Квартиры манят инвесторов
Колебания курса валют привели к ажиотажному спросу на жилье. Люди рассматривают жилую недвижимость как один из самых надежных активов для вложений. Так, за последние месяцы темпы продаж у ряда застройщиков выросли в разы по сравнению с показателями за аналогичный период прошлого года. Участники рынка признаются, что из-за высокого спроса цены могут вырасти.
По словам Екатерины Гуртовой, директора по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург», очень высокий спрос на недвижимость наблюдался в ноябре, декабре и январе. Недавно только по одному объекту компания заключила порядка 16 сделок за один день. Люди торопятся вложить свои сбережения в ликвидные активы, объясняет возросший спрос госпожа Гуртовая.
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu, говорит, что существующую ситуацию со спросом на жилье в Петербурге можно охарактеризовать как «вспарывание матрасов». «Это связано прежде всего с обвалом национальной валюты. Покупать за рубли сегодня, если они есть в наличии, достаточно интересно, потому что цены рано или поздно будут приведены к новому рублевому курсу. В связи с этим многие сейчас активно начали покупать недвижимость», – отмечает господин Богданов.
По оценкам Полины Яковлевой, директора департамента новостроек NAI Becar, существенно увеличилось количество инвестиционных сделок, поскольку люди не понимают, как еще можно сохранить свои средства. «К нам приходят клиенты, готовые приобретать разом по 20 квартир, причем как жилой недвижимости, так и апартаментов», – рассказывает госпожа Яковлева.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», считает, что изменение курса рубля напрямую повлияло на рост интереса инвесторов к покупке жилья.
По данным Елены Валуевой, директора по маркетингу компании Mirland Development Corporation, доля инвестиционных сделок на рынке жилья сегодня составляет порядка 10-15%. «До 2008 года она составляла 15-20%, в 2009-2010 доля таких приобретений сократилась до 5-7%, а в 2011 году снова начала расти», – вспоминает госпожа Валуева.
«Характер сделок за декабрь 2013‑го и январь 2014 года свидетельствует о том, что доля «инвестиционных квартир» в общем количестве заключаемых договоров увеличивается. Можно прогнозировать рост до 20%», – комментирует ситуацию Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО «Главстрой-СПб».
Ирина Онищенко, генеральный директор ЗАО «Центральное управление недвижимости ЛенСпецСМУ» (входит в Etalon Group), отмечает, что объем продаж компании по новым контрактам в январе 2014 года стал рекордным для этого месяца за всю историю ГК «Эталон» как публичной компании. По сравнению с январем 2013 года количество контрактов выросло на 37%, делится данными госпожа Онищенко.
На фоне всколыхнувшегося спроса можно ожидать и роста цен на жилье. Сергей Кравцов, генеральный директор СК «Элемент-Бетон», говорит, что многие девелоперы уже провели небольшую корректировку по ценам – в пределах нескольких процентов.
Екатерина Гуртовая отмечает, что компания цены не повышала, но «даже та цифра, которую называют аналитики, – рост на 5%, существенно ниже, чем изменение курса».
«Но вполне естественно, что если растет спрос, то будут расти и цены», – резюмирует госпожа Гуртовая.
Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков подготовил оперативные данные об изменении цен на основные строительные материалы с начала 2009 г., а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на март 2009 г.
РЫНОК СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ
По состоянию на конец марта 2009 года снижение цен на основные строительные материалы к декабрю 2008 года составило -4,28% (в том числе за март месяц -2,38%). Снижение цен на основные строительные материалы началось в сентябре-октябре 2008 года и составило к марту 2009 года -12,42%.
Снижение цен на строительные материалы привело к снижению себестоимости строительства за январь-март 2009 года на -3,23% (в том числе за март –1,69%), а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 10 %.
Следует учесть, что цены на цемент росли до мая 2008 года (+6,1 ÷ 15,93%), а на металлопрокат до начала августа 2008 года (+56,2 ÷ 97,6%) и это повышение цен пока еще не компенсировано.
Производители строительных материалов индивидуально подходят к каждому клиенту и предоставляют отсрочку платежей и скидки на свою продукцию, то есть фактически продажи идут по более низкой цене.
