Управлять с умом
Вопрос выбора управляющей компании (УК) для объектов коммерческой недвижимости собственники решают по-разному. Собственная УК дает возможности большего контроля, а привлечение внешней УК позволяет сэкономить, говорят эксперты.
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, отмечает, что каждый собственник принимает решение исходя из условий, в которых он существует. «Для крупных единичных проектов, где у собственника нет задачи держать проект на протяжении долгого периода времени (более пяти лет), вариант с управлением проектом сторонней компанией выглядит более предпочтительным. Для сетевых игроков вариант с собственной управляющей компанией может стать гораздо выгоднее», - поясняет госпожа Лежнева.
По словам Игоря Лучкова, председателя комитета по оценочной деятельности Российской гильдии управляющих и девелоперов, внешнее управление эффективнее для крупных и сложных в управлении и эксплуатации объектах. «Внешняя УК имеет возможность повысить эффективность за счет профессионализма, отлаженных бизнес-процессов, а также экономии на масштабе», - считает он.
Наталья Скаландис, управляющий директор PM NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в большинстве случаев работа с внешними управляющими компаниями получается экономичнее, чем создание собственной. «Если грамотно прописаны условия договора, прозрачно отражающие поставленные перед управляющей компании задачи, то работа с внешней компанией позволит избежать большого количества ошибок», - говорит госпожа Скаландис.
«В России есть тенденция делать все самостоятельно: лечиться, управлять объектами. Полагаю, что для этого есть основания – не всегда специалисты выдают хороший результат, да и большинство собственников опасается доверить кому-то свою собственность, - рассуждает Евгения Скачкова, директор по управлению и эксплуатации управляющей компания Maris в ассоциации с CBRE. - Однако ошибки собственной УК слишком дороги будут для владельца. В корне неверна идея: « что если уж я сумел построить, то управлять смогу точно!». Эксплуатация – это очень продуманный процесс на длительный срок и лучше, если этим занимаются люди, у которых есть опыт. Разумеется, все зависит от девелопера, если это такой гигант, как Адамант, например, то в этом случае создание собственной УК оправданно, они могут позволить создать штат специалистов, которые будут загружены и востребованы».
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», рассказывает, что у «Сенатора» по понятным причинам своя управляющая компания, которая обслуживает все здания сети. «Во-первых, в нашем случае внутренняя структура дешевле и эффективнее, а во-вторых – в России просто нет такой УК, которая справилась бы с таким большим заказом. У нас есть своя клининговая, телекоммуникационная, охранная, эксплуатационная службы», - отмечает господин Золин
Плюсы и минусы
«Перед управляющей компаний обычно стоит три вида задач - первое - это маркетинг (реклама, регулирование арендных ставок, анализ текущего состояния рынка), второе - ведение бухгалтерской отчетности и третье - facility management (управление коммунальным хозяйством объекта). Зачастую первая и вторая задачи могут находиться в ведении одной управляющей компании, в то время как facility management выполняется отдельной управляющей компанией», - рассказывает Вероника Лежнева.
Игорь Лучков вкратце описывает плюсы и минусы привлечения собственной и внешней УК так: «Внутреннее управление позволяет сократить расходы на собственно управление. Внешнее – повысить эффективность доходов собственника».
«Собственная УК может хорошо знать объект, если в ней работают люди, которые раньше строили, однако, если привлечь профессиональную УК на этапе предэксплуатации, то возможно, что владелец обнаружит ряд недочетов, которые были допущены подрядчиками и сможет это возместить, вовремя предъявив претензии. Конечно, при привлечении сторонней УК нужно выбрать между претендентами лучшую компанию, и это непростой процесс, также как и заключение договора», - рассказывает Евгения Скачкова.
«Выбирайте компании с наиболее открытыми статьями бюджета, посмотрите, как управляются ими объекты, каков отчет УК, встретьтесь с людьми, которые будут непосредственно работать на объекте. Наверняка после этого возникнет понимание, с кем работать будет лучше. Что же касается стоимости, то все зависит от ваших целей и, вряд ли может быть существенное расхождение при эксплуатации профессиональными компаниями, если они рассчитывают и включают одинаковое количество услуг», - советует госпожа Скачкова.
Плюсы внешней управляющей компании, по оценкам Вероники Лежневой, в нераздувании собственного штата, получении профессиональной команды, заинтересованности внешней УК в повышении стоимости проекта (качество арендаторов, привлечение покупателей и как следствие – повышение средней арендной ставки по проекту) в случаях, когда оплата услуг УК завязана на доходность проекта. Минусы внешней управляющей компании, по ее словам, в ограниченной возможности «ежеминутно» контролировать деятельность компании и жизни проекта, и плата за услуги.
