Запутать и запутаться
С момента отмены петербургского ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите» прошло два месяца. Отмены всех оставшихся территориальных строительных норм удалось избежать благодаря поправкам, внесенным в закон «О техническом регулировании». Однако ситуация продолжает оставаться подвешенной.
Предыстория. Отмена ТСН
В конце марта Петербургский городской суд отменил ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий. Нормативы по энергопотреблению и теплозащите», удовлетворив заявление прокуратуры. Поводом отмены послужило юридическое несоответствие ТСН и Градостроительного кодекса. По мнению прокуратуры, с которым согласился суд, новый Градостроительный кодекс не предоставляет исполнительным органам государственной власти субъектов РФ права разрабатывать ТСН. И соответственно в связи со вступлением в силу Градостроительного кодекса практически все противоречащие ему ТСН подлежат отмене. Еще пять прокурорских обращений об отмене других ТСН на данный момент дожидаются своего часа в городском и районных судах, но могут и не дождаться, поскольку уже в апреле были приняты соответствующие поправки в закон «О техническом регулировании».
Предыстория. Поправки
в закон О техрегулировании
В течение апреля были приняты поправки в закон «О техническом регулировании» Государственной думой 6 апреля, далее – Советом Федерации 18 апреля и были 1 мая подписаны Президентом. Закон № 65-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О техническом регулировании» не только устанавливает основные правила разработки технических регламентов (нормы, призванные объединить и заменить ТСН, ГОСТы и СНиПы), но и дает возможность региональным органам исполнительной власти вносить свою лепту в разработку сводов правил, регулирующих строительную деятельность до принятия соответствующих технических регламентов.
Что меняют поправки
И ТСН, и СНиПы носили временный характер. Их должны были заменить технические регламенты. Однако, как часто получается в России, временные нормы часто переходят в постоянные.
Поправки в федеральный закон «О техническом регулировании», принятые в апреле, определяют возможность использования национальных стандартов и сводов правил в качестве доказательной базы для обеспечения требований технических регламентов. «Теперь появилась возможность начать работу после пяти лет правового вакуума в строительстве», – охарактеризовала документ вице-президент Российского Союза строителей, зампредседателя комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства и ЖКХ Лариса Баринова.
К 1 января 2010 года должно быть принято 17 основных технических регламентов, в числе которых документы, регулирующие строительную деятельность, – «О безопасности строительных материалов и изделий» и «О безопасности зданий и сооружений».
Согласно поправкам, отраженным в 65 законе, теперь технические регламенты может устанавливать не только федеральный закон, но и постановления Правительства РФ. Оно же должно утвердить программу разработки технических регламентов и проконтролировать выделение денег на ее реализацию.
До момента, когда новые регулирующие документы не просто увидят свет, но и вступят в силу, регламентировать строительную деятельность будут национальные стандарты и (или) своды правил, куда будут входить существующие и вновь разрабатываемые ГОСТы, СНиПы и ТСН. Перечень национальных стандартов и сводов правил также устанавливает федеральное правительство. Важнейшим положением, отраженным в федеральном законе № 65-ФЗ, является так называемая «презумпция соответствия» – применение на добровольной основе национальных стандартов и сводов правил является достаточным условием соблюдения требований соответствующих технических регламентов.
Составляющей частью вновь создаваемых национальных стандартов станут, помимо ГОСТов и СНиПов, ТСН. Об этом сразу после утверждения нового закона Советом Федерации заявила Лариса Баринова. Таким образом, региональную власть пригласили поучаствовать в формировании новой системы. Однако до тех пор, пока регионы смогут воспользоваться этой возможностью, пройдет достаточно времени.
Главное, чтобы такая подвешенная ситуация не стала постоянной, как часто случается в российской практике.
Один единственный ТСН
Отмена территориальных строительных норм, которая могла бы привести к краху всю строительную отрасль, была приостановлена. Однако решение суда обратной силы не имеет и пресловутый, уже отмененный, ТСН «Энергетическая эффективность жилых и общественных зданий» возврату не подлежит. Строительный процесс в городе после отмены ТСН пойдет по сохранившимся СНиПам, в частности по СНиПу «Тепловая защита зданий» от 23.02.2003.
