Глубоко сидящий рынок
Эксперты оценивают объем рынка свайных работ Петербурга в размере от 15 до 25 млрд рублей в год. Подобные услуги оказывает в городе ограниченное число компаний. Выход на рынок новых игроков осложняется большими техническими и финансовыми рисками.
По мнению участников строительного рынка Петербурга, за последние 15 лет в городе произошли серьезные изменения в отношении к работам нулевого цикла. В отрасль пришли новые строительные организации, специализирующиеся на геотехнических работах, появились и широко внедряются современные машины и технологии.
Как рассказал Алексей Шашкин, генеральный директор института «Геореконструкция», железобетонные забивные сваи появились в Петербурге в 1960-х годах, а с середины 1990-х годов началось освоение современных западных технологий устройства буронабивных свай большого диаметра. Это сняло технические и технологические ограничения на высотность зданий в Санкт-Петербурге, возможным стало возведение небоскребов высотой 500 м, стоящих на сваях длиной 60-100 м, которые опираются на твердые глины венда – древнейшие осадочные отложения на нашей планете, которым 650 млн лет. «Важной заслугой буронабивных свай стала возможность строительства в условиях сложившейся городской застройки. Построить дом без свай рядом с существующим – это значит обречь историческое здание на осадки в 10-15 см, которые оно может и не выдержать. Буронабивные сваи позволяют снизить осадку до 1-2 см и сохранить соседние здания. Конечно же, надо следить за технологией и не допускать так называемых технологических осадок от устройства свай – с этой целью проводится геотехнический мониторинг», – прокомментировал Алексей Шашкин.
Сегодня на строительном рынке Петербурга, по разным оценкам, работает 10-20 компаний, специализирующихся на устройстве свай. Среди наиболее крупных можно отметить ООО «ГЕОИЗОЛ», ЗАО «Геострой», ЗАО «Техпрогресс», СК «Подземстройреконструкция», «Гидроспецстрой», «Статика-инжиниринг», «Мостоотряд-19» и др.
Сегодня представлены различные технологии устройства свай – методами забивки, вибропогружения или вдавливания, а также формирование сваи путем вытеснения грунта или путем извлечения грунта из скважины.
«Устройство свайных фундаментов – это очень ответственная работа. Если при создании, например, полов в случае наличия погрешностей можно переделать работу с минимальными затратами, то сваю вбить в несколько десятков раз сложнее. Все это говорит о том, что пришедшему на рынок новому игроку, не имеющему в достаточном количестве опыта, придется нести большие риски. Подобрать квалифицированных специалистов, оснастить производство большой номенклатурой техники и специальных устройств – тоже непростая задача. Себестоимость данных работ – давно устоявшаяся величина, поэтому новой компании будет непросто находить возможность снизить цену для поиска новых заказчиков», – прокомментировал ситуацию Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ».
Алексей Шашкин считает, что профессиональный подрядчик вполне в состоянии выйти на петербургский строительный рынок свайных работ. Но главное, что ему предстоит сделать, – это освоиться в слабых глинистых грунтах. «Их главная особенность состоит в том, что, имея плотность всего на 10-20% ниже, чем у бетона, они обладают способностью терять природные структурные связи при малейшем внешнем воздействии и превращаться в вязкую жидкость, провоцируя развитие осадок окружающих зданий. Любой подрядчик должен начинать с апробации своих технологий в специфических инженерно-геологических условиях нашего города и при необходимости с адаптации технологий к особенностям поведения петербургских грунтов. Институт «Геореконструкция» занимается этим на протяжении последних 15 лет. Многие результаты этой работы вошли в территориальные и общефедеральные нормы», – высказал свою точку зрения эксперт.
Мнение:
Дмитрий Приймаков, заместитель коммерческого директора ООО «ГЕОИЗОЛ»:
– В настоящее время наша компания обладает всеми типами технологий для устройства свайных оснований из буронабивных свай. Самыми распространенными технологиями в гражданском строительстве являются Fundex, CFA, Atlas. Обязательным требованием при выборе технологии является оценка влияния на существующую застройку. Кроме этого, все зависит от конкретного типа грунта, требуемой несущей способности.
При реконструкции объектов, особенно находящихся под охраной КГИОП, требуется применение особых технологий. Для решения подобных задач нашей компанией разработана и успешно внедрена в массовое строительство технология буроинъекционных анкерных свай Geoizol-MP. На собственном производстве в городе Пушкин мы смонтировали современную технологическую линию по производству трубчато-винтовых анкерных свай.
На транспортном строительстве (мосты, путепроводы, тоннели и т. д.) чаще всего применяются сваи, выполняемые по технологии «в обсадной трубе» диаметром до 1,5 м. Данный тип свай обладает повышенной несущей способностью по грунтам основания и обеспечивает требуемый запас прочности для транспортных конструкций. В целом в нашей компании имеется более 15 видов технологий устройства только свай, и это не считая других технологий для устройства подземных пространств.