Изменение средних отпускных (оптовых) цен производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства
за 2008 год и за январь-март 2009 года
|
Наименование ресурса |
Рост за 2007 год, %% |
Изменение за 2008 год, %% |
Изменение за январь-март 2009 года, %% |
|
Кирпич керамический |
32,6 % |
+21,1 % |
-38,3% |
|
Портландцемент |
70-106 % |
-14,6% -25 % |
-22,72 ÷ -31,5% |
|
Кирпич силикатный |
22,9 % |
+15,6 % |
-23,5% |
|
Щебень |
10,2 % |
+14,8 % |
-10,4% |
|
Бетон товарный |
43,7 % |
+3,1 % |
-11,7% |
|
Сборные железобетонные конструкции |
34,5 – 55,4 % |
+7,6 % |
-8% ÷ -12% |
|
Песок для строительных работ |
12,4 % |
+18,4 % |
-7,7% |
|
Раствор товарный |
43,56 % |
+4,4 % |
-5,6% |
|
Трубы водогазопроводные |
9 % |
+12,0 % |
-5,32% |
|
Плиты минераловатные |
25,2 % |
+5,2 % |
0% |
|
Смеси асфальтобетонные |
10,5 % |
+35,6% |
0% |
|
Краски |
7,1 % |
+21,5 % |
0% |
|
Паркет |
17 % |
+13,4 % |
+2,53% |
|
Листы гипсокартонные |
6,12 % |
+6,4 % |
+4,32% |
|
Арматура товарная |
13,9 – 15,5 % |
-0,04% |
+5,8% |
|
В СРЕДНЕМ |
+28,08 % |
+6,1% ÷ 12,2% |
-4,28% |
С января 2009 года цемент продолжил резко дешеветь. По итогам торгов за февраль на МФБ средняя цена цемента составила 1,968 тыс. руб. за тонну (летом 2007 года на пике рынка цена превышала 5 тыс. руб. за тонну).Из-за падения спроса на цемент компаниям уже приходится останавливать производство. Прекращен выпуск цемента на «Горнозаводскцементе», «Якутцементе», «Ульяновск Шифер», Кузнецком цемзаводе, Савинском заводе (последний входит в «Евроцемент групп») и др.
Цены на основные марки цемента в марте составили:
— 500 Д0 2 594,36 руб./тонна (+7,82 % от показателя февраля);
— 500Д20 1 871 руб./тонна (-9,31%);
— 400 Д20 1 734,35 руб./тонна (+6,23%);
В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью. После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей.
В настоящее время стоимость тонны одного из самых активно используемых в строительстве видов проката — арматуры — составляет 18,87 тысяч рублей. Индекс цен на строительный прокат на рынке за первые три недели марта потерял примерно 10%.
Многие отраслевые эксперты предрекают высокую волатильность цен на металлопрокат.
Средние отпускные (оптовые) цены производителей на основные строительные материалы, изделия и конструкции для жилищно-гражданского строительства на март 2009 года
|
№ п/п |
НАИМЕНОВАНИЕ |
Ед. изм. |
Цена без НДС, Руб. март |
|
1 |
Портландцемент о/н бездобавочный М 500, навал |
т |
2594,36 |
|
Подписывайтесь на нас:
23.03.2009 12:00
Что это такое? Существует два явления, которые обозначают как коттеджные поселки, рассказывает директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский. Первое – когда поселки возникают на месте уже имеющихся поселений. Примером может являться поселок в Рощино. Там находился лесной массив, часть территорий которого была выведена из земель лесного фонда, распределена между собственниками, после чего началась стихийная застройка территории. Особенности строительства стихийных коттеджных поселков: 1) строительство без генерального плана застройки (отсюда разнообразие архитектурных решений, типов домов и т. д), 2) коммуникации, внутренняя инфраструктура, благоустройство территории ляжет на плечи ДНП (дачного некоммерческого партнерства), но, например, коммуникации здесь будут локальные: на два-три соседних дома, и лимит электроэнергии распределен четко между соседями: здесь каждый за себя, в отличие от коттеджных поселков, где идет централизованное благоустройство территории, обслуживанием поселка занимается ТСЖ. Второй вариант стихийных коттеджных поселков – когда кто-то выкупает земли сельхоз назначения, проводит межевание на небольшие участки, которые впоследствии продает как мини-инвестпроекты. Так как программы по постройке коттеджного поселка в данном случае нет, собственники начинают строить на своих участках, что хотят. Такая застройка – явление, характерное для территорий вдали от города, за пятидесятикилометровой зоной. «Стихийные коттеджные поселки совсем не обязательно возникают на базе дачных поселков, - рассказывает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. - Здесь дело в месте. Если место хорошее (возле хорошего озера, например, или леса), то несколько человек объединяются, выкупают участок земли и начинают строиться. Вот и появляется поселок». На сегодняшний день стихийные поселки менее частое явление. Хотя и сегодня часто работает такая схема: один построил дом на хорошем месте, другие увидели и стали «пристраиваться». В любом случае, стихийная коттеджная застройка - точечное явление. Массовость – прерогатива девелопера. Проблемы Как правило, у людей, связанных со стихийной застройкой, возникают проблемы, связанные со следующими особенностями таких коттеджных поселков. 