Поскольку СНиПы действуют до тех пор, пока не будут разработаны технические регламенты, которые призваны заменить устаревшие и тяжеловесные СНиПы, для внесения изменений в СНиПы нет правовых оснований, ведь действуют они лишь в части, не противоречащей федеральному законодательству. Однако ввиду того, что принятие технических регламентов постоянно откладывается, а работать по морально устаревшему СНиПу было довольно сложно и неэффективно, в Петербурге работали по принятым региональной властью в 2003 году территориальным строительным нормам, более прогрессивным, более конкретным, аккумулировавшим в себе накопленный строительной индустрией города опыт работы за последние 15 лет.
«Прокуратура заинтересована в том, чтобы не было полумер, и действия строителей соответствовали федеральным законам, но нужны хоть какие-то правила игры, – отмечает генеральный директор ЗАО «47 ТРЕСТ» Михаил Зарубин. – Пусть ТСН не идеальны, но их разработка была необходима, потому что на федеральном уровне не регламентировалось ничего. Я сторонник того, чтобы все делать в рамках закона, но нам пока говорят только, что так работать нельзя, а о том, как работать можно, молчат. Если нет норм, никто ничего и не нарушает, только строить как?»
Чем не угодил
Все ТСН разрабатываются в соответствии с федеральными СНиПами и отражают региональные аспекты строительства. ТСН более отвечают требованиям реальной ситуации в строительстве. «Региональные нормативные документы максимально приближены именно к региональным особенностям, например, климатическим, особенностям грунтов и т.д. И в этом плане ТСН выполняли очень важную роль, поскольку учитывали все эти моменты», – говорит Михаил Кнатько, заместитель генерального директора по науке СПбЗНИиПИ.
«Отмена всех ТСН поставила бы крест на тех нормах, которых нет в общероссийских СНиПах, – уверен директор Союзпетростроя Лев Каплан. – Установка стеклопакетов, строительство крышных котельных, подземных паркингов – все это не регулируется СНиПами, и, следовательно, может оказаться вне закона. Тогда строителям ничего не останется, как строить дома по образцу середины 80-х годов прошлого века».
Если взять отмененные ТСН по энергоэффективности, их отличие от СНиПа («Тепловая защита зданий» 23.02.2003) в том, что сопротивление теплопередачи стены в ТСН допускалось 1,76 (что почти в два раза ниже, чем в СНиПах). Энергосбережение рассматривалось как комплексный подход, что позволяло получить нижнюю границу 1,76.
Так, согласно введению к строительным нормам, они разработаны с целью эффективного использования энергии, расходуемой на отопление зданий, при обеспечении комфортных условий пребывания в них людей. СНиП подходит к этому вопросу формально, в то время как ТСН практичнее и конкретнее.
И в итоге, отмена ТСН сильно разочаровала строительное сообщество Петербурга, поскольку перспектива остаться наедине с устаревшими СНиПами оказалась малопривлекательной. «В Петербурге применялся меньший коэффициент теплопроводности для стен зданий, нежели установленный федеральным СНиП. Это обусловлено климатическими особенностями города», – подчеркивает управляющий ДСК «Блок» Александр Гобеев.
Что несет отмененный ТСН
Строители отмечают, что отмена ТСН несколько осложнила их деятельность, поскольку ТСН вносили четкие и ясные правила и регламентации новых подходов к строительству, необходимые для реализации прогрессивных технологий строительства с учетом петербургской специфики. Теперь утепление зданий станет дороже (поскольку придется действовать по СНиПам), а значит, и себестоимость всего строительства возрастет. Рост себестоимости повлияет на прибыль строительных компаний, на использование тех или иных строительных материалов и, конечно, на цену квадратного метра жилья. Вот и одна из причин роста цены стоимости квартиры. «Есть риск, что отмена ТСН повлечет за собой рост себестоимости строительства и, соответственно, стоимости жилья, – считает Александр Гобеев. – Дома должны простоять не один десяток лет, и при этом сохранить свое первоначальное качество. ТСН как раз соответствовали этим принципам. Думаю, несмотря на отмену, проектировщики негласно будут придерживаться ТСН, так как понимают их необходимость в использовании. СНиПы имеют общий, федеральный характер. Но ТСН необходимы, так как они разрабатываются с учетом климатических особенностей региона и отражают региональные условия строительства».
