Между выгодой и нормативами
Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю «однушек» в жилых комплексах.
Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и именно этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить.
Единственный способ
Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах эконом-класса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.
Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. «Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%», – отмечает он.
Растущая доля
«Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20%, в сегменте эконом-класса доля такого жилья уже составляет около 30%. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными – 22-26 кв. м», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
В Компании Л1 долю «однушек» также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.
При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют, прежде всего, количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. «К примеру, в Москве можно встретить «однушки» площадью 60-80 кв. м или «двушки» до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей», – рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»).
Разумная площадь
Средняя площадь квартир-студий постепенно снижается, и связано это с изменением покупательских предпочтений. Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики «НДВ СПб», говорит, что сегодня средняя площадь студии – 26 кв. м. «За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии – 18 кв. м», – рассуждает она.
Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. «Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы», – отмечает он.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС», говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге. «Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей», – комментирует Елена Пальчевская.
Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в пос. Романовка Всеволожского района, застройщик – КД Estate. При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже и метраж ее равен 21 кв. м».
В сегментах бизнес- и элита ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50% и больше. Это перебор. Площади снижаются – минимальные квартиры всего 23 кв.м. Комфортная квартира-студия – это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 кв.м. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге – 25 кв. м.
В III квартале 2011 года объем предложения на офисном рынке пополнился на 81,5 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Последний раз столь высокий квартальный объем ввода был зафиксирован 2,5 года назад.
Среди введенных в эксплуатацию объектов только один относится к классу А. Тем не менее площадь офисных помещений двух корпусов делового комплекса на Малоохтинском пр., 64, – 31,5 тыс. кв. м, что составляет практически 40% от общего объема ввода. «Благодаря выходу на рынок столь значимого объекта, как «Санкт-Петербург Плаза», а также бизнес-центра Scandinavian House доля офисных площадей в Красногвардейском районе возросла более чем вдвое, до 5% от общего объема рынка», – отмечают в Knight Frank St. Petersburg.
В III квартале 2011 года рост ставок аренды не отмечен. Дальнейший существенный рост ставок маловероятен, однако возможно увеличение ставок аренды в высококачественных объектах с высокой заполняемостью. Цены продаж офисов в бизнес-центрах, заявляемые девелоперами, в течение III квартала 2011 года сохранялись на уровне 2010 года.
По данным NAI Becar, в среднем по Санкт-Петербургу во II квартале 2011 года ставки аренды (с учетом НДС и коммунальных услуг) в открытом предложении действующих бизнес-центров находились в следующих диапазонах: класс А – 1-2 тыс. рублей/кв. м/месяц; класс В – 650-1300 рублей/кв. м/месяц; класс С – 500-950 рублей/кв. м/месяц.
Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН, говорит, что на конец III квартала 2011 года наиболее высокие арендные ставки были в Красногвардейском, Центральном и Выборгском районах. Наиболее низкие ставки – в Петродворцовом районе (500 рублей/кв. м/месяц с учетом НДС и КУ).
«Заявленные на рынке Санкт-Петербурга в июле-сентябре 2011 года цены продаж
Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg, отмечает: «На офисном рынке Санкт-Петербурга сохраняется положительная динамика, однако существенных изменений III квартал 2011 года не принес. Ставки аренды в целом по рынку стабильны, однако наблюдается значительный рост арендных ставок на освобождающиеся помещения в успешных бизнес-центрах. Объем свободных площадей колеблется в районе 200 тыс. кв. м. Знаковым событием этого квартала стал выход на рынок высококачественного объекта класса А «Санкт-Петербург Плаза» на Малоохтинском проспекте, общая площадь двух корпусов которого составляет более 50 тыс. кв. м».
По данным NAI Becar, на конец сентября 2011 года большинство офисных объектов, открывшихся в III квартале, заполнены на 100%.
Среди новых тенденций на рынке в NAI Becar отмечают появление практики, когда помимо традиционного ввода крупных объектов очередями получила распространение практика разбиения на лоты даже внутри одного здания. «Запуск в эксплуатацию части площадей, к примеру, 3-5 тыс. кв. м, требует меньших вложений и позволяет избежать замораживания объекта в целом в ожидании достаточного объема инвестиций», – сообщают в NAI Becar.
Ключевая «Плаза»
В Knight Frank St. Petersburg к ключевым событиям рынка относят ввод в августе 2011 года в эксплуатацию двух корпусов делового комплекса «Санкт-Петербург Плаза». Общая площадь высококачественного объекта класса А составляет более 50 тыс. кв. м, арендопригодная площадь бизнес-центра – 31,5 тыс. кв. м. Также в компании считают важным то, что в 2011 году состоялись две крупные сделки по продаже в бизнес-центре на Белоостровской ул., 6. Более половины площадей (5,2 тыс. кв. м) еще в апреле приобрело ГУП «Топливно-энергетический комплекс Санкт-Петербурга». Собственником оставшейся части здания стала компания «Ленстройинвест». Сделка на 4 тыс. кв. м состоялась в сентябре 2011 года.
