Управлять с умом
Вопрос выбора управляющей компании (УК) для объектов коммерческой недвижимости собственники решают по-разному. Собственная УК дает возможности большего контроля, а привлечение внешней УК позволяет сэкономить, говорят эксперты.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что каждый собственник принимает решение исходя из условий, в которых он существует. «Для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. Для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее», - поясняет госпожа Лежнева.
По словам Игоря Лучкова, председателя комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, внешнее управление эффективнее для крупных и сложных в управлении и эксплуатации объектах. «Внешняя УК имеет возможность повысить эффективность за счет профессионализма, отлаженных бизнес-процессов, а также экономии на масштабе», - считает он.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в большинстве случаев работа с внешними управляющими компаниями получается экономичнее, чем создание собственной. «Если грамотно прописаны условия договора, прозрачно отражающие поставленные перед управляющей компании задачи, то работа с внешней компанией позволит избежать большого количества ошибок», - говорит госпожа Скаландис.
«В России есть тенденция делать все самостоятельно: лечиться, управлять объектами. Полагаю, что для этого есть основания – не всегда специалисты выдают хороший результат, да и большинство собственников опасается доверить кому-то свою собственность, - рассуждает Евгения Скачкова, директор по управлению и эксплуатации управляющей компания Maris в ассоциации с CBRE. - Однако ошибки собственной УК слишком дороги будут для владельца. В корне неверна идея: « что если уж я сумел построить, то управлять смогу точно!». Эксплуатация – это очень продуманный процесс на длительный срок и лучше, если этим занимаются люди, у которых есть опыт. Разумеется, все зависит от девелопера, если это такой гигант, как Адамант, например, то в этом случае создание собственной УК оправданно, они могут позволить создать штат специалистов, которые будут загружены и востребованы».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», рассказывает, что у «Сенатора» по понятным причинам своя управляющая компания, которая обслуживает все здания сети. «Во-первых, в нашем случае внутренняя структура дешевле и эффективнее, а во-вторых – в России просто нет такой УК, которая справилась бы с таким большим заказом. У нас есть своя клининговая, телекоммуникационная, охранная, эксплуатационная службы», - отмечает господин Золин
Плюсы и минусы
«Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач - первое - это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе - ведение бухгалтерской отчетности и третье - facility management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility management выполняется отдельной управляющей компанией», - рассказывает Вероника Лежнева.
Игорь Лучков вкратце описывает плюсы и минусы привлечения собственной и внешней УК так: «Внутреннее управление позволяет сократить расходы на собственно управление. Внешнее – повысить эффективность доходов собственника».
«Собственная УК может хорошо знать объект, если в ней работают люди, которые раньше строили, однако, если привлечь профессиональную УК на этапе предэксплуатации, то возможно, что владелец обнаружит ряд недочетов, которые были допущены подрядчиками и сможет это возместить, вовремя предъявив претензии. Конечно, при привлечении сторонней УК нужно выбрать между претендентами лучшую компанию, и это непростой процесс, также как и заключение договора», - рассказывает Евгения Скачкова.
«Выбирайте компании с наиболее открытыми статьями бюджета, посмотрите, как управляются ими объекты, каков отчет УК, встретьтесь с людьми, которые будут непосредственно работать на объекте. Наверняка после этого возникнет понимание, с кем работать будет лучше. Что же касается стоимости, то все зависит от ваших целей и, вряд ли может быть существенное расхождение при эксплуатации профессиональными компаниями, если они рассчитывают и включают одинаковое количество услуг», - советует госпожа Скачкова.
Плюсы внешней управляющей компании, по оценкам Вероники Лежневой, в нераздувании собственного штата, получении профессиональной команды, заинтересованности внешней УК в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и как следствие – повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг УК завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании, по ее словам, в ограниченной возможности «ежеминутно» контролировать деятельность компании и жизни проекта, и плата за услуги.
Дмитрий Золин отмечает, что внешняя управляющая компания изначально более профессиональна, предоставляемые услуги уже отработаны, и бизнес-центр может получить высокий уровень сервиса сразу. «Поэтому в мировой практике привлечение внешней структуры более распространено. Российская практика несколько иная: большинство собственников бизнес-центров склонны набивать себе шишки и создавать собственную управляющую компанию. Это связано с рядом моментов. Во-первых, понятно, что внешняя управляющая компания будет менее подконтрольна, нежели собственная; для кого-то это очень принципиально. Кроме того, большинство полагает, что компания на аутсорсе будет стоить дороже, хотя на самом деле это не так (если речь идет об обслуживании 1-2 объектов, а не целой сети). Раньше я говорил, что собственники отдают предпочтение собственным УК в связи с тем, что боятся потерять свой бизнес: «осадок» после 90-х. С тех пор прошло уже много лет, но в целом, тенденция почему-то осталась прежней», - делится наблюдениями господин Золин.
