Непопулярные решения
Российские строительные компании не торопятся повсеместно применять энергосберегающие решения, так как это пока экономически не востребовано, считают эксперты.
Пионерами применения энергоэффективных решений являются объекты коммерческой недвижимости. В жилье такие решения встречаются реже.
«В России практически отсутствуют компании, которые инвестируют средства в жилые объекты для последующей сдачи в аренду. А как показывает зарубежный опыт, у собственников доходных домов гораздо больше мотивов серьезно задумываться о снижении эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе, – рассуждает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург». – В силу этих же причин нестандартные энергоэффективные решения чаще встречаются у нас не в жилье, а в бизнес-центрах. Офисный объект обычно имеет одного собственника, который четко воспринимает его как финансовый проект и более заинтересован в экономии за счет энергосберегающих решений».
Вялый спрос
Необходимость применения тех или иных технологий подстегивает спрос на них со стороны потребителей. По словам Ольги Пономаревой, вице-президента ГК Leorsa, в коммерческой недвижимости такой спрос есть. К примеру, со стороны компаний, где высоко развита корпоративная социальная ответственность, что обязывает их размещать свои представительства в зданиях, сертифицированных по «зеленым» стандартам, говорит госпожа Пономарева.
К тому же применение энергоэффективных технологий удорожает стоимость строительства объекта.
По оценкам Ольги Пономаревой, применение «зеленых» технологий в среднем дает удорожание объекта при строительстве на 10-15%.
«Мы постоянно анализируем финские проекты, которые реализуются в соответствии с требованиями Евросоюза по энергоэффективности, и видим, что себестоимость таких энергоэффективных домов оказывается примерно на 25% выше, чем обычных, – рассказывает Екатерина Гуртовая. – Получаются достаточно дорогие проекты».
По ее словам, если в России сделать энергоэффективный объект максимально высокого класса, то себестоимость вырастет существенно, и ценой продаж ее не компенсировать.
Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation, придерживается другого мнения: «Строительство удорожается незначительно, это единицы процентов, по нашему проекту «Триумф Парк» – порядка 3%».
Экономия в перспективе
Затраты на внедрение энергосберегающих технологий могут окупиться в процессе эксплуатации объекта, утверждают сторонники использования «зеленых» технологий.
«Мы планируем достичь порядка 20-25% экономии по энергопотреблению, водопотреблению и теплопотреблению», – уточняет госпожа Валуева.
Основными энергоэффективными технологиями, позволяющими снизить эксплуатационные затраты, по словам Евгения Тесли, директора департамента энергоэффективных и экологичных решений и технологий Бюро техники, являются системы рекуперация тепла, системы автоматизации и диспетчеризации, ограждающие конструкции, использование дождевой воды после очистки, использование так называемой серой воды – когда вода из душевых очищается и повторно используется для поливки территории, мытья паркинга, смыва в санузлах. «Данные технологии не увеличивают размер инвестиций в проект либо снижают их на этапе покупки технических условий на энергоносители за счет уменьшения величин электропотребления, тепловой мощности, водопотребления и канализования», – поясняет господин Тесля.
По словам Евгения Богданова, генерального директора финского проектного бюро Rumpu, даже достаточно элементарные вещи, такие как утепление фасада чуть больше, чем нормативное, позволяет в разы улучшить энергоэффективность здания.
Екатерина Гуртовая рассказывает, что «ЮИТ» в Санкт-Петербурге активно внедряет энергоэффективные стеклопакеты (пленка плюс заполнение газом аргон) в окнах и балконных дверях – это позволяет лучше удерживать тепло.
«В Финляндии уже используют систему рекуперации в жилых домах, когда тепло из вентиляции превращают в отопление. Это достаточно дорогое удовольствие, и ощутить реальную экономию клиенты могут только через 15-20 лет. В России такие технологии рынок пока не примет, но к этому все равно придет. Наверное, это вопрос 5-7 лет», – делится данными госпожа Гуртовая.