Дмитрий Золин отмечает, что внешняя управляющая компания изначально более профессиональна, предоставляемые услуги уже отработаны, и бизнес-центр может получить высокий уровень сервиса сразу. «Поэтому в мировой практике привлечение внешней структуры более распространено. Российская практика несколько иная: большинство собственников бизнес-центров склонны набивать себе шишки и создавать собственную управляющую компанию. Это связано с рядом моментов. Во-первых, понятно, что внешняя управляющая компания будет менее подконтрольна, нежели собственная; для кого-то это очень принципиально. Кроме того, большинство полагает, что компания на аутсорсе будет стоить дороже, хотя на самом деле это не так (если речь идет об обслуживании 1-2 объектов, а не целой сети). Раньше я говорил, что собственники отдают предпочтение собственным УК в связи с тем, что боятся потерять свой бизнес: «осадок» после 90-х. С тех пор прошло уже много лет, но в целом, тенденция почему-то осталась прежней», - делится наблюдениями господин Золин.
Игроки и стоимость
Сегодня на рынке управления коммерческими объектами работает несколько десятков брендовых операторов. «Рынок стабилизировался 5 лет назад. Конкуренция высока, однако 90% рынка контролируется известными компаниями», - комментирует Игорь Лучков.
По данным Натальи Скаландис, на сегодняшний день доля объектов коммерческой недвижимости города, которые управляются внешними УК, составляет порядка 40%. «Рынок стабильно развивается, однако число профессиональных внешних УК пока не превышает пяти. На рынке работает достаточно много управляющих компаний, но мало кто из них может предложить комплексный подход. Как правило, управляющие компании оказывают услуги PM и FM, которые включают в себя большое количество разнообразных услуг, требующихся на каждом из этапов выхода объекта на рынок, - рассказывает госпожа Скаландис. - Стоит отметить, что доля внешних управляющих компаний с каждым годом растет, и собственники все чаще обращаются к сторонним компаниям, особенно за услугами FM».
Вероника Лежнева отмечает, что в Петербурге, случаи привлечения сторонних управляющих компаний для управления торговым объектом - единичны. «Первый - это управление Colliers International ТРК "Лето", второй - управление "Галереей", - приводит примеры госпожа Лежнева.
Евгения Скачкова так обрисовывает сложившуюся ситуацию: «Количество внешних УК колеблется и в период кризиса все предпочитали экономить, даже если эта стратегия грозила увеличением расходов в будущем. Все это не улучшало положения профессиональных УК. Конкуренция на рынке есть, но пока владельцы активнее привлекать профессионалов, все будет происходить достаточно вяло. Рентабельность нашей отрасли традиционно невелика, кроме того необходимость обучать и выращивать персонал необходимой подготовки усложняет нашу работу».
Стоимость услуг, по словам госпожи Скачковой, варьируется от класса объекта, его размера, состояния здания и инженерных систем, целей владельца и т.д. По оценкам Игоря Лучкова она может составлять от 1 до 8% от эффективного дохода собственника.
Консалтинговая компания Astera St.Petersburg подготовила краткий предварительный обзор итогов основных сегментов рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга за
Рынок офисной недвижимости
В 2008 году было введено в эксплуатацию 355 тыс.кв.м, при чем практически все из них были введены в первых трех кварталах. Из 355 тыс.кв.м офисов, введенных в 2008 году, БЦ класса «А» и «В» занимают примерно равные доли, с небольшим преобладаем БЦ класса «В».
Общий объем предложения качественных офисных площадей на конец 2008 года составил около 1 755 тыс.кв.м.
Наиболее крупные офисные проекты, введенные в 2008 году:
ü 2-я очередь «Бенуа» (12 000 кв.м) на Свердловской наб. Класс «А».
ü «Сенатор» (2-я очередь, 11 000 кв.м) на 18-й линии В.О. Класс «А».
ü Renaissance Plaza (38 800 кв.м) на ул. Марата. Класс «А».
ü «Линкор» (23 500 кв.м) на Петроградской наб. Класс «А».
ü «Авеню» (21 000 кв.м) на Аптекарской наб. Класс «В».
ü «Пальмира» (25 000 кв.м) на пл. Конституции. Класс «В».
По итогам 2008 года из всего заявленного к вводу объему офисных площадей - около 180 тыс. кв.м не было введено в эксплуатацию.
«Эталон-ЛенспецСМУ» остановила строительство двух бизнес-центров (60 тыс.кв.м и 18 тыс.кв.м), для которых уже были вырыты котлованы. Те же проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
По итогам 2008 года арендные ставки в бизнес – центрах составили:
ü Класс «А» - 1600 - 2000 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «В» - 1300 - 1500 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
ü Класс «С» - 700 - 850 руб./кв.м/мес., вкл. НДС
Рынок торговой недвижимости:
В 2008 году было введено 364 тыс.кв.м. Большинство из них введено в первые три квартала 2008 года. Общий объем предложения на конец года составил около 3 639 тыс.кв.м.
Наиболее крупные торговые объекты, введенные в 2008 году:
ü Торгово-развлекательный комплекс «Феличита» (83 тыс.кв.м) на ул. Коллонтай (девелопер - ООО «Макромир»)
ü Торговый комплекс «Атлантик-Сити» (50 тыс.кв.м) на ул. Савушкина (девелопер – компания «Атлантик»)
ü Торгово-развлекательный комплекс «Атмосфера» (47 тыс.кв.м) на Комендантской пл. (девелопер – компания «Адамант»)
ü 1-я очередь торгового комплекса «Северный Молл» (43 тыс.кв.м) на пр. Культуры (девелопер – компания Meinl European Land)
Также можно отметить, что проекты, которые сейчас строятся, в большинстве случаев будут завершены и введены, но с корректировками сроков. Большинство проектов, находящихся на ранних и первоначальных стадиях реализации – заморожены.
