Гостиничный рынок Санкт-Петербурга: итоги 9 месяцев 2013 года
Рынок гостиниц Петербурга постепенно возвращается к жизни. С начала года в Петербурге появилось два новых качественных объекта. Эксперты говорят о росте доходности сегмента. Так с начала года тарифы и уровень заполняемости гостиниц существенно выросли. Объем предложения до конца года, по прогнозам аналитиков, увеличится незначительно, так как большая часть объектов, заявленных к открытию в 2013 году, будет открыта в начале 2014 года.
Предложение
В первые шесть месяцев 2013 года в городе не было открыто ни одного нового качественного отеля. В III квартале предложение гостиниц пополнилось одним знаковым объектом – отелем категории 5* Four Seasons на Вознесенском пр. 1/12.
По словам экспертов компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, этот отель заработал лишь наполовину: часть номеров и spa-комплекс обещают открыть к концу года.
Ольга Шарыгина, директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге, добавляет, что в начале октября открылась гостиница категории luxury The Hermitage Hotel (Официальная гостиница Государственного Эрмитажа) на 126 номеров.
Так на конец III квартала 2013 года объем рынка качественной гостиничной недвижимости (гостиницы 3*, 4* и 5* свыше 50 номеров), по оценкам NAI Becar, составил 17 668 номеров в 84 гостиницах Санкт-Петербурга.
По оценкам экспертов компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, среди действующих отелей наибольшую долю занимают гостиницы категории 3 и 4 звезды. В общей структуре предложения их доля составляет 40,7% и 42% соответственно.
Заполняемость и доходность
Санкт-Петербург – туристический город с ярко выраженной сезонностью. Максимальный туристический поток приходится на период с мая по сентябрь. Крупные деловые мероприятия также приходятся на весенне-летний период. «В этом году Петербургу повезло чуть больше, и помимо Петербургского Экономического Форума город принимал Саммит G20, поэтому показатели загрузки гостиниц в III квартале выше, чем обычно. В оставшийся период уровень заполняемости объектов невысокий и может составлять менее 50%», - рассуждает Владимир Скигин, председатель совета директоров УК Satellit Development.
По оценкам аналитиков компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, в первые три месяца 2013 года (низкий сезон) заполняемость отелей в Санкт-Петербурге составила около 40-50%, в апреле – 60-65%, в мае – 70-75%, в июне – более 90%, за счет проведения Международного Экономического Форума. В июле-августе заполняемость снизилась до 70-80%, однако в сентябре показатели остались на высоком уровне за счет саммита G20, который обеспечил высокий процент заполняемости.
Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle, рассказывает, что летний сезон 2013 года был особенно удачным – доходность росла в диапазоне от 12% до 22% в зависимости от сегмента по сравнению с аналогичным периодом 2012 года».
Ольга Шарыгина рассказывает, что в III квартале средняя стоимость стандартного номера в сутки в 3* отелях составила 3,4 тыс. рублей, в 4* - 5,7 тыс. рублей, в 5* гостиницах стандартный номер предлагается по цене 11,2 тыс. рублей. Средняя стоимость номера в 3* отелях выросла на 7%, в 4* - на 4%, в 5*- почти на 20%, по сравнению с аналогичным периодом 2012 года.
«Средний тариф гостиниц сегмента люкс в Петербурге на 12% ниже московского показателя, и, если мы говорим о сравнении двух столиц, именно в этом сегменте наблюдается минимальная разница в цене. Это объясняется высоким качеством люксовых объектов в Петербурге. При этом разница в загрузке составляет около 25%, что свидетельствует об отличиях в рыночных условиях и сильной сезонности петербургского рынка, - поясняет Дэвид Дженкинс. – Недавнее открытие Four Seasons еще не отразилось на показателях люксового сегмента. Мы полагаем, что влияние этого объекта рынок прочувствует в 2014 году в виде дальнейшего роста среднего тарифа по городу в целом».
Гости Петербурга, по словам господина Джекинса, как правило, выбирают отели сегмента Upper Midscale (верхний предел среднего сегмента), голосуя за качество по доступной цене. Показатель RevPAR (доходность на номер) в этом сегменте вырос на 18%. Загрузка объектов в этом сегменте за девять месяцев выросла на 10% к прошлому году и превысила 68%, что является самым высоким показателем в городе.