«Все квартиры в ЖК «Тапиола» оборудованы системой «Умный дом», которая позволяет оптимизировать отопление, электро- и водоснабжение квартиры в автоматическом режиме. Дом имеет собственную газовую котельную с погодозависимой автоматикой, регулирующей подачу тепла в зависимости от уличной температуры. Благодаря этому, с одной стороны, обеспечивается гарантированная подача тепла и горячей воды, а с другой – существенная экономия на их оплате. Наружные стены дома представляют собой сборные железобетонные панели с наружным утеплением и оштукатуриванием, проведенным в заводских условиях. После монтажа панелей стыки между ними герметизируются с помощью специальной теплоизоляционной ленты, а стены покрываются дополнительным слоем штукатурки», – рассказывает Юха Вятто, генеральный директор «Лемминкяйнен Рус».
Так, по расчетам модели энергоэффективности, жилой комплекс компании Scavery имеет 24% экономии электроэнергии, 20% – по водоэффективности, а экономия тепла составляет около 30%, утверждает Александр Сиротин, генеральный директор компании Scavery. «Что касается инвестиционных затрат, «зеленые» технологии добавили 850 рублей к себестоимости строительства квадратного метра, но стоит отметить, что эти затраты ложатся на плечи застройщика и не учитываются при формировании ценообразования объекта», – уточняет господин Сиротин.
Мнение:
Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу «ЮИТ Санкт-Петербург»:
– Со стороны клиентов сейчас нет востребованности энергоэффективных решений, так как не удовлетворены еще их потребности по количеству и качеству возводимого жилья. Только после первичного насыщения рынка можно будет говорить, что все дома должны или могут быть энергоэффективными. Клиенты, имея ограниченное количество денег, не готовы в настоящее время дополнительно платить за энергосберегающие решения, которые могут окупиться лет через двадцать – даже с учетом дальнейшего повышения тарифов на энергоресурсы.
Публикуем краткий обзор предложения объектов элитной недвижимости за III квартал 2008 г. в Санкт-Петербурге, подготовленный аналитиками холдинга RBI и демонстрирующий основные особенности и тенденции структуры предложения в этом секторе рынка недвижимости, сформировавшиеся в последнее время.
Классификация объектов элитного жилья
В холдинге RBI принята следующая классификация элитного жилья: выделяются классы АА, А и В. Объединяющий признак — расположение в историческом центре города.
Класс В — это проекты, расположенные в центре или на ключевых городских артериях, таких, например, как Московский проспект. Признаки принадлежности — достаточное количество парковочных мест, свободная планировка квартир, наличие инфраструктуры в доме, более интересные фасадные решения. Из построенных RBI объектов этого класса— комплекс «Белые ночи» на Каменноостровском пр., 40А, из строящихся проектов — элитный жилой дом «Таврический» на Шпалерной ул., 37.
Класс А и АА встречаются отличает не просто хорошее, а эксклюзивное месторасположение. В таких домах и инженерная начинка, и состав, и качество инфраструктуры также требуют высокой степени эксклюзивности. Архитектурная составляющая, современные системы вентиляции, кондиционирования, пожаротушения и т.д., паркинг с мойкой, лифты самого высокого класса от ведущих производителей — в этих домах есть все, что нужно для комфорта. Возрастающие потребности жильцов требуют все большей изобретательности и от девелоперов. Сегодняшний покупатель класса АА вряд ли готов отдавать большие деньги только за место, он хочет жить в эксклюзивном доме.
Не все сегодняшние проекты элитной недвижимости на рынке Санкт-Петербурга удовлетворяют стандартам того или иного класса.
Предложение элитного жилья на рынке Санкт-Петербурга
Структура предложения по объектам:
6% составляют объекты класса АА, 26% - класс А, 68% - объекты класса В, т.е. эксклюзивные объекты классов АА и А занимают менее трети рынка элитной недвижимости. При этом количество объектов класса В постоянно увеличивается – за два года предложение по объектам увеличилось на 50%, в то время как количество объектов класса АА и А увеличилось менее значительно - на 15%.
Летом 2008 г. впервые с 2006 г. вышел в продажу новый эксклюзивный объект класса АА – реконструируемый особняк на ул.Захарьевской, д.41/3. В основном же товарный запас элитного рынка пополняется за счет объектов класса В, в то время как эксклюзивные объекты классов АА и А уходят с рынка.
