Динамичная доля


07.10.2013 12:57

Если в прошлом году банки единогласно заявляли, что доля ипотеки, выданной на первичное жилье, догоняет и даже превосходит количество займов за покупку жилья на вторичном рынке, то сегодня все не так однозначно, считают эксперты.

Эксперты отмечают некоторое падение спроса на первичную недвижимость из-за роста цен и ожидания второй волны кризиса. Так, по данным «НДВ СПб», только за сентябрь средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в Санкт-Петербурге выросла на 0,95% по отношению к предыдущему месяцу.
Антон Горнушкин, заместитель управляющего Абсолют Банка в Санкт-Петербурге, говорит, что рост цен на квартиры в новостройках за первое полугодие 2013 года составил до 4%. «Средняя цена за квадратный метр в строящемся жилье равна 88,2 тыс.
руб. Несмотря на некоторое увеличение цен, спрос на первичное жилье за счет
кредитных средств банков сохраняется и имеет положительную динамику», - уверяет господин Горнушкин.

Разные объемы
«Ипотечные кредиты, предоставляемые для приобретения жилья на вторичном рынке, всегда занимали в продуктовой линейке банков особое место, поскольку это ключевой продукт, который стабильно пользуется спросом у покупателей-заемщиков, - рассказывает Сергей Столбунов, начальник управления методологии, продуктов и разработки кредитной документации департамента ипотечного кредитования НОМОС-БАНКа. – Тем не менее, с развитием программ финансирования строительства жилья и совершенствованием законодательной базы по долевому участию в строительстве, кредитование на первичном рынке становится для банков не менее приоритетным направлением».
По его словам, продемонстрированная с 2009 года динамика кредитования первичного рынка выше, чем вторичного, поскольку ранее таких объемов строительства и выдачи кредитов на новостройку не было. «Бум продаж новостройки действительно пришелся на 2012 год, в 2013 году спрос выровнялся и его можно характеризовать как стабильный. Тем не менее, объем выданных кредитов на вторичном рынке по-прежнему значительно больше, - отмечает господин Столбунов. - Доля кредитов на вторичном рынке составляет 47,8% от всей массы выданной ипотеки, и с начала года банк стабильно наращивает объемы кредитования вторичного рынка».
В петербургском филиале Абсолют Банка, по словам Антона Горнушкина, в данный момент портфель в основном сформирован за счет кредитов на покупку вторичного жилья.
Другая ситуация у банков-лидеров на рынке ипотеки Петербурга.
«На сегодняшний день уже более 60% от общего объема ипотечных кредитов наш филиал выдает на покупку квартир в строящихся домах. Никакого падения спроса, особенно на фоне традиционного осеннего пика сделок в сфере недвижимости, мы не наблюдаем», - заявляет Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Санкт-Петербурге.
Аркадий Бочарников, директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» также говорит, что доля кредитов, выдаваемых на приобретение квартир на первичном рынке, в банке продолжает расти. «За 8 месяцев 2013 года объем кредитов на жилье в новостройках вырос почти на треть по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным на конец августа 2013 года доля первичного жилья достигла 40% от общего объема выданных Сбербанком кредитов в Санкт-Петербурге», - делится результатами Аркадий Бочарников.

Банк наращивает сотрудничество с застройщиками. Так с начала 2013 года Северо-Западный банк Сбербанка России, по словам господина Бочарникова, аккредитовал для участия в ипотечных программах более 280 новых объектов недвижимости, увеличив количество аккредитованных новостроек в 3 раза.

