«Крылатые качели» рынка жилья
В 2006 году рынок жилой недвижимости Петербурга пережил период бурного роста и внезапной остановки. Согласно теории цикличности, 2007 год будет периодом стабилизации и дифференциации цен по категориям жилья.
Стремительный рост цен на жилье в Петербурге в 2006 году (а до этого в 2004 году) был обусловлен экономической нестабильностью в стране, а также рядом других факторов, которые в совокупности привели к шквальному удорожанию недвижимости.
На круги своя
По мнению заместителя руководителя группы АН «Бекар» Юлии Папуловской, большой приток ипотечных денег, средств из регионов, а также ажиотаж, возникший на этом фоне, и стали причиной роста цен. Ряд экспертов утверждает, что такое развитие событий было предсказуемо. Но для многих специалистов ситуация была неожиданной, в частности тем, что подъем цен превысил 100 процентов.
Генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский не согласен, что рынок жилья цикличен. По его словам, если рассматривать ситуацию с 1992 года, то на рынке не было повторяющихся периодов роста и падения цен на жилье, хотя этапы разительных изменений на рынке были.
Первый этап, по его словам, -- «удовлетворение жилищного голода». Он пришелся на 1992-1998 годы. В этот период цены только росли. Второй период связан с кризисом августа 1998 года. Причем стабилизация цен и их падение начались только через полгода после «черного понедельника» -- в январе 1999 года. Цены падали полгода и в итоге снизились на 40-50 процентов. Это был самый затяжной период стабильно низких цен в истории рынка недвижимости, который продолжался до сентября 2002 года. Третий период: сентябрь 2002 - май 2004 года. Цены резко пошли вверх, и рост цен этого периода считался беспрецедентным. Затем, начиная с сентября 2004 года и по август 2005 года цены «стояли», после чего опять пошли резко вверх. Сейчас, начиная с сентября 2006 года, на рынке недвижимости стабильные, не растущие цены.
А руководитель отдела жилой недвижимости «Центрального агентства недвижимости» Елена Павловская, в свою очередь, считает, что рынок недвижимости развивается циклично -- период безудержного роста цен сменяется периодом стабилизации. Это общемировая тенденция, но в Петербурге «рыночные качели» раскачиваются с большей амплитудой. В 1998 году, после дефолта, на рынке недвижимости наступил кризисный период, который продлился до середины 1999 года. Падение цен произошло более чем в два раза. В 2000 году наблюдался период постепенного подъема рынка. Осенью 2003 года произошло резкое повышение спроса на недвижимость, отчасти связанное с юбилеем Петербурга. До лета 2004 года цены выросли почти в 2,5 раза. Однако затем рынок остановился, и даже «откатился» на 10 процентов. Весь 2005 год рынок недвижимости переживал период стагнации. Весной 2006 года снова начался безумный рост цен. Сейчас квартиры перестали дорожать, по некоторым позициям происходит даже небольшой откат.
Во всем виновата ипотека?
Дмитрий Щегельский утверждает, что длительность цикла с момента стабилизации до изменения цен составляет 6-8 месяцев. Этот промежуток времени распространяется как на рост, так и на падение и стабилизацию цен. Отсчет нынешнего цикла начался в сентябре 2006 года -- прошло восемь месяцев, рынок стабилен. Цена предложения за первый квартал 2007 года выросла на 3,5 процента.
В апреле-мае 2007 года цены ведут себя не адекватно, что-то дорожает, на какие-то объекты продавцы немного снижают цену при наличии реального покупателя. Скорее всего, цены после нынешнего периода будут расти на сумму, учитывающую инфляцию. Ценовая ситуация на рынке жилья летом-осенью 2007 года -- стабильность и плавный рост, усиливающийся к осени.
Елена Павловская считает, что средняя продолжительность периодов роста и стабилизации на рынке недвижимости Петербурга составляет 6-12 месяцев. Чем более ажиотажный характер носит спрос, чем быстрее растут цены, тем дольше длится восстановление рыночного баланса между платежеспособным спросом и предложением.
Причин резкого подъема цен много. Однако можно выделить несколько основных. Как только на рынке недвижимости повышается спрос, и, соответственно, цены начинают расти, появляются перекупщики, которые приобретают квартиры ради инвестирования. Они создают ажиотажный спрос на рынке. Затем, «вбрасывая» на рынок квартиры, инвесторы создают избыток предложения в условиях пониженного спроса из-за неадекватных доходам населения цен.
