Динамичная доля
Если в прошлом году банки единогласно заявляли, что доля ипотеки, выданной на первичное жилье, догоняет и даже превосходит количество займов за покупку жилья на вторичном рынке, то сегодня все не так однозначно, считают эксперты.
Эксперты отмечают некоторое падение спроса на первичную недвижимость из-за роста цен и ожидания второй волны кризиса. Так, по данным «НДВ СПб», только за сентябрь средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Санкт-Петербурге выросла на 0,95% по отношению к предыдущему месяцу.
Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, говорит, что рост цен на квартиры в новостройках за первое полугодие 2013 года составил до 4%. «Средняя цена за квадратный метр в строящемся жилье равна 88,2 тыс.
руб. Несмотря на некоторое увеличение цен, спрос на первичное жилье за счет
кредитных средств банков сохраняется и имеет положительную динамику», - уверяет господин Горнушкин.
Разные объемы
«Ипотечные кредиты, предоставляемые для приобретения жилья на вторичном рынке, всегда занимали в продуктовой линейке банков особое место, поскольку это ключевой продукт, который стабильно пользуется спросом у покупателей-заемщиков, - рассказывает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. – Тем не менее, с развитием программ финансирования строительства жилья и совершенствованием законодательной базы по долевому участию в строительстве, кредитование на первичном рынке становится для банков не менее приоритетным направлением».
По его словам, продемонстрированная с 2009 года динамика кредитования первичного рынка выше, чем вторичного, поскольку ранее таких объемов строительства и выдачи кредитов на новостройку не было. «Бум продаж новостройки действительно пришелся на 2012 год, в 2013 году спрос выровнялся и его можно характеризовать как стабильный. Тем не менее, объем выданных кредитов на вторичном рынке по-прежнему значительно больше, - отмечает господин Столбунов. - Доля кредитов на вторичном рынке составляет 47,8% от всей массы выданной ипотеки, и с начала года банк стабильно наращивает объемы кредитования вторичного рынка».
В петербургском филиале Абсолют Банка, по словам Антона Горнушкина, в данный момент портфель в основном сформирован за счет кредитов на покупку вторичного жилья.
Другая ситуация у банков-лидеров на рынке ипотеки Петербурга.
«На сегодняшний день уже более 60% от общего объема ипотечных кредитов наш филиал выдает на покупку квартир в строящихся домах. Никакого падения спроса, особенно на фоне традиционного осеннего пика сделок в сфере недвижимости, мы не наблюдаем», - заявляет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» также говорит, что доля кредитов, выдаваемых на приобретение квартир на первичном рынке, в банке продолжает расти. «За 8 месяцев 2013 года объем кредитов на жилье в новостройках вырос почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным на конец августа 2013 года доля первичного жилья достигла 40% от общего объема выданных Сбербанком кредитов в Санкт-Петербурге», - делится результатами Аркадий Бочарников.
Банк наращивает сотрудничество с застройщиками. Так с начала 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России, по словам господина Бочарникова, аккредитовал для участия в ипотечных программах более 280 новых объектов недвижимости, увеличив количество аккредитованных новостроек в 3 раза.
В поисках лояльных условий
Евгения Андреева, заместитель начальника управления розничного кредитования Банка БФА, говорит, что на данный момент более лояльными остаются условия кредитования на вторичном рынке, поскольку данный вид кредита представляет наименьший риск для банка. Однако она добавляет, что уже наблюдается тенденция смещения акцентов в сторону первичного рынка. Так многие банки снижают требования к размеру первоначального взноса, предлагают разнообразные варианты расчетов с компанией-застройщиком, расширяют перечень аккредитованных объектов, предлагают специальные ставки. Госпожа Андреева считает, что в первую очередь, это связано с тем, что строительный рынок жилья стабилизировался, и перестал быть рискованным объектом для вложения средств.
Сергей Столбунов согласен с коллегой: «Более лояльные условия, конечно же, на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в залог банку переходит готовое жилое недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрирована собственность заемщика и ипотека (залог) в пользу банка. Наличие реального залога и отсутствие строительных рисков (как при кредитовании строящегося жилья), позволяет банкам предлагать более выгодные условия по кредитам».