Загрузка среднеценовых гостиниц, по его словам, достигла своего максимального значения – чуть менее 68%, увеличившись лишь на 2,5% по сравнению с прошлым годом. Судя по всему, по загрузке данный сегмент достиг своего пика, и теперь рост здесь возможен только за счет среднего тарифа, который с начала этого года уже значительно увеличился – на 12%, полагает эксперт.
«Очевидно, что показатели загрузки в нижних сегментах рынка достигают своих предельных значений. Учитывая грядущее открытие новых гостиниц – в 2014 году ожидается выход на рынок 800 номеров, мы прогнозируем стабильные показатели загрузки, тогда как с точки зрения увеличения тарифов ближайшие два года будут сложными для петербургских отельеров. Поэтому, на наш взгляд, последний квартал 2013 года является идеальной возможностью для участников рынка нарастить средний тариф», - резюмирует Дэвид Дженкинс.
Прогноз
Прогнозируемый объем ввода номерного фонда качественных гостиничных объектов в целом за 2013 год, по словам Ольги Шарыгиной, составит 442 номера (3 гостиницы). Все объекты представлены в высшей категории – luxury и 5*. Большая часть объектов, заявленных к открытию в 2013 году, будет открыта в начале 2014 года. В конце 2013 года планирует открыться отель категории luxury - Hotel Indigo Tchaikovskiy.
«По предварительным данным, в 2014 году заявлено к открытию 6 отелей, общим номерным фондом 1152. Скорее всего, часть объектов будет введена лишь в 2015 году», - полагает госпожа Шарыгина.
Специалисты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network говорят, что в ближайшие годы увеличится количество отелей в Московском районе, что связано с открытием нового терминала Пулково и выставочного комплекса. «В начале 2014 года планируется открытие отеля Park Inn by Radisson Pulkovo Airport под управлением Carlson Rezidor Hotel Group (200 номеров), а в 2014 году два отеля Hilton (241 и 210 номеров) в составе конгрессно-выставочного комплекса «Экспофорум». Также инвестиционная компания «Пулковская» получила разрешение на строительство двух корпусов апарт-отеля SALUT! на 600 номеров», - говорится в аналитическом отчете компании.
В Санкт-Петербурге есть несколько уже готовых, но еще не введенных в эксплуатацию и закрытых гостиничных объектов. Так, по словам экспертов компании Maris, строительные работы уже закончены на таких объектах, как отель на Гангутской, 4, на Разъезжей ул, 38, на Дегтярном пер., 7. Чаще всего это связано со сложностями финальных согласований, подключением к сетям и пр.
Мнение
Дэвид Дженкинс, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle:
- Гостиничный рынок в Петербурге восстановился, особенно воодушевляет рост средних тарифов в целом по городу. Если говорить о показателях за девять месяцев этого года, мы также отмечаем рост загрузки и тарифа. Для инвесторов, рассматривающих возможность девелопмента гостиниц в городе, интересным будет сравнить показатели RevPAR для каждого сегмента в Санкт-Петербурге с аналогичными в Москве. Наблюдается значительная разница в цифрах: RevPAR отелей в Москве более чем на 40% опережает петербургские значения. Учитывая, что затраты на строительство гостиниц схожи, очевидно, что доходность гостиничной недвижимости в Москве выше, чем в Санкт-Петербурге.
Объем предложения элитной жилой недвижимости Петербурга, по данным экспертов, в 2012 году сократился на 40% по сравнению с показателями 2010 года. При этом цены на премиальное жилье выросли на 13%, а спрос оставался стабильным.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, к концу 2012 года на первичном рынке жилья бизнес- и премиум-класса Петербурга было 28 строящихся проектов общей площадью 770 тыс. кв. м. «Доля класса премиум составила 21% (162 тыс. кв. м). Основной объем предложения сконцентрирован в Московском (30%), Петроградском (20%) и Центральном (17%) районах. Центральный район по-прежнему лидирует по объему застройки класса премиум, общий объем которой в нем составляет порядка 132 тыс. кв. м», – сообщает Анна Калинина, руководитель отдела продаж элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
По подсчетам Олега Пашина, генерального директора ООО «ЦРП «Петербургская недвижимость», в обжитых районах города строится 27 элитных жилых объектов. «Чуть больше 55% предложения представлено в Центральном районе. На Крестовском острове представлены единичные квартиры в ряде готовых домов, а также осталось несколько предложений в доме «Венеция» от СК «Возрождение Санкт-Петербурга». Кроме того, не так давно появились в продаже квартиры от Fort Group в доме на Динамо, 6. В Курортном районе представлено всего 2 жилых комплекса класса элит – Crystal (АПФ «Волна») площадью 12,5 тыс. кв. м и апартаменты в г. Зеленогорске на Приморском шоссе, 549 («Тележная, 17»), площадью 6,1 тыс. кв. м», – рассказывает Олег Пашин.
