Непопулярные решения
Российские строительные компании не торопятся повсеместно применять энергосберегающие решения, так как это пока экономически не востребовано, считают эксперты.
Пионерами применения энергоэффективных решений являются объекты коммерческой недвижимости. В жилье такие решения встречаются реже.
«В России практически отсутствуют компании, которые инвестируют средства в жилые объекты для последующей сдачи в аренду. А как показывает зарубежный опыт, у собственников доходных домов гораздо больше мотивов серьезно задумываться о снижении эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе, – рассуждает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург». – В силу этих же причин нестандартные энергоэффективные решения чаще встречаются у нас не в жилье, а в бизнес-центрах. Офисный объект обычно имеет одного собственника, который четко воспринимает его как финансовый проект и более заинтересован в экономии за счет энергосберегающих решений».
Вялый спрос
Необходимость применения тех или иных технологий подстегивает спрос на них со стороны потребителей. По словам Ольги Пономаревой, вице-президента ГК Leorsa, в коммерческой недвижимости такой спрос есть. К примеру, со стороны компаний, где высоко развита корпоративная социальная ответственность, что обязывает их размещать свои представительства в зданиях, сертифицированных по «зеленым» стандартам, говорит госпожа Пономарева.
К тому же применение энергоэффективных технологий удорожает стоимость строительства объекта.
По оценкам Ольги Пономаревой, применение «зеленых» технологий в среднем дает удорожание объекта при строительстве на 10-15%.
«Мы постоянно анализируем финские проекты, которые реализуются в соответствии с требованиями Евросоюза по энергоэффективности, и видим, что себестоимость таких энергоэффективных домов оказывается примерно на 25% выше, чем обычных, – рассказывает Екатерина Гуртовая. – Получаются достаточно дорогие проекты».
По ее словам, если в России сделать энергоэффективный объект максимально высокого класса, то себестоимость вырастет существенно, и ценой продаж ее не компенсировать.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, придерживается другого мнения: «Строительство удорожается незначительно, это единицы процентов, по нашему проекту «Триумф Парк» – порядка 3%».
Экономия в перспективе
Затраты на внедрение энергосберегающих технологий могут окупиться в процессе эксплуатации объекта, утверждают сторонники использования «зеленых» технологий.
«Мы планируем достичь порядка 20-25% экономии по энергопотреблению, водопотреблению и теплопотреблению», – уточняет госпожа Валуева.
Основными энергоэффективными технологиями, позволяющими снизить эксплуатационные затраты, по словам Евгения Тесли, директора департамента энергоэффективных и экологичных решений и технологий Бюро техники, являются системы рекуперация тепла, системы автоматизации и диспетчеризации, ограждающие конструкции, использование дождевой воды после очистки, использование так называемой серой воды – когда вода из душевых очищается и повторно используется для поливки территории, мытья паркинга, смыва в санузлах. «Данные технологии не увеличивают размер инвестиций в проект либо снижают их на этапе покупки технических условий на энергоносители за счет уменьшения величин электропотребления, тепловой мощности, водопотребления и канализования», – поясняет господин Тесля.
По словам Евгения Богданова, генерального директора финского проектного бюро Rumpu, даже достаточно элементарные вещи, такие как утепление фасада чуть больше, чем нормативное, позволяет в разы улучшить энергоэффективность здания.
Екатерина Гуртовая рассказывает, что «ЮИТ» в Санкт-Петербурге активно внедряет энергоэффективные стеклопакеты (пленка плюс заполнение газом аргон) в окнах и балконных дверях – это позволяет лучше удерживать тепло.
«В Финляндии уже используют систему рекуперации в жилых домах, когда тепло из вентиляции превращают в отопление. Это достаточно дорогое удовольствие, и ощутить реальную экономию клиенты могут только через 15-20 лет. В России такие технологии рынок пока не примет, но к этому все равно придет. Наверное, это вопрос 5-7 лет», – делится данными госпожа Гуртовая.
«Все квартиры в ЖК «Тапиола» оборудованы системой «Умный дом», которая позволяет оптимизировать отопление, электро- и водоснабжение квартиры в автоматическом режиме. Дом имеет собственную газовую котельную с погодозависимой автоматикой, регулирующей подачу тепла в зависимости от уличной температуры. Благодаря этому, с одной стороны, обеспечивается гарантированная подача тепла и горячей воды, а с другой – существенная экономия на их оплате. Наружные стены дома представляют собой сборные железобетонные панели с наружным утеплением и оштукатуриванием, проведенным в заводских условиях. После монтажа панелей стыки между ними герметизируются с помощью специальной теплоизоляционной ленты, а стены покрываются дополнительным слоем штукатурки», – рассказывает Юха Вятто, генеральный директор «Лемминкяйнен Рус».