1. Отсутствие плана застройки может сказаться на внешнем виде поселка, на его неоднородности. 2. На плечи собственников ложится обязанность благоустройства территории: асфальтирование, строительство дорог, уборка и т. п. 3. Инфраструктура далека от идеала. Плотность населения растет, соответственно, магазины перестают справляться с потоком покупателей. 4. Главная проблема – делать все должны сами собственники, которые, не являясь специалистами в строительстве, могут что-то не продумать, могут принять некачественную работу, которую потом придется переделывать. И все риски в таком случае несут сами собственники. Например, хозяин принял работу строителей, так как красиво, а через месяц все начало разваливаться. В плановом коттеджном поселке есть кому предъявить претензии. Здесь – все риски несет сам владелец. Кроме того, в случае стихийных коттеджных поселков человек имеет меньше возможностей по влиянию на соседа, который будет строить то и так, как ему это нравится. В результате вид поселка может оказаться весьма эклектичным. Не всем это по вкусу. Перспективы Возникновение таких поселений в пределах тридцатикилометровой зоны маловероятно, - считает Андрей Уманский. - А вот за пределами пятидесятикилометровой зоны стихийные поселки будут: как правило, они будут возникать на землях сельхоз назначения и какую-то долю рынка займут. Хотя в последнее время стихийная застройка перестала пользоваться спросом в силу того, что эти застройщики очень сильно себя дискредитировали. Дело в том, что качество строительства ужасно и категорически не соответствует стоимости. Дома возводятся нередко с нарушением всех строительных технологий людьми, которые вообще к строительству никакого отношения не имеют, а контроля нет. Такие дома возводятся из дешевых стройматериалов (например, газобетон), себестоимость такого дома с участком не превышает 2,5-3 млн. рублей, а продаются они по 12-15 млн. рублей. Поэтому покупатели, которые имеют возможность сравнить качество стихийной застройки с качеством зданий, возводимых профессионалами, отдают предпочтение последним. Хотя и плюсы у стихийной застройки есть: в коттеджных поселках, в отличие от стихийных, как правило, невозможна прописка, соответственно приобретение его возможно только за живые деньги, ипотека невозможна. Дом в стихийной застройке можно купить через ипотеку. Популярные места для стихийной застройки - за Зеленогорском: Ушково, Рощино, Орехово, 63-й километр, Горьсовское, Вартемяги… Более близкие территории уже очень плотно осваиваются. Эти территории интересны для серьезных крупных застройщиков. А за этими пределами (где есть проблемы по инвестированию в земли сельхоз назначения и реализации инвест-проектов на землях сельхозназначения) действуют более мелкие компании, которые зарабатывают деньги на купле-продаже земли, не реализуя серьезные инвест-проекты (это требует серьезных финансовых вложений, которых у компаний такого рода просто нет). Соответственно, здесь не разрабатывается инфраструктура. Дело в том, что, когда осуществляется инвест-проект, человек берет землю в аренду, строит дом, после завершения строительства которого земля оформляется ему в собственность. В случае стихийной застройки, человек сразу приобретает землю и волен строить там что-то или нет. Нередко стихийная застройка начинается на землях, некогда принадлежащих воинским частям, например. Денежный вопрос Конечно, дома в цивилизованных коттеджных поселках дороже, чем в стихийных. Однако и качество у них лучше. Цена домов в стихийных коттеджных поселках, как правило, сильно завышена. Себестоимость таких домов редко превышает 4-5 млн. рублей (в строительстве используются дешевые стройматериалы: газо- или пенобетон, которые потом обшиваются, например, деревом), но на продажу они выставляются в два-два с половиной раза дороже. Покупать в таких поселениях дома – довольно рискованное занятие, так как цена высока и не отвечает качеству. С точки зрения владельца, на себестоимости дома в стихийном поселке можно сильно сэкономить 1) на прибыли инвестора, девелопера, 2) на стройматериалах, считает директор АН «Бекар» Сергей Козлов. Но есть опасность для собственника: по неопытности можно принять некачественную работу и потом выложиться на ремонте. Сэкономить же можно от 20% до 50%. Но временные затраты и затраты сил больше. Плюс – все риски несет на себе владелец. Материал предоставлен компанией Бекар Подписывайтесь на нас:
|
Стихийные коттеджные поселки – явление, начало которому положили 90-е годы. На этапе становления рынка многое развивается стихийно, коттеджные поселки – не исключение. Что они представляют собой сегодня, и каковы их перспективы на современном загородом рынке говорят эксперты агентства недвижимости «Бекар».