Ориентация на эконом-сегмент
По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы доля жилья эконом-класса на рынке загородного жилья удвоится. Сегодня, по разным оценкам, она составляет от 15 до 30%.
Попытки вывода формата загородных жилых комплексов на рынок отмечались еще в начале 2000-х, но тогда это были единичные проекты на дорогих направлениях, ориентированные на соответствующую аудиторию. Недорогие проекты стали появляться после 2008 года.
Отчасти это связано с исчерпанием ресурсов на рынке земли в черте Петербурга – с дефицитом территорий под застройку их цена росла, что приводило и к росту стоимости жилья. В результате началось активное освоение пригородных зон – сейчас идет формирование малоэтажных жилых комплексов для постоянного проживания среднего класса.
Малая доля
Как рассказал Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс», в Подмосковье площадь квартир в загородных жилых комплексах начинается от 20 кв. м, стоимость 1 кв. м – от 23 тыс. рублей. «Именно невысокая цена (в сравнении, как с городской квартирой, так и с таунхаусом и коттеджем) в сочетании с плюсами загородного образа жизни делают формат востребованным. К тому же многоквартирный проект может позволить себе более развитую инфраструктуру», – говорит он.
Впрочем, цена в 23 тыс. рублей – это скорее из области курьезов. Как говорят аналитики, стоимость 1 кв. м в наиболее доступных жилых комплексах ближайшего Подмосковья – Молодежный городок (10 км Ярославского шоссе), Заречный (9 км Новорязанского шоссе), Берег (8 км Ленинградки), Марусино (9 км Новорязанского направления), Опалиха (10 км Волоколамского шоссе) колеблется в пределах 58-62 тыс. рублей за 1 кв. м.
Под Петербургом стоимость жилья несколько ниже. Юлия Троицкая, специалист по маркетингу ЗАО «БФА-Девелопмент», подсчитала, что средняя цена квадратного метра в малоэтажном «экономе» за городом сегодня равна 50 тыс. рублей. Она говорит, что доля малоэтажного жилья эконом-класса в общем объеме предложения загородного рынка составляет сегодня примерно 30%, или около 170 тыс. кв. м.
Впрочем, директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева долю жилья эконом-класса оценивает несколько ниже. «На сегодняшний день доля такого жилья в общем объеме загородного предложения составляет 10-15%, но в ближайшие несколько лет показатели могут вырасти до 25-30% в связи с активным развитием данного сегмента», – считает она.
Юлия Назарова, ведущий специалист группы консалтинга КГ «ЛАИР», также оценивает долю эконом-сегмента в 15%.
Пространственно-временная зависимость
«Объекты эконом-класса – как высотные, так и малоэтажные – возводятся с использованием более дешевых технологий и материалов (монолит, монолит железобетон, панель), нежели проекты классом выше, отделку в таких домах застройщик не осуществляет. Наибольшим спросом пользуются проекты, расположенные в приграничной зоне Петербурга и не далее 30 км от города», – рассказала госпожа Троицкая.
Павел Едемский, директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости Home estate, полагает, что в ближайшее время расстояние до города расти у комплексов такого формата не будет: «Что касается удаленности жилья для постоянного проживания от города, то как бы ни хотели этот диапазон расширить девелоперы, сейчас предпосылок к этому особо нет: дороги хоть и улучшаются, значительных изменений это не приносит, пробки только растут, бензин не дешевеет».
«На наш взгляд, максимальное приемлемое расстояние для формата «альтернатива квартире» – около 40 км от черты города. Однако при наличии хорошей и малозагруженной транспортной магистрали эта цифра может быть и больше. В целом же люди оценивают не столько километраж, сколько затрачиваемое на дорогу время. Верхний допустимый предел – 1-1,5 часа в одну сторону», – поясняет Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость».
Господин Едемский отмечает, что пока рост сегмента сдерживается рядом экономических факторов: «Жилье эконом-сегмента – это то жилье, которое может себе позволить представитель среднего класса. А это, как правило, подразумевает ипотечное кредитование, субсидии и пр. К сожалению, как известно, на рынке загородного жилья в Петербурге льготное кредитование практически не развито, что и тормозит развитие всего рынка, то есть у спроса есть определенный предел».
