Рынок для корпоративных вложений
Вложения в загородную жилую недвижимость для сохранения и приумножения капиталов еще шесть лет назад считались едва ли не более выгодными, чем в городское жилье. Сегодня ситуация иная, говорят эксперты, – доля инвестиционных сделок едва достигает 10%.
Павел Едемский, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Home estate, рассуждает: «Если говорить о рынке B2B, то это покупка земли с сельскохозяйственным назначением, дальнейший ее перевод в ДНП, подведение коммуникаций и пр. В принципе, таким образом можно заработать до 20-30%. Плюс дополнительный доход в дальнейшем будут приносить членские взносы и прочие отчисления от членов ДНП.
Что касается частных инвестиций, то для загородного рынка это еще более редкое явление. Показатели доходности, объемы получаемого дохода, а также сложность самого процесса на городском и загородном рынке жилья просто несовместимы. Поэтому случаи по инвестированию в загородные объекты единичны. Исключение составляют малоэтажные проекты недалеко от города с разработанной концепцией, масштабной рекламной кампанией».
Эксперты также полагают, что количество инвестиционных сделок с жильем, в том числе малоэтажным, в посткризисный период заметно сократилось еще и потому, что сегодня застройщикам, особенно с хорошей репутацией, гораздо проще привлечь банковское проектное кредитование или институциональное инвестирование, чем связываться с большим числом мелких частных инвесторов. «Соответственно, застройщики уже не предоставляют покупателям прежних огромных скидок за ранний вход в проект, и эффективность спекулятивных операций с жильем снижается. Иными словами, частным инвесторам уже не так выгодно покупать жилье на ранней стадии строительства, с тем чтобы продать его сразу после ввода объекта в эксплуатацию. Тем не менее недвижимость была и остается отличным «защитным» активом при длинном горизонте инвестирования. Поэтому сейчас становится все более популярным приобретение строящихся коттеджей, таунхаусов и квартир в малоэтажных ЖК с целью дальнейшей эксплуатации, например для сдачи в аренду. Покупок с целью быстрой перепродажи, в свою очередь, становится все меньше», – считает Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК «Глубина».
В случае инвестирования с целью сохранения капитала, то есть покупки дома или квартиры не для перепродажи, доходность может превышать уровень инфляции на 3-4 процентных пункта и будет гарантированно выше, чем доходность банковских вкладов.
Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, отмечает: «Загородное жилье покупают для постоянного проживания, причем часто не сразу: довольно много покупателей предпочитают сначала арендовать дом, чтобы «присмотреться» к образу жизни за городом».
Леонид Львов, генеральный директор СМУ «Элемент-Бетон», оценивает долю инвестиционных покупок на загородном рынке в 5-10%. «Проблема заключается в том, что объекты загородной недвижимости не являются массовым продуктом. На мой взгляд, для привлечения внимания инвесторов к данному сегменту необходимо снизить стоимость объектов в данном сегменте и увеличить предложение качественных проектов, то есть сделать объекты более ликвидными для конечного пользователя», – считает он.
С такой оценкой согласна и Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar: «На сегодняшний день доля инвестиционных покупок на загородном рынке не превышает 10%, что показывает определенную положительную тенденцию по сравнению с временем пятилетней давности, когда эта доля колебалась в пределах 2-3%». Она же слабую популярность загородного сегмента для капитальных вложений видит в том, что инвесторам пока не до конца понятен механизм проведения подобных сделок. «На мой взгляд, уже через год или два рынок станет более прозрачным, что, в свою очередь, привлечет определенный поток инвесторов. Сейчас у многих создается впечатление, что стоимость объектов загородной недвижимости растет значительно медленнее, чем городских новостроек, отчего возникают сомнения по поводу быстрого возвращения своих средств. На самом деле это не так, и я бы посоветовала рассматривать проекты известных застройщиков с точки зрения инвестиций», – заключает госпожа Яковлева.
Кстати:
Следует отметить, что в Москве и Подмосковье картина с инвестициями в загородную недвижимость мало чем отличается от петербургской. Михаил Строилов, девелопер КП «Ново-Шарапово», заместитель генерального директора ООО «Столичная земля», рассказал, что 5-6 лет назад, в докризисный период, инвестиционные сделки на рынке загородной недвижимости эконом-класса составляли не более 10%. При этом сумма сделки не превышала 150 тыс. USD. «Сейчас инвестиционных сделок на загородном рынке недвижимости как таковых нет, в большинстве случаев это скорее способ сохранения средств – как банковский депозит. Всего доля инвестиционных покупок на загородном рынке составляет не больше 5%. С целью инвестиций приобретается в основном недвижимость эконом-класса на начальном этапе продаж, при условии что цена изначально не завышена. Кредит под такую покупку, как правило, не берется», – резюмирует господин Строилов.