В 2006 году одной из основных причин резко повысившегося спроса можно назвать стремительное развитие ипотеки. Нынешний период стабилизации продлится до весны 2008 года по политическим причинам. Однако не исключен плавный рост спроса, а значит и цен, с осени 2007 года. Летом следующего года эксперт прогнозирует новый всплеск спроса на рынке.
Слоеный пирог
В момент бурного роста цен покупатели торопятся приобрести недвижимость, пока она не подорожала еще больше. Поэтому «сметают» все предложения, не особенно обращая внимание на характеристики и качество жилья. Покупатели не заинтересованы даже в юридической чистоте вопроса и приобретают квартиры с «темной» историей.
Покупатели понимают, что пока они выбирают, цены могут уйти далеко вперед и превысить их возможности. Однако, когда наступает стагнация, у них появляется время подумать. Многие откладывают приобретение жилья, надеясь, что предложение перерастет спрос и скоро жилье подешевеет.
Юлия Папуловская отметила, что сейчас у покупателя нет резона платить больше за менее качественное жилье -- он выбирает лучшие варианты. В итоге они и продаются. Низкокачественное жилье «зависает» в листингах. Сейчас продавцы, привыкшие к тому, что рынок «догоняет» самые заоблачные цены, не склонны снижать свои требования. Но звонков по таким вариантам нет.
Цены снижают те, кому нужно продать квартиру быстро. Через некоторое время продавцы поймут, что ждать бесполезно и начнут понемногу снижать цены на невостребованные варианты. В секторе дорогого жилья продавцы будут стоять до последнего. Тем более, что многие заранее создали значительный запас финансовой прочности.
Ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Качественные «слои» распределились следующим образом: хрущевки, корабли -- старое, некачественное жилье; блочные дома 70-х гг.; серийные дома 80-х гг.; постройка 90-х гг. и кирпичные дома. Следует отметить, что ценовое расслоение вряд ли будет слишком сильным. Каждый слой будет отличаться по цене от следующего примерно на 10 процентов. Это связано с тем, для большинства покупателей цена приоритетнее, чем качество -- дешевое жилье даже низкого качества всегда востребовано.
Дмитрий Щегельский полагает, что расслоение цен по принципу: некачественное жилье будет дешеветь, а качественное -- дорожать, является мифом. Огромное количество питерцев нуждаются в жилье, в Петербург приезжает много иногородних, которым тоже нужно где-то жить, но не у всех есть достаточно средств на покупку качественного жилья. Людей с маленькими деньгами, готовых приобрести хоть какую-то недвижимость намного больше, чем тех, у кого огромная масса денег.
Ипотека этим людям с небольшими деньгами не поможет, так как они входят в группу нежелательных клиентов для банка в связи с отсутствием работы либо возможности подтвердить свои доходы официально. Вот и получается, что спрос на некачественное жилье огромен в связи с его невысокой ценой, и этот спрос, в итоге, толкает цены на некачественное жилье вверх.
Любая категория жилья пользуется спросом. Больше всего пользуются спросом 1- 2 к.кв., далее спрос уменьшается с увеличением количества комнат в квартире. Это и понятно, большие многокомнатные квартиры не всем по плечу. Расслоения цен по качеству жилья не будет. Оно начнется в связи с социальной составляющей, когда у нас появится свой Бруклин, Гарлем и Беверли-Хилз. При таком раскладе цена на жилье одного типа в благополучном районе и неблагополучном могут разниться в несколько раз, полагает эксперт.
Квартал стабильности
Елена Павловская сообщила, что первый квартал 2007 года можно назвать кварталом стабильности на рынке недвижимости. Наметилось несколько тенденций. Тенденция к расслоению рынка жилья становится явной. Покупатели стали требовательнее к качеству и все больше отдают предпочтение просторному и современному жилью.
Рост цен на малогабаритное и некачественное жилье практически остановился, а по некоторым позициям цены даже незначительно снизились, так как упал спрос на данный тип жилья. В то же время, современное и качественное жилье продолжает пользоваться спросом. Если судить по цене предложений, то стоимость 1 кв. метра за первый квартал 2007 года выросла в среднем на 3,2 процента и составила $2540 за 1 кв. метр.
Если говорить о ценах реальных сделок, то их стоимость, как правило, снижается при торге прямо на объекте. При этом разрыв между ценой предложения и реальной стоимостью сделки постоянно растет. Чем менее ликвидно жилье, тем больше приходится продавцу уступать по стоимости. За первый квартал 2007 года лидерами подорожания стали Василеостровский и Центральный районы -- до $2800 за 1 кв. метра. Самые низкие цены отмечены в Красносельском, Фрунзенском и Невском районах. Нельзя не отметить такой факт, как сближение стоимости 1 кв. метра между однокомнатными и трехкомнатными квартирами. Сегодня разница в стоимости снизилась до 12 процентов, в то время как ранее при таком рынке не опускалась ниже 14 процентов, а при ажиотаже доходит до 25 процентов.