Структура предложения квартир различных классов: 80% предложения составляют объекты класса В, 18% - класс А. Доля квартир класса АА не велика, предложение ограничено.
Структура предложения по классам (в квартирах и объектах) на III кв.
|
Класс объектов |
Количество квартир в продаже, шт. |
Доля класса по квартирам в продаже |
Количество объектов, шт. |
Доля класса по объектам в продаже |
|
AA |
71 |
2% |
5 |
6% |
|
A |
646 |
18% |
23 |
26% |
|
B |
2 779 |
80% |
60 |
68% |
|
Общий итог |
3 496 |
100% |
88 |
100% |
Сейчас на рынке предлагаются квартиры в 88 объектах, суммарный товарный запас которых составляет около 1 млн.кв.м. 30% товарного запаса в стройке (около 3500 квартир) продается на рынке в текущий момент.
Основные жилые объекты высоких классов сосредоточены в двух районах города: Петроградском и Центральном. В центральных районах Санкт-Петербурга практически не осталось свободных мест под застройку, поэтому строительство элитных объектов в основном идет на территориях бывших промышленных предприятий. В связи с этим очевидна тенденция к укрупнению объектов, ведению строительства в несколько очередей, выделение достаточных площадей под инфраструктуру, предназначенных для жителей комплекса. Все больше объектов начинает строиться вдоль Московского проспекта, на правом берегу Невы, в районе Удельного парка - районах, ранее нетипичных для элитного строительства, и позиционируются они как объекты класса В.
30% предложения элитного рынка составляют дома, где в продаже находятся последние квартиры. Как правило, подобные «последние» квартиры в готовых домах достаточно долго находятся в продаже, например последняя квартира - пентхаус в доме на ул. Тверской, д.6 продается уже более двух лет. Как правило, цены на последние квартиры в доме достаточно высоки, а планировка не 100% удачная. 34% продаваемых объектов уже сданы в эксплуатацию, у покупателей есть возможность сразу же после покупки начинать делать ремонт в квартире.
Объем продаж за последние 6 месяцев составил около 100 тысяч кв. м. жилья.
Специалисты холдинга RBI о перспективах рынка
Говоря о тенденциях развития рынка элитной недвижимости, вице-президент по стратегии и инвестициям Холдинга RBI Михаил Возиянов отметил, что «рынок элиты продолжает поступательно развиваться. Он более устойчив к ценовым колебаниям даже в текущей рыночной ситуации. Бесспорно, как и в массовом сегменте цены пройдут незначительную коррекцию, но на качественные проекты в центре города спрос будет всегда. Элитные квартиры в долгосрочном периоде будут продолжать расти в цене».
В течение 2008 г. открылись Spa-отель категории «пять звезд» Holiday Club St. Petersburg на Василевском острове (Биржевой пер., 2-4), гостиница категории «четыре звезды» Sokos Hotel Olympic Garden (Батайский пер., 3а), отель категории «три звезды» «Потемкин» (Красносельское шоссе, 85) и отель категории «четыре звезды» «Самсон» (Санкт-Петербургский пр., 44). С открытием вышеперечисленных отелей с начала 2008 г. городской номерной фонд увеличился на 801 номер. На конец октября 2008 г. намечено открытие отеля категории «четыре звезды» Courtyard St. Petersburg Vasilievsky (2-ая линия В.О., 61/30). Также на Васильевском острове в IV квартале 2008 г. планируется ввод гостиницы категории «четыре звезды» Sokos Hotel Vasilievsky (8-я линия, В.О., 11-13).
Большинство гостиниц расположено в исторической центральной части Санкт-Петербурга.
В Центральном, Адмиралтейском, Петроградском и Василеостровском районах сосредоточено 255 гостиниц, что составляет около 70% общего числа средств размещения. Большая доля всего городского номерного фонда также приходится на исторический центр Санкт-Петербурга.
В Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском районах размещается 10 860 номеров, что составляет почти 52% общегородского номерного фонда. Распределение гостиниц с номерным фондом не менее 50 номеров по категориям представлено на диаграмме ниже.
