Бетоны с особенностями
По прогнозам, в ближайшие месяцы объемы потребления добавок в бетон вырастут в Санкт-Петербурге на 10-15%. Эксперты связывают это с возросшими требованиями к качеству бетонов, а также невысоким и нестабильным качеством материалов для изготовления бетонных смесей.
За счет применения специальных добавок в бетон стало возможным регулируемое воздействие на процесс гидратации цемента, регулируемая подвижность бетона, его прочность, коррозионная стойкость, водонепроницаемость, морозостойкость и т. д.
Рынок требует
«По итогам 2012 года региональный рынок товарного бетона составил 5,65 млн куб. м. Емкость рынка цемента за этот же период составила около 4,1 млн тонн, увеличившись по сравнению с 2011 годом на 13%», – сообщил Александр Батушанский, генеральный директор ЗАО «Решение». Соответственно, объемы потребления добавок в бетон, как отметил Андрей Круглов, исполнительный директор НПО «ЛТС-Пласт», оцениваются в 0,05-0,08 млн куб. м (1-1,5% от объема произведенного бетона). По его мнению, наиболее востребованы на региональном рынке добавки, обеспечивающие не только хорошую сохраняемость и конечную прочность бетонной смеси, но также ее экономичность и экологичность.
Со своей стороны, Сергей Костыря, начальник технического отдела ЗАО «НП ЦМИД», особо подчеркнул востребованность добавок, обеспечивающих стойкость к сульфатной агрессии – для гидротехнических сооружений и морозостойкость до F800 – для дорожных и аэродромных покрытий. «Эти свойства бетонов сегодня обеспечить сложно, и не все производители добавок и товарных бетонов могут взяться за такую работу», – отметил эксперт.
Качество бетонов, отмечают эксперты, зависит в первую очередь от качества цемента и инертных материалов. К качеству многих цементных заводов РФ у потребителей есть замечания. Для их продукции характерны грубый помол (удельная поверхность – 260-300 кв. м/кг вместо 400 кв. м/кг), наличие водоотделения, содержание щелочей до 1,2% вместо 0,6%. Исходя из того, кто именно и какой материал поставляет, технологи нивелируют недостатки сырья с помощью добавок», – пояснила Ирина Мамедова, начальник лаборатории ЗАО «Бетомикс ЛО». Так, цемент с низкой удельной поверхностью и повышенной величиной нормальной густоты до 30% дает значительное водоотделение в бетонных смесях, что ведет к расслоению и снижению прочностных характеристик бетона, шелушению бетонной поверхности.
С уклоном в экологию
По мнению специалистов, все более широкое применение поликарбоксилатов связано с их относительно высоким качеством и меньшей, чем еще несколько лет назад, чувствительностью к особенностям цемента. Бетонная смесь с поликарбоксилатами обладает большим периодом жизни, что дает возможность более длительной транспортировки. Сегодня также распространены добавки на основе лигносульфонатов и нафталинсульфонатов. «Однако поликарбоксилатных добавок будет потребляться больше, чем, например, нафталиновых, поскольку они более экологичны», – прокомментировал Андрей Круглов.
Эксперты отмечают, что рынок добавок в бетон очень насыщен и характеризуется высокой конкурентностью. «Если ранее наиболее широко в строительстве использовались в виде добавок отдельные химические продукты и модифицированные отходы промышленности, то в настоящее время преобладают добавки, специально приготовленные для бетона», – сообщила Ирина Мамедова.
«Обеспечение высоких требований к свойствам бетонов влечет за собой применение комплекса добавок, который может включать 3-4 компонента (в том числе минеральные порошки и жидкие органические или полимерные составляющие). Поскольку его применение ведет к дополнительным затратам (требуется модернизация заводов, возрастают транспортные расходы), наверное, перспективным было бы получение комплексной добавки», – полагает Сергей Костыря.
Контроль как драйвер
«Конкуренция на рынке добавок очень сильна. Одни компании выигрывают в силу более демократичной цены, другие – из-за лучшего качества добавок. В целом отечественные добавки менее стабильны по характеристикам, а импортные дороже на 30% за счет НДС, доставки и пошлины», – рассказал Андрей Круглов. Он также отметил стабильную позитивную динамику цен на добавки: в 2013 году они уже подорожали в среднем на 10%. «Для производителей, работающих, как мы, с импортными составляющими, фактором роста цен останется и динамика курса валют», – подчеркнул Андрей Круглов.
Среди брендов, продукция которых представляет собой наиболее оптимальное соотношение технической эффективности и стоимости, эксперты называют «Полипласт Северо-Запад», «Зика», «Басф», «Стахема».
Драйвером цен бетонных смесей в целом эксперты считают ужесточение контроля качества бетонов. Затраты на производство качественного бетона для жилищного строительства увеличились за счет испытаний на миграцию вредных веществ в воздушную среду. Кроме того, очень дорогостоящие испытания бетонов на морозостойкость (в солях) для мостовых и дорожных конструкций, сообщили в ЗАО «Бетомикс ЛО».
Рынок жилья Санкт-Петербурга (как и России в целом) характеризуется значительным потенциальным спросом на жилье всех категорий. По данным аналитиков Maris|Part of the CBRE Affiliate network, в ближайшем будущем удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Для жилья низкой и средней комфортности ситуация высокого спроса предопределена очень низкой стартовой позицией (обеспеченность жильем массового потребителя в советские годы), для жилья высокой комфортности – практически нулевой стартовой позицией (в советские годы такое жилье практически отсутствовало) и ограничениями по застройке перспективных для этой категории территорий. Поэтому в перспективе удовлетворения существующего потенциального спроса не предвидится.
Предложение
По данным официальной статистики в 2011 году в Петербурге построено 2,7 млн. кв. м жилья - 640 жилых домов на 44 737 квартир, что на 2% больше, чем в 2010 году. Самым крупным застройщиком в городе является государство. Среди частных компаний в 2011 году больше других сдал в эксплуатацию «Главстрой-СПб» — свыше 280 000 кв.м жилья (без учета встроенных помещений) в «Северной долине».
Прогноз на 2012 год более оптимистичный – планируется построить 2,8 млн. кв.м жилья.
В общей структуре предложения на первичном рынке жилой недвижимости выделяют три класса - элита, бизнес и эконом. В Петербурге доля элитных квартир на первичном рынке жилья оценивается в среднем 5%, и в перспективе она будет снижаться за счет возрастающего строительства домов эконом класса. В настоящее время, большая часть предложения строящихся и проектируемых домов элитного класса сконцентрировано в Петроградском (особенно на территории Крестовского острова) и в Московском районах города. Доля квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья составляет около 10-15%. Доля жилья класса эконом в общем объеме строящегося жилья составляет около 80-85%.
Спрос
Для большинства петербуржцев основным источником средств для приобретения жилья является ипотека в связи со сравнительно низким уровнем доходов населения. В 2011 году активными темпами происходило восстановление ипотечного кредитования благодаря снижению кредитных ставок и упрощению требований к заемщикам.
Основным критерием покупательского выбора остается местоположение. То есть расположение относительно центра города, исторические и архитектурные памятники, инфраструктура и социальная однородность. Наиболее популярны у покупателей 1 комнатные квартиры с отделкой в первую очередь в спальных районах города с развитой инфраструктурой (Выборгский, Московский, Приморский).
Типичный покупатель квартиры в Петербурге — мужчина в возрасте до 35 лет, постоянно проживающий в Северной столице, недавно создавший семью.
Коммерческие условия
Снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости прекратилось в начале 2011 года, и к концу года рост цен в среднем по рынку составил около 8%, что лишь на 2% выше уровня инфляции.
Таким образом средний диапазон запрашиваемых цен на жилье эконом класса на первичном рынке – 50 000-90 000 рублей/кв.м, бизнес-класса - 80 000-130 000 рублей/кв.м, элит – 110 000-270 000 рублей/кв.м.
Постепенно возвращается тенденция инвестиционных вложений в недвижимость. Цены перестали снижаться, эксперты прогнозируют постепенный рост, поэтому инвестиции в недвижимость снова воспринимаются населением как наиболее надежный способ вложения средств. Люди перестают вкладывать средства в валюту, акции и переходят на рынок жилой недвижимости, как менее рискованный. В течение 2011 года доля инвестиционных сделок на рынке жилой недвижимости составила 9-10%.
Прогноз
Прогноз по вводу в эксплуатацию жилых домов на 2012 год более оптимистичный (около 2,8 млн. кв.м), чем в 2011 году (2,7 млн. кв.м).
Ипотечное кредитование продолжит развиваться и прогнозируется увеличение количества выданных кредитов.
Стабильный спрос, как на первичном, так и на вторичном рынке в связи с улучшением условий ипотечного кредитования.
Рост цен в 2012 году прогнозируется на уровне инфляции.
Динамика средних цен на первичном рынке жилья
По данным Maris|Part of the CBRE Affiliate network
Начиная с 2010 года, в сегменте складской недвижимости наблюдается тенденция к увеличению количества сделок по аренде секций площадью свыше
«Формат tailor made – это максимальная техническая адаптация площадей под нужды арендаторов. Например, перепрофилирование всего складского комплекса или его части в производственный», - рассказывает Оксана Малеева, руководитель отдела аналитических исследований АРИН. – Такие объекты пользуются повышенным спросом».
В апреле 2011 года «Группа Антолин Санкт-Петербург» открыла первую очередь завода по производству автокомплектующих на индустриально-складских площадях в логистическом комплексе МЛП «Уткина Заводь». Для этих целей было арендовано более 10 тыс. кв. м площадей.
В июне 2011 года компания TPV Technology официально запустила производство мониторов и LCD-телевизоров под брендом Philips на арендованных площадях индустриально-складского комплекса АКМ Logistics в Шушарах. Под свои нужды компания арендовала
Г-жа Малеева отмечает, что в 2011 году вновь появился интерес к складским помещениям большой площади. Так в течении года было заключено несколько сделок по аренде складов свыше
Крупнейшие сделки по аренде складских комплексов классов «А» и «В», заключенные в 2011 году
|
Название |
Местоположение |
Арендатор |
Арендованная площадь, кв. м |
|
|
«МЛП Уткина Заводь» |
промзона "Уткина Зводь", участок 1 |
Строительный торговый дом «Петрович» |
9 000 |
|
|
Гориго |
пос. Горелово |
ЗАО «Империя-Фарма» |
8 500 |
|
|
Евросиб-Терминал-Шушары |
КАД / Московское шоссе |
Метрика |
5 000 |
|
|
Пулковское шоссе |
Алиди |
5 000 |
|
|
Евросиб-Терминал-Шушары |
КАД / Московское шоссе |
DLS Russija |
2 600 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
Копак.ру |
2 500 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
ГК «Лудинг» |
2 500 |
|
|
Кулон-Пулково |
Пулковское шоссе |
Симпл |
1 100 |
Источник: АРИН
«В целом сегмент складской недвижимости испытывает дефицит качественного предложение, в то же время спрос на помещения растет, - комментирует Оксана Малеева. - Такая ситуация привела к росту ставок в складских комплексах класса «А» на 22%, а в складских комплексах класса «В» - на 26%».
По итогам года средняя ставка аренды составляет 486 руб./кв. м/мес. в классе «А» и 432 руб./кв. м/мес. в классе «В».