Крупные сделки по аренде офисных площадей произошли в новых офисных объектах. Так, в бизнес-центре на пл. Конституции, 3, компания «МРСК» арендовала 6 тыс. кв. м офисных площадей. В бизнес-центре на ул. Некрасова, 14, были заключены сделки с компаниями «СПб Реновация» и Philip Morris на 3 тыс. кв. м и 2,3 тыс. кв. м соответственно.
Михаил Тюнин говорит: «На рынке офисной недвижимости сохраняется активность со стороны крупных компаний, желающих арендовать площади от 1,5 до 6 тыс. кв. м, некоторые организации также рассматривают возможность покупки. Однако в связи с неопределенностью развития экономической ситуации многие откладывают переезд на следующий год. С конца лета основной спрос приходится на помещения 300-
Ожидания и прогнозы
По данным, собранным компанией NAI Becar, согласно заявлениям девелоперов и c учетом проектов, сроки сдачи которых перенесены, до конца текущего года возможен ввод 15 офисных объектов общей площадью более 180 тыс. кв. м. «Исходя из существующей реальности в течение IV квартала года можно прогнозировать сдачу в эксплуатацию порядка не более 7-8 объектов общей площадью 110-140 тыс. кв. м. На конец года общий объем качественного предложения площадей в бизнес-центрах классов А, В и С составит порядка 2,705-2,735 млн кв. м», – прогнозируют в NAI Becar.
«До конца года мы ожидаем выход на рынок около 50 тыс. кв. м качественных офисных площадей, 60% из которых составит класс B. Более половины объектов, выход на рынок которых планируется до конца года, расположены в Московском районе», – дают свой прогноз в Knight Frank St. Petersburg.
Своя версия и у специалистов компании АРИН: «До конца 2011 будет введено 9 бизнес-центров совокупной арендопригодной площадью порядка 99 тыс. кв. м. Прирост офисных площадей по итогам 2011 года ожидается на уровне 209 тыс. кв. м, что выше показателя 2010 года на 77%. Доля вакантных площадей в бизнес-центрах классов В+ и В сократилась по сравнению с 2009-2010 годами».
В октябре рост цен на квартиры в российских городах замедлился. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в 62% исследованных городов, а средняя цена квартиры – лишь в 48%.
Октябрь немного подкорректировал цены на недвижимость. Несмотря на то, что в большинстве российских городов они продолжили рост, но уже далеко не повсеместно. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» в 25 из исследованных 40 городов РФ стоимость квадратного метра на «вторичке» выросла, а в 15 - снизилась. Средняя цена квартир подросла меньше, чем в половине регионов: в 19 городах из 40. При этом разброс в динамике вновь увеличился: максимальный рост цены квадратного метра составил +4,4%, а наибольшее падение – 2,3% (в сентябре эти значения, соответственно, были +2,5% и – 2,0%).
Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов отмечает, что «лидером» подорожания стали наиболее дешевые квартиры: стоимость малогабаритных «однушек» увеличилась в 83% исследованных регионов. В то же время цены на стандартные однокомнатные квартиры выросли в 56% регионов (в сентябре – в 76%), на двухкомнатные - в 52% (в сентябре – в 73%), на самые дорогие, трехкомнатные, - в 54% (в прошлом месяце «трешки» подорожали в 43% городов).
«Обычно самые дешевые квартиры являются своеобразным «градусником рынка». Именно в этом сегменте начинается рост или падение цен, которые распространяются на весь рынок. Однако, в данном случае, скорее всего, на фоне панических сообщений о приближающемся кризисе и прогнозов о возможном снижении цен на недвижимость покупатели готовы брать только самое дешевое жилье, и продавцы, соответственно, поднимают на него цены. При этом глобального подорожания ждать не приходится», - говорит генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина. Подтверждением этому стала и октябрьская корректировка цен: если в сентябре владельцы недвижимости выставили на продажу квартиры дороже, чем летом, в расчете на общий рост цен, то к октябрю в отсутствии спроса они уже готовы «подвинуться».
«ТОП +3»: Подмосковье, Новосибирск и Кострома
Лидером «ТОП +3» от «МИРА КВАРТИР» в октябре стала Московская область, где цена квадратного метра увеличилась на 4,4% (до 70241 руб.), а средняя стоимость квартиры – на 3,6% (до 3766598 руб.). Для сравнения: стоимость «квадрата» в первопрестольной выросла на 1,8%. «Можно предположить, что подобные данные отражают тенденцию перетекания спроса в города Подмосковья, - считает Вера Удачина. – Все-таки разница между средней ценой квадратного метра жилья в столице и области составляет около ста тысяч рублей. Кроме того, не исключено, что на психологии продавцов и покупателей недвижимости отразились-таки летние новости о расширении административных границ столицы».