Татьяна Хоботова, напротив, говорит, что условия по ипотеке на первичку сегодня более лояльные.
«В рамках новой ипотечной программы ВТБ24, запущенной с начала сентября, заемщики могут оформить ипотечные кредиты на покупку квартир в строящих домах по ставке в 11,5% годовых сроком на 7 лет, по ставке 12% годовых сроком от 7 до 15 лет и по ставке в 12,25% годовых сроком от 15 до 30 лет. В рамках данной программы минимальный первоначальный взнос снижен с 20% до 15%, отменены ранее действовавшие надбавки по процентной ставке на период строительства, - рассказывает госпожа Хоботова. - А условия ипотеки на вторичном рынке предусматривают процентные ставки по кредитам в диапазоне от 12,45% до 13,95% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, при условии оформления дополнительной страховки минимальный первоначальный взнос может составить и 10% от суммы приобретаемого жилья».
Аркадий Бочарников рассказывает, что специально для первичного рынка жилья для покупки недвижимости у юридического лица предусмотрена продленная до 31 декабря 2013 года акция «12-12-12». «Для всех категорий заемщиков по программе действует единая ставка 12% годовых в рублях, на срок до 12 лет c первоначальным взносом от 12% стоимости жилья. При этом отсутствует надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки, и ограничения по сроку завершения строительства жилья. А также отсутствует требование об обязательном страховании жизни заемщика, - поясняет господин Бочарников. – По программе «Приобретение готового жилья» процентная ставка – от 12% годовых в рублях, при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита до 10 лет».
По словам Евгении Андреевой, с 1 октября банк предлагает своим клиентам специальные условия кредитования на первичном рынке по программам «Новостройка» и «Леонтьевский мыс»: возможность получения кредита под единую ставку (как на этапе строительства, так и после оформления права собственности), при этом линейка ставок начинается от 11% годовых.
Динамика ставок
Ставки по ипотеке в 2013 году достигли своего максимума и сейчас постепенно снижаются.
«С сентября ВТБ24 кардинальным образом изменил условия, фактически снизив процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья на 2-2,5 п.п. Перед этим ВТБ24 в 2013 году уже дважды объявлял о снижении ставок: в марте по валютным кредитам, а в мае – по рублевым», - рассказывает госпожа Хоботова.
С 1 марта 2013 года Сбербанк снизил ставки в рамках ипотечных программ на 1 п.п. в рублях и иностранной валюте.
Антон Горнушкин говорит, что банк регулярно проводит исследования условий других участников банковского сектора, и на основании сравнительного анализа в третьем квартале этого года Абсолют Банк произвел корректировку процентных ставок по своим
программ на +0,25% пункта.
Спрос будет расти
Евгения Андреева считает, что спрос на ипотеку не будет расти такими же быстрыми темпами, какие наблюдались в прошлые годы, но, тем не менее, будет поддерживаться на стабильно высоком уровне. Это касается как ипотеки на первичную, так и на вторичную недвижимость, уточняет эксперт.
По словам Антона Горнушкина, четвертый квартал календарного года традиционно характеризуется ускорением роста всех показателей, поэтому на данный период времени ожидается увеличение спроса на ипотеку, как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Спрос до конца года будет продолжать расти. Причем, доля первички в общем объеме выдаваемых банками ипотечных кредитов также продолжит расти. Тем более что другие игроки на рынке ипотечного кредитования, вслед за лидерами, скорее всего, также чуть снизят свои процентные ставки по кредитам, выдаваемым на покупку строящегося жилья», - прогнозирует Татьяна Хоботова.
В октябре рост цен на квартиры в российских городах замедлился. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР», средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла в 62% исследованных городов, а средняя цена квартиры – лишь в 48%.