Наибольшая доля приходится на отели категории «три звезды» – 45%. За ними следуют гостиницы эконом-класса – 31%, «четыре звезды» – 14% и «пять звезд» – 10%. Недостаток гостиниц и, соответственно, номерного фонда больше всего ощущается в сегменте «три» и «четыре звезды», которые предоставляют комфортные условия проживания по доступным ценам. С каждым годом возрастают туристические и бизнес-потоки, увеличивается спрос на доступные и качественные гостиничные номера, что со временем должно привести к нивелированию сезонности высокой загрузки отелей.
В последние годы возрос интерес к Санкт-Петербургу со стороны крупных мировых гостиничных операторов. Доли международных сетевых операторов в структуре номерного фонда города представлены на диаграмме ниже.
Для увеличения делового и туристического потоков необходимо, чтобы в Санкт-Петербурге было представлено большее количество известных мировых операторов. В ближайшее время ожидается выход на петербургский гостиничный рынок таких операторов, как InterContinental Hotels Group, Starwood Hotels&Resorts, Domina Hotels&Resorts, Four Seasons Hotels&Resorts, Hilton Hotels Corporation и др.
В настоящее время все большее распространение получает включение гостиничной функции в состав многофункциональных комплексов, наряду с торговлей, офисами и жильем. Реализация таких проектов снижает риски и сроки возврата вложенных средств.
В центре Санкт-Петербурга создание новых гостиниц затрудняется малым количеством пригодных под строительство участков, конкуренцией со стороны уже существующих отелей и высотным регламентом. В силу этого обозначилась тенденция развития гостиничного сектора рынка коммерческой недвижимости за пределами центра города. Все больше проектов реализуется на окраинах Санкт-Петербурга и в пригородах.
Количество мини-отелей и малых гостиниц в Санкт-Петербурге по мере насыщения рынка гостиничной недвижимости перестанет расти и стабилизируется, а конкуренция в данном сегменте будет возрастать. Для повышения доходности большинство может мини-отелей объединиться в сети.
Выводы и тенденции:
· Гостиничный сектор рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время активно развивается. Это в первую очередь связано с тем, что конкуренция в других секторах коммерческой недвижимости растет, а доходность снижается. Реализующиеся многочисленные проекты должны компенсировать недостаток номерного фонда. Ожидаются не только количественные, но и качественные изменения рынка. В ходе развития гостиничного сектора должна стабилизироваться стоимость гостиничных номеров и выработаться стандарты качества обслуживания для каждой категории гостиниц.
· На данный момент в Санкт-Петербурге на тысячу жителей приходится около пяти гостиничных номеров, в то время как в Амстердаме – 35, в Вене – 26, в Берлине – 14, Праге – 13, Москве – 10. При более высоких показателях обеспеченности, номерной фонд европейских городов продолжает увеличиваться за счет строительства новых отелей.
· Средняя по городу стоимость гостиничных услуг составляет $290 в сутки и продолжает увеличиваться, что, в первую очередь, вызвано недостатком качественного номерного фонда в Санкт-Петербурге.
· Наиболее ощутим дефицит гостиниц категории «четыре» и «три звезды», которые ориентированы на туристов со средним достатком и предлагают качественные услуги по доступным ценам.
· В последние годы гостиницы все чаще включают в состав многофункциональных комплексов, что позволяет минимизировать риски их создания.
· Рынок гостиничной недвижимости нацелен на данный момент на бизнес-туристов, поскольку такая ориентация обеспечивает стабильную загрузку в течение всего года, а не только на протяжении достаточно короткого в Санкт-Петербурге туристического сезона.
· Все больше гостиниц создается за пределами центра города, что объясняется дефицитом участков под строительство, а также конкуренцией со стороны уже существующих отелей. В пригородах Санкт-Петербурга развитие гостиничного сектора ориентировано на развитие рекреационного туризма.
· Наметилась тенденция к стабилизации количества гостиниц формата мини-отелей и малых отелей в силу насыщения рынка. Чтобы конкурировать с более крупными отелями, гостиницы данного формата, вероятно, пойдут по пути объединения в сети.
· На рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга выходят новые бренды международных сетевых операторов, что не только благоприятно влияет на развитие гостиничного бизнеса, но и создает значимую конкуренцию, стимулирует качественные изменения в представленных в городе гостиницах.
Обзор подготовлен АН «Бекар»