Строительные материалы для дорожной отрасли подорожали за 2013 год незначительно, и у дорожников сохраняется немало возможностей для осознанного выбора поставщиков.
Собственная производственная база позволит сэкономить до трети стоимости всего проекта, но с учетом сокращающегося объема дорожного строительства загрузить мощности своего производства для дорожников становится все сложнее.
По данным «Инвесткафе», в 2013 году цены на тяжелый бетон и щебень практически не изменились с прошлого года, на арматурную сталь цены упали на 6-8% – примерно до 22-23,5 тыс. рублей за тонну из-за снижения мировых цен. «Стоимость портландцемента выросла примерно на 13-14% – до 3,6 тыс. рублей за тонну за счет роста энерготарифов и спроса на данный вид продукции. Цены на дорожный битум выросли с начала года на 15-20% в связи с увеличением объемов дорожного строительства в РФ, также примерно на 10% возросла цена на полимерно-битумное вяжущее», – перечисляет Игорь Арнаутов, аналитик «Инвесткафе».
Начальник отдела комплектации строительных объектов ЗАО «ПО «Возрождение» Кирилл Кузьмичев констатирует, что рост цен на нерудные материалы, составляющие основу дорожного строительства, в течение года оставался в пределах инфляции.
Одним из основных поставщиков материалов для строительства дорог в нашем регионе является Группа ЛСР, последовательно скупавшая активы в Ленинградской области, чтобы иметь возможность поставлять материалы на крупнейшие инфраструктурные проекты в регионе. По оценке главы аналитического отдела инвесткомпании «ЛМС» Дмитрия Кумановского, в регионе также достаточно много более мелких поставщиков, владеющих небольшими карьерами, но их влияние на рынок несравнимо ниже и ограничивается местными районными проектами.
Кирилл Кузьмичев называет региональный рынок нерудных материалов «чрезвычайно конкурентным». «Предприятия региона могут не только обеспечить местных дорожников, но и поставлять материалы в центральные регионы. На местном рынке есть ряд крупных игроков, но незаменимых у нас нет, и о монополизме говорить не приходится. Даже при наличии группы крупных игроков любая олигополия разбивается о растущий рынок предложений», – говорит господин Кузьмичев.
Дорожные компании используют возможности выбирать своих поставщиков и стараются найти наиболее выгодные условия приобретения материалов как за рубежом, так и в России. Признаком практичности является сотрудничество с несколькими партнерами, которое позволяет избежать срывов поставок.
По данным Игоря Арнаутова, новые поставщики стройматериалов в дорожном строительстве появляются, предлагая дорожникам такие материалы, как георешетка и геотекстиль, преимущественно от таких производителей, как «Геодор», «ЦДТ», «Прудок» и «Геовеб».
Мнение:
Кирилл Кузьмичев, начальник отдела комплектации строительных объектов ЗАО «ПО «Возрождение»:
– Есть компании, которые пытаются зайти на рынок с новым уникальным материалом, уговаривают проектные институты использовать его. В итоге велика вероятность не справиться с объемами и сроками, что приведет к срыву поставок. Одна такая ошибка для подобной компании фатальна.
Вопрос выбора управляющей компании (УК) для объектов коммерческой недвижимости собственники решают по-разному. Собственная УК дает возможности большего контроля, а привлечение внешней УК позволяет сэкономить, говорят эксперты.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что каждый собственник принимает решение исходя из условий, в которых он существует. «Для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. Для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее», - поясняет госпожа Лежнева.
По словам Игоря Лучкова, председателя комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, внешнее управление эффективнее для крупных и сложных в управлении и эксплуатации объектах. «Внешняя УК имеет возможность повысить эффективность за счет профессионализма, отлаженных бизнес-процессов, а также экономии на масштабе», - считает он.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в большинстве случаев работа с внешними управляющими компаниями получается экономичнее, чем создание собственной. «Если грамотно прописаны условия договора, прозрачно отражающие поставленные перед управляющей компании задачи, то работа с внешней компанией позволит избежать большого количества ошибок», - говорит госпожа Скаландис.
«В России есть тенденция делать все самостоятельно: лечиться, управлять объектами. Полагаю, что для этого есть основания – не всегда специалисты выдают хороший результат, да и большинство собственников опасается доверить кому-то свою собственность, - рассуждает Евгения Скачкова, директор по управлению и эксплуатации управляющей компания Maris в ассоциации с CBRE. - Однако ошибки собственной УК слишком дороги будут для владельца. В корне неверна идея: « что если уж я сумел построить, то управлять смогу точно!». Эксплуатация – это очень продуманный процесс на длительный срок и лучше, если этим занимаются люди, у которых есть опыт. Разумеется, все зависит от девелопера, если это такой гигант, как Адамант, например, то в этом случае создание собственной УК оправданно, они могут позволить создать штат специалистов, которые будут загружены и востребованы».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», рассказывает, что у «Сенатора» по понятным причинам своя управляющая компания, которая обслуживает все здания сети. «Во-первых, в нашем случае внутренняя структура дешевле и эффективнее, а во-вторых – в России просто нет такой УК, которая справилась бы с таким большим заказом. У нас есть своя клининговая, телекоммуникационная, охранная, эксплуатационная службы», - отмечает господин Золин
Плюсы и минусы
«Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач - первое - это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе - ведение бухгалтерской отчетности и третье - facility management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility management выполняется отдельной управляющей компанией», - рассказывает Вероника Лежнева.