Новый закон снимает все вопросы в отношении правомерности применения петербургских ТСН на стройплощадках, кроме одного: почему прокуратура занялась оспариванием территориальных строительных норм спустя два года после вступления в силу Градостроительного кодекса? Но он, вероятнее всего, так и останется без ответа.
Рынок недвижимости в 2007 году: перспективы, события, цены представляют интерес как для участников рынка, так и для граждан, рассматривающих варианты инвестиций и улучшения жилищных условий. Разговор на эту тему организовала Ассоциация риэлторов Петербурга и Ленобласти (АР СПб и ЛО).Начальник отдела организационного обеспечения, планирования и контроля управления Росрегистрации по Санкт-Петербургу и Ленобласти Павел Рутенберг сообщил, что за 2006 год рост регистраций прав на недвижимость составил 20 процентов по сравнению с 2005 годом. Проведено 900 тыс. регистрационных действий по Санкт-Петербургу и Ленобласти.
Зарегистрированные итоги
При этом структура почти не изменилась. По-прежнему доминирует жилье, но его структура в городе и области значительно отличается. Например, в области в 3,5 раза больше регистрируется земли и в три раза меньше жилья, чем в городе. В общем, регистрации прав в городе больше, чем в области в 1,8 раза.
По приватизации ситуация почти не изменилась: снижение составило 2 процента – 295 тыс. регистраций в 2006 году и 300 тыс. – в 2005 году. К 2010 году количество регистраций приватизации может увеличиться, резерв еще есть. В 2006 году можно отметить довольно высокий рост купли-продажи коммерческой недвижимости, в среднем, на 15 процентов. Это опередило рост регистрации прав на жилье, который составил 8 процентов.
Однако на вновь созданные объекты увеличение регистраций почти на 20 тыс. или 28 процентов по сравнению с 2005 годом. Здесь надо понимать, что есть определенное время между приемкой дома и регистрацией прав. Год он может запросто составлять, может и больше. Началась регистрация договоров участия в долевом строительстве. На 1 января 2007 года зарегистрировано 378 договоров.
Лидером роста регистрации стала ипотека жилых помещений – в 2,6 раза по сравнению с 2005 годом. В 2006 году почти в 3,5 раза больше, чем в 2005 году выдано ипотечных закладных. По объему предоставляемой информации – выдано более 500 тыс. выписок из базы Росрегистрации, что на 130 процентов больше, чем в 2005 году.
Оценка ситуации
Директор департамента маркетинга и стратегического развития корпорации «Петербургская недвижимость» Михаил Бимон прогнозирует, что в 2007 году в Петербурге будет плавный рост цен на недвижимость. Рынок сейчас вступает в фазу спокойного насыщения, соответствия спроса и предложения, что особенно видно по вторичному рынку.
За 2006 год было продано более 35 тыс. квартир на первичном рынке. По объему средств, это больше, чем оборот вторичного рынка, где в основном происходят обменные действия. Ожидается 20-процентный рост цен в рублях, очищенных от инфляции. Будет происходить дальнейшее расслоение рынка.
Сейчас больше всего в процентном отношении люди начинают двигаться – уступать в цене на жилье низкого качества. Прежде всего, это хрущевки и панельные дома первых-вторых массовых серий. Элитная недвижимость вообще стала жить по своим законам. Ее, как и землю, почти уже не производят, все-таки фактор местоположения очень серьезен для нее. Ожидается рост цен, существенно превышающий по темпам, особенно в пригородах, которые были недооценены в прошлые периоды.
Генеральный директор корпорации «Адвекс-недвижимость» Владимир Гаврильчук утверждает, что важнейший индикатор активности вторичного рынка жилья – количество поданной строчной рекламы в «Бюллетень недвижимости». Сегодня это самый объективный индикатор, характеризующий рыночную активность. Скажем, 1 февраля 2006 года количество объектов составило 18 тыс. позиций.
Абсолютный минимум установлен 24 августа 2006 года – 8 тыс. объектов. Сегодня, эта цифра держится уже 1,5 месяца, количество объектов составляет около 20 тысяч. Рынок близок к точке равновесия. Она является временным фактором, поскольку нас ожидает не бурный, но достаточно плавный рост рынка.
