Девелопмент прибрежных территорий: петербургские реалии и европейский опыт
Прибрежные территории Петербурга развиваются хаотично. Их потенциал существенно недооценен. Между тем в развитых городах Европы с обилием водных пространств идет активное освоение набережных. Эксперты говорят, что европейский опыт может быть полезен Петербургу, и позволит не только улучшить городские панорамы, но и дать импульс развитию окружающей территории.
По оценкам Михаила Петровича, заместителя генерального директора НИПИГрад, длина побережий петербургских водоемов в черте города составляет 2,5 тыс. км, из них 270 км - береговая линия Финского залива, 130 км - Невы, остальное приходится на берега небольших рек и озер.
Участники рынка говорят, что интересные для развития прибрежные территории сосредоточены на Васильевском острове вдоль набережной Л. Шмидта, Английской набережной, на правых берегах Невы и Большой Невки. Большой потенциал земель сосредоточен в Красногвардейском районе, на Петровском острове, а так же вдоль Выборгской, Ушаковской и Свердловской набережных.
Помимо участков в центре города освоение прибрежных территорий ведется и в периферийных районах Петербурга. Так на севере города ведется строительство Лахта-центра. А на Юге развивается проект «Балтийская жемчужина».
Спрос на воду
Проекты у воды пользуются неизменным спросом, как у арендаторов объектов коммерческой недвижимости, так и у покупателей жилой недвижимости, отмечают эксперты. Всего, по словам Зоси Захаровой, генерального директора компании London Real Invest, сегодня в Петербурге реализуется или готовится к реализации около десятка крупных проектов на набережных. Олег Громков, ведущий аналитик компании «Северо-Запад Инвест» отмечает, что наибольший эффект от вида на воду можно получить в девелопменте жилой, офисной и гостиничной недвижимости, но именно в сегменте жилья влияние на цену и темпы продаж будет максимальным. Так, вид на воду, по оценкам участников рынка, может поднять стоимость жилья на 10-30 % в зависимости от района города.
Объекты коммерческой недвижимости «смотрящие» на воду также обладают преимуществами. Размещение офиса в объектах с видом на водную гладь является имиджевой составляющей для многих крупных компаний. К примеру, проект Газпрома "Лахта-центр" будет иметь панорамный вид на акваторию залива.
Преимуществом эта характеристика является и для гостиничных объектов. Видовые характеристики могут стать значительным преимуществом для гостиничных объектов. Сегодня девелоперы для того, чтобы диверсифицировать риски в основном строят на участках с видом на воду многофункциональные центры.
Препятствия для развития
Между тем, несмотря на хороший инвестиционный потенциал, девелопмент участков вдоль набережных сопряжен с рядом сложностей.
«В первую очередь это проблемы, которые всегда присущи проектам по редевелопменту промышленных территорий. Они касаются вывода предприятий, рекультивации земли, перевода участка из одной категории в другую, в ряде случаев покупки участка. Кроме того, ситуация часто осложняется тем, что здания, расположенные на таких участках, являются памятниками и находятся под охраной КГИОП. Через некоторые набережные проходят интенсивные транспортные артерии, поэтому в случае строительства здесь жилья придется создавать буферную зону между жилым комплексом и трассой. Подобные проекты являются весьма дорогостоящими и длительными во времени – в среднем только вывод предприятия и подготовка земли занимают около пяти лет, поэтому за такое строительство под силу только крупным компаниям», - рассказывает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
О ключевых проблемных точках в развитии прибрежных территорий Петербурга говорили и участники заседания круглого стола «Waterfront development: новые подходы, технологии, социально-экономические эффекты», прошедшего в Хельсинки в рамках программы подготовки к Форуму «Будущий Петербург».
Так, Елена Кром, руководитель проекта «Будущий Петербург», обозначила несколько парадоксов, присущих девелопменту прибрежных территорий Петербурга. «При минимальном количестве общественных пространств на воде, реализуются проекты, отбирающие у горожан доступ к воде, - рассказывает Елена Кром. - Например, проект «Морской Фасад» - жилые комплексы на намывных территориях Васильевского острова – вместо самой популярной раньше прогулочной и пляжной зоны на Финском заливе в Петербурге, пусть и мало обустроенной, горожане получили стройплощадку за забором на ближайшее десятилетие, а в перспективе – плотно стоящие коробки чужого жилья». Еще одним парадоксом, по ее словам, является то, что основная часть лучшей и потенциально самой дорогой городской земли, служит задними хозяйственными дворами заводов, фабрик, портовых объектов. И таким образом, фасад Петербурга с моря составляют груды контейнеров, склады, подъемные краны. Ситуация, по мнению госпожи Кром, усугубляется тем, что вместо того, чтобы выступать крупнейшим инвестором в развитие территорий побережья (как Роттердам, Хельсинки, Стокгольм, Мальмё), Петербург не способствует даже притоку частных инвестиций в редевелопмент береговых линий.
Мировой опыт
В европейских городах интенсивное развитие береговой зоны идет уже несколько десятков лет. Петербургу мог бы быть полезен опыт западных коллег.
«Обилие воды в центре, и на окраинах города – особенность, которая роднит Петербург и Хельсинки. Но распоряжаемся мы ею по-разному: выдающиеся примеры waterfront development в Петербурге относятся к истории трехсот-двухсотлетней давности, а Хельсинки преобразует побережье сегодня», - отметила Елена Кром.
В рамках прошедшей в Финляндии дискуссии, своим опытом по развитию прибрежных территорий поделилась мэрия Хельсинки.
Ханну Пенттиля, вице-мэр Хельсинки по вопросам градостроительного планирования и недвижимости, рассказал, что у городской власти есть планы по выводу портовых и промышленных учреждений из центра города.
Так, в ближайшие 15 лет власти Хельсинки намерены осваивать эти освобождающиеся территории. Порядка 70% городской земли там находится в собственности города, поэтому развитием этих территорий заниматься легче, чем в Петербурге, где большинство участков в привлекательных прибрежных районах принадлежат частным собственникам.
Администрация Хельсинки уже вложила и продолжает вкладывать немалые средства в вывод промышленных предприятий и грузовых портов из центральной городской черты, а также в инженерную подготовку этих территорий. Так ежегодно 10-15% городского бюджета в 4,5 млрд EUR тратится мэрией Хельсинки на инфраструктурную подготовку территорий. К тому же власти контролируют процесс застройки этих территорий: градостроительная политика Хельсинки предполагает возможность доступа на побережье всех желающих, к тому же дома имеют неагрессивную этажность. В перспективе в некоторых районах города, прилегающих к набережным, могут появиться и высотные дома. Однако вопрос еще не решен и по этим проектам будут проведены общественные слушания. Вице-президент корпорации ЮИТ Юха Костиайнен отметил, что в Хельсинки сильное и волевое градостроительное ведомство. Ханну Пенттиля уточнил, что в городском правительстве работает около 100 финских архитекторов.
Пошаговые меры
Пока проекты развития прибрежных территорий в Петербурге единичны. Среди них Елена Кром назвала городской проект - парк 300-летия Петербурга, и несколько частных: «Лахта-центр», развитие форта Константин, «Новая Голландия». По словам госпожи Кром, важная роль города может заключаться в том, чтобы масштабировать начатые инвесторами проектами, «подтягивая» к ним развитие сопредельных территорий и транспортной инфраструктуры.
Елена Морозова, директор по строительству «Лахта-центра» отметила, что нужно сделать ставку на стратегию «малых шагов». По ее словам, можно определить хотя бы небольшую часть побережья в черте города, на развитии которой городская власть и инвесторы сосредоточатся как на комплексном приоритетном проекте. «Не суть важно, какая именно это будет территория - например, Выборгская набережная, - отметила директор по строительству «Лахта-центра». - Важно создать прецедент принятого волевого решения и его реализации».
По прогнозам Игоря Дранкевича, главного архитектора института «Ленгипрогор» зоной ближайшего развития таких проектов может стать Кронштадт.
Рынок теплозвукоизоляционных материалов Петербурга в I квартале 2011 года вырос в 2 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, а к концу года его оборот достигнет 2,5-3 млрд рублей.
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович», считает, что объем петербургского рынка тепло- и звукоизоляции может составить около 1 млн куб. м. «При этом по отношению к прошлому году он вырастет примерно на 40%. Если со строительным рынком не случится каких-либо серьезных катаклизмов, рост примерно такими же темпами может продолжиться и в ближайшие пару лет», – обещает эксперт.
Вера Сивкова, ведущий специалист отдела маркетинговых исследований компании «ПКР», говорит, что по итогам 2009 года объем рынка теплозвукоизоляционных материалов Петербурга и Ленобласти сократился на 27% в сравнении с показателями 2008 года. «Это в первую очередь связано с замораживанием многих строящихся объектов. В 2010 году уровень производства стабилизировался. При оптимистичном прогнозе в 2011 году рост может составить до 100%», – прогнозирует госпожа Сивкова.
Евгений Ботка, генеральный директор ЗАО «Агентство строительной информации», подсчитал, что в 2010 году объем рынка теплоизоляции составил 3,2 млн куб. м. Из них пенополистирол (вспененный и экструдированный) составил 28%, минеральная вата – 40 %, стекловата – 32%. При этом цены на продукцию в 2009 году упали на 15-20%, а в период с 2010 по середину 2011 прирост составил порядка 10-15%.
Из Центрального округа
Доля импорта на этом рынке невелика и составляет 10-12%, а большую часть продукции привозят из других регионов, в частности Центрального округа.
«В Петербурге и Ленинградской области основными игроками рынка являются ООО «Строительные материалы», которое производит теплоизоляционные материалы под маркой «ИЗОТЕК», ООО «ПЕНОПЛЭКС СПб», занимающее лидирующие позиции по производству экструдированного пенополистерола и завод ООО «Роквул-Север». 50% рынка изделий из минеральной ваты приходится на Rockwool, 54% производства экструдированного пенополистирола – на «ПЕНОПЛЭКС», рынок стекловаты в равных долях делят URSA и «Изовер», – поясняет Евгений Ботка.
Алексей Журавлев считает, что рынок теплоизоляции достаточно консолидирован. «До 70% на нем занимают такие компании, как Knauf, Isover, Ursa и Rockwool. Остальные производители значительно меньше, действуют в более низкой ценовой категории и вряд ли в ближайшие годы смогут приблизиться к лидерам рынка», – утверждает эксперт.
Дмитрий Орлов, директор по снабжению генподрядной компании STEP, к основными игроками рынка тепло- и звукоизоляционных материалов добавляет PAROC и «Техно».
«За последние пять лет многие компании построили заводы на территории России, что сейчас отражается на стоимости материалов. За счет сокращения издержек на логистику и таможенные сборы разница в цене на материалы иностранного и российского производства составляет примерно 20-30%. В том числе местные производители дают гарантию сроком на 10-15 лет. Однако некоторые западные заказчики, имеющие собственные строительные стандарты, могут настаивать на использовании конкретного материала иностранного производства», – рассказывает господин Орлов.
Предпочтения генподрядчиков и застройщиков по приобретению продукции поставщики и производители делят в равных частях. «Так, поставщики в среднем дают 5-7% скидки на материалы, у производителей она может достигать 10-15%», – поясняет Дмитрий Орлов.
«Доля теплоизоляционных материалов из Китая и Кореи серьезно сократилась. Покупатели рациональнее подходят к расходованию средств – они предпочитают потратиться на приобретение качественного товара. Особое влияние на разработку новых материалов оказывает B2C-сектор. Новые требования к экологической безопасности заставили производителей пересмотреть технологии производства и выпустить на рынок продукцию, например, без фенолформальдегида», – делится наблюдениями Павел Череватенко, руководитель отдела по связям с общественностью ООО «Петропрофиль Плюс».
Долгосрочные прогнозы роста
Эксперты прогнозируют, что рынок теплозвукоизоляционных материалов будет расти быстрыми темпами еще долгое время, а структура спроса останется неизменной.
«Появление новых мощностей было бы востребовано рынком, так как большая часть материалов завозится, а уже примерно через 2 года заводы, производящие минеральную вату, будут перегружены», – считает господин Ботка. Нижний порог инвестиций в такое производство он оценивает в 50 млн EUR.
Большие надежды эксперты связывают и с ростом рынка загородной недвижимости.
«На рост рынка теплоизоляции влияет и повышение качества строительства загородных домов. Если еще пять лет назад строители соблюдали не все технологии, то теперь они стали более ответственно относиться к соблюдению всех стандартов», – считает уверен Журавлев.
С ним согласен и Денис Вястрик, руководитель компании «Тареал», инвестор жилого района «Ванино». «Собственники начинают все чаще использовать энергосберегающие материалы, так как продать дом, отапливаемый электричеством, площадью
Эксперты прогнозируют, что в ближайшей перспективе цены на теплозвукоизоляционные материалы, особенно стекловату и минеральную вату, пойдут вверх, в том числе и из-за энерготарифов, так как эти производства обладают большой энергоемкостью.
МНЕНИЕ
Алексей Журавлев, управляющий сетью СТД «Петрович»:
– Новинкой на рынке теплоизоляции стало широкое применение экструдированного пенополистирола, который за последние несколько лет превратился в одну из самых востребованных технологий. Что касается остальных новинок, таких как жидкая теплоизоляция или плиты с минеральными наполнителями, то пока они не стали очень популярными. Во многом это объясняется консерватизмом профессиональных строителей, которые предпочитают использовать технологии, с которыми уже знакомы. В традиционных сегментах рынка теплоизоляции тоже происходит перераспределение. Например, покупатели постепенно отказываются от стекловаты в пользу каменной ваты.
МНЕНИЕ
Дмитрий Михайлов, заместитель генерального директора по строительству жилого комплекса «Академ-Парк» ЗАО «БФА-девелопмент»:
– Применение энергоэффективных технологий – удовольствие не из дешевых. Все затраты за счет экономии теплоэнергии девелопер может окупить в течение 2-3 лет. Что касается жилья, то здесь до сих пор большинство зданий строятся по нормам и правилам старого образца. То, что декларируется строительными компаниями, энергоэффективными технологиями как таковыми не назовешь. Это является лишь незначительным улучшением существующих вариантов.
Между тем минимизация теплопотерь за счет воздухонепроницаемости, качественной теплоизоляции и эффективной системы вентиляции в итоге может сократить издержки в несколько раз. Например, в Европе потери тепла в помещении в два раза меньше, чем в России.
Алена Филипова
При строительстве офисных центров, девелопер должен принимать во внимание и необходимость организации парковки. По словам специалистов, в бизнес-центрах, оборудованных парковочными местами, ставки на аренду помещений на 20% выше, чем в объектах, паркингов не имеющих.
Специфика Петербурга заключается в том, что офисы концентрируются в центральных районах, где с парковками почти везде напряженно. Как правило, каждый небольшой бизнес-центр, даже расположенный на Невском проспекте, в состоянии предоставить несколько машиномест во внутреннем дворе для топ-менеджмента и vip-гостей. Парковка для всех остальных сотрудников не предусмотрена.
Ситуация, как говорят специалисты, изменится, когда на петербургских улицах будут организованы платные парковки с достаточно высокой тарификацией, как в европейских странах. В этом случае оплата машиноместа станет неизбежной, а значит, парковочное место непосредственно рядом с офисом будет однозначным преимуществом, которое будет влиять и на заполняемость и на ставки в бизнес-центров.
Согласно принятой сегодня классификации норма обеспеченности бизнес