Игорь Лучков вкратце описывает плюсы и минусы привлечения собственной и внешней УК так: «Внутреннее управление позволяет сократить расходы на собственно управление. Внешнее – повысить эффективность доходов собственника».
«Собственная УК может хорошо знать объект, если в ней работают люди, которые раньше строили, однако, если привлечь профессиональную УК на этапе предэксплуатации, то возможно, что владелец обнаружит ряд недочетов, которые были допущены подрядчиками и сможет это возместить, вовремя предъявив претензии. Конечно, при привлечении сторонней УК нужно выбрать между претендентами лучшую компанию, и это непростой процесс, также как и заключение договора», - рассказывает Евгения Скачкова.
«Выбирайте компании с наиболее открытыми статьями бюджета, посмотрите, как управляются ими объекты, каков отчет УК, встретьтесь с людьми, которые будут непосредственно работать на объекте. Наверняка после этого возникнет понимание, с кем работать будет лучше. Что же касается стоимости, то все зависит от ваших целей и, вряд ли может быть существенное расхождение при эксплуатации профессиональными компаниями, если они рассчитывают и включают одинаковое количество услуг», - советует госпожа Скачкова.
Плюсы внешней управляющей компании, по оценкам Вероники Лежневой, в нераздувании собственного штата, получении профессиональной команды, заинтересованности внешней УК в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и как следствие – повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг УК завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании, по ее словам, в ограниченной возможности «ежеминутно» контролировать деятельность компании и жизни проекта, и плата за услуги.
Дмитрий Золин отмечает, что внешняя управляющая компания изначально более профессиональна, предоставляемые услуги уже отработаны, и бизнес-центр может получить высокий уровень сервиса сразу. «Поэтому в мировой практике привлечение внешней структуры более распространено. Российская практика несколько иная: большинство собственников бизнес-центров склонны набивать себе шишки и создавать собственную управляющую компанию. Это связано с рядом моментов. Во-первых, понятно, что внешняя управляющая компания будет менее подконтрольна, нежели собственная; для кого-то это очень принципиально. Кроме того, большинство полагает, что компания на аутсорсе будет стоить дороже, хотя на самом деле это не так (если речь идет об обслуживании 1-2 объектов, а не целой сети). Раньше я говорил, что собственники отдают предпочтение собственным УК в связи с тем, что боятся потерять свой бизнес: «осадок» после 90-х. С тех пор прошло уже много лет, но в целом, тенденция почему-то осталась прежней», - делится наблюдениями господин Золин.
Игроки и стоимость
Сегодня на рынке управления коммерческими объектами работает несколько десятков брендовых операторов. «Рынок стабилизировался 5 лет назад. Конкуренция высока, однако 90% рынка контролируется известными компаниями», - комментирует Игорь Лучков.
По данным Натальи Скаландис, на сегодняшний день доля объектов коммерческой недвижимости города, которые управляются внешними УК, составляет порядка 40%. «Рынок стабильно развивается, однако число профессиональных внешних УК пока не превышает пяти. На рынке работает достаточно много управляющих компаний, но мало кто из них может предложить комплексный подход. Как правило, управляющие компании оказывают услуги PM и FM, которые включают в себя большое количество разнообразных услуг, требующихся на каждом из этапов выхода объекта на рынок, - рассказывает госпожа Скаландис. - Стоит отметить, что доля внешних управляющих компаний с каждым годом растет, и собственники все чаще обращаются к сторонним компаниям, особенно за услугами FM».
Вероника Лежнева отмечает, что в Петербурге, случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом - единичны. «Первый - это управление Colliers International ТРК "Лето", второй - управление "Галереей", - приводит примеры госпожа Лежнева.
Евгения Скачкова так обрисовывает сложившуюся ситуацию: «Количество внешних УК колеблется и в период кризиса все предпочитали экономить, даже если эта стратегия грозила увеличением расходов в будущем. Все это не улучшало положения профессиональных УК. Конкуренция на рынке есть, но пока владельцы активнее привлекать профессионалов, все будет происходить достаточно вяло. Рентабельность нашей отрасли традиционно невелика, кроме того необходимость обучать и выращивать персонал необходимой подготовки усложняет нашу работу».
Стоимость услуг, по словам госпожи Скачковой, варьируется от класса объекта, его размера, состояния здания и инженерных систем, целей владельца и т.д. По оценкам Игоря Лучкова она может составлять от 1 до 8% от эффективного дохода собственника.