Думаю, рост рынка составит 15-20 процентов за 2007 год. Сегодня нет макроэкономических факторов, которые могут повлиять на откат рынка назад. Нефтяной фонтан бьет по-прежнему, поэтому золотовалютные резервы России растут. Рынок ипотеки активно развивается – у банков очень много денег и они хотят пристроить их. Полагаю, что за 2007 год будет выдано 20 тыс. ипотечных кредитов. Это в два раза превышает итоги 2006 года.
Ипотека – очень мощный стимул для того, чтобы рынок недвижимости рос в перспективе. В 2006 году рынок аренды заметно отставал от рынка ипотеки. Сейчас он очень сильно подтянулся, в том числе с точки зрения арендных ставок. Увеличение арендных ставок повлечет за собой увеличение спроса на ипотечные продукты. В ближайшем будущем рынок будет плавно переходить на рублевую индикацию. Это связано как с административными ресурсами, которые будет применять государство, так и в целом.
Это последний год президентства Владимира Путина, наверняка государство сделает все возможное, чтобы он прошел без всяких потрясений и колебаний. Продолжается дефицит качественного предложения на первичном рынке – дома с внятными, быстрыми сроками сдачи. Позитивная экономическая ситуация в городе в целом – приход новых налогоплательщиков, развитие федеральных проектов, в том числе «Газпром-Сити».
Есть моменты, которые против – психологический аспект, связанный с беспрецедентным ростом цен в 2006 году – 122 процента, очень большая величина для такого инертного рынка, как недвижимость. Административный ресурс, который был включен в середине прошлого года и позволил повернуть ситуацию с ростом цен на рынке. Очень скоро эта ситуация изменится, и рынок будет расти опять.
Жилой неликвид
Владимир Гаврильчук отмечает, что произошло расслоение рынка. Низкокачественное жилье будет жить по своим законам. Поэтому тем, у кого есть возможность избавляться от хрущевок и переводить их в более качественные активы, настоятельно рекомендую заняться этим уже сейчас. Как уровень и статус жилья, должно быть районное зонирование.
Если человек имеет двухкомнатную хрущевку и хочет улучшить свои жилищные условия, то сейчас сделать это дешевле, чем через год. В 2006 году такая квартира в ликвидном месте продавалась за 45 дней, сейчас срок реализации составляет 90 дней. При этом идет очень заметный торг. Если покупатель говорит – я это беру, но на тыс. дешевле, очень часто продавец соглашается.
Президент АР Санкт-Петербурга и Ленобласти Вячеслав Семененко рассказал, что у него есть практика работы с аварийным домом, последующим его сносом и возведением на этом месте нового жилья. К сожалению, в городе много лет у нас этот процесс тормозился – инвестор должен быть расселять жилье, предоставляя квартиры, купленные на рынке.
При этом затраты инвестора зачитывались с понижающим коэффициентом. В итоге за зачитывалось {text},4. С такой экономикой ни иностранные инвесторы, не российские, ориентированные на свободные участки, работать не хотели. Сегодня городское правительство изменило взгляд на эту ситуацию.
Они готовы работать с инвестором по адекватным рыночным оценкам. Это приведет к интенсификации процесса расселения. Хотя, с другой стороны, расселять хрущевки даже в Московском районе, чтобы строить на их месте многоэтажные дома, экономически невыгодно. Поэтому ряд программ должен быть отнесен к социальным и деньги на них надо выделять из бюджета.
Так происходит во всем мире – государство должно расчищать проблемы, которые есть, и в дальнейшем реализовывать участки на торгах. Законы, которые сейчас принимаются, рациональные. Просто их надо было принимать 5-10 лет назад. В таком случае мы бы сегодня имели другую интенсивность процесса. Полагаю, что Петербург потерял не один миллиард долларов инвестиций из-за тумана на инвестиционном процессе.
Петербургский Гарлем
Вячеслав Семененко утверждает, что сегодня тенденция развития города выглядит так, что районы развиваются неоднородно – есть более престижные и менее престижные. Город должен понимать тенденции для того, чтобы спасти район от перспективы стать Гарлемом. Необходимо сегодня делать инвестиции в эти точки, создавать альтернативные зоны роста.