В поисках лояльных условий
Евгения Андреева, заместитель начальника управления розничного кредитования Банка БФА, говорит, что на данный момент более лояльными остаются условия кредитования на вторичном рынке, поскольку данный вид кредита представляет наименьший риск для банка. Однако она добавляет, что уже наблюдается тенденция смещения акцентов в сторону первичного рынка. Так многие банки снижают требования к размеру первоначального взноса, предлагают разнообразные варианты расчетов с компанией-застройщиком, расширяют перечень аккредитованных объектов, предлагают специальные ставки. Госпожа Андреева считает, что в первую очередь, это связано с тем, что строительный рынок жилья стабилизировался, и перестал быть рискованным объектом для вложения средств.
Сергей Столбунов согласен с коллегой: «Более лояльные условия, конечно же, на вторичном рынке. Это обусловлено тем, что в залог банку переходит готовое жилое недвижимое имущество, в отношении которого зарегистрирована собственность заемщика и ипотека (залог) в пользу банка. Наличие реального залога и отсутствие строительных рисков (как при кредитовании строящегося жилья), позволяет банкам предлагать более выгодные условия по кредитам».
Татьяна Хоботова, напротив, говорит, что условия по ипотеке на первичку сегодня более лояльные.
«В рамках новой ипотечной программы ВТБ24, запущенной с начала сентября, заемщики могут оформить ипотечные кредиты на покупку квартир в строящих домах по ставке в 11,5% годовых сроком на 7 лет, по ставке 12% годовых сроком от 7 до 15 лет и по ставке в 12,25% годовых сроком от 15 до 30 лет. В рамках данной программы минимальный первоначальный взнос снижен с 20% до 15%, отменены ранее действовавшие надбавки по процентной ставке на период строительства, - рассказывает госпожа Хоботова. - А условия ипотеки на вторичном рынке предусматривают процентные ставки по кредитам в диапазоне от 12,45% до 13,95% годовых. Минимальный первоначальный взнос составляет 20%, при условии оформления дополнительной страховки минимальный первоначальный взнос может составить и 10% от суммы приобретаемого жилья».
Аркадий Бочарников рассказывает, что специально для первичного рынка жилья для покупки недвижимости у юридического лица предусмотрена продленная до 31 декабря 2013 года акция «12-12-12». «Для всех категорий заемщиков по программе действует единая ставка 12% годовых в рублях, на срок до 12 лет c первоначальным взносом от 12% стоимости жилья. При этом отсутствует надбавка к процентной ставке до регистрации ипотеки, и ограничения по сроку завершения строительства жилья. А также отсутствует требование об обязательном страховании жизни заемщика, - поясняет господин Бочарников. – По программе «Приобретение готового жилья» процентная ставка – от 12% годовых в рублях, при первоначальном взносе от 50% и сроке кредита до 10 лет».
По словам Евгении Андреевой, с 1 октября банк предлагает своим клиентам специальные условия кредитования на первичном рынке по программам «Новостройка» и «Леонтьевский мыс»: возможность получения кредита под единую ставку (как на этапе строительства, так и после оформления права собственности), при этом линейка ставок начинается от 11% годовых.

Динамика ставок
Ставки по ипотеке в 2013 году достигли своего максимума и сейчас постепенно снижаются.
«С сентября ВТБ24 кардинальным образом изменил условия, фактически снизив процентные ставки по ипотечным кредитам на покупку строящегося жилья на 2-2,5 п.п. Перед этим ВТБ24 в 2013 году уже дважды объявлял о снижении ставок: в марте по валютным кредитам, а в мае – по рублевым», - рассказывает госпожа Хоботова.
С 1 марта 2013 года Сбербанк снизил ставки в рамках ипотечных программ на 1 п.п. в рублях и иностранной валюте.
Антон Горнушкин говорит, что банк регулярно проводит исследования условий других участников банковского сектора, и на основании сравнительного анализа в третьем квартале этого года Абсолют Банк произвел корректировку процентных ставок по своим
программ на +0,25% пункта.