Другие данные приводит Инна Анисимова, руководитель центра элитной недвижимости АН «Итака»: «По состоянию на IV квартал 2012 года в стадии строительства находится 36 объектов элитной недвижимости, что составляет более 900 тыс. кв. м жилья. За последние три года количество строящихся объектов дорогого жилья сократилось в два раза, но можно отметить тенденцию к увеличению самих объектов, инвесторы реализуют не просто крупные проекты, а берутся за строительство элитных кварталов».
Зося Захарова, генеральный директор компании London Real Invest, говорит, что в структуре предложения первичного рынка элитные квартиры занимают 6% по площади и 2% по числу квартир. Наблюдается тенденция сокращения объема предложения. «По сравнению с концом 2011 года в 2012 году предложение снизилось на 15%, по сравнению с концом 2010 года – на 40%», – сетует госпожа Захарова.
В последние годы объемы ввода элитного жилья были довольно незначительны – порядка 1-3% от общего объема ввода, приводит данные Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».
«Если судить по озвученным застройщиками планам, на рынок центральных районов в 2013 году должно поступить более 360 тыс. кв. м жилой недвижимости. Практика показывает, что фактические показатели вывода объектов на рынок обычно ниже запланированных. Однако часть заявленных объектов уже поступила на рынок, например в феврале открылись продажи в «Доме на Дворянском» рядом с Петропавловской крепостью», – рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад».
Основными территориями концентрации жилья класса элит в Петербурге, по данным господина Спарака, являются «золотой треугольник», Каменный и Крестовский острова, район Смольного – Таврического, первая линия Петроградской стороны, территории, примыкающие к стрелке Васильевского острова, и «Золотая миля» Курортного района.
По словам Олега Пашина, за 2012 год в сегменте элит средние цены выросли примерно на 9%. «По данным на март 2013 года, средняя стоимость 1 кв. м в этом сегменте составляет порядка 230 тыс. рублей. По сравнению с январем она уменьшилась на 1%», – отмечает господин Пашин.
Средняя стоимость 1 кв. м при единовременной оплате сегодня составляет около 190 тыс. рублей. За год цена выросла на 13%, причем указанный темп роста выше, чем в сегменте масс-маркет, говорит Денис Бабаков.
Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home estate, подсчитала, что стоимость 1-комнатной элитной квартиры начинается от 7 млн рублей, 2-комнатной – от 10-11 млн рублей.
Владимир Спарак говорит, что интерес к элитному жилью сегодня довольно стабилен, но в силу ограниченности предложения существует неудовлетворенность спроса.
По словам Зоси Захаровой, в общей структуре продаж сделки с элитной первичной недвижимостью занимают 5% по площади и 1% – по числу квартир. Средние темпы продаж: 0,3-5 объектов в комплексе в месяц.
Светлана Алексеева, руководитель отдела долевого строительства ООО «Городская недвижимость» говорит, что наиболее высокий спрос в сегменте элитной недвижимости наблюдается на квартиры больших площадей: 1-комнатные примерно от 50 кв. м, 2-комнатные – от 80 кв. м, 3-комнатные – от 120 кв. м.
Эксперты считают, что перспективы у рынка элитного жилья весьма благоприятные, ведь несмотря на сокращение предложения, спрос постоянно растет, а соответственно, увеличиваются и цены.
По прогнозам Владимира Спарака, ареал престижных территорий будет расширяться. При условии удачного редевелопмента новые элитные проекты могут появиться на Петровском острове, полагает он.
Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга компании RBI, прогнозирует, что объем продаж «элиты» в 2013 году может превысить отметку в 160 тыс. кв. м. «Продолжится укрупнение элитных проектов за счет строительства многофункциональных комплексов и расширение географии за счет освоения территорий в Московском, Приморском районах и вдоль набережных», – считает госпожа Сережина.