Так, по расчетам модели энергоэффективности, жилой комплекс компании Scavery имеет 24% экономии электроэнергии, 20% – по водоэффективности, а экономия тепла составляет около 30%, утверждает Александр Сиротин, генеральный директор компании Scavery. «Что касается инвестиционных затрат, «зеленые» технологии добавили 850 рублей к себестоимости строительства квадратного метра, но стоит отметить, что эти затраты ложатся на плечи застройщика и не учитываются при формировании ценообразования объекта», – уточняет господин Сиротин.
Мнение:
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Со стороны клиентов сейчас нет востребованности энергоэффективных решений, так как не удовлетворены еще их потребности по количеству и качеству возводимого жилья. Только после первичного насыщения рынка можно будет говорить, что все дома должны или могут быть энергоэффективными. Клиенты, имея ограниченное количество денег, не готовы в настоящее время дополнительно платить за энергосберегающие решения, которые могут окупиться лет через двадцать – даже с учетом дальнейшего повышения тарифов на энергоресурсы.
Еще десять лет назад в риэлторской среде стопроцентно элитным местом Петербурга считался только «золотой треугольник». Сегодня приоритеты сменились – наиболее высокие цены на жилье уже несколько лет фиксируются в Петроградском районе на Крестовском острове.
Специфика центрального района Петербурга заключается в том, что большая часть зданий – охраняемые культурные памятниками, поэтому строительство здесь будет более регламентировано, нежели в любом другом районе города. Новые строения должны строго соответствовать как архитектурному, так и высотному регламенту. С другой стороны, непосредственная близость достопримечательностей (а следовательно, соответствующий вид из окна) – преимущество в позиционировании объекта.
Центральный район города очень разнообразен по ценовым характеристикам объектов жилья. Здесь расположен «золотой треугольник», ограниченный Невским проспектом, Дворцовой площадью, Адмиралтейской и Дворцовой набережными, Адмиралтейским проспектом, Гороховой улицей и набережной Фонтанки. Цены определяются и адресом, и видовыми характеристиками. Стоимость квадратного метра может доходить до 190 тыс. рублей за
Один из главных недостатков парадного Петербурга, говорят специалисты, – практически полное отсутствие парковочных мест и высокая транспортная загруженность. «Парадокс заключается в том, что можно купить квартиру за 2 млн USD, при этом придется оставлять дорогую машину за несколько кварталов от дома», – отмечает директор филиала банка «Стройкредит» в Санкт-Петербурге Жанна Ваулина.
«К существенным минусам района следует отнести дефицит свободных земель для организации, например, парковочных зон, качественного внутреннего двора, рекреационных зон. В современных условиях ценится свободное пространство, необходимое для развитой социальной инфраструктуры. В результате многие покупатели склоняются в пользу современного технического оснащения здания, коммуникаций и системы безопасности, нежели исторических памятников. Такая «децентрализация» отмечается на протяжении последних 3-4 лет», – рассказал Максим Петухов, коммерческий директор компании Creacon. По его мнению, единственные проекты, которые не имеют в Центральном районе таких минусов, – проекты компании «Возрождение».
Крестовский остров, по мнению экспертов, можно назвать наиболее однородным по социальному статусу жильцов из элитных районов города. Фактически все жилые объекты – новые высококачественные строения различного архитектурного решения. Другая положительная сторона района – его локация. Крестовский остров расположен в непосредственной близости от центра города и в то же время в районе много зелени, свежего воздуха и пространства.
К недостаткам Крестовского острова эксперты относят проект нового футбольного стадиона, а также проведение там массовых мероприятий, наличие парка «Диво-остров».
Еще одной территорией с элитным потенциалом является Курортный район – он наиболее привлекателен наличием неосвоенных территорий. В такой ситуации существует возможность застраивать его комплексно, с хорошо развитой социальной инфраструктурой.
Госпожа Ваулина отмечает, что в Курортном районе Петербурга, особенно в Сестрорецке, уровень цен на жилье в последнее время также стал заметно превышать среднерыночные показатели по городу. Ситуация с транспортной доступностью района, по ее мнению, должна улучшиться по окончании строительства кольцевой автодороги и Западного скоростного диаметра.
Мнение
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
– Точечная застройка в Центральном районе завязана на транспортные потоки, пришедшие из прошлой жизни. Реализовать современные подъезды к домам в такой ситуации достаточно сложно. Жители таких домов практически обречены на пробки. Можно сказать, что архитектурно-планировочный стиль Центрального района отличается большим классицизмом и продуманностью в силу жесткой регламентации зданий КГИОПом. Новую инфраструктуру в центре практически не реализовать, поэтому жители зачастую вынуждены пользоваться имеющимися возможностями. Такие факторы, как сложная транспортная ситуация, устаревшая инфраструктура, можно отнести к минусам элитного жилья в Центральном районе. Однако в проектах квартальной застройки эти проблемы решаются довольно успешно. В то же время среди преимуществ района – близость к историческим и культурным памятникам города и деловым центрам.