Спрос будет расти
Евгения Андреева считает, что спрос на ипотеку не будет расти такими же быстрыми темпами, какие наблюдались в прошлые годы, но, тем не менее, будет поддерживаться на стабильно высоком уровне. Это касается как ипотеки на первичную, так и на вторичную недвижимость, уточняет эксперт.
По словам Антона Горнушкина, четвертый квартал календарного года традиционно характеризуется ускорением роста всех показателей, поэтому на данный период времени ожидается увеличение спроса на ипотеку, как на первичном, так и на вторичном рынке.
«Спрос до конца года будет продолжать расти. Причем, доля первички в общем объеме выдаваемых банками ипотечных кредитов также продолжит расти. Тем более что другие игроки на рынке ипотечного кредитования, вслед за лидерами, скорее всего, также чуть снизят свои процентные ставки по кредитам, выдаваемым на покупку строящегося жилья», - прогнозирует Татьяна Хоботова.



ИСТОЧНИК: Андрей Семериков



10.09.2013 11:49

Прибрежные территории Петербурга развиваются хаотично. Их потенциал существенно недооценен. Между тем в развитых городах Европы с обилием водных пространств идет активное освоение набережных. Эксперты говорят, что европейский опыт может быть полезен Петербургу, и позволит не только улучшить городские панорамы, но и дать импульс развитию окружающей территории.

По оценкам Михаила Петровича, заместителя генерального директора НИПИГрад, длина побережий петербургских водоемов в черте города составляет 2,5 тыс. км, из них 270 км - береговая линия Финского залива, 130 км - Невы, остальное приходится на берега небольших рек и озер.

Участники рынка говорят, что интересные для развития прибрежные территории сосредоточены на Васильевском острове вдоль набережной Л. Шмидта, Английской набережной, на правых берегах Невы и Большой Невки. Большой потенциал земель сосредоточен в Красногвардейском районе, на Петровском острове, а так же вдоль Выборгской, Ушаковской и Свердловской набережных.

Помимо участков в центре города освоение прибрежных территорий ведется и в периферийных районах Петербурга. Так на севере города ведется строительство Лахта-центра. А на Юге развивается проект «Балтийская жемчужина».

Спрос на воду

Проекты у воды пользуются неизменным спросом, как у арендаторов объектов коммерческой недвижимости, так и у покупателей жилой недвижимости, отмечают эксперты. Всего, по словам Зоси Захаровой, генерального директора компании London Real Invest, сегодня в Петербурге реализуется или готовится к реализации около десятка крупных проектов на набережных. Олег Громков, ведущий аналитик компании «Северо-Запад Инвест» отмечает, что наибольший эффект от вида на воду можно получить в девелопменте жилой, офисной и гостиничной недвижимости, но именно в сегменте жилья влияние на цену и темпы продаж будет максимальным. Так, вид на воду, по оценкам участников рынка, может поднять стоимость жилья на 10-30 % в зависимости от района города.

Объекты коммерческой недвижимости «смотрящие» на воду также обладают преимуществами. Размещение офиса в объектах с видом на водную гладь является имиджевой составляющей для многих крупных компаний. К примеру, проект Газпрома "Лахта-центр" будет иметь панорамный вид на акваторию залива.

Преимуществом эта характеристика является и для гостиничных объектов. Видовые характеристики могут стать значительным преимуществом для гостиничных объектов. Сегодня девелоперы для того, чтобы диверсифицировать риски в основном строят на участках с видом на воду многофункциональные центры.

Препятствия для развития

Между тем, несмотря на хороший инвестиционный потенциал, девелопмент участков вдоль набережных сопряжен с рядом сложностей.
«В первую очередь это проблемы, которые всегда присущи проектам по редевелопменту промышленных территорий. Они касаются вывода предприятий, рекультивации земли, перевода участка из одной категории в другую, в ряде случаев покупки участка. Кроме того, ситуация часто осложняется тем, что здания, расположенные на таких участках, являются памятниками и находятся под охраной КГИОП. Через некоторые набережные проходят интенсивные транспортные артерии, поэтому в случае строительства здесь жилья придется создавать буферную зону между жилым комплексом и трассой. Подобные проекты являются весьма дорогостоящими и длительными во времени – в среднем только вывод предприятия и подготовка земли занимают около пяти лет, поэтому за такое строительство под силу только крупным компаниям», - рассказывает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.