Октябрь немного подкорректировал цены на недвижимость. Несмотря на то, что в большинстве российских городов они продолжили рост, но уже далеко не повсеместно. По данным федерального портала по недвижимости «МИР КВАРТИР» в 25 из исследованных 40 городов РФ стоимость квадратного метра на «вторичке» выросла, а в 15 - снизилась. Средняя цена квартир подросла меньше, чем в половине регионов: в 19 городах из 40. При этом разброс в динамике вновь увеличился: максимальный рост цены квадратного метра составил +4,4%, а наибольшее падение – 2,3% (в сентябре эти значения, соответственно, были +2,5% и – 2,0%).
Генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Виктор Щеблецов отмечает, что «лидером» подорожания стали наиболее дешевые квартиры: стоимость малогабаритных «однушек» увеличилась в 83% исследованных регионов. В то же время цены на стандартные однокомнатные квартиры выросли в 56% регионов (в сентябре – в 76%), на двухкомнатные - в 52% (в сентябре – в 73%), на самые дорогие, трехкомнатные, - в 54% (в прошлом месяце «трешки» подорожали в 43% городов).
«Обычно самые дешевые квартиры являются своеобразным «градусником рынка». Именно в этом сегменте начинается рост или падение цен, которые распространяются на весь рынок. Однако, в данном случае, скорее всего, на фоне панических сообщений о приближающемся кризисе и прогнозов о возможном снижении цен на недвижимость покупатели готовы брать только самое дешевое жилье, и продавцы, соответственно, поднимают на него цены. При этом глобального подорожания ждать не приходится», - говорит генеральный директор компании «Адресъ-Недвижимость» Вера Удачина. Подтверждением этому стала и октябрьская корректировка цен: если в сентябре владельцы недвижимости выставили на продажу квартиры дороже, чем летом, в расчете на общий рост цен, то к октябрю в отсутствии спроса они уже готовы «подвинуться».
«ТОП +3»: Подмосковье, Новосибирск и Кострома
Лидером «ТОП +3» от «МИРА КВАРТИР» в октябре стала Московская область, где цена квадратного метра увеличилась на 4,4% (до 70241 руб.), а средняя стоимость квартиры – на 3,6% (до 3766598 руб.). Для сравнения: стоимость «квадрата» в первопрестольной выросла на 1,8%. «Можно предположить, что подобные данные отражают тенденцию перетекания спроса в города Подмосковья, - считает Вера Удачина. – Все-таки разница между средней ценой квадратного метра жилья в столице и области составляет около ста тысяч рублей. Кроме того, не исключено, что на психологии продавцов и покупателей недвижимости отразились-таки летние новости о расширении административных границ столицы».
Вторым лидером стал Новосибирск, где стоимость квадратного метра выросла на 2,3% и составила 52125 рублей, а средняя цена квартиры – на 3,8% (до 3360772 руб.). В этом году в столице Западной Сибири наблюдалась разнонаправленная динамика: мартовский рост сменился майско-июньским спадом, а в июле продавцы решили взять реванш, и цены вновь стали расти. В начале осени была пройдена психологическая отметка в 50 000 рублей за квадратный метр, а в октябре вновь подорожали все категории квартир, от дешевых однокомнатных до многокомнатных.
В тройку лидеров на этот раз попала и Кострома. Если в сентябре там было отмечено небольшое снижение (на 0,6%), то в октябре цены взяли реванш: стоимость квадратного метра увеличилась на 2,3% (до 37583 рублей), при этом средняя цена квартиры немного понизилась – на 0,8%, составив 1945969 рублей.
«ТОП -3»: Питер, Москва и Пенза
В октябре сильнее всего подешевели квартиры в Санкт-Петербурге: стоимость квадратного метра снизилась на 2,3%, составив 86836 рублей. Подешевели на 4,1% стандартные однокомнатные квартиры (средняя стоимость в октябре – 3426810 рублей), при этом незначительно (на 0,8%) подорожали негабаритные «однушки» (средняя цена такой недвижимости составила 2707922 руб.). Эксперты предполагают, что в октябре в северной столице произошла корректировка. «В августе мы наблюдали подорожание на 2%, причем тогда выросли цены на недвижимость всех категорий. Не найдя покупателей, собственники жилья решились снизить цены», - говорит Виктор Щеблецов.
