Между выгодой и нормативами
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/3ce8c3f2/020e12c70e9b4cce386ba5d1.jpg)
Попытки властей законодательно ограничить минимальную площадь квартир-студий пока успехов не принесли. Зато ужесточающиеся требования по обеспечению жилья машино-местами всерьез влияют на предельную долю «однушек» в жилых комплексах.
Количество квартир-студий на рынке недвижимости Санкт-Петербурга не снижается уже на протяжении нескольких лет. Петербург до сих пор остается городом с большим количеством коммунальных квартир, поэтому востребованность студий у покупателей остается на достаточно высоком уровне. Кроме того, не каждый может себе позволить отдельную однокомнатную квартиру, которая вне зависимости от района гораздо дороже. Цена студии меньше, и именно этот аргумент приводит к тому, что их продолжают строить.
Единственный способ
Квартиры-студии являются одним из наиболее популярных видов жилья в домах эконом-класса. Несмотря на различные законодательные инициативы о запрете строительства жилья, в котором жилая площадь менее 25 кв. м, студии продолжают строить и не менее активно продавать.
Сегодня для многих граждан квартира-студия является реальным способом разъехаться с родственниками, приобрести отдельное жилье в мегаполисе, потому что они являются самым дешевым жильем на рынке: квартиру-студию сегодня можно приобрести за 1,3 млн рублей (если иметь в виду не очень далекий район Ленинградской области).
Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент», среди причин популярности студий, помимо их дешевизны, видит и неплохую рентную доходность. «Такие квартиры традиционно пользуются наиболее высоким спросом у арендаторов. В результате рентабельность в среднем может варьироваться в диапазоне примерно 5-10% (особенно высоким может быть показатель, если речь идет о курортной зоне или университетских городах), тогда как для традиционных форматов на развитых рынках обычно верхняя граница коридора доходности не превышает 6%», – отмечает он.
Растущая доля
«Сегодня доля квартир-студий на рынке жилья составляет около 20%, в сегменте эконом-класса доля такого жилья уже составляет около 30%. Предпочтения покупателей по формату таких квартир остались неизменными – 22-26 кв. м», – считает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
В Компании Л1 долю «однушек» также оценивают в 30-40%. А по мнению некоторых участников рынка, эта доля доходит уже и до 50%.
При этом, как отмечают девелоперы, распространение формата студий ограничивается в первую очередь требованиями к строительству машино-мест. Например, в Москве городские власти при расчете коэффициентов для строительства паркингов используют, прежде всего, количество квартир в комплексе. Соответственно, вне зависимости от площади квартиры расходы застройщика на строительство парковочных мест будут одинаковы. Именно по этой причине московские застройщики охотно включают в проекты квартиры повышенной площади. «К примеру, в Москве можно встретить «однушки» площадью 60-80 кв. м или «двушки» до 100 кв. м. По сути, это реакция не только на требования рынка, но и на требования властей», – рассказывает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал»).
Разумная площадь
Средняя площадь квартир-студий постепенно снижается, и связано это с изменением покупательских предпочтений. Сегодня основным критерием покупки жилья является его стоимость, а чем жилье меньше, тем оно дешевле (имеется в виду полная стоимость, а не за квадратный метр).
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики «НДВ СПб», говорит, что сегодня средняя площадь студии – 26 кв. м. «За последние несколько лет она выросла на квадратный метр. Минимальная площадь студии – 18 кв. м», – рассуждает она.
Но еще несколько лет назад можно было встретить и гораздо меньшие метражи. Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», отмечает, что сегодня на рынке новостроек уже не найти «малогабариток» площадью 14 кв. м, которые девелоперы строили раньше, к примеру, в Южном Бутово. «Серийными такие дома не стали, поскольку не пользовались большим спросом у населения. Людям важен комфорт, и жить, в буквальном смысле упираясь ногами в стены, они не готовы», – отмечает он.
Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы «МАВИС», говорит, что в Ленобласти цена на студии на 20-30% дешевле, чем в Петербурге. «Недорого можно купить квартиры-студии во Всеволожском районе, например в Мурино или Кудрово. Это уже область, но здесь есть метро, рядом КАД, а дорога до исторического центра Петербурга занимает около 40 минут. В Мурино можно рассматривать варианты студий от 1,5 млн рублей. В самом Санкт-Петербурге у надежной компании по такой цене квартиру не купить. Хотя если есть готовность около часа добираться до города, то в области можно найти предложения по цене от 1 млн рублей», – комментирует Елена Пальчевская.