О ключевых проблемных точках в развитии прибрежных территорий Петербурга говорили и участники заседания круглого стола «Waterfront development: новые подходы, технологии, социально-экономические эффекты», прошедшего в Хельсинки в рамках программы подготовки к Форуму «Будущий Петербург».

Так, Елена Кром, руководитель проекта «Будущий Петербург», обозначила несколько парадоксов, присущих девелопменту прибрежных территорий Петербурга. «При минимальном количестве общественных пространств на воде, реализуются проекты, отбирающие у горожан доступ к воде, - рассказывает Елена Кром. - Например, проект «Морской Фасад» - жилые комплексы на намывных территориях Васильевского острова – вместо самой популярной раньше прогулочной и пляжной зоны на Финском заливе в Петербурге, пусть и мало обустроенной, горожане получили стройплощадку за забором на ближайшее десятилетие, а в перспективе – плотно стоящие коробки чужого жилья». Еще одним парадоксом, по ее словам, является то, что основная часть лучшей и потенциально самой дорогой городской земли, служит задними хозяйственными дворами заводов, фабрик, портовых объектов. И таким образом, фасад Петербурга с моря составляют груды контейнеров, склады, подъемные краны. Ситуация, по мнению госпожи Кром, усугубляется тем, что вместо того, чтобы выступать крупнейшим инвестором в развитие территорий побережья (как Роттердам, Хельсинки, Стокгольм, Мальмё), Петербург не способствует даже притоку частных инвестиций в редевелопмент береговых линий.

Мировой опыт

В европейских городах интенсивное развитие береговой зоны идет уже несколько десятков лет. Петербургу мог бы быть полезен опыт западных коллег.

«Обилие воды в центре, и на окраинах города – особенность, которая роднит Петербург и Хельсинки. Но распоряжаемся мы ею по-разному: выдающиеся примеры waterfront development в Петербурге относятся к истории трехсот-двухсотлетней давности, а Хельсинки преобразует побережье сегодня», - отметила Елена Кром.

В рамках прошедшей в Финляндии дискуссии, своим опытом по развитию прибрежных территорий поделилась мэрия Хельсинки.
Ханну Пенттиля, вице-мэр Хельсинки по вопросам градостроительного планирования и недвижимости, рассказал, что у городской власти есть планы по выводу портовых и промышленных учреждений из центра города.

Так, в ближайшие 15 лет власти Хельсинки намерены осваивать эти освобождающиеся территории. Порядка 70% городской земли там находится в собственности города, поэтому развитием этих территорий заниматься легче, чем в Петербурге, где большинство участков в привлекательных прибрежных районах принадлежат частным собственникам.

Администрация Хельсинки уже вложила и продолжает вкладывать немалые средства в вывод промышленных предприятий и грузовых портов из центральной городской черты, а также в инженерную подготовку этих территорий. Так ежегодно 10-15% городского бюджета в 4,5 млрд EUR тратится мэрией Хельсинки на инфраструктурную подготовку территорий. К тому же власти контролируют процесс застройки этих территорий: градостроительная политика Хельсинки предполагает возможность доступа на побережье всех желающих, к тому же дома имеют неагрессивную этажность. В перспективе в некоторых районах города, прилегающих к набережным, могут появиться и высотные дома. Однако вопрос еще не решен и по этим проектам будут проведены общественные слушания. Вице-президент корпорации ЮИТ Юха Костиайнен отметил, что в Хельсинки сильное и волевое градостроительное ведомство. Ханну Пенттиля уточнил, что в городском правительстве работает около 100 финских архитекторов.

Пошаговые меры

Пока проекты развития прибрежных территорий в Петербурге единичны. Среди них Елена Кром назвала городской проект - парк 300-летия Петербурга, и несколько частных: «Лахта-центр», развитие форта Константин, «Новая Голландия». По словам госпожи Кром, важная роль города может заключаться в том, чтобы масштабировать начатые инвесторами проектами, «подтягивая» к ним развитие сопредельных территорий и транспортной инфраструктуры.