Вторым лидером стал Новосибирск, где стоимость квадратного метра выросла на 2,3% и составила 52125 рублей, а средняя цена квартиры – на 3,8% (до 3360772 руб.). В этом году в столице Западной Сибири наблюдалась разнонаправленная динамика: мартовский рост сменился майско-июньским спадом, а в июле продавцы решили взять реванш, и цены вновь стали расти. В начале осени была пройдена психологическая отметка в 50 000 рублей за квадратный метр, а в октябре вновь подорожали все категории квартир, от дешевых однокомнатных до многокомнатных.
В тройку лидеров на этот раз попала и Кострома. Если в сентябре там было отмечено небольшое снижение (на 0,6%), то в октябре цены взяли реванш: стоимость квадратного метра увеличилась на 2,3% (до 37583 рублей), при этом средняя цена квартиры немного понизилась – на 0,8%, составив 1945969 рублей.
«ТОП -3»: Питер, Москва и Пенза
В октябре сильнее всего подешевели квартиры в Санкт-Петербурге: стоимость квадратного метра снизилась на 2,3%, составив 86836 рублей. Подешевели на 4,1% стандартные однокомнатные квартиры (средняя стоимость в октябре – 3426810 рублей), при этом незначительно (на 0,8%) подорожали негабаритные «однушки» (средняя цена такой недвижимости составила 2707922 руб.). Эксперты предполагают, что в октябре в северной столице произошла корректировка. «В августе мы наблюдали подорожание на 2%, причем тогда выросли цены на недвижимость всех категорий. Не найдя покупателей, собственники жилья решились снизить цены», - говорит Виктор Щеблецов.
В «ТОП -3» в октябре вошли также Казань и Пермь, где стоимость квадратного метра снизилась на 1,4%, и составила в Казани, 44601 рублей, а в Перми – 43031 рублей.
В столице Татарстана на 1% подешевела в октябре и средняя стоимость квартиры (до 2711621 руб.). При этом существенно снизились цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (до 3%), а негабаритные «однушки» и «трешки» немного подорожали. Средняя цена однокомнатной составила 1769994 рублей, двухкомнатной – 2423105 рублей, трехкомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 3575439 рублей, а маленькую квартиру в среднем можно купить за 1391697 рублей.
В Перми, как отмечают эксперты портала «МИР КВАРТИР», после небольшого июньского спада (на 0,4%), цены на квартиры стабильно росли: в июле на 1,1%, августе – на 1,2%, в сентябре – на 1,3%. «Таким образом, октябрьское понижение цен выглядит как корректировка. Желая быстрее продать недвижимость, продавцы пермской недвижимости готовы сейчас идти навстречу покупателю», - предполагает Виктор Щеблецов. При этом, несмотря на общее снижение средней стоимости квадратного метра, недвижимость сегмента «эконом» (маленькие однокомнатные квартиры) подорожала. Причем - весьма серьезно: на 3,6% (средняя стоимость квартиры составила 1371384 руб.).
ТАБЛИЦА: Цена квадратного метра и стоимость средней квартиры на вторичном рынке в некоторых городах РФ в октябре.
|
Город |
Стоимость кв. м. в октябре, руб. |
Прирост |
Средняя стоимость квартиры в октябре, руб. |
Прирост |
|
Мос. область |
70241 |
4,4% |
3766598 |
3,6% |
|
Новосибирск |
52125 |
2,3% |
3360772 |
3,8% |
|
Кострома |
37583 |
2,3% |
1945969 |
-0,8% |
|
Саратов |
32976 |
2,0% |
1823872 |
3,0% |
|
Омск |
24573 |
1,6% |
1537491 |
3,1% |
|
Димитровград |
28843 |
1,6% |
1306713 |
2,3% |
|
Красноярск |
47684 |
1,5% |
2638303 |
1,4% |
|
Тольятти |
36272 |
1,2% |
2087536 |
-0,8% |
|
Ростов-на-Д. |
53007 |
1,1% |
3118748 |
2,2% |
|
Липецк |
41346 |
1,0% |
2397423 |
-2,9% |
|
Хабаровск |
56168 |
0,9% |
3099388 |
0,8% |
|
Воронеж |
39381 |
0,8% |
2251282 |
-0,5% |
|
Белгород |
47542 |
0,6% |
2747553 |
0,3% |
|
Калуга |
55344 |
0,5% |
3103945 |
1,4% |
|
Тула |
44526 |
0,4% |
2599149 |
-4,5% |
|
Тюмень |
49102 |
0,4% |
3112183 |
|