Если сделать инвестиции, подобные Ледовому дворцу на пр. Большевиков, в другой район, то это даст толчок развитию окружающих территорий, повысит стоимость земельных участков и инвестиционную привлекательность. В первую очередь, город должен развивать социальную и деловую инфраструктуру. В период бурного роста цен все места росли равномерно, такого быть не должно. Например, в развитых западных странах районы по стоимости недвижимости могут различаться в разы.
Президент Российской гильдии риэлторов Александр Романенко рассказал, что, например, в Калифорнии местная власть создает привилегированные условия для покупателей в непрестижных районах. Устанавливается меньший налог на имущество, есть специальная программа, которая позволяет людям, которые покупают жилье в первый раз, купить именно в этом районе на хороших условиях. Деньги местных властей направляются на развитие социальной инфраструктуры этого места. В итоге ситуация в городе выравнивается.
Дмитрий Малышев
Сейчас в Петербурге и Ленобласти выдано порядка 11 тысяч ипотечных кредитов на сумму более 0 000 млн. 16 января с торгов Фонда имущества Петербурга продана первая квартира, купленная по ипотеке в нашем городе. Таким образом, создан прецедент. Представители банков рассказали о ситуации с проблемными ипотечными кредитами и методах ее решения.ПоказательнаЯ акциЯ?
Руководитель рабочей группы по ипотечному кредитованию Ассоциации банков Северо-Запада, член правления «Городского ипотечного банка» Игорь Жигунов отметил, что данный случай, безусловно, имел объективные причины – длительные просрочки платежей по кредиту и невозможность погашать задолженность. При отказе заемщика самостоятельно заниматься реализацией квартиры объект выставляется на торги.
Прецедент реализации с торгов, по его мнению, показателен как с точки зрения наличия реально работающего эффективного механизма в части исполнения по ипотеке, так и для клиентов, чтобы еще раз задуматься о полноте ответственности, последствиях нарушения исполнения обязательств и здравой оценки своих возможностей.
Ни о каком уроне рынку речи быть не может. Наоборот, это показатель наличия цивилизованных походов в работе с такого рода задолженностью. Это абсолютно нормальное явление. Кроме того, в мировой практике банки изначально закладывают кредитный риск в ставку.
Директор управления по кредитованию физических лиц банка «Александровский» Елена Кулык полагает, что продажа квартиры с торгов никак не повлияет на ипотечный рынок Петербурга и Ленобласти (прецедентный кредит выдан данным банком). Информацию о последствиях просрочек по ипотечным кредитам заемщики получают от кредитных инспекторов до получения кредита.
Все условия и санкции прописываются в кредитном договоре. Заемщики, подписывая кредитный договор, принимают решение о выполнении условий договора, в том числе и о предоставлении недвижимости в качестве обеспечения.
Начальник отдела развития ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Дмитрий Соловьев считает, что в продаже первой ипотечной квартиры с торгов нет ничего показательного. Цена, по которой квартира была продана, оказалась ниже рыночной стоимости (на 25 процентов). Этот случай наглядно продемонстрировал тот факт, что нельзя брать ипотечный кредит, надеясь, что в случае невозможности его выплачивать можно гарантированно вернуть свои деньги.
Договорные отношениЯ
По словам Елены Кулык, при работе с кредитами, в обеспечении которых предоставляется недвижимость, при возникновении проблем с платежами, изыскивается возможность погашения кредита заемщиком путем поиска потенциального покупателя и согласования вопроса с кредитором.
Данный вопрос обе стороны стараются урегулировать до подачи дел в суд. Так, судя по всему, произошло и с данной сделкой. Несмотря на очевидную разницу между рыночной ценой и ценой, за которую продали недвижимость, сделка устроила обе стороны – заемщика и кредитора. Иначе бы она не состоялась и документы по кредитному договору были бы переданы в суд.
В целом и банк, и клиент заинтересованы во внесудебной процедуре, утверждает Игорь Жигунов. Это не только экономит время, деньги, но и упрощает погашение долга, снимает обременения по объекту, а должник получает остаток средств на приобретение иного жилья.