Департамент аналитики компании «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость») подготовил отчет по итогам
Ценовая динамика
В декабре средняя стоимость кв. м в новостройках Петербурга (без учета элитных объектов) составила 72050 рублей. В январе
В течение
По итогам года средняя стоимость кв. м в строящихся домах эконом-класса составила 64815 рублей, в домах комфорт-класса – 71509 рублей, в домах бизнес-сегмента – 93018 рублей, в элитных новостройках – 142953 рублей.
Средняя стоимость строящегося жилья по классам
.gif)
Характеристика предложения
По состоянию на декабрь
42% всего строящегося жилья относится к эконом-классу. Столько же - 42% - приходится на комфорт-класс. В бизнес-сегменте строится около 11% жилья. Доля элитных новостроек – 5%.
Структура строящегося жилья по классам
.gif)
Самые дорогие новостройки Петербурга строятся в Центральном и Петроградском районах – 155003 и 133518 рублей за кв.м. соответственно. Самая низкая цена предложения в Красносельском (63279 рублей за кв. м.) и Фрунзенском (66173 рублей за кв. м.) районах.
Средняя стоимость квадратного метра по районам
.gif)
Больше всего жилья строится в Приморском районе – более 1 млн. кв.м. На него приходится около 23 всех новостроек Петербурга. На втором месте – Выборгский район (порядка 920000 кв.м. строящегося жилья). На третьем месте расположился Московский район (почти 580000 кв.м.).
Структура строительства жилья по районам
.gif)
Характеристика спроса
Максимальный спрос покупателей в
Структура спроса по типам помещений
.gif)
Структура спроса в зависимости от площади
По стоимости запросы потенциальных покупателей разделились следующим образом. Основной спрос (порядка 48%) пришелся на квартиры в диапазоне 1,7-2,3 млн. рублей. На втором месте по популярности (около 29%) квартиры за 4-4,5 млн. рублей. На третьем (примерно 13%) – строящееся жилье за 2,5-3 млн. рублей.
Структура спроса по общей стоимости квартир
Тенденцией последних месяцев
Обзор подготовлен компанией «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость»)
В ноябре 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Москвы выросла на 0,4% и составила 168437,6 рублей, при этом средняя цена квартиры снизилась на 0,1%.
Таким образом, на столичном рынке стали преобладать более дешевые квартиры, нежели в октябре. Однако, это вовсе не означает долгожданного многими покупателями падения цен. Гораздо более вероятно, что наиболее интересные варианты были распроданы, а к ноябрю в продаже остались квартиры меньшей площади, худшего качества или расположенные в отдаленных районах.
«Трешки» дешевле на полмиллиона
Последний осенний месяц окончательно показал, что предсказанного специалистами скачка цен в Москве не произошло. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке жилой недвижимости плавно увеличивалась с сентября, однако в ноябре структура предложений претерпела серьезные изменения. Средняя цена квартиры в столице снизилась на 0,1% и составила 12 601 784 руб., при этом более всего подешевели трехкомнатные квартиры (-3,8%) и самый недорогой и ликвидный сегмент – 1-комнатные квартиры до 32 кв. м. общей площади (-3,1%). Обычные «однушки» и «двушки» тоже дешевели: на 2% и 2,7% соответственно.
Таким образом, средняя 3-комнатная квартира обошлась покупателю в 14 350 193 руб., что на 564 581 руб. меньше, чем в октябре. Среднестатистическую «однушку» самой небольшой площади можно было купить за 4 847 241 руб, сэкономив 156 567 руб. Цена обычной 1-комнатной квартиры снизилась на 117 869 руб. и составила 5 915 443 руб, а приобрести «двушку» в ноябре можно было дешевле на 252 144 руб. – за 9 119 674 руб. Эксперты считают, что столь интересная ноябрьская тенденция снижения средней стоимости квартиры при росте цены квадратного метра, объясняется вымыванием с рынка наиболее интересных предложений в октябре.
«В сентябре рынок еще раскачивался, в октябре нашли своего покупателя наиболее ликвидные квартиры хорошего качества, расположенные в престижных районах. В ноябре такие квартиры либо были приобретены, либо подорожали, а в продаже остались менее интересные варианты – недвижимость на окраинах или не очень хорошего качества», - объясняет тенденцию директор по развитию портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов. Стоит отметить, что октябрьское оживление было стимулировано, в том числе и банками, которые стали более активно кредитовать покупателей жилья, предлагая им более разнообразные программы, а также снижая размеры комиссий и проценты по ипотеке.