Елена Морозова, директор по строительству «Лахта-центра» отметила, что нужно сделать ставку на стратегию «малых шагов». По ее словам, можно определить хотя бы небольшую часть побережья в черте города, на развитии которой городская власть и инвесторы сосредоточатся как на комплексном приоритетном проекте. «Не суть важно, какая именно это будет территория - например, Выборгская набережная, - отметила директор по строительству «Лахта-центра». - Важно создать прецедент принятого волевого решения и его реализации».

По прогнозам Игоря Дранкевича, главного архитектора института «Ленгипрогор» зоной ближайшего развития таких проектов может стать Кронштадт.

 


ИСТОЧНИК: Алена Шереметьева


06.09.2013 14:57

На рынке первичного жилья в Петербурге появляется все больше квартир с эргономичными планировками. Эксперты говорят, что вскоре нерациональные планировки могут полностью уйти с рынка из-за смены парадигмы спроса.

По словам Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», над эргономикой в жилых домах застройщики начали задумываться еще в начале 70-х годов, и главным стимулом стали завышенные запросы покупателей. «Первые эргономичные квартиры появились в домах 137-й серии, а следующим шагом стало появление встроенной мебели в квартирах, которая позволила экономить значительную часть пространства. В 90-х годах благосостояние населения улучшилось, и дальнейшим стимулом для улучшения жилищных условий стала повышенная конкуренция на рынке недвижимости. В настоящее время доля эргономичных квартир в общем объеме предложения в Санкт-Петербурге постоянно растет благодаря выходу на рынок новых игроков, желающих занять свое место», - рассказывает господин Сандалов.

Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. «Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т.д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней», - отмечает Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».

Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA, поделился опытом создания «умных» планировок: «Мы проводили мониторинг рынка жилья крупнейших мегаполисов мира, и в нашей концепции smart-квартир решили идти не от метража, а от потребности семьи. К примеру, мы делаем кухни, рассчитанные на 4-х членов семьи, где оптимально рассчитано место для полного комплекта необходимой бытовой техники и вместительного стола. Эргономичные планировки позволяют использовать каждый метр площади, поэтому пространство становится более функциональным. Однако девелоперу такое решение обходится дороже, так как из smart-планировок сложить «пазл» дома труднее».

Убрать «лишние» метры

Эксперты отмечают, что многие устаревшие планировочные решения не учитывают реальные потребности покупателей в функционале помещений.
«Покупатель всегда приобретает количество комнат, а девелопер продает квадратные метры. Получается, что при одинаковых параметрах эргономии, вам продается около 10% лишних квадратных метров», - говорит Саша Лукич, архитектор, управляющий партнер компании «Portner Architects».

Елена Карасева поясняет, что эргономичность квартиры слабо зависит от метража. «Важнее общая геометрия и количество окон. Если в квартире площадью 100 кв.м всего 2 окна, то сделать из нее четырехкомнатную квартиру при любом планировочном решении не получится. Такая же ситуация с узкими односторонними квартирами: даже по результатам самой тщательной проработки она скорее всего будет старомодной «гребенкой»», - приводит примеры госпожа Карасева.

По мнению Ольги Савичевой, генерального директора ООО Торговый Дом «Лоймина Петербург», все зависит от количества человек. «Например, метраж кухни должен быть не менее 12-15 кв. м. Желательно квадратной, но можно и ромбовидной формы. Что касается спален, гостиных, то 15-20 кв. м вполне достаточно», - считает госпожа Савичева.

«Мы все можем видеть, как в комплексах эконом - класса предлагают «однушки» по 45-50 кв. м и «двушки» по 70-75 кв. м. Причем значительная часть площадей в них уходит на коридор. Это неправильно. Проектируя жилой дом, архитектор должен помнить, что покупателю нужна квартира, а не квадратные метры», - рассуждает Алексей Соловьев, директор по проектированию финского проектного бюро Rumpu.