В части цены реализации – это торги, цена, по которой приобретатель согласен получить объект и «заниматься выселением» должника. Оценка предмета залога осуществляется независимым оценщиком, что и делалось при оформлении кредита. В части получения денег – заемщик получает сумму от стоимости квартиры за вычетом задолженности перед банком, расходов по оценке, организации торгов, уплаты пошлин.
С учетом того, что за последние полгода цены выросли значительно, получается, что клиент получил больше, чем вложил в квартиру. При этом для должника гораздо проще и выгоднее согласовать продажу с банком и обойтись без судебной процедуры, чем потерять гораздо больше после обращения взыскания, реализации, оплаты всех расходов и т.д.
Наука и жизнь
Елена Кулык сообщила, что за более чем 5 лет работы по программе ипотечного кредитования в банке «Александровский» не было ни одного случая невыплаты ипотечного кредита заемщиком, а следовательно, реализации объекта недвижимости. Это, в первую очередь, связано с высокой квалификацией сотрудников банка, а также с технологией работы и разъяснительной работой, проводимой с потенциальными заемщиками и ипотечными брокерами
Время от времени задержки по уплате платежей по кредитам у заемщиков возникают. Все – люди живые, и ситуации у всех бывают совершенно разные. Но, понимая ответственность и необходимость погашения задолженности, наши заемщики выходят из сложных ситуаций с честью.
Если рассуждать теоретически, чем выше стоимость недвижимости, тем больше необходима сумма кредита, больше ежемесячные выплаты, следовательно, выше риск непогашения ссудной задолженности.
Портрет ипотечника, у которого возникают проблемы с задержками выплаты по кредиту – представитель среднего класса с доходом до 20 тыс. рублей, являющийся единственным заемщиком по кредитному договору, переоценивший свои финансовые возможности.
Дмитрий Соловьев сказал, что при задержке платежа специалисты банка прежде всего пытаются выяснить причины, и если она не носит разовый и временный характер – болезнь, семейные обстоятельства, то банк предлагает клиенту совместно разработать схему решения данной проблемы.
Банк регулярно напоминает клиентам о необходимости своевременного извещения банка о возникших трудностях с погашением кредита, для того, чтобы по возможности избежать таких мер, как продажа квартиры. Банк заинтересован в сотрудничестве с клиентами и не стремится к разрыву заключенных с ними соглашений.
По словам Игоря Жигунова, случаи, когда ипотечники не могут выплатить кредит и реализуют объекты, в России пока единичны. Это связано с небольшой историей рынка ипотеки современной России – всего 2-3 года качественного роста. Таким образом, рано говорить о каких-либо тенденциях и систематических случаях дефолтов.
Действующие, как правило, в банках четкие системы андеррайтинга позволяют минимизировать такого рода риски. Если возникали вопросы, связанные с нарушением исполнения обязательств, то это либо в рамках страховых случаев, либо вопрос разрешался во внесудебном порядке. В практике «Городского ипотечного банка» таких случаев пока не было.
Кто виноват?
Самое правильное решение при задержке платежа или невозможности выплат по ипотеке – не скрываться от кредитора, а сразу сообщить о своих финансовых затруднениях. Банк совместно с заемщиком проанализируют ситуацию и выработают способы выхода из затруднения. Это может быть отсрочка либо уменьшение штрафных санкций или реализация квартиры из-под залога по согласованной цене, что самое простое для сторон.
В основном задержки выплаты по кредиту имеют технический характер, время перечисления денег, поздний срок внесения платежа и проведения платежей по системе расчетов, а также по страховым случаям. В целом же таких случаев не много и они не системны.
Говорить о какой-то системе, когда в части «таких объектов есть просрочка и она постоянна» – неверно. Можно просто отметить, что при рассмотрении заявлений от различных категорий заявителей – работники по найму, собственники бизнеса, стоит учитывать особенности каждого вида занятости и получения дохода, в том числе с точки зрения регулярности, адекватности предоставленной информации в целях избегания потом сложностей с платежеспособностью клиента.
Задержка выплат происходит по нескольким причинам, больше техническим и кратковременным: заемщик уехал в командировку, отпуск, возникли финансовые затруднения, задержки в перечислениях межбанковских платежей, поздний срок внесения средств в оплату.