За первый квартал 2007 года средняя цена предложения 1 кв. метр в пятиэтажных панельных домах, «хрущевках» и «брежневках» снизилась на 0,7-1 процент, в зависимости от расположения. Кирпичные и кирпично-монолитные новостройки в цене не изменились. Подорожали квартиры в «сталинках» и старом фонде после капитального ремонта, рост цены предложения составил 1-1,2 процента. Очевидно, что клиенты, имеющие достаточно средств для приобретения недвижимости, будут предъявлять все большие требования к качеству жилья. Поэтому цены на квартиры в домах массовых серий 1950-1970-х годов постройки, скорее всего, продолжат снижение.
Квартиры в кирпичных, кирпично-монолитных, «сталинских» домах, а также в домах, расположенных в центре, прошедших капитальный ремонт или имеющих историческую и архитектурную ценность с парадным входом, хороший вид из окон, скорее всего, будут дорожать и дальше. Разница между разными типами жилья может достигнуть 30 процентов.
Радужная перспектива
По мнению экспертов в ближайшее время резкого роста не предвидится. Поэтому сейчас покупать жилье с целью его продажи через короткий промежуток времени -- не имеет смысла. Но, если речь идет о ближайших пяти годах, то резон в такой покупке есть. Продав квартиру на пике роста в 2006 году, купленную несколькими годами раньше, можно было заработать 100-200 процентов. Сейчас, инвестируя в недвижимость в долгосрочной перспективе, с целью продажи или сдачи в аренду, при очередном витке роста цен, квартиру в дальнейшем можно будет реализовать с прибылью.
Елена Павловская ожидает рост цен до конца 2007 года, но не более чем на 3-5 процентов. Фактически, это означает стабилизацию рынка. Предложение значительно превышает спрос. Он низкий, так как у населения недостаточно собственных средств для покупки жилья. Ипотека -- это замечательно, но уровень доходов не каждой семье позволяет взваливать на себя бремя ипотечного кредита. В тоже время стабильность на рынке жилья открывает более широкие перспективы для расселения многокомнатных коммунальных квартир, что приведет к сокращению количества коммуналок в нашем городе.
Дмитрий Малышев
Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга представила обобщенные результаты работы за 2006 год.
АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ЭКСПЕРТИЗЫ
За прошедший 2006 год общее количество рассматриваемых экспертизой проектов возросло в 1,03 раза. Можно отметить, что и доля городского бюджета в комплексном строительстве начала увеличиваться. Качество проектной документации, представленной в экспертизу за 2006 год, не улучшилось.
По сравнению с предыдущими годами возросло проектирование и строительство крупных гипермаркетов (в основном одноэтажных), многоэтажных торгово-развлекательных центров (с подземными автостоянками, торговыми площадями, ресторанами и кафе, многозальными кинотеатрами малой вместимости), салонов по продаже автомобилей с центрами сервисного обслуживания, офисно-деловых центров и пр.
Увеличилась доля жилищного строительства. В основном осваиваются северные и южные районы города. Большая доля строительства приходится на «уплотнительную» застройку.
В жилищном строительстве все больший процент составляют здания, которые проектируются по каркасно-монолитной схеме (кирпично-монолитные жилые дома). Вместе с тем доля панельного домостроения не уменьшилась по сравнению с 2005 годом.
Увеличивается количество объектов малоэтажного строительства.
Значительная доля строительства приходится на историческую часть города – объединенную охранную зону памятников истории и культуры. Здесь проводилось расселение «коммуналок» и реконструкция этих зданий под «элитное» жилье или размещение в них, а также на свободных территориях банков, гостиниц, ресторанов, офисов, магазинов и др. Как правило, эти проекты достаточно сложны и в большинстве случаев по ним имелись серьезные замечания.
В 2006 году проведена большая работа по утеплению и техническому перевооружению жилых домов, построенных по проектам массовых серий в 60-х годах прошлого века.
При реконструкции здания или строительстве новых зданий в стесненных условиях не всегда представлялись качественные материалы по обследованию конструкций, фундаментов и инженерно-геологических исследований. Одна из задач экспертизы состояла в том, чтобы в представляемых на рассмотрение проектах не допускались ошибки, которые повлекли бы за собой потерю устойчивости и прочности существующих сооружений после реконструкции.