Параметры
Полина Яковлева отмечает, что жилье эконом-сегмента в малоэтажных комплексах, предназначенное для постоянного проживания, должно быть в первую очередь обеспечено всеми городскими коммуникациями. «Кроме того, малоэтажные комплексы должны обладать хорошей транспортной доступностью и иметь необходимые объекты социальной инфраструктуры в непосредственной близости от них. Стоимость квартир в данных проектах в среднем варьируется от 1 до 4 млн рублей в зависимости от расположения объекта и его площади. Стоит отметить, что стоимость объектов, расположенных на севере города, может быть в два раза выше, чем цена объектов, которые находятся на юге. В среднем площадь однокомнатной квартиры составляет порядка 30-35 кв. м, двухкомнатной – 45‑55 кв. м, а трехкомнатной – 69-75 кв. м».
Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании «Пробизнес-Девелопмент», продолжает: «Наиболее ликвидны квартиры небольшой площади, поскольку основной мотив приобретения малоэтажного жилья за городом для постоянного проживания – это экономия. Покупка квартиры в малоэтажном жилом комплексе – хороший выход для тех, кто не может себе позволить квартиру в городе».
Малоэтажное загородное жилье для постоянного проживания строится сегодня на землях ИЖС, где возможно оформить регистрацию, или ДНП (условно постоянное проживание), регистрация в которых будет возможна, если Государственная Дума примет разработанный соответствующий закон.
«Учитывая, что загородное жилье – это семейное жилье, застройщики продумывают варианты обеспечения будущих жителей социальной и коммерческой инфраструктурой. Если есть возможность пользоваться инфраструктурой ближайшего населенного пункта, то девелопер ограничивается строительством небольшого детского сада и нескольких магазинов, если ближайший населенный пункт находится сравнительно далеко, то на территории поселка отводится большая территория под объекты инфраструктуры. В этом случае затраты окупаются, если коттеджный поселок насчитывает не менее 200 домовладений. Сегодня загородный рынок жилья находится на начальном этапе развития. Часто запросы потенциальных покупателей не соответствуют финансовым возможностям, не урегулированы вопросы со статусом земли, серьезным препятствием является низкий уровень транспортной доступности. Пути формирования рынка пока трудно прогнозируются», – рассказывает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».
«В обозримом будущем формирование субурбий по образу западных в России маловероятно. Чтобы сформировать такой тип жилья для среднего класса, нужно начинать активное развитие транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры. При этом идея все равно не будет эффективной, пока рабочие места сконцентрированы в городе. Проблемы ежедневной миграции работающих жителей малоэтажных районов сведут всю прелесть загородной жизни к нулю», – считает Юлия Назарова.
По разным оценкам, в 2012 году в Петербурге и Ленинградской области было произведено около 6 млн куб. м бетона. Рост рынка составил более 15%. Первое полугодие 2013 года показывает, что прирост практически отсутствует. Многие игроки говорят о стагнации в отрасли.
Как рассказал Александр Батушанский, управляющий партнер КГ «Решение», в 2012 году емкость рынка товарного бетона составила около 5,7 млн куб. м, а прирост – более 15%. «Основной рост в прошлом году пришелся на первое полугодие, когда рынок рос темпами выше 30%, но в конце года произошла корректировка рынка в сторону сокращения. В первом полугодии этого года также наблюдался рост, как и в прошлом году, но уже в пределах 10-15%», – прокоменнтировал эксперт.
В компании «ЛСР-Базовые» сообщили, что в первом полугодии 2013 года на рынке бетонорастворных смесей наблюдается рост объемов потребления на 8-12% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года, что несколько ниже предыдущих темпов роста, если сравнивать 2011 и 2012 годы. Суммарная емкость рынка составила от 2,8 до 2,9 млн кубометров.