В «ТОП -3» в октябре вошли также Казань и Пермь, где стоимость квадратного метра снизилась на 1,4%, и составила в Казани, 44601 рублей, а в Перми – 43031 рублей.
В столице Татарстана на 1% подешевела в октябре и средняя стоимость квартиры (до 2711621 руб.). При этом существенно снизились цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры (до 3%), а негабаритные «однушки» и «трешки» немного подорожали. Средняя цена однокомнатной составила 1769994 рублей, двухкомнатной – 2423105 рублей, трехкомнатную квартиру можно приобрести в среднем за 3575439 рублей, а маленькую квартиру в среднем можно купить за 1391697 рублей.
В Перми, как отмечают эксперты портала «МИР КВАРТИР», после небольшого июньского спада (на 0,4%), цены на квартиры стабильно росли: в июле на 1,1%, августе – на 1,2%, в сентябре – на 1,3%. «Таким образом, октябрьское понижение цен выглядит как корректировка. Желая быстрее продать недвижимость, продавцы пермской недвижимости готовы сейчас идти навстречу покупателю», - предполагает Виктор Щеблецов. При этом, несмотря на общее снижение средней стоимости квадратного метра, недвижимость сегмента «эконом» (маленькие однокомнатные квартиры) подорожала. Причем - весьма серьезно: на 3,6% (средняя стоимость квартиры составила 1371384 руб.).
ТАБЛИЦА: Цена квадратного метра и стоимость средней квартиры на вторичном рынке в некоторых городах РФ в октябре.
|
Город |
Стоимость кв. м. в октябре, руб. |
Прирост |
Средняя стоимость квартиры в октябре, руб. |
Прирост |
|
Мос. область |
70241 |
4,4% |
3766598 |
3,6% |
|
Новосибирск |
52125 |
2,3% |
3360772 |
3,8% |
|
Кострома |
37583 |
2,3% |
1945969 |
-0,8% |
|
Саратов |
32976 |
2,0% |
1823872 |
3,0% |
|
Омск |
24573 |
1,6% |
1537491 |
3,1% |
|
Димитровград |
28843 |
1,6% |
1306713 |
2,3% |
|
Красноярск |
47684 |
1,5% |
2638303 |
1,4% |
|
Тольятти |
36272 |
1,2% |
2087536 |
-0,8% |
|
Ростов-на-Д. |
53007 |
1,1% |
3118748 |
2,2% |
|
Липецк |
41346 |
1,0% |
2397423 |
-2,9% |
|
Хабаровск |
56168 |
0,9% |
3099388 |
0,8% |
|
Воронеж |
39381 |
0,8% |
2251282 |
-0,5% |
|
Белгород |
47542 |
0,6% |
2747553 |
0,3% |
|
Калуга |
55344 |
0,5% |
3103945 |
1,4% |
|
Тула |
44526 |
0,4% |
2599149 |
-4,5% |
|
Тюмень |
49102 |
0,4% |
3112183 |
Щебень в регионе становится все более дорогим и дефицитным товаром в высокий сезон. Решить эту проблему, по мнению экспертов, может разработка новых месторождений. Рынок пополам Сейчас в Ленобласти добывается, по оценкам экспертов, около 12 млн куб. м щебня. Именно областные месторождения обеспечивают 80% спроса городских компаний. Еще около 20% от потребляемого в Санкт-Петербурге щебня поступает из Карелии, в редких случаях из Украины и Белоруссии. Лидерами регионального рынка производства щебня являются Группа ЛСР (занимает 35% рынка) и ЗАО «Ленстройкомплектация» (занимает 25% рынка). ОАО «Гранит-Кузнечное», входящее в Группу ЛСР, занимается разработкой пяти месторождений в Приозерском и Выборгском районах Ленинградской области. Совокупная производственная мощность восьми заводов предприятия составляет 6 млн куб. м в год. В начале этого года компания подписала предварительный договор о покупке добывающей компании ООО «436 КНИ», что позволит ЛСР увеличить объемы добычи щебня до 7 млн куб. м в год. Таким образом, ЛСР теперь занимает второе место в России по объемам производства щебня и уступает только воронежскому «Павловскому граниту», который производит 11 млн куб. м щебня в год. По данным коммерческого директора ОАО «Гранит-Кузнечное» Сергея Неродного, в первом полугодии 2011 года компания реализовала на 12% больше щебня, чем в прошлом году (1,8 млн куб. м), и ожидает, что такой