Игроки и стоимость
Сегодня на рынке управления коммерческими объектами работает несколько десятков брендовых операторов. «Рынок стабилизировался 5 лет назад. Конкуренция высока, однако 90% рынка контролируется известными компаниями», - комментирует Игорь Лучков.
По данным Натальи Скаландис, на сегодняшний день доля объектов коммерческой недвижимости города, которые управляются внешними УК, составляет порядка 40%. «Рынок стабильно развивается, однако число профессиональных внешних УК пока не превышает пяти. На рынке работает достаточно много управляющих компаний, но мало кто из них может предложить комплексный подход. Как правило, управляющие компании оказывают услуги PM и FM, которые включают в себя большое количество разнообразных услуг, требующихся на каждом из этапов выхода объекта на рынок, - рассказывает госпожа Скаландис. - Стоит отметить, что доля внешних управляющих компаний с каждым годом растет, и собственники все чаще обращаются к сторонним компаниям, особенно за услугами FM».
Вероника Лежнева отмечает, что в Петербурге, случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом - единичны. «Первый - это управление Colliers International ТРК "Лето", второй - управление "Галереей", - приводит примеры госпожа Лежнева.
Евгения Скачкова так обрисовывает сложившуюся ситуацию: «Количество внешних УК колеблется и в период кризиса все предпочитали экономить, даже если эта стратегия грозила увеличением расходов в будущем. Все это не улучшало положения профессиональных УК. Конкуренция на рынке есть, но пока владельцы активнее привлекать профессионалов, все будет происходить достаточно вяло. Рентабельность нашей отрасли традиционно невелика, кроме того необходимость обучать и выращивать персонал необходимой подготовки усложняет нашу работу».
Стоимость услуг, по словам госпожи Скачковой, варьируется от класса объекта, его размера, состояния здания и инженерных систем, целей владельца и т.д. По оценкам Игоря Лучкова она может составлять от 1 до 8% от эффективного дохода собственника.
Рынок опалубки Петербурга по итогам 2012 года вырос на 10%. При этом объем продаж 2013 года пока остается на уровне начала прошлого года. Участники рынка отмечают, что рынок опалубки очень сильно зависит от объемов монолитного строительства, которое, в свою очередь, зависит от общих объемов строительства в городе.
Вице-президент "Союзпетростроя" Лев Каплан не исключает, что в ближайшем будущем компании, работающие на рынке опалубки, начнут испытывать сложности. Это связано с началом стагнации в строительном секторе. "Все зависит от инвестиционной активности в городе, которая значительно снизилась. Программы комплексного освоения территорий в городе не утверждаются, точечная застройка и вовсе запрещена.
Основная масса жилья в настоящее время возводится на границе Петербурга и Ленобласти, и именно там востребована строительная опалубка", – рассказал он. В Комитете по строительству комментарий на тему планов городской администрации по перспективам выделения участков под строительство в 2013 году получить не удалось. Однако компании, работающие на рынке опалубки, пока не чувствуют влияния негативных тенденций. "Работы в настоящее время хватает", – подчеркнули в компании "Стройбыт". "Может быть, в городе и появилась проблема с выделением строительных пятен, но мы их пока не ощущаем, – говорит генеральный директор ТД "Опалубка" Дмитрий Борисов. – Судя по работе нашей компании, объемы рынка опалубки сравнялись с докризисными, и спрос на оборудование продолжает расти. И если сразу после кризиса строительные компании предпочитали брать опалубочное оборудование в аренду, то сейчас прослеживается другая тенденция – опалубка приобретается в собственность".
При этом участники рынка предупреждают, что с арендой опалубки нужно быть очень осторожным, так как оборудование можно использовать всего несколько раз, иначе возможно появление дефектов. А по внешнему виду проверить, сколько раз оборудование уже использовалось, практически невозможно.
На рынке Петербурга опалубка представлена иностранными компаниями из Германии, Италии, Франции, Польши, московскими и местными фирмами. Причем доля петербургских поставщиков составляет около 80% от объема рынка. Ежемесячный оборот рынка опалубки, которая продается строительным компаниям в собственность, составляет около 100 млн рублей. При этом в аренду опалубка, как правило, берется для небольших и краткосрочных подрядов. Стоимость месячной аренды опалубки составляет 10% от стоимости покупки оборудования в собственность. Поэтому крупные строительные компании, которые работают на крупных петербургских объектах, предпочитают покупать оборудование в собственность. "Если компания строит большой дом и берет оборудование в аренду, то к концу строительства она выплачивает полную стоимость опалубки. Если же оборудование сразу купить, то второй дом будет строиться уже бесплатно в части затрат на опалубочное оборудование. Качественную опалубку можно использовать от 5 до 10 лет. А мелкие подрядчики, которые выходят на рынок на 2-3 месяца, конечно, берут оборудование в аренду", – говорит Дмитрий Борисов. Рынок опалубки носит сезонный характер и отмечается долгим циклом работы с клиентом – срок работы над одним договором может составлять 2-3 месяца.