Роман Русаков
По данным компании CBRE GROUP, INC. в третьем квартале
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость продемонстрировал рост на 5,1% в годовом исчислении (по сравнению с третьим кварталом 2010 года) и на 0,9% в поквартальном исчислении (по сравнению со вторым кварталом 2011 года) – увеличение наблюдалось на протяжении шести кварталов подряд. Индекс стоимости мирового капитала CBRE показал рост на 10,7% за прошлый год и на 1,1% за прошлый квартал.
«Несмотря на то, что арендные ставки и стоимость капитала увеличились, скорость ежеквартального прироста замедлилась», — сказал Раймонд Торто, глобальный главный экономист компании CBRE. «Даже в Азии, где наблюдается тенденция еще большего повышения обоих индексов, динамика роста сохранялась положительной в результате глобальной экономической нестабильности».
Индекс мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE
Азиатско-Тихоокеанский регион в очередной раз подкрепил индекс мировых ставок на офисную недвижимость. Офисный индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе возрос на 12,9% в годовом исчислении, отражая стабильное устойчивое восстановление от последствий глобального кризиса. Однако в третьем квартале этот индекс в Азиатско-Тихоокеанском регионе увеличился всего на 2,2%, что свидетельствует о замедлении темпов восстановления даже в регионе, где наблюдался наиболее высокий уровень роста.
Индекс арендных ставок на офисную недвижимость в Северной и Южной Америке вырос на 1,5% в годовом исчислении и на 0,4% в поквартальном исчислении. Хотя индекс арендных ставок в Северной и Южной Америке достиг своего дна во втором квартале 2010 года, рост арендных ставок стал заметен только в трех первых кварталах 2011 года, что говорит о все еще заметных последствиях глобального финансового кризиса, а также о наличии неопределенности в сфере трудоустройства, в отношении потребительского доверия и долговых обязательств.
Индекс арендных ставок в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый незначительный поквартальный рост среди трех глобальных регионов (0,07%), однако этот регион был единственным, где была выявлена положительная динамика в поквартальных показателях во втором квартале - 0,02%.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику индекса мировых арендных ставок на офисную недвижимость CBRE за последние десять лет:
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE
Офисный индекс стоимости мирового капитала CBRE также поддерживался за счет роста в Азиатско-Тихоокеанском регионе. За третий квартал 2011 года в Азиатско-Тихоокеанском регионе был зарегистрирован самый большой рост среди трех глобальных регионов (16,5% в годовом исчислении). Однако, как в случае с арендными ставками, рост стоимости капитала также замедлился в Азиатско-Тихоокеанском регионе. Поквартальный прирост на 1,1% оказался ниже среднего уровня поквартального роста (3,7%), отмечаемого с третьего квартала 2009 года.
В Северной и Южной Америке наблюдались самые значительные темпы поквартального роста, при этом в третьем квартале 2011 года прирост составил 1,5%. Уровень роста в годовом исчислении (10,1%) не стал значительно ниже показателей уровня роста в годовом исчислении во втором квартале 2011 года (10,5%), что свидетельствует о стабильном инвестиционном спросе, несмотря на экономическую неопределенность.
Индекс стоимости мирового капитала в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке продемонстрировал самый низкий уровень роста в поквартальном и в годовом исчислении (0,8% и 5,7% соответственно). Поквартальный рост индекса в этом регионе (0,8%) был гораздо ниже среднего значения в поквартальном исчислении (2,1%), наблюдающегося с третьего квартала 2009 года. Такая сдержанность в темпах роста стоимости капитала отражает повышенную осторожность инвесторов в Европе, на Ближнем Востоке и в Африке в условиях экономической неопределенности и все еще присутствующей обеспокоенности в отношении кризиса суверенного долга.
Представленная ниже диаграмма отражает динамику офисного индекса стоимости мирового капитала CBRE за последние десять лет:
.jpg)
Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CBRE в России прокомментировал:
«Хотя московский рынок недвижимости гораздо моложе других рынков в регионе Европа, Ближний Восток и Африка, в особенности в сравнении с рынком Восточной Европы, Москва продемонстрировала уверенный рост по сравнению с остальными городами в Западной Европе, где рост практически был равен нулю. Ставки аренды на офисные помещения класса А Прайм выросли в III квартале 2011 года на 9,5 % в поквартальном исчислении и на 31,4 % в годовом исчислении. Это свидетельствует о том, что, по крайней мере, в секторе качественной недвижимости сохраняется высокий уровень спроса».