же прирост сохранится до конца года. При этом он отметил, что на рынке существует довольно жесткая конкуренция. «Она особенно обостряется в межсезонье и зимние месяцы, когда спрос традиционно падает. При этом производители Ленобласти конкурируют не только между собой, но и с поставщиками из Карелии», – рассказывает Сергей Неродный. По его оценкам, с начала года стоимость щебня в регионе выросла на 8%. Сам эксперт не считает это значительным повышением: до сих пор цены на рынке не вернулись на докризисный уровень, и это может произойти только в 2013 году. Дорожные риски Однако компании-потребители считают, что цены растут колоссально, а в высокие периоды строительные компании сталкиваются еще и с дефицитом щебня на рынке. По словам директора ассоциации «Дормост» Кирилла Иванова, особенно от этого страдают дорожно-строительные компании. «Щебень дорожает 3-4 раза за сезон. При этом госструктуры не учитывают эти риски, а рассчитывают стоимость контрактов по старым расценкам», – сетует эксперт. Из-за этого дорожные компании теряют свои деньги, а также рискуют сорвать сроки строительства из-за нехватки материалов в высокий сезон. Большинство крупных строительных компаний в регионе решают эту проблему за счет разработки собственных карьеров. На рынке дорожного строительства карьеры по добыче щебня есть у ЗАО «ПО «Возрождение», ООО «Дорожник-92» и ЗАО «ВАД». По мнению Кирилла Иванова, собственный карьер и особая технология добычи щебня являются важным конкурентным преимуществом на рынке. Долгое время, к примеру, щебень с карьеров ООО «Карелприродресурс», подконтрольного ЗАО «ВАД», не реализовывался на рынке. Добытый по шведской технологии материал считался главным секретом качества дорог компании. Как сообщили в «Карелприродресурс», сейчас в числе основных покупателей компании помимо «ВАД» есть ОАО «РЖД». Российские железные дороги в целом потребляют 17% щебня, добываемого в регионе. «Карелприродресурс» разрабатывает четыре карьера, которые находятся в Карелии. Крупнейшие из них – карьер долеритов «Райконкоски» (1,2 млн куб. м в год) и карьер «Леппясюрья» (1,5 млн куб. м в год). На первом месторождении добывают высококачественный щебень для дорожного строительства, а на втором – для жилого строительства. В целом в компании отметили, что из-за небольшого числа разрабатываемых месторождений в Северо-Западном регионе спрос на щебень есть всегда. Процесс добычи щебня требует значительных финансовых и трудовых затрат. Для его производства требуется не только много энергии, но и дорогостоящая техника (в основном шведского и финского производства). Оборудование изнашивается за 5-8 лет работы, а средний срок выработки карьера – 10 лет. К тому же получение лицензии на разработку месторождения – также трудоемкий процесс. Необходимо провести геологическое изучение недр, определить запасы полезных ископаемых, разработать проект строительства добывающих установок и план выработки карьера. Затем все это нужно согласовать с чиновниками. Уже сейчас строительные компании сталкиваются с нехваткой щебня в регионе, а при сохранении существующих темпов роста строительного рынка необходимость разработки новых месторождений станет еще более очевидной. Сейчас полноценной замены гранитному щебню, которая бы имела аналогичные характеристики, не существует. Существует рециклинг, например, бетонного или кирпичного боя, но полученная продукция существенно уступает качественным и прочностным характеристикам щебня. Однако он может быть использован только при строительстве проселочных дорог, которые не должны быть настолько износостойкими, как городские магистрали, тоннели и жилые дома. |