При рассмотрении экспертизой проектной документации встречаются следующие технические недостатки:
– несоответствие исходно-разрешительной документации и функционального назначения здания и его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– отсутствие необходимых заключений специализированных экспертиз;
– сокращение по объему и уменьшение информации в пояснительных записках к проектам вплоть до ненормативного «пояснения к проекту»;
– формальное отношение к «заданию на проектирование», которое может вообще не соответствовать проекту;
– грубые технические ошибки практически во всех разделах проектов;
– продолжается практика представления проектов на экспертизу при фактическом завершении строительства объектов;
– изменяется функциональное назначение здания по сравнению с исходно-разрешительной документацией;
– без соответствующих согласований самовольно предусматривается снос существующих зданий и строительство на его месте новых, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания.
Архитектура
Качество проектной документации, представляемой на рассмотрение в экспертизу, с точки зрения объемно-планировочных решений в большинстве случаев можно оценить как удовлетворительное. При этом отмечается постоянное снижение качества оформления проектной документации. Более качественная проектная документация и с точки зрения проектных решений, и с точки зрения оформления представляется организациями, которые имеют большой опыт проектирования и, соответственно, прохождения экспертизы. Однако и у них практически всегда выявляются ошибки, требующие доработки проектных материалов.
К сожалению, следует отметить дальнейшее снижение качества проектных решений и оформления проектных материалов у крупных в прошлом отраслевых и региональных проектных организаций, связанное с уходом ведущих специалистов. Больше всего проблем возникает при проведении экспертизы проектов «молодых» проектных организаций, не имеющих должного опыта проектирования. Лучше обстоят дела у проектных организаций, которые нашли свою «нишу» и специализируются на проектировании объектов определенного функционального назначения (особенно транспортных и торговых предприятий), как это было раньше, при существовании отраслевых проектных институтов.
Отмечается улучшение объемно-планировочных решений проектов индивидуального жилищного строительства. В проектах предусматриваются более комфортные условия проживания, разнообразие в объемно-планировочном и архитектурном решениях. Первые этажи зданий используются под нежилые цели (магазины, офисы и другие объекты социальной инфраструктуры). В связи с резким увеличением количества индивидуального транспорта в цокольных этажах или рядом с жилыми домами, в отдельных подземных сооружениях, проектируются автостоянки.
Следует отметить снижение уровня архитектурных решений жилых домов, в которых прослеживается влияние требований заказчиков и строительных организаций, поскольку конкурсы объявляются не на разработку объектов на данном участке, а проводится аукцион на продажу или аренду участка между застройщиками. Победитель, как правило, игнорирует конкурсное проектирование и заказывает проектную документацию «угодному» ему архитектору.
Наравне с индивидуальными проектами жилых зданий строится жилье и по типовым секциям, из элементов, выпускаемых заводами железобетонных изделий (ЗАО «ДСК-3», КЖБИ в Сертолово, Гатчинский комбинат). Это панельные жилые дома, относительно дешевые по сравнению с кирпичными и монолитными домами, строящимися по индивидуальным проектам.
Кроме многоэтажного строительства в городе ведется и малоэтажная застройка. В малоэтажном строительстве самым распространенным типом застройки являются секционные жилые дома (до 3-4 этажей) и блокированные одноквартирные дома с придомовым участком для каждой квартиры. В целом качество проектов жилищного строительства более высокое, чем зданий общественного и производственного назначения.
В 2006 году проведена значительная работа по экспертизе зданий общественного назначения. В их числе можно отметить здания, относящиеся к различным типам: административные и офисные, бизнес-центры, торгово-выставочные комплексы, объекты здравоохранения и спорта, торговые, религиозного назначения, промышленные и др. Большинство общественных зданий можно отнести к многофункциональным.
В последние годы новым типом торговых зданий стали крупные магазины самообслуживания – гипермаркеты международного типа. Некоторые проекты гипермаркетов разрабатывались иностранными проектными организациями и были адаптированы к российским нормам. Необходимо отметить в целом их высокое качество.
По объектам здравоохранения в основном рассматривались проекты реконструкции или достройки медицинских комплексов.
Значительно увеличилось число проектов для строительства автопредприятий. В основном это станции технического обслуживания автомобилей производства иностранных фирм и выставочные залы при них, автозаправочные станции (АЗС). Отмечается увеличение количества проектов на строительство станций техобслуживания автомобилей отечественного производства. При проектировании указанных объектов, в отсутствие достаточной нормативной базы, разрабатывались технические условия на проектирование (в том числе по замечаниям экспертизы), учитывающие «фирменную» технологию функционирования указанных объектов.
Управлением проведена большая работа по улучшению качества проектов на реконструкцию, реставрацию жилых и общественных зданий, встроенных нежилых помещений в подвальных, цокольных и надземных этажах жилых зданий, а также на реконструкцию чердаков и мансард в эксплуатируемых домах в центральной исторической части города.
Основные требования, предъявляемые экспертизой к этим проектам:
– соответствие действующим нормам и правилам;
– конструктивная надежность, долговечность, экологическая безопасность и хорошие эксплуатационные качества;
– экономическая целесообразность проектных решений;
– сохранение и воссоздание архитектурного облика зданий, находящихся в охранной зоне центральных районов.
Однако не все проекты удовлетворяют указанным требованиям. Особо следует отметить низкое качество оформления проектов реконструкции жилых и общественных зданий, несоблюдение ГОСТов, строительных норм и правил, непрофессиональное выполнение проектов, несоответствие наименования проекта и его функциональной сути.
При рассмотрении проектной документации выделяются, как правило, следующие типичные недостатки:
– невыполнение ГОСТов по составу проектной документации;
– пояснительные записки не содержат всех необходимых разделов, заполняются по сокращенной схеме, малоинформативны, не содержат обоснований принятых решений;
– формальное отношение к заданию на проектирование, которое может вообще не соответствовать проекту, в том числе в части функционального назначения здания или его частей;
– неправильное толкование заказчиком и проектировщиком терминов «капитальный ремонт», «реконструкция», «новое строительство»;
– предусматривается самовольный снос существующих зданий и строительство на его месте новых без соответствующих согласований, тогда как разрешение получено только на реконструкцию здания;
– в проектах содержится большое количество ошибок, связанных с невыполнениями противопожарных требований;
– не соблюдаются требования по защите жилых помещений от шума;
– участились случаи грубых ошибок при разработке решений кровель, нерационально определяются способы водоотвода, что говорит об отсутствии должного внимания к этой части проектов;
– встречаются ошибки при определении теплозащиты ограждающих конструкций зданий;
– зачастую не выполняются требования по обеспечению доступности маломобильных групп населения к объектам инфраструктуры города;
– продолжается практика представления проектов в экспертизу объектов, уже находящихся в стадии строительства или полностью построенных.
Примеры:
1. Корректировка проекта перепланировки части помещений построенного здания магазина по продаже отделочных материалов под фитнес-центр с устройством бассейна для взрослых и детей по адресу: Кировский район, Юго-Запад, квартал 1 (пр. Стачек, 99) (заказчик – ООО «Адамант», генпроектировщик – ООО «АМ Фрайфельда В.М.»). Представлена перепланировка 4-го этажа введенного в эксплуатацию здания, затрагивающая планировочные и конструктивные решения всего здания: указанные габариты и место размещения лестничных клеток и лифтов отличаются от согласованных ранее и выполненных в натуре, изменена сетка колонн здания, не обеспечены самостоятельными эвакуационными выходами вновь запроектированные помещения фитнес-центра. Проект без дальнейшего рассмотрения возвращен на доработку.
2. Проект многофункционального нежилого здания торгово-административного назначения со встроенной автостоянкой по адресу: Пискаревский пр., 3 (заказчик – ООО «Ирлайн», генпроектировщик – ООО «АСБ»). Торговые, административные и подсобные помещения запроектированы без учета функционального зонирования, разгрузочных мест предусмотрено в два раза меньше необходимого. По замечаниям экспертизы в проект внесены изменения с учетом переработанных функциональных связей.
3. Проект продовольственного рынка «Шкиперский» по адресу: Васильевский остров, Наличный пер., 18 (заказчик – ООО «Фирма С и Б», генпроектировщик – ООО «Б2». Вместо рынка запроектирован супермаркет, занижено количество загрузочных мест. По замечаниям экспертизы изменена планировка, пересчитаны площади помещений, увеличено количество загрузочных мест.
4. Рабочий проект реконструкции объекта незавершенного строительства под административно-офисный комплекс (1 очередь строительства) по адресу: пр. Стачек, 48, лит. Е. В нарушение исходно-разрешительной документации на первом и, частично, на втором этаже запроектирован торговый комплекс с кафе открытого типа. По требованию экспертизы торговый комплекс ликвидирован, кафе запроектировано закрытого типа (обслуживание офисов).
5. Рабочий проект капитального ремонта помещений Василеостровского районного суда по адресу: Средний пр., 55, лит. А (генпроектировщик – ООО «Ленинс»). По замечаниям экспертизы в проектную документацию внесены изменения в части выполнения требований СП 31-104-2000 («Здания районных и городских судов»): предусмотрена звукоизоляция стен и дверей кабинетов судей, комнат для свидетелей, предусмотрено устройство двойных дверей.
6. Проект многофункционального делового центра комплекса «Балтийская жемчужина» по адресу: Петергофское шоссе, уч. 1, кв. 39-2 (заказчик – ЗАО «Балтийская жемчужина», генпроектировщик – ООО «Архитектурная мастерская Цыцина»).
Выдано предварительное заключение с очень большими и серьезными замечаниями по противопожарным требованиям с необходимостью разработки компенсирующих мероприятий.
Отмечена нерациональность принятых планировочных решений в части прохода в столовую, рассчитанную на 200 посадочных мест для сотрудников, через улицу и хозяйственную лестничную клетку, при отсутствии в столовой гардероба, несоблюдение норм по рабочим помещениям столовой. Кроме того, имеются замечания по заниженным высотам залов совещаний и конференций, нерациональное использование площадей, резко завышенное количество санитарных узлов и др.
Особое замечание по кровле, где организовано замкнутое по контуру пространство, с парапетами высотой 2,5 м что может привести к скоплению большой массы снега с неконтролируемой нагрузкой на покрытие и без решений по возможному удалению снега с кровли.
Учитывая, что уже ведется строительство и металлический каркас возведен, исправление проекта по замечаниям усложнится.
Основные решениЯ по обеспеЧению условий жизнедеЯтельности инвалидов
Качество проектно-сметной документации в части «Обеспечения доступной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения» значительно выросло. В проектах объектов социальной инфраструктуры, представленных на экспертизу, предусматривается комплекс мероприятий, обеспечивающий доступность их для маломобильных групп населения. Наряду с хорошими проектами встречаются проекты, в которых мероприятия по обеспечению условий жизнедеятельности инвалидов выполнены, но не в полном объеме.
Так, по замечаниям экспертизы в проектах общеобразовательных школ были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие доступность для маломобильных групп населения: предусматривалась возможность использования спортивных залов и бассейна для занятий учащихся с нарушением опорно-двигательного аппарата, в раздевалках предусматривались для инвалидов кабины санузлов и душевые.
В проектах подземных пешеходных переходов на пересечении Гражданского проспекта и проспекта Просвещения, а также у станций метро «Проспект Большевиков и «Академическая» не были предусмотрены мероприятия, обеспечивающие выход маломобильных групп населения к трамвайным остановкам. По замечаниям экспертизы проектно-сметная документация была откорректирована, на выходах к трамвайным остановкам были установлены подъемные платформы с наклонным перемещением.
Также по замечаниям экспертизы в проектах гостиниц были предусмотрены номера, приспособленные для проживания любых категорий инвалидов, в торговых залах гипермаркетов и других торговых комплексов были предусмотрены контрольно-кассовые узлы с шириной прохода более 1,1 метра для обслуживания маломобильных групп населения и пр.
В пятницу, 2 марта губернатор провела в Смольном совещание по вопросам строительства нового футбольного стадиона в Западной части Крестовского острова. Делегация Петербурга, побывавшая на инвестиционном форуме в Японии и параллельно успевшая провести переговоры с победителем архитектурного конкурса Кисе Курокавой, вернулась в город и представила губернатору подробный календарный план реализации проекта.Согласно этому плану все работы по возведению основного спортивного сооружения и сопутствующих объектов, благоустройству окружающей территории, строительству электроподстанции и прокладке инженерных сетей должны быть завершены к 30 декабря 2008 года. Уже в начале марта 2009 года на новом стадионе будет проведен первый футбольный матч сезона.
Основным докладчиком выступил заместитель председателя Комитета по строительству Станислав Логунов. По его словам, в декабре минувшего года был проведен конкурс на проектирование и строительство, в котором победило общество с ограниченной ответственностью «СИНТЕЗ-СУИ». 5 февраля правительство города подписало контракт с компанией «СИНТЕЗ-СУИ», сумма которого составляет 6644 млн рублей, в том числе на 2007 год 1479 млн рублей. А 21 февраля в присутствии представителей Правительства Российской Федерации был подписан контракт между этой компанией и Архитектурной мастерской Кисе Курокавы на выполнение архитектурной части проекта и авторский надзор на весь период строительства. В конце февраля руководитель компании Григорий Фельдман побывал в Японии, где были оговорены детали контракта и получен первый пакет чертежей в количестве 360 листов от автора.
Сохраним
гармониЧный ландшафт
По представленным японцами чертежам предусмотрено сохранение гармоничных очертаний ландшафта Финского залива. При этом общая высота стадиона составит 54 метров, она необходима, чтобы вместить 62 тысячи зрителей. Именно такое количество кресел планируется установить, в том числе около 500 кресел для инвалидов. Размеры поля почти 10 тыс. кв. метров (110х80 метров). Стадион будет многофункциональным. И послужит не только для проведения матчей, но и для других массовых мероприятий. Помимо непосредственно спортивных помещений в нем предполагается разместить бизнес-центр на 300 комнат, музей истории стадиона имени Кирова и японский центр с рестораном. Причем музей и центр Архитектурная мастерская Кисе Курокавы планирует возвести за счет собственных средств. Станислав Логунов сообщил, что в настоящее время завершаются работы по сбору исходных данных для подготовки документации по проектированию. Утверждены границы строительной площадки, получены необходимые согласования КГА. КГИОП выданы условия для проектирования, предусматривающие сохранение габаритов и фасадов существующих объектов. До 20 апреля КГА должно согласовать благоустройство всей западной части Крестовского острова, а проект планировки земельного участка под строительство нового стадиона – до 30 апреля. Если изначально речь шла только о строительстве стадиона, то теперь, по словам чиновника, принято решение по реконструкции всей западной части Крестовского острова, включая «Невское кольцо», гребной канал, завершение строительства велотрека и строительство новой базы для спортсменов-гребцов.
В начале марта планируется завершить проектно-изыскательские работы по несущей способности грунтов, сваи уже вбиты, осталось снять показания. Завершены работы по обустройству строительного городка. Ведутся подготовительные работы. В начале апреля планируется приступить к работам по закладке фундамента.
Губернатор докладом осталась довольна. Попросила только установить веб-камеру, чтобы иметь возможность контролировать строительство в режиме онлайн. Александр Вахмистров пообещал установить ее в апреле, когда подрядчики приступят к основным строительным работам.
Чувство ответственности есть
Далее на трибуну вышел Григорий Фельдман, руководитель «СИНТЕЗ-СУИ». Губернатор для начала спросила: «Есть ли у вас чувство ответственности компании за реализацию такого крупного проекта, за который беретесь? Это очень сложный объект». Григорий Фельдман ответил, что если бы не было такого чувства и уверенности, что справятся, они бы просто не взялись за строительство. «Мы не то что приложим все усилия, – уверенно говорил он, – но сделаем все, чтобы проект был реализован. Я хочу доложить о том, что были проведены отдельные переговоры с Кисе Курокавой, который просил передать, что также понимает всю ответственность и собирается участвовать в этом проекте более чем активно». Григорий Фельдман озвучил информацию о том, что Кисе Курокава баллотируется на пост губернатора Токио, и не исключена возможность, что скоро он будет разговаривать с Валентиной Матвиенко как губернатор с губернатором.
На вопрос, четко ли определено участие архитектора в этом проекте, Григорий Фельдман уверенно ответил, что «не только четко определено, но и удалось достичь личного контакта, что очень важно». Он рассказал, что знаменитый японский архитектор предоставил чертежи и «качество работы очень высокое».
Дефицит проектировщиков
Перешли к российской действительности. И тут всплыла давно известная истина, что, если со строителями в Петербурге дела обстоят более или менее неплохо, то с проектировщиками все значительно сложнее. Сделать проект в короткие сроки и провести его экспертизу подвластно только московским институтам. А потому на роль генерального проектировщика приглашен ЦНИИСК имени Кучеренко. СПб НИИПИ, который до настоящего времени занимался проектированием, выступит в роли субподрядчика проекта. Впрочем, договор с московскими проектировщиками еще не подписан. Консультантом по проекту выступит рекомендованная Кисе Курокавой английская компания «АРУП», которая имеет офис в Москве и планирует открыть офис в Петербурге.
ЦНИИСК им. Кучеренко выбран потому, что стадион относится к уникальным высотным объектам, а значит, экспертизу будет проводить федеральный центр. А главным федеральным экспертом по таким конструкциям как раз и является институт Кучеренко. Проект стадиона, согласованный экспертизой, планируется получить в июле 2007 года. Губернатор высказала пожелание, чтобы контракт с главным проектировщиком был подписан жесткий и с большими штрафными санкциями за срыв сроков.
А строителей хватает
Строить стадион будет известная петербургская организация «СУ-288», обладающая полной компетентностью, необходимой линейкой техники и численностью персонала для производства подготовительного периода. В настоящее время компания уже работает. Так как для строительства понадобится огромное количество бетонных смесей, а подвоз их затруднен (рассматривался даже водный путь), то решили ставить не менее трех заводов по производству бетонных смесей. «СУ-288» это обеспечить сможет.
На вопрос губернатора, есть ли какие-то претензии к городским службам, Григорий Фельдман дипломатично ответил, что крупных нет, а мелкие решит в рабочем порядке, так как контакты со всеми налажены еще во время согласования документов для предыдущей стройки – Юго-Западной ТЭЦ. По его мнению, самое главное – синхронизировать строительство стадиона с благоустройством окружающей территории, в первую очередь – коммуникаций, поскольку стадион должен соответствовать нормам УЕФА, а они рассматривают не только объект, но и окружающую инфраструктуру.
Благоустроить к осени 2008
Разговор перешел к благоустройству. Вице-губернатор Александр Вахмистров сообщил, что в настоящее время разрабатывается проект планировки всей западной оконечности Крестовского острова, включая «Невское кольцо», велотрек и прочие сооружения. 19 марта его вынесут на общественные слушания, а в апреле – на утверждение правительства. В этом же документе будет решен вопрос с парковками и стоянками для личного автотранспорта. «Мы рассмотрели все вопросы и нашли полное взаимопонимание по размещению других объектов, отметил вице-губернатор. – И окончательно рассмотрим на очередном заседании штаба, чтобы понимать резервы и те необходимые мероприятия, которые надо будет выполнить в 2008 году по оформлению пространства, в том числе, по озеленению».
Валентина Матвиенко потребовала, чтобы не позднее апреля правительство утвердило полностью план развития всей территории вокруг стадиона. И предложила максимально привлечь внебюджетные средства для развития этой территории. «А то, что невозможно сделать за внебюджетные средства, – заявила она, – мы должны включить в бюджет 2008 года и все работы по благоустройству завершить осенью следующего года. Чтобы летом следующего только зачистить».
ПамЯтник Миллеру
Кроме того, губернатор посоветовала «заранее заказать и оплатить железные конструкции, так как они очень дорожают, почти на 40 процентов в год». Александру Викторову она предложила продумать, как сделать территорию максимально красивой, а Вере Дементьевой – по поводу замены памятника Кирову на памятник Алексею Борисовичу (Миллеру) или Сергею Александровичу (Фурсенко) «Вера Анатольевна, вам все дорого, что покрыто пылью. Но давайте посмотрим свежим новым взглядом. Я ничего не имею против Кирова. Но надо действовать по уму. Вот сделали фонтанный комплекс на Московской площади, красивый комплекс. А памятник Ленину никак там не смотрится, при всем уважении к скульптору. Может, надо было в другое место перенести? Так и здесь. Подумать надо».
Изменить графики
Последним заслушали председателя Комитета по энергетике Александра Боброва. Он сообщил, что удалось найти удобную площадку для строительства подстанции. И если все пойдет по графику, то в I квартале 2009 года она будет сдана. Губернатора такой срок ввода не устроил. «Мы планируем запустить стадион в декабре 2008 года, в этот же срок должна быть введена и подстанция, – заявила она, – меняйте все свои графики». Александр Бобров попытался было убедить присутствующих, что объект слишком сложный, высоковольтный, однако в итоге аргументы Валентины Матвиенко («Каждый раз, как только речь заходит о строительстве подстанций, вы мне рассказываете о героических подвигах. Я понимаю, что подстанция – сложный инженерный объект. Но сам проект подстанции – типовой, ничего там сложного нет».) оказались убедительнее. Когда же речь зашла о прокладке канализационного коллектора, губернатор вспомнила о пивопроводе и предложила прокладывать их рядом, одновременно.
Каждый – при своем мнении
В самом конце возникла дискуссия о том, быть полю выдвижным или нет. Руководство «Зенита» выступает за такое модное новшество, как выдвижное поле; таких всего два в Европе. Однако губернатор и городское правительство считают, что гоняться за модой не следует. Главное – какое поле будет более качественным. Чиновники считают, что для Петербурга неважно, какое поле, все равно солнечных дней слишком мало, а в парниках у нас все хорошо растет, так что и газон расти будет. Правительство поддержал Григорий Фельдман, сообщив, что поле будет модульным и при необходимости его можно будет вывезти на улицу на автопогрузчиках. Сергей Фурсенко остался при своем мнении. Дискуссию решили продолжить на рабочей группе.
Подводя итоги совещания, губернатор подчеркнула, что сейчас основная задача – синхронизировать строительство стадиона и комплексное обустройство западной части Крестовского острова. «Это один из приоритетных городских проектов. Мы все заинтересованы в том, чтобы к концу 2008 года в Санкт-Петербурге появился современный стадион, отвечающий всем международным требованиям. А потому руководители всех комитетов должны решения относительно стадиона принимать молниеносно, без бюрократизма и волокиты».
Лилиана Глазова