Юлия Семакина, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», говорит: «На мой взгляд, самая дешевая студия сегодня предлагается в проекте Orange, который расположен в пос. Романовка Всеволожского района, застройщик – КД Estate. При единовременной оплате стоимость квартиры-студии составляет 931 тыс. рублей, располагается она на первом этаже и метраж ее равен 21 кв. м».
В сегментах бизнес- и элита ситуация иная. Дорогие студии в домах с хорошей локацией и видовыми характеристиками гораздо более просторны и представляют собой большие помещения без стен, предполагающие последующий индивидуальный дизайн. Площади могут составлять 40, 50, а иногда и 70 кв. м, а их цена уже начинается от 100-120 тыс. рублей за квадратный метр.
Мнение:
Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu:
– К сожалению, для меня наш город, как и Москва, и многие другие города России, превращается в город людей-одиночек, потому что в квартирографии количество студий составляет 50% и больше. Это перебор. Площади снижаются – минимальные квартиры всего 23 кв.м. Комфортная квартира-студия – это два окна, ширина 5-6 метров и площадь 28 кв.м. Это удобное помещение базового уровня, но их немного. Средняя площадь студий в Петербурге – 25 кв. м.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/72471f9a/db9d2737654d286c03f49de2.jpg)
В первом полугодии 2012 года рынок гостиниц Петербурга практически не ощутил увеличение предложения, цены демонстрировали вялый рост, а показатели заполняемости изменялись в соответствии с фактором сезонности и к июню перешагнули за 90%.
По данным КЦ "Петербургская Недвижимость", в 1 полугодии были введены в эксплуатацию следующие объекты: отель "Балтия", ул. Смолячкова, 3 звезды, 90 номеров, Domina Hotel Saint-Petersburg (Domina Hotels and Resorts) - набережная реки Мойки, 99, 5 звезд, 108 номеров, "Бристоль" (бывшая гостиница "Южная") - после реконструкции - ул. Расстанная, дом 2, 3 звезды– 122 номера.
"Открытие пятизвездочных гостиниц FourSeasons на Вознесенском пр. и Swissotel на ул. Правды вновь перенесено. Кроме того, одним строящимся отелем стало меньше - здание на пл. Островского заняли структуры Газпрома, переоборудовав его под офисы", - говорит Наталия Киреева, старший аналитик компании Maris|part of the CBRE Affiliate network.
Эксперты отмечают, что рынке гостиниц Петербурга стали появляться новые форматы.
"В мае текущего года был открыт первый в Санкт-Петербурге кемпинг европейского уровня BalticParking в Стрельне. Он занимает площадь 5 га и оборудован охраняемой стоянкой на 40 автодомов и жилых прицепов с возможностью подключения к электричеству, водоснабжению и канализации. Стоимость размещения - от 500 рублей. Новой тенденцией в последние годы стало появление спа отелей в Санкт-Петербурге и пригородах. Действующие отели также открывают спа центры для увеличения набора предлагаемых услуг. Не так давно на гостиничном рынке Санкт-Петербурга появилось новое понятие – бутик отели. Бутик отель – как правило, небольшой дизайнерский эксклюзивный отель, предполагающий особый стиль и атмосферу с индивидуальным подходом к каждому клиенту. На сегодняшний день в Петербурге действует три бутик отеля: GoldenGardenBoutiqueHotel, "Росси" и "Александр хаус".
На текущий год запланировано открытие первого сетевого бутик отеля в Санкт-Петербурге - Indigo (оператор InterContinental). Также, сеть бутик-отелей OetkerCollection анонсировала планы выхода на рынок Москвы и Санкт-Петербурга", - рассказывает госпожа Киреева.