Как отметили в компании "Промстройсевер", цены на приобретение опалубочного оборудования по итогам 2012 года выросли примерно на 10%. Доля импортного оборудования на рынке в настоящее время составляет около 30%.
При этом состав игроков рынка остался прежним – новых компаний не появилось. "Пока сложности с выделением новых пятен под застройку, с которыми сталкиваются строительные компании, до нас не докатились. Проблем с заказами мы не имеем. Однако не исключено, что эти проблемы в будущем затронут и нас, когда завершится строительство уже начатых объектов, – подчеркнули в компании. – Многие компании – поставщики опалубочного оборудования не стремятся работать на рынке предоставления его в аренду. Это связано с тем, что аренда оборудования по умолчанию несет большие риски, особенно в сфере работ, которые финансируются за счет государства. Очень часто подрядчик работ берет в аренду опалубку, а потом не может за нее заплатить, так как заказчик не оплачивает работы. И в том случае страдает не только строительная компания, но и поставщик опалубочного оборудования".
Мнение:
Дмитрий Кобылин, заместитель главного инженера компании PERI в России:
– В последние годы в области российского строительства происходит все больше и больше качественных изменений. Но рынок опалубочного оборудования находится еще в процессе формирования. Строительные технологии модернизируются, и подход к ним меняется. Стали более востребованы технологичные системы опалубки, например опалубочные столы и легкая панельная опалубка для перекрытий, которая позволяет производить раннюю распалубку. Строители и заказчики сейчас в большей степени руководствуются инженерными соображениями. Сложные условия строительства, крайне сжатые сроки подталкивают их к осознанию необходимости применения передовых высокотехнологичных опалубочных систем. А то обстоятельство, что на разных объектах возникает необходимость использовать разные системы, делает аренду оборудования все более привлекательной для них.
Если примеры использования переработанных строительных отходов в Петербурге есть, то с твердыми бытовыми отходами ситуация хуже. Хотя потенциал у этого направления определенно присутствует.
Так, в качестве строительного материала после переработки может быть использован ПВХ, а бумажные отходы могут стать основой для производства теплоизоляционных материалов. В Санкт-Петербурге в настоящее время по экспертным оценкам производится порядка 1,7 млн т мусора. По прогнозам, к 2015 году эта цифра может вырасти до 1,8 млн т мусора в год, а к 2020 – до 2 млн т.
В общей же сложности производство твердых бытовых отходов в стране составляет 35-40 млн т в год. При этом подвергаются какой-либо обработке только около 2 млн т. Таким образом, основной объем отходов захоранивается на полигонах или оседает на нелегальных свалках. Имеющаяся инфраструктура переработки отходов незначительна: перерабатывать отходы фактически негде.
Между тем спрос на продукты, произведенные в результате переработки ТБО, как отмечают эксперты, есть. По словам директора природоохранных программ Общероссийской общественной организации "Зеленый патруль" Романа Пукалова, производители окон ПВХ в буквальном смысле "гоняются" за пластиком, прошедшим соответствующую обработку, который, по сути, является сырьем. Но, несмотря на то, что пластик в общем объеме ТБО в России занимает порядка 30%, переработке подвергается максимум 5% этого полимера. "В России нет разветвленной сети по приему пластика. Это существенно осложняет процесс его выборки из ТБО, – говорит Роман Пукалов. По его мнению, ситуация может измениться только под влиянием власти, к примеру, путем законодательного обязательства или налоговых льгот для переработчиков. "Я надеюсь, что рыночные механизмы вступят в силу и простимулируют решение этого вопроса", – добавил Роман Пукалов.
Значительных проектов в сфере переработки ТБО в строительные материалы в Петербурге нет. Причина – отсутствие необходимой инфраструктуры. Вместе с тем заняться проектами в этой сфере могли бы отдельные предприятия и компании. Подобную инициативу проявили в Казани, где работники Казанского экологического комплекса заявили о намерении из отходов пленки производить пластиковые панели, облицовочную плитку, черепицу, тротуарную плитку.
В Петербурге в настоящее время существует несколько долгосрочных целевых программ по обращению с отходами. Одна из них предполагает достижение к 2020 году 95%-ной переработки отходов с использованием 78% вторичного сырья и захоронением оставшихся 23%. Возможно, если планы будут реализованы, и в городе селективный сбор и обработка отходов станут привычным делом, дойдет и до полноценного производства строительных материалов из ТБО.