Составляющие удачной планировки

Эргономичная квартира, по словам экспертов, должна обладать набором характеристик.

Елена Карасева считает, что важным показателем эргономичной квартиры является отношение жилой площади к общей: чем оно ближе к единице, тем более грамотно спланирована квартира – меньше коридоров, неиспользованных площадей, «темных углов» и пр.

Вторым важным параметром она называет пропорциональность. «Комнаты одного и того же метража могут иметь разные отношения длины и ширины, и в сравнении комната, близкая к золотому сечению, всегда подсознательно принимается человеком как более уютная и более гармоничная», - поясняет госпожа Карасева.

Третьим важным параметром, по ее словам, является зонирование. «Сейчас прослеживается тенденция по европеизации планировок квартир. Важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже - отдельным помещением. Площадь спален же, наоборот, имеет тенденцию к уменьшению. Активно прослеживаются планировочные решения в сторону соотношения «одна спальня – один санузел», а также «спальня-гардеробная-санузел». Причем, все чаще встречаются решения, когда выход в гардеробную и санузел организован прямо из спальни. Достаточно распространены примеры и евро-двушек и евро-трешек, когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв.м», - делится наблюдениями Елена Карасева.

Саша Лукич полагает, что современная квартира уже не должна быть нарезанной на комнатки, а многие жилые функции должны «внахлест» занимать одни и те же квадратные метры. «Гостиная должна переливаться в столовую, столовая в кухню, коридор с гардеробной, гардеробная со спальней и ванной. Нужно избежать лишних барьеров с их зоной обслуживания, но оставить достаточное количество перегородок для ощущения интимности», - приводит примеры господин Лукич.

По словам Алексея Соловьева в современной квартире должны отсутствовать узкие длинные коридоры, отношения сторон комнат должно быть от 2 к 3 до 1 к 1. Использование соотношения длина/ширина комнаты 1 к 2, разрешенное нормами, он считает порочной практикой. «Эргономичные площади экономичных квартир должны быть для студий - 25 - 28 кв. м, для однокомнатных - 32 - 36 кв. м, для двухкомнатных - 45 - 55 кв. м, для трехкомнатных - 60 - 68 кв. м. При этом площадь кухни должна быть не менее 8 кв. м в «однушке» и не менее 10 кв. м в квартирах других типов. Балконы квартир должны иметь глубину не менее 120 см, чтобы их можно было использовать как место для отдыха, а не только как склад хлама. К сожалению, вышеперечисленным условиям соответствуют далеко не все предлагаемые на рынке квартиры», - говорит господин Соловьев.

Будущее – за эргономичным подходом

Когда рынок пройдет точку первичного насыщения жильем, нерациональные планировки полностью уйдут из оборота, считают эксперты.

«Покупатели сегодня становятся все более требовательными, и никому не хочется переплачивать за лишние квадратные метры. Поэтому в перспективе на рынке будут востребованы только эргономичные планировки», - прогнозирует Всеволод Глазунов.

Саша Лукич подсчитал, что квартира с правильной планировкой в себестоимости будет не более чем на 10% дороже тех типовых, которые сейчас предлагаются на рынке. Это произойдет только за счет оптимизации жилой площади. «В итоге выиграют покупатели: в начале периода перестройки рынка за 1 кв.м они заплатят немного дороже, но в итоге получат квартиру одинакового функционала дешевле. В краткосрочной перспективе (4-5 лет) выиграют те девелоперы, которые вовремя поймут новые тенденции рынка. В долгосрочной перспективе выиграют все, поскольку рыночная конкуренция уравновесит себестоимость жилья нового качества. Через пару лет, как только в продаже появятся квартиры нового поколения, менее продвинутые конкуренты поймут, что их типовой продукт уже не востребован», - резюмирует господин Лукич.
 


ИСТОЧНИК: АСН-инфо