. В итоге средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца снизилась на 7% до 7422 $/кв.м..
А вот за пределами Садового Кольца офисная недвижимость, по всей вероятности, действительно, достигла нижнего порога: выросла и цена по объектам, которые продолжили экспонирование, и новые предложения оказались не дешевле. Среди последних – объект на Воробьевском ш. (6320 кв.м., 12737$/кв.м.) и рядом со ст.м. Курская (10000 кв.м., 10000$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Количество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
209 |
2 809 |
379 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|