Например, приходит клиент в 19.00 в последний платежный день и думает, что он все исполнил. А ведь деньги еще надо в другой банк перечислить, это уже будет следующий рабочий день, вот и техническая просрочка.
Кредитные перспективы
По данным ряда экспертов, на ипотечном рынке России проблемы с платежами составляют 3-7 процентов кредитов. По мнению Елены Кулык, важно понимать, какие суммы принимают в расчет эксперты при определении процента проблемных кредитов и какие кредиты можно отнести к данной категории.
Она считает, что проблемным следует называть кредитный договор, по которому заемщик имеет просрочку по платежам три месяца подряд и более. Если принимать такую формулировку, процент проблемных ипотечных кредитов будет значительно ниже.
Дмитрий Соловьев согласен, что действительно, по различным оценкам экспертов рынка 3-7 процентов ипотечных кредитов являются сегодня проблемными. В банке «Санкт-Петербург» проблемных кредитов нет.
Во многом он объясняет этот факт качественным андеррайтингом как заемщиков, так и оформляемых в залог квартир. На первичном рынке банк работает только с аккредитованными компаниями-застройщиками, что тоже дает определенные гарантии банку и клиентам.
Игорь Жигунов думает, что названные проценты по проблемным ипотечным кредитам – слишком завышенная цифра. Рынок только формируется и о статистике вообще говорит рано. В мировой практике на такие риски закладывается порядка 1 процента. Представляется, что в современной России такой показатель в теории адекватен, на практике он намного меньше.
Елена Кулык считает, что, несмотря на тщательный расчет кредитоспособности потенциальных заемщиков, объем просроченной задолженности в Петербурге и Ленобласти в 2007 году будет выражен в большем проценте, чем в предыдущие годы.
Это вызвано несколькими факторами, в том числе ростом цен на недвижимость, либерализацией требований, предъявляемых к заемщикам, непредвиденными жизненными ситуациями, которые «вперед» просчитать порой невозможно.
Даешь первый взнос!
Ипотечный кредит без первого взноса, с одной стороны, несомненно, развитие ипотеки. Молодые семьи и граждане, имеющие жилье в другом регионе, не всегда имеют первоначальный взнос для приобретения жилья с использованием ипотечного кредита, хотя могут быть ответственными заемщиками, выполняющими в срок принятые на себя обязательства по ипотечным кредитам.
С другой стороны, при дальнейшей стагнации или, тем более, падении цен на рынке недвижимости, выдавая кредит в размере 100 процентов стоимости приобретаемой недвижимости, банк обрекает себя на обслуживание частично необеспеченного кредита.
Дмитрий Соловьев дополнил, что отсутствие в некоторых банках первоначального взноса по ипотечным кредитам, когда клиент не рискует собственными средствами, оформляя ипотечный кредит, в определенной степени может провоцировать появление проблемных кредитов.
В 2007 году не прогнозируется резкий рост проблемных ипотечных кредитов. Такую тенденцию могут спровоцировать только резкие колебания валютного рынка или события, подобные по масштабам государственному дефолту.
Игорь Жигунов в целом не прогнозирует увеличение объема просроченной задолженности по ипотеке в 2007 году в Санкт-Петербурге и Ленобласти. Рынок достаточно стабилен. Однако надо обратить внимание, что кредиторам важно вести политику взвешенного подхода к анализу платежеспособности и предоставления кредитов, чтобы принцип «даем кредит, кто запросит» не обернулся потом массой просрочек.
Как показывает мировая практика, если и есть просрочки, то либо сразу, либо спустя 2-3 года. Таким образом, ближайшие годы покажут, насколько качественны формируемые участниками рынка портфели.
Ипотечный кредит без первого взноса, по мнению Игоря Жигунова, в целом, вопрос системный. Здесь важно четкое определение доли рисковой составляющей, динамики цен, вопроса фондирования под такого рода продукт.
Конечно, кредит на 60-70 процентов стоимости залога намного лучше, чем на 100 процентов – есть риск снижения мотивации клиента в должном исполнении обязательств. Однако у каждого кредитного продукта с учетом набора параметров и системы риска есть обоснование к его существованию и реализации.
Дмитрий Малышев