Рынок складской недвижимости:
В 4 кв. 2008 года из заявленных 1 308 655 кв.м в эксплуатацию было введено только 63 625 кв.м. Всего за 2008 год было введено 230 395 кв.м складских комплексов классов «А» и «В», что составляет всего лишь 15% от общего объема площадей, заявленных к вводу в 2008 году.
Такой низкий показатель связан с влиянием финансового кризиса на рынок складской недвижимости в целом, и складского сектора в частности. Большинство крупных проектов были заявлены к вводу в 4 кв. 2008 года, но сложности с финансирование заставили девелоперов перенести сроки.
Например, не была введена 1-ая очередь логистического парка «Колпино»,общей площадью 210 672 кв.м; 2-ая очередь складского комплекса MLP «Уткина Заводь» - 138 000 кв.м. Таким образом, сроки ввода данных объектов перенесены на 2-3 кв.
Для второй половины
К вводу в 2009 году заявлено 1 576 448 кв.м качественных складских площадей. Какие конкретно проекты будут заморожены или не будут реализованы – сейчас сказать достаточно сложно. Должны быть завершены проекты, находящиеся на финальной стадии строительства, сроки ввода которых были перенесены с конца 2008 года на 2009 год, а также отдельные очереди крупных проектов.
Что касается перспектив дальнейшего развития рынка складской недвижимости – финансовый кризис, безусловно, парализует его развитие. Возможно незначительное падение спроса, в связи с трудностями производственных, логистических и торговых компаний – основных арендаторов складских площадей. Но данное падение спроса будет сопоставимо с сокращением предложения складских площадей.
2008 г
С августа
Таблица 1. Некоторые макроэкономические показатели изменения состояния экономики РФ за
Показатель | 2007 | 2008 |
Объем строительства жилья в России за год, млн. кв. м* | 60,4 | 61 |
Рост объемов строительства жилья в России (к предыдущему году)* | 19,4% | 1,0% |
Объем строительства жилья в Москве за год, млн. кв. м* | 4,8 | 3,9 |
Индекс промышленного производства, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 105,3% | 91,3% |
Индекс оборота розничной торговли, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 116,4% | 108,0% |
Число безработных, ноябрь, млн. человек | 4,2 | 5 |
Реальные располагаемые денежные доходы, ноябрь к ноябрю предыдущего года | 115,5% | 93,8% |
Инфляция (индекс потребительских цен) за год | 11,9% | 13,3% |
Средняя ставка по ипотечным кредитам в рублях на конец года | 12% | 18% |
Курс доллара на конец года (31 декабря) | 24,54 | 29,39 |
Средние ставки по кредитам нефинансовым организациям и депозитам населения в российских рублях, % годовых, в ноябре | 11% | 15,2% |
Использованы данные Росстата, Министерства экономики РФ, Центрального Банка
*Предварительная оценка для
Резкое снижение курса доллара позволило ряду экспертов и аналитиков говорит о падении цен на жилье и в Москве, однако в пересчете на национальную валюту, цены так до конца года и держались в диапазоне 150-160 тыс. рублей за
Для жителей регионов России реальное снижение цен в рублях не выглядит облегчением в решении квартирного вопроса. Именно они первыми и в большей степени столкнулись с падением доходов, производственными отпусками и сворачиванием рынка ипотечного кредитования. К концу
В 12 изученных специалистами аналитического центра GED Analytics крупнейших российских городах снижение цен на вторичном рынке за год составило 13,3% в долларах. Однако, если перейти на национальную валюту, то окажется, что цены выросли на 5%. Максимальное снижение цен за год произошло в Красноярске – почти на 15% в рублях (30% в долларах). Больше всего выросли цены в Нижнем Новгороде – на 23% в рублях (3% в долларах). Но до московских «рекордов» крупным региональным городам не хватает более 10%. За год прирост цены квадратного метра в столице составил 40% в рублях и 17% в долларах.
Диаграмма 1. Прирост стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов за
По мнению специалистов аналитического центра GED Analytics снижение цен на вторичном (так же как и на первичном рынке) в 2009 году под влиянием неблагоприятной макроэкономической ситуации продолжится. В зависимости от региона максимальное падение может достигнуть 20-40% в рублях от текущих цен. Например, в Москве, прогнозируемый уровень цен – 110 тыс. рублей за кв. м. Снижение цен затронет в первую очередь регионы с большими объемами строительства нового жилья. Также оно коснется городов, где цены росли наиболее интенсивно – Нижний Новгород, Челябинск, Ростов-на-Дону, Волгоград.
Диаграмма 2. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в рублях за
Диаграмма 3. Изменение стоимости жилья на вторичном рынке 14 крупнейших российских городов в долларах за
Материал предоставлен Аналитическим центром GED Analytics