Рынок железобетонных изделий в Петербурге в 2012 году продемонстрировал стабильный рост, но так и не достиг воодушевляющих докризисных показателей. Несмотря на то что строительство в регионе не стоит на месте, новых рынков сбыта у большинства компаний, производящих ЖБИ, не появилось. Зато крупные игроки обзаводятся собственными производствами, что создает некоторое оживление, но в перспективе может негативно сказаться на будущем некоторых компаний.
Рынок железобетонных изделий в Петербурге и Ленобласти преимущественно локален, поскольку данный вид продукции дорого возить из других регионов. Его объем без учета крупнопанельных деталей, по данным начальника аналитического отдела инвесткомпании ЛМС Дмитрия Кумановского, составляет около 730 тыс. куб. м. Максимум был достигнут в 2007 году, когда объемы реализации ЖБИ были на уровне 900 тыс. куб. м. Темпы роста в 2010‑2011 годах оставались на уровне 5%, но в 2012 году увеличились до 16%. Многие годы лидерами рынка являются Группа ЛСР (30%), "Ленстройдеталь", "СИБ-Центр" (7,5%), ЗЖБИ № 1. На местных игроков приходится около 88% реализуемой продукции, хотя часть специфичных ЖБИ поставляется извне. Тенденции развития этого рынка, считает генеральный директор агентства "Амикрон-консалтинг" Ольга Киюцина, соответствуют динамике жилищного строительства.
"Рынок железобетона, так же как и рынок жилищного строительства, в Петербурге и Ленобласти все еще демонстрирует отставание от докризисных показателей – объемы производства ниже, чем в 2008 году", – отмечает Ольга Киюцина.
Россия впереди Петербурга
В среднем по стране объемы жилищного строительства уже превысили докризисный уровень. Правда, на рынке ЖБИ, по ее данным, объемы производства все еще ниже докризисных значений, но это отставание существенно меньше, чем в нашем регионе: по России – 13%, а по Ленобласти и Петербургу – 24% относительно уровня 2008 года. По мнению эксперта, причиной такой ситуации стала заморозка ряда крупных проектов и изменение подходов к градостроительной деятельности в Петербурге.
Рынок ЖБИ в Петербурге, безусловно, следует за ростом строительного рынка, являющегося основным потребителем продукции. Драйверы роста, по словам Дмитрия Кумановского, это строительство инфраструктурных объектов в регионе (порта "Усть-Луга", ЗСД, новых федеральных трасс на Москву и Мурманск, модернизация дорожного полотна), а также реализация крупных жилищных комплексов в Санкт-Петербурге и области ("Северная долина", "Юнтолово", "Балтийская жемчужина", "Семь столиц", "Славянка" и др.).
"Основную часть выпускаемых железобетонных конструкций составляют плиты, панели и настилы перекрытий и покрытий, – поясняет инженер-эксперт "Инжиниринговой компании "2К" Игорь Смирнов. – Причем этот сегмент вырос в минувшем году больше других, объемы производства увеличились на 15%, и в настоящий момент там 7,5% от объемов российского производства. Соответственно, основным потребительским сегментом является возведение объектов жилого и нежилого фонда".
А вот отказ петербургской администрации от ряда крупных строительных проектов, считает господин Смирнов, вряд ли способен оказать большое влияние на рост рынка ЖБИ. Согласно маркетинговым исследованиям, этот рынок отличается высоким консерватизмом, и в течение долгого времени его конъюнктура не меняется, а основные игроки сохраняют свои позиции с незначительными корректировками. Слова о консервативности рынка подтверждают и сами производители.
"Спрос на продукцию в минувшем году не вырос, да и сильного увеличения самого рынка нет", – убежден первый заместитель директора ЗАО "ССМиК" Анатолий Дроздов.
