Теплоизоляция с эффектом тишины
Теплоизоляционный материал помимо своего основного предназначения – защиты конструкции от потери тепла – также предназначен для поглощения лишнего шума. Однако эксперты говорят о том, что такое сочетание встречается далеко не у каждого материала.
Аналитики строительного рынка подсчитали, что ежегодно сегмент теплоизоляции растет более чем на 10%. На эту отрасль оказывают первостепенное значение два важнейших фактора: общее состояние строительной отрасли и различные инициативы правительства, касающиеся энергосбережения.
По данным компании «Строительная информация», по итогам 2012 года рынок теплоизоляционных материалов России вырос на 8%. А прогноз по увеличению рынка в 2013 году составляет 10-11%.
Согласно расчетам DISCOVERY Research Group, наиболее крупным сегментом на российском рынке теплоизоляционных материалов (ТИМ) продолжает оставаться теплоизоляция на основе минеральной ваты – данный сегмент занимает основную долю в производстве ТИМ в России, и на него приходится основной объем импорта и экспорта теплоизоляционных изделий.
По данным компании ROCKWOOL, в целом на долю стекловаты и каменной ваты приходится порядка 75% общего рынка теплоизоляции.
Ведущими производителями в сегменте минераловатной теплоизоляции, по данным DISCOVERY Research Group, остаются компании «ТехноНИКОЛЬ» и ROCKWOOL. Среди крупных производителей утеплителя на основе стекловолокна следует отметить Izovol, Isoroc, Linerock (компания «Сен-Гобен»), «Урса-Евразия», Knauf. Активные позиции на рынке экструдированного пенополистирола занимает ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб».
Минус шум
Производители теплоизоляционных материалов в последнее время позиционируют свою продукцию не только как защиту от теплопотерь, но и как важный элемент, служащий для поглощения шума в здании.
Елена Мочалова, заместитель директора по продажам ROCKWOOL в Северо-Западном федеральном округе, констатирует: чтобы звуковая волна шума, распространяющаяся в воздушной среде, успешно поглощалась теплоизоляционным материалом, он должен иметь структуру с открытыми порами. То есть сама изоляция должна представлять собой открытые и малые по размеру воздушные полости, в которых звуковая волна будет терять свою энергию. «Таким свойствам наиболее полно удовлетворяют материалы из каменной ваты. Она имеет волокнистую структуру с хаотичным расположением волокон», – пояснила Елена Мочалова.
Она отметила, что, несмотря на то что все волокнистые материалы обладают звукопоглощающими свойствами, лишь малая доля из них сертифицирована как звукоизоляционные материалы. «Только специализированные изделия, которые подвергаются особому контролю качества и сертификационным испытаниям в аккредитованных акустических лабораториях как отдельно, так и в составе звукоизоляционных конструкций, могут производить существенное улучшение акустического комфорта помещений», – заключила она, добавив, что компания производит специализированный теплозвукоизоляционный продукт – «Акустик Баттс».
В подразделении Isover компании «Сен-Гобен» отметили, что материалы Isover кроме всего прочего обладают свойствами защиты от шума. «Для звукоизоляции помещений Isover предлагает специальные продукты, например «Isover ЗвукоЗащита», «Isover Профи», которые обеспечивают максимальную защиту от ударного и воздушного шума. Такие продукты имеют протоколы акустических испытаний», – добавили специалисты компании «Сен-Гобен».
Полиэтилен технологичнее
Антон Тютерев, технический консультант ООО «ПКП Ресурс», рассказал, что в соответствии с ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и обязательным к исполнению СП 51.13330.2011 (СНиП 23-03-2003) «Защита от шума» ни одно железобетонное перекрытие не отвечает обязательным требованиям по ударной звукоизоляции в жилых домах. По его словам, дефицит звукоизоляции составляет от 18 до 22 дБ в зависимости от типа железобетонной конструкции. И единственным эффективным решением проблемы дефицита звукоизоляции ударного шума для всех существующих типов железобетонных перекрытий у строителей является устройство «плавающего» пола/стяжки. «Для обеспечения норматива по ударной звукоизоляции перекрытия – 60 дБ – в конструкциях «плавающих» полов применяют специализированные звукоизоляционные материалы. Одни из самых эффективных и недорогих звукоизоляционных материалов – пенополиэтилены, но здесь важно учитывать разницу между похожими на первый взгляд материалами», – прокомментировал он.
Антон Тютерев отметил, что в российской практике строительства используется в основном экономичный материал для звукоизоляции из несшитого пенополиэтилена, хотя в Европе использование НПЭ ограничено. По его мнению, это связано с тем, что заполненные воздухом тонкие ячейки такого материала при нагрузках через некоторое время истончаются до пленки, и его звукоизоляционные характеристики ухудшаются в течение одного года нахождения под нагрузками. «В результате чего для звукоизоляции «под стяжку» более технологичным является сшитый пенополиэтилен, динамические характеристики которого улучшаются, и индекс изоляции ударного шума растет по сравнению с начальным значением», – заключил эксперт.
Исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.Департамент маркетинга агентства недвижимости DOKI в июле – сентябре 2005 года провел исследование рынка многоуровневых и подземных автостоянок в центре Москвы.
Нехватка парковочных мест в Москве, особенно в центре, очевидна. Власти и частные инвесторы сегодня вкладывают значительные средства в гаражное строительство. За последние годы Правительством Москвы приняты программы и нормативные документы, касающиеся гаражного строительства в городе.
Цели исследования: оценить рыночные тенденции и перспективы строительства многоуровневых гаражей в Москве; оценить целесообразность строительства многоуровневых гаражей в различных районах центра столицы; выработать рекомендации по строительству и продвижению многоуровневых гаражей в Москве.
Методология исследования: Изучение нормативных документов и публикаций в СМИ по гаражному строительству, а также рыночных предложений по продаже и аренде парковочных мест в центре столицы.
Проведение телефонных интервью с представителями компаний, владеющих или управляющих гаражными объектами в центре Москвы.
Статистический анализ полученных данных по заданным критериям: уровню цен, местоположению, категориям объектов, периоду строительства и др.
Выработка рекомендаций по строительству и продвижению гаражных объектов на столичном рынке по результатам исследования.
В итоге рассмотрено более 300 объектов недвижимости в центре Москвы, в том числе гаражно-строительные кооперативы (ГСК), автотранспортные предприятия, торговые и деловые центры, на предмет наличия свободных мест, а также условий их покупки и аренды.
Выявлен острый дефицит свободных машинных мест в подавляющем большинстве объектов недвижимости с организованными автостоянками – от гаражно-строительных кооперативов и автотранспортных предприятий до современных деловых и торговых центров.
По различным оценкам, спрос на парковочные места в центре Москвы, по меньшей мере, в пять раз превышает предложение.
Рыночная цена машинного места в центре Москвы сегодня сопоставима с ценой новой иномарки: $10-20 тыс. за бокс в ГСК и $30-60 тыс. за место в современном многоуровневом или подземном гараже.
Арендные ставки парковочных мест сопоставимы со средней зарплатой в Московском регионе: в среднем $150 в месяц за место на открытой стоянке и $300 и выше за место в многоуровневом или подземном гараже. Почасовая оплата в подземном паркинге обходится в $2-3 в час.
Строительство современных подземных и многоуровневых автостоянок в центре столицы представляется социально и экономически оправданным, однако технически затруднительным из-за дефицита свободных земель и преобладания зданий старой постройки в центре города.
В качестве альтернативного решения данной проблемы предлагается строительство «перехватывающих» стоянок недалеко от центра Москвы, с организацией регулярного автобусного сообщения с прилегающими офисными и торговыми зданиями.
Александр Скобкин,
ведущий аналитик департамента маркетинга АН DOKI
К началу 2006 года планируется удвоение рынка торговых площадей в торговых центрах по сравнению с 2003 годом.Последние несколько лет рынок торговой недвижимости остается наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. По-прежнему наиболее популярны среди арендаторов торговые центры и торгово-развлекательные комплексы, которые могут предложить современные качественные торговые площади и определенный набор услуг.
Конкуренция растет
Традиционно рынок торговой недвижимости Петербурга подразделяется на четыре сегмента: встроенные торговые помещения, торговые центры, киоски и ларьки и уличные рынки. Во второй половине 2005 года продолжилась тенденция сокращения доли последних двух сегментов, в том числе за счет проведения соответствующей политики городской администрации. По-прежнему идет бурный рост торговых центров на фоне ограниченного предложения на рынке встроенной торговой недвижимости. Встроенная торговая недвижимость занимает сегодня 45% рынка торговой недвижимости, ТЦ – 20%, уличные рынки – 16%, а павильоны и ларьки – 19%.
Торговые центры – наиболее динамично развивающийся сегмент рынка торговой недвижимости. Уровень доходности торговых центров сегодня высок и достигает 20%. Однако растет и конкуренция, постепенно снижая показатели доходности. Для того, чтобы выигрывать в конкурентной борьбе инвесторы при создании новых ТК все больше вкладываются в развлекательную составляющую. Сегодня в торгово-развлекательных центрах есть многозальные мультиплексы (кинотеатры), боулинги, бильярды, игровые автоматы, видеоигры, фитнес-центры и сопутствующие фуд-корты. Новой тенденцией на рынке торговых площадей в торговых комплексах является появление все более крупных и масштабных проектов торговых центров и комплексов, ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание – их размеры доходят до 50-60 тыс. кв. м (ТК «Меркурий» – 80 тыс. кв. м, «Европа-центр» – 98 тыс. кв. м, «Телецентр» – 75 тыс. кв. м).