«Ближний пояс» дорожает
Зато в ноябре продолжилось подорожание недвижимости «ближнего пояса» Подмосковья, расположенной в городах-спутниках, прилегающих к столице. В среднем цена квартиры увеличилась на 2,93% и составила 5 455 497 руб. Лидерами роста стали г. Котельники (+6,43%), Красногорск (+5,78%), Химки (+4,96%) и Юбилейный (+4,39%). В г. Котельники за месяц средняя стоимость квартиры перешагнула психологический барьер в 5 млн рублей, составила 5268623 руб. (в октябре она была 4929635 руб). Теперь стоимость квадратного метра в этом городе составляет 80092 руб. Снизилась лишь цена средней квартиры в г. Реутово (-1,74%), однако именно в этом городе в ноябре стоимость квадратного метра превысила отметку в 100 000 руб, и составила 100 803 руб.
Столь активный рост цен в ближнем Подмосковье эксперты объясняют постепенным стиранием границы между столицей и областью, а также с усилившимися после прихода нового мэра Сергея Собянина слухами об административном объединении двух регионов. В случае объединения исчезнет разница между покупкой недвижимости в московских районах, расположенных за МКАД, и этих городах. Пока покупателей еще сдерживают социальные потери, грозящие при переезде в область: более низкие пенсии и менее качественная инфраструктура. Транспортная доступность многих «спальных» столичных районов и близлежащих городов, к сожалению, находится на одном уровне.
Если рассматривать квартиры в городах «ближнего пояса» как альтернативу недорогой недвижимости в столице, то дешевле всего можно было приобрести в ноябре жилье в г. Королев (средняя стоимость квартиры – 4 629 396 руб.). Самым дорогим городом в этом месяце стал г. Красногорск, там средняя цена квартиры составила 6 475 235 руб., а стоимость квадратного метра – 97 955 руб. Таким образом, в ноябре, продав самую скромную «однушку» в столице за 4 847 241 руб, можно было приобрести квартиру большей площади и лучшего качества в прилегающих к Москве Королеве или Люберцах (4 748 025 руб.). У владельцев среднестатистической однушки выбор еще шире: продав 1-комнатную за 5 915 443 руб, можно улучить свои жилищные условия, купив квартиру большей площади почти в любом из городов «ближнего пояса», кроме Химок, Одинцово и Красногорска.
Не упустить шанс
Кроме того, в некоторых городах-лидерах по росту стоимости недвижимости эксперты наблюдали еще одну интересную тенденцию: стоимость квартир на первичном рынке превышала цены на аналогичное жилье на вторичке. Например, в Красногорске 2-комнатная квартира в строящемся доме, сдача которого в эксплуатацию намечена на 2012 год, стоит на 200 000 руб. больше, чем такая же в соседнем доме, уже принятого госкомиссией, где владельцы не только получили свидетельство о праве собственности, но даже сделали ремонт. Аналогичная ситуация наблюдается в Химках и Котельниках, а также на северо-востоке столице, в московском районе Медведково. Понятно, что эта тенденция, связанная, по всей видимости, с ухудшением положения некоторых застройщиков, долго не продлится: либо они будут вынуждены опустить цены на строящееся жилье, либо – что наиболее вероятно – вырастут цены на вторичном рынке.
Средняя цена на 1-3-комнатные квартиры в Москве
|
|
октябрь |
ноябрь |
прирост |
|
Дешевые 1-комнатные |
5003808 |
4847241 |
-3,1% |
|
1-комнатные |
6033312 |
5915443 |
-2,0% |
|
2-комнатные |
9371818 |
9119674 |
-2,7% |
|
3-комнатные |
14914774 |
14350193 |
-3,8% |
Средняя цена квартиры в «ближнем поясе» Подмосковья
|
Город |
Стоимость кв. м в ноябре, руб. |
Средняя стоимость квартиры в ноябре, руб. |
Прирост |
|
Видное |
94449 |
5771711 |
+2,92% |
|
Дзержинский |
83755 |
5538085 |
+1,65% |
|
Долгопрудный |
86327 |
5191010 |
+2,42% |
|
Королев |
83039 |
4629396 |
+1,52% |
|
Котельники |
80092 |
5268623 |
+6,43% |
|
Красногорск |
97955 |
6475235 |
+5,78% |
|
Люберцы |
82435 |
4748025 |
+2,11% |
|
Московский |
82342 |
5130178 |
+3,49% |
|
Мытищи |
90460 |
5419542 |
+1,07% |
|
Одинцово |
97157 |
5978024 |
+3,15% |
|
Реутов |
100803 |
5688210 |
|