Четыре десятка игроков
В то же время это не означает отсутствия на рынке оживления. Сейчас в регионе, по разным оценкам, производством ЖБИ занимаются до сорока компаний. И в ближайшее время их количество может увеличиться. Причем новым игрокам абсолютно точно удастся вписаться в рынок, а уже существующие производители, возможно, лишатся прежних заказчиков. О создании собственных подразделений, занимающихся производством ЖБИ, заявили в минувшем году несколько значимых строительных компаний, которые не хотят зависеть от сторонних производителей ЖБИ. В 2012 году о подобных инициативах заявили в компании "Лидер-групп", планирующей строительство завода в Янино, в группе «УНИСТО Петросталь" – завод в Мурино, и в компании "Главстройкомплекс" – завод во Всеволожске. Поскольку рынки сбыта им гарантированы, то и окупаемость собственных производств – дело времени.
"Строительство нового завода до 40 тыс. куб. м обходится в 30-35 млн EUR, в рублях это примерно 1,2-1,4 млрд, – поясняет Дмитрий Кумановский. – Это достаточно крупная сумма, которую могут позволить потратить себе только крупные игроки рынка под реализуемые масштабные проекты".
Модернизация на повестке
Поэтому сейчас обычный путь уже действующей компании в отрасли, по словам аналитика, – это постепенная модернизация имеющегося производства и установка нового эффективного оборудования, позволяющего получать продукцию с новыми характеристиками.
"Так в 2012 поступила компания "СИБ-Центр", за счет новых линий увеличившая производство на 15%, и ожидающая аналогичный рост производства в 2013 году, – рассказывает господин Кумановский. – Кроме того, финская компания "Бетсет" и Группа ЛСР планируют строительство новых заводов ЖБИ в регионе, что позволит им также кратно нарастить выпуск продукции".
Стоит отметить, что курс строительных компаний на создание собственных мощностей по выпуску железобетонных изделий, в будущем может негативно повлиять на судьбу небольших игроков. Ведь количество производимой продукции своими заводами, через некоторое время вполне способно превысить нужды материнских компаний, и тогда, чтобы не простаивали мощности, им придется искать потребителей на стороне. Что крупным холдингам сделать, безусловно, легче, чем маленьким компаниям, которым придется или продавать производство ЖБИ, или заставить их перепрофилироваться на другие виды строительной продукции.
В ближайшем же году, по прогнозам аналитиков, в Петербурге можно ожидать рост отрасли железобетонных изделий на уровне 5-15%. В 2012 году в Санкт-Петербурге темпы строительства по основным направлениям, например жилищному, составили лишь 4%, напоминает Дмитрий Кумановский. Поэтому рост рынка ЖБИ сейчас будет по-прежнему определяться заказами на специфичную продукцию со стороны дорожного строительства, офисной, складской и торговой недвижимости и за счет прихода новых игроков в регион, открывающих собственное производство под реализуемый проект. А также, возможно, ускорится из-за осваивания новых ниш продукцией, не представленной у основных игроков. Но вот серьезных изменений структуры рынка железобетонных изделий ни в Петербурге, ни в целом по стране ожидать не приходится.
Мнение:
Ильдар Кутыев, начальник управления маркетинга бизнес-единицы "ЛСР. Железобетон – Северо-Запад":
– Сегодня можно говорить о 40 сравнительно крупных производственных площадках, на которых налажен выпуск ЖБИ. Общая численность предприятий, включая тех, кто выпускает один-два вида изделий, оценивается на уровне 80-100 компаний. Часть некрупных игроков рынка, наряду с собственным производством, занимается реализацией продукции сторонних компаний, в том числе расположенных в других регионах. Суммарно лидеры рынка обеспечивают не менее 80-85% общей потребности строителей в изделиях и конструкциях из железобетона.
В целом мощности существующих предприятий в состоянии удовлетворить спрос на ЖБИ со стороны строительных организаций. Вместе с тем в настоящее время заявлено несколько проектов строительства заводов по выпуску железобетонных изделий и конструкций. Причиной появления новых проектов является стремление девелоперов избавиться от зависимости от сторонних производителей железобетона. Конкуренция подталкивает существующие предприятия к поиску новых, более эффективных способов производства уже освоенных изделий и к выводу на рынок новых продуктов.
Поскольку небольшие компании не могут позволить себе серьезных финансовых вложений в закупку дорогостоящего импортного оборудования, происходит естественное «расслоение» рынка: основные виды продукции, на которых специализируются небольшие компании, – типовая, сравнительно недорогая продукция среднего качества. Сложные нетиповые изделия, к которым предъявляются повышенные требования по качеству и надежности, производят крупные современные заводы.