Растет и качество
Торговые центры, появившиеся в Петербурге в середине 1990-х годов («Балканский», «Шувалово», «Аэродром»), были ориентированы на покупателя с невысоким и средним уровнем достатка, якорных арендаторов не имели и европейским стандартам не отвечали. По мере роста доходов населения и, соответственно, платежеспособного спроса, изменялось предложение на рынке помещений в торговых комплексах. Уже в 2003 году на рынке стали появляться качественные торговые центры, имеющие оформленную концепцию и функциональное зонирование, и имеющие не только торговую составляющую, но и объекты общепита и развлекательную функцию. Росло не только качество ТЦ, но и стремительно увеличивалось их количество: в 2003 году было введено порядка 270 тыс. кв. м новых качественных торговых площадей в ТЦ, в 2004 году – порядка 300 тыс. кв. м.
На 1-е полугодие 2005 года было намечено к вводу в эксплуатацию около 75 тыс. кв. м качественных торговых площадей. Но по сложившейся тенденции рынка реальные сроки ввода часто отстают от заявленных. Поэтому на конец 1-го полугодия было введено в эксплуатации примерно 56 800 кв. м. качественных торговых площадей. Общий объем предложения на конец 1-го полугодия 2005 г. составил 844300 кв. м.
Наиболее крупные торговые центры, введенные в 2005 и заявленные к вводу в 2006 году
| Наименование ТЦ | Адрес | Общая площадь, кв. м. |
| «Меридиан» | Пулковское ш.(рядом с "Лентой") | 20 000 |
| ТК "Гранд Коньон" | пр. Энгельса | 74 000 |
| ТРЦ "Планета Нептун" (1-оч.) | ул. Звенигородская, 7А, 7Б | 28 800 |
| "Мебель Сити" | ул. Кантемировская, 37 | 16 000 |
| "Французский бульвар" | пер. Ленинского пр. и бул. Наваторов | 19 000 |
| ТРК "Южный полюс" | угол ул. Пражской и пр. Славы | 35 000 |
| ТРК "Румба" | угол ул. Васи Алексеева и пр. Маршала Говорова | 22 000 |
| ТРК "Варшавский экспресс" | наб. Обводного кан. | 37 000 |
| ТОЦ "Опера" | ул. Казанская, 5 | 7000 |
| ТК "Галерея 1814" | пл. Стачек | 8000/ |
| ТДЦ "Александр Невский" | Малоохтинский пр., 66-68 | 4 700/1800 |
| Лента | Московское Ш., 22 | 12 000 |
| Metro | Пулковское ш. | 14 000 |
| Космополис | Выборгское ш., Шувалово-Озерки, квартал 10 | 21 000/11 000 |
| ТДЦ | ул. Фучика, 23 | 3135 |
| Торгово-офисный комплекс | ул. Садовая, 28-30, корп.3 | 2 374 |
| ТЦ "Пионер 1" | ул. Пионерская, 21 | 8 000 |
| ТРК | Пересение Энегльса и Суздальского проспектов | 18 340 |
| ТК «Шкиперский молл» | Ул. Наличная, 18 | 20 000 |
Аренда дорожает постепенно
В течение первого полугодия 2005 года наблюдался незначительный ежемесячный рост арендных ставок на уровне 12-15% годовых. Обычно арендные ставки повышаются в случае смены арендаторов: одновременно для всех магазинов в ТЦ ставки, как правило, не увеличивают. Уровень арендных ставок зависит, прежде всего, от местоположения торгового центра и формата арендатора. На плату существенно влияет функция арендатора – торговля, общепит, развлечения, а также значимость его для всего центра (в отношении якорных арендаторов, как правило, применяется иная ценовая политика – арендная плата для них снижена в 2-3 раза), площадь магазина, этаж и приближенность к входу в ТЦ, к лестнице или эскалатору.
Диапазон арендных ставок в торговых центрах Петербурга
Местоположение | Арендная ставка в $ за кв. м в год, без НДС |
| Зона А (Невский пр. и близлежащие улицы, Большой пр. П. С.) | 910-2 200 |
| Зона В (Районы Владимирского, Московского, Каменноостровского пр., историческая часть Васильевского острова) | 530-1 200 |
| Зона С (Районы, прилегающие к станциям метро, трассовые проспекты, шоссе) | 180-530 |
| Зона D (Малопроходимые места, промзоны) | 80-200 |
Соотношение арендуемой площади и арендных ставок по типам операторов
Тип оператора | Якорные арендаторы | Остальные арендаторы | ||
| Арендуемая площадь, кв. м. | Арендные ставки $за кв. м./в год | Арендуемая площадь, кв. м. | Арендные ставки $за кв. м./в год | |
| Продуктовые операторы | 1000 - 15000 | 120 - 280 | - | - |
| Товары для дома | 1000 - 4000 | 216 - 300 | 30 - 100 | 400 - 550 |
| Спортивные товары | 1000 - 1600 | 200 - 300 | 50 - 300 | 205 - 650 |
| Одежда и обувь | 1000 - 3500 | 200 - 300 | 30 -300 | 300 – 1500 |
| Книги, аудио и видео | Около 1000 | 180 - 240 | - | - |
| Операторы развлекательных функций | 500 – 7000 | 120 - 160 | - | - |
| Красота и здоровье | - | - | 40 - 300 | 400 – 1200 |
| Операторы общепита | - | - | 20 - 80 | 500 – 700 |
| Аксессуары и сувениры | - | - | 20 - 140 | 350 – 1200 |
| Операторы, представляющие услуги (ремонт, парикмахерские и др.) | - | - | 3 - 50 | 30 - 80 |
От ларьков - к торговым центрам
Сегодня население все больше переориентируется на торговые центры от павильонов, ларьков и рынков. Активное развитие местных сетевых операторов и экспансия московских и зарубежных сетевиков приводит к росту спроса в современных ТЦ, определяет количественные и качественные критерии спроса на торговые площади и, соответственно, координирует направления развития ТЦ. Несмотря на рост предложения, спрос на качественные площади в торговых центрах остается по-прежнему высоким. На сегодняшний день заполняемость торговых центров составляет порядка 95%-98%. Оставшиеся 5%, как правило, являются площадями, на которых в настоящий момент идет смена арендаторов. Якорные арендаторы зачастую арендуют целый этаж в торговом комплексе, и их площадь может достигать 10 000 кв. м, а мелкие операторы арендуют, как правило, 50-300 кв. м.
Выбор в пользу того или иного арендатора во многом зависит от специфики ТЦ: одна и та же марка может в одном случае притягивать покупателей, в другом – отталкивать. Абсолютно неактуально, например, размещение сети ресторанов быстрого питания в качестве одного из основных арендаторов в элитном торговом центре. Якорные арендаторы должны вписываться в концепцию ТЦ, а их количество и состав зависят от классификации и площади ТЦ. Существует ряд крупных и динамично расширяющихся сетей, специализирующихся на продажах электроники и бытовой техники, спортивных товаров, парфюмерии, одежды и др. В большинстве случаев якорные арендаторы – крупноформатные сети К ним относятся продуктовые сети «Патэрсон», «Рамстор», операторы электроники и бытовой техники «Эльдорадо», «М-Видео», «Техно Сила» и спортивные операторы – «СпортМастер», «Интерспорт», «СпортЛэнд», «Балтик Спорт».
Тенденции и прогнозы
К началу 2006 года планируется удвоение рынка в сравнении с 2003 годом. Столь значительный рост ввода качественных торговых площадей в торговых центрах приведет к нарастанию оттока из ТЦ старого поколения в новые торговые центры. В результате чего многие торговые центры будут вынуждены пересматривать свою ценовую политику и снижать арендные ставки. В дальнейшем можно с уверенностью прогнозировать увеличение предложения торговых площадей в торговых центрах, подкрепляемый тенденцией уменьшения доли рынков и нестационарных объектов торговли. На основании данных по объемам ввода новых площадей за предыдущие периоды действительный объем ввода в эксплуатацию торговых центров в 2006 году должен составить порядка 288 500 кв. м. Таким образом, прогнозируемый объем предложения торговых площадей в торговых центрах Петербурга в 2006 году составит 1 401500 кв. м, в 2007 году – около 1700000 кв. м.
Одним из наиболее значимых событий рынка торговых центров 2006 года станет ввод ТРК «МЕГА» рядом с уже существующей «IKEA» и второго комплекса «МЕГА – «IKEA» в зоне Парнас в пос. Бугры. Другим значимым проектом 2006 года станет открытие ТРК «Родео Драйв».
Рост ввода новых торговых площадей приведет к значительному усилению конкуренции, и для привлечения покупателей в новые торговые центры еще больше возрастет роль развлекательных, досугово-оздоровительных зон и зон общепита и др.
Дефицит земельных участков в центре города под строительство торговых центров, активное строительство жилой недвижимости в спальных районах, развитие КАД будет обуславливать размещение новых торговых центров, все более ориентированных на региональное и суперрегиональное обслуживание на окраинах города, на КАД.
Рынок торговых центров Петербурга останется одним из наиболее перспективных сегментов коммерческой недвижимости. В связи с появлением все новых и новых проектов, наполнением рынка, ростом конкуренции, можно прогнозировать снижение доходности и как следствие, рост сроков окупаемости новых проектов.