Дмитрий Карачевцев, заместитель генерального директора ОАО «Ленстройдеталь», отметил, что вопреки всем прогнозам, предрекавшим рост объемов производства в 2013 году, увеличение оказалось очень незначительным, и можно сказать, что рынок находится в стагнации. Причина этого кроется в нестабильной обстановке на строительном рынке, отсутствии нормативных документов, регламентирующих вопросы, касающиеся строительства, а также в сокращении федерального финансирования некоторых значимых проектов», – пояснил Дмитрий Карачевцев.
В свою очередь, Александр Бедовый, директор по продажам ООО «ТСК-Бетон», отмечает умеренный рост рынка – 2-3% – за счет развития областей применения товарного бетона, а именно замещение товаров субститутов в ограждающих конструкциях и перекрытиях (применение конструкции монолит плюс штукатурка по утеплителю и замещения железобетонных изделий).
На строительном рынке Петербурга и Ленобласти, по разным оценкам, работает от 80 до 100 компаний по производству бетона. Основной особенностью этого сегмента является высокая конкуренция и, конечно же, сезонный спрос на продукцию.
Лидерами по производству бетона являются всего несколько компаний. Среди них эксперты называют ОАО «ЛСР-Базовые», ОАО «Ленстройдеталь», компании «Беатон», «ТСК-Бетон», «Молодой ударник», «Лидер-бетон» и др.
ЗАО «ЛСР-Базовые», входящее в Группу ЛСР, произвело по итогам 2012 года более 900 тыс. куб. м товарного бетона и строительного раствора. За первое полугодие 2013 года объем реализации бетона составил более 400 тыс. куб. м.
По собственным оценкам ООО «ТСК-Бетон», по состоянию на IV квартал 2012 года – I квартал 2013 года доля компании на рынке бетона составляет 5-6% от потребительского портфеля Петербурга и Ленобласти. В настоящее время у компании три бетонных стационарных узла (БСУ), а в сентябре-октябре планируется запуск новых площадок, что и позволит организации до конца 2013 года увеличить производственные мощности на 30-40%.
По итогам 2012 года ОАО «Ленстройдеталь» произвело около 300 тыс. куб. м бетона. За первое полугодие 2013 года объем выпуска составил около 150 тыс. куб. м продукции.
По словам Александра Батушанского, в Петербурге и Ленобласти действует 70-80 производителей. «Рынок товарного бетона не просто высококонкурентный, можно смело утверждать, что на нем редкая ситуация совершенной конкуренции. Это является следствием превышения мощностей над спросом более чем в четыре раза. Войти на рынок несложно за счет относительно невысокого уровня инвестиционного барьера и так же легко потерять эти «небольшие» инвестиции», – уверен Александр Батушанский.
Дмитрий Карацевцев отметил, что в начале 2013 года прогнозировался рост примерно на 10%, однако, как уже очевидно, этот прогноз оказался под вопросом. «Если не изменится ситуация с федеральным финансированием и состоится девальвация рубля, то, скорее всего, по итогам года мы получим отрицательные показатели роста», – заключил эксперт.
Мнение:
Михаил Бизяев, заместитель генерального директора ЗАО «Проммонолит»:
– Основная беда на рынке бетона – это отсутствие государственных стандартов и системы контроля их обязательного исполнения по всей технологической цепочке производителей: сырье для производства – проектирование бетонов – производство – транспортирование смеси – укладка и уход за бетоном в конструкции – методы контроля качества. Отмена системы ГОСТов и последующий переход на добровольное применение несуществующих стандартов в СРО породили проблемы взаимоотношений на всех уровнях производственного цикла предприятий стройиндустрии и производителей бетона в частности.
По итогам 2013 года рынок скатных кровель Санкт-Петербурга продемонстрирует рост в пределах 10%.
Рынок кровельных материалов, равно как и прочей строительной продукции, во многом зависит от объемов жилищного строительства, а также платежеспособности населения и от внутриэкономической ситуации в стране в целом. «Если рассматривать рынок кровельных материалов целиком, то после выхода из кризиса он «замер», не демонстрируя резких скачков ни в сторону роста, ни в сторону падения», – прокомментировала Анна Молчанова, заместитель исполнительного директора Национального кровельного союза.
В свою очередь, Дмитрий Рындин, коммерческий директор направления «Скатная кровля» корпорации «ТехноНИКОЛЬ», считает, что в 2013 году рынок демонстрирует незначительный рост рынка кровельных материалов Санкт-Петербурга. Традиционные пики рынка – это период август-октябрь, когда строители обычно подходят к работам на кровлях.
По итогам 2013 года он прогнозирует рост в сегменте «скатные кровли» на 10%.
«Компания «Охта Форм» производит различные изделия из стального листа с покрытием для строительства скатных кровель. Именно эта часть кровельного рынка в меньшей степени повторяет общестроительные тенденции, в частности рынок монолитного строительства, в большей степени на этот сегмент влияют тенденции, которые складываются в секторе частного индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», – прокомментировал Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм».
Он также уверен, что в сегменте «скатные кровли» по итогам 2013 года рост будет не менее 10%.
Как рассказала Анна Молчанова, отрасль кровельных материалов и изделий можно разделить на отдельные сегменты, в каждом из которых есть свои лидеры, например на сегменты продукции для плоских и скатных крыш. В современной архитектуре плоские крыши находят применение преимущественно в коммерческой, промышленной и многоэтажной жилой застройке, а скатные – в частном малоэтажном домостроении. Впрочем, в Санкт-Петербурге благодаря уникальной исторической застройке скатные крыши широко применяются и в других сегментах недвижимости.
По информации Жилищного комитета Петербурга, в городе 22,375 тыс. многоквартирных домов, среди которых 10,119 тыс. зданий со скатной кровлей. По данным исследования, проведенного компанией «Металл профиль», в Центральном районе Петербурга 1,781 тыс. таких домов, из них 30% имеют ржавую кровлю и нуждаются в ее замене.
Дмитрий Рындин также отметил, что подъем в сегменте скатной кровли напрямую связан с ускоренным развитием рынка малоэтажного строительства, который в последние годы испытывает на себе повышенный интерес со стороны потребителей. «Санкт-Петербург буквально оказался в кольце из коттеджных поселков и малоэтажных застроек всевозможных типов. Этому, конечно, способствует наличие конкурентоспособных предложений – дом за городом по цене квартиры в городе, когда загородная недвижимость становится реальной альтернативой городскому жилью», – прокомментировал эксперт.
По словам эксперта, на рынке Санкт-Петербурга представлены все виды традиционных кровельных материалов: профнастил, металлочерепица, гибкая черепица, цементно-песчаная и керамическая черепица. Все большую популярность набирает именно гибкая черепица в связи с открытием в России заводов по производству гибкой черепицы. Снижается себестоимость материала за счет снижения таможенных затрат, материал становится более конкурентоспособным по цене, а современные производственные мощности обеспечивают качество международного уровня.
Анна Молчанова считает, что значительную часть производителей можно отнести именно к категории «отечественных». «Однако надо учитывать, что к этой категории относится и продукция иностранных брендов, производства которых расположены в России и которые принадлежат западным компаниям», – добавила она.
В числе региональных петербургских производств можно отметить заводы кровельных и гидроизоляционных материалов «ТехноНИКОЛЬ» в Выборге; производство экструдированного пенополистирола и полимерной гидроизоляции (ПВХ-мембран) «Пеноплэкс» в Киришах. Металлическую кровлю в Петербурге производят ООО «Охта Форм», ООО «Металл профиль» и др.
Лидером рынка цементно-песчаной черепицы является компания «Браас». Ее прямой конкурент – компания «Балтик Таил».
Мнение:
Михаил Адуевский, директор по продажам производственной компании «Охта Форм»:
– Геометрия кровли – плоская или скатная – исходит из архитектурного решения объекта, зависит от назначения и функций здания и закладывается в проект. Кровлю как несущую конструкцию (то есть принимающую на себя различные нагрузки) здания нельзя изменить со скатной на плоскую и обратно, не меняя всего проекта. Изменить можно только тип финишного кровельного покрытия (возможный для применения на данной геометрии кровли), его цвет, состав кровельного пирога и набор дополнительного оборудования на кровле. Скатная кровля – это в первую очередь ускоренный сток воды и снега за счет большего уклона, обслуживание конструкций крыши через чердачное пространство.