Любава Пряникова, руководитель направления коммерческой недвижимости Консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" добавляет, что важной тенденцией является рост интереса международных отельеров к рынку Петербурга. Так, за прошедшие полтора года открыли отели такие операторы, как STARWOOD HOTELS & RESORTS (Отель W), INTERCONTINENTAL HOTEL & RESORTS GROUP (с брендом Crowne Plaza), Domina Hotels and Resorts. В дальнейшем планирует увеличить присутствие в Петербурге Marriott, взяв в управление отель "Талион". Оператор планирует открыть на базе "Талиона" Autograph Marriott Hotels, который в России пока не представлен.
Гостиничный бизнес в Петербурге отличается ярко выраженной сезонностью, поясняет Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC.
Так, по данным компании Maris|part of the CBRE Affiliate network, в январе-марте 2012 года заполняемость отелей в Петербурге составила около 40-50%, в апреле – 60-65%, в мае – 70-75%, в июне – более 90%.
Стоимость размещения планомерно растет, но к докризисным показателям, по словам экспертов, она вернется не скоро. Рост цен сдерживает постоянное увеличение номерного фонда, а также несоответствие уровня цен предлагаемому сервису, говорит Любава Пряникова.
Гостиничных номеров в Петербурге больше, чем туристов, и дефицит ощущается только в июне в период белых ночей и международного экономического форума, считает Наталия Киреева.
Дмитрий Золин полагает, что в Петербурге ярко выражен недостаток номерного фонда в три-четыре звезды. "Иностранные туристы отдают предпочтение известным брендам гостиниц именно такой звездности, а в Петербурге основной номерной фонд составляют частные мини-отели и известные сети гостиниц уровня пяти звезд. Учитывая интерес инвесторов к гостиничному сегменту, пополнение номерного фонда отелей в три, четыре звезды можно ожидать в ближайшие два-три года", - отмечает господин Золин.
Несмотря на то, что наиболее востребованными в городе являются трехзвездочные гостиницы, большая часть строящихся отелей, открытие которых ожидается в 2012 году, относится к категории 5* и 4*, говорит госпожа Киреева.
Гостиничный сегмент - один из самых прозрачных и понятных для инвестирования в сфере коммерческой недвижимости, уверяет Дмитрий Золин.
"Несмотря на интерес инвесторов к гостиничному бизнесу, объем туристического потока в Петербурге как внутреннего, так и делового, достаточно низок. Из-за вялого развития туристической отрасли, город может столкнуться с проблемой наличия качественных проектов и отсутствием их загруженности. Городу необходимо планомерное развитие внутреннего и делового туризма. Но последний трудно развить без достаточного количества конгресс – центров (которые в Петербурге пока отсутствуют), а внутренний, в свою очередь, не стимулируется в России в целом", - поясняет господин Золин.
По данным Colliers International Санкт-Петербург, в 2012 году прогнозируется снижение более чем на 50% количества гостиничных объектов, введенных в эксплуатацию, по сравнению с уровнем 2010-2011 гг. – дадут о себе знать последствия кризиса. Это приведет к увеличению спроса на более дорогой сегмент гостиниц, укрепит тенденцию поступательного восстановления рынка.
Цифра:
от 5 тыс. USD/кв. м и выше размер инвестиций в создание высококлассных отелей.
Гостиницы, запланированные ко вводу в 2012-2014 году в Санкт-Петербурге
Название
|
Количество номеров
|
Анонсируемый год открытия
|
Категория
|
Four Seasons
|
183
|
2012
|
Luxury
|
Domina Prestige (открылся)
|
109
|
2012
|
Upscale
|
Indigo, Ul. Chaikovskogo
|
119
|
2013
|
Upscale
|
Novotel St Petersburg Centre II
|
165
|
2014
|
Mid-market
|
Ibis Fontanka
|
150
|
2014
|
Economy
|
Ibis, Mayakovskogo St.
|
200
|
2014
|
Economy
|
Holiday Inn, Ligovsky prospekt, 21
|
129
|
2015
|
Mid-market
|
Crowne Plaza Nikolskiye Ryady
|
334
|
2015
|
Upscale
|
Итого
|
1,389
|
|
|
Источник: Jones Lang LaSalle Hotels
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/3ad84d93/4d604bc9f5877b97709f9cc1.jpg)
Рынок элитной жилой недвижимости показал во втором квартале хорошую динамику. Эксперты отмечают рост цен в среднем в пределах 7%, вызванный высокой активностью покупателей на фоне дефицита текущего предложения.
Тенденции
«Как на первичном, так и на вторичном рынке элитного жилья во 2 кв. 2012 наблюдается высокая активность. Сохраняется дефицит предложения, объем спроса плавно растет, провоцируя рост цен. Приоритеты покупателей стабильны: наибольшим спросом пользуются квартиры с хорошими видовыми характеристиками, удачным местоположением, как с отделкой, так и без нее», - говорит Анна Брун, руководитель отдела элитной жилой недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate.
Наибольшим спросом, по данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, пользовались объекты площадью от 100 до 180 кв.м и площадью от 200 кв.м. Новой тенденцией стало увеличение количества сделок в рассрочку, с использованием ипотечного кредитования, отмечают аналитики компании.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg отмечает значительное увеличение доли двухкомнатных квартир в структуре обращений и заключенных сделок. «Если говорить о реализованном спросе, то эта тенденция в большей степени проявляется в масштабных проектах, где существует соответствующий ассортимент предложения. В эксклюзивных клубных объектах по-прежнему востребованы просторные апартаменты», - поясняет господин Пашков.
Заметной тенденцией, по словам аналитиков ASTERA является переход от возведения отдельных зданий к проектам комплексной застройки, продолжается развитие формата жилых комплексов. Такие объекты имеют серьезное преимущество – возможность создания необходимой инфраструктуры в рамках развиваемой территории либо жилого комплекса, что позволяет увеличить стоимость квартир и их ликвидность, поясняют специалисты компании.
Предложение
Как сообщает Knight Frank St. Petersburg, во II квартале
«Предложение на вторичном рынке элитной недвижимости по сравнению с прошлым кварталом практически не изменилось, составив 1600 квартир. Здесь, как и среди новых объектов такого класса, выбор предлагаемых вариантов весьма широк. Вместе с тем, при прочих равных стоимость квартир в домах с интересной собственной историей традиционно выше среднерыночного уровня», - сообщают аналитики Knight Frank St. Petersburg.
По данным ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate во 2 кв. 2012 предложение на рынке элитного жилья увеличилось на 90 тыс. кв.м. «На рынок вышло 640 новых квартир в трех жилых комплексах. Объем нового предложения был значительно меньше, чем в 1 кв. 2012, когда на рынок вышло 1322 квартиры. По состоянию на середину 2012 года предложение жилья высокого ценового диапазона оценивается на уровне около 650 тыс. кв.м», - говорится в аналитическом отчете компании.
В структуре предложения около 60% приходится на Петроградский район, причем более 40% из них - на Крестовском острове. В текущем году на рынок вышли проекты в Приморском и Московском районах. В этих районах города существует нереализованный спрос и дефицит предложения элитной недвижимости, полагают эксперты ASTERA.
Жилые комплексы, продажи в которых были открыты в 1 полугодии
Название объекта |
Район |
Класс |
Число квартир |
Дата ввода |
Открытие продаж |
Девелопер |
Дом на Детской* |
Василеостровский |
Бизнес |
92 |
4 кв. 2012 |
1 кв. 2012 |
Hansa Group |
Собрание |
Петроградский |
Премиум |
264 |
2015 |
1 кв. 2012 |
RBI |
Дом на линии |
Василеостровский |
Бизнес |
38 |
4 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
Solo Group |
Парадный квартал, 2-3 очереди |
Центральный |
Премиум |
465 |
3 кв. 2012 4 кв. 2013 |
1 кв. 2012 |
Возрождение СПб |
Suomi |
Василеостровский |
Бизнес |
360 |
1 кв. 2015 |
1 кв. 2012 |
ЮИТ Лентек |
Дом Мегалит на Дибуновской |
Приморский |
Бизнес |
27 |
3 кв. 2012 |
1 кв. 2012 |
Мегалит |
Эдельвейс |
Приморский |
Бизнес |
76 |
4 кв.2013 |
1 кв. 2012 |
Сфера |
Смольный Парк |
Центральный |
Премиум |
190 |
1 кв. 2013 |
2 кв. 2012 |
Возрождение СПб |
Леонтьевский мыс |
Петроградский |
Премиум |
399 |
4 кв. 2013 |
2 кв. 2012 |
ООО «НПФ «Тест» |
Победы, д.5 |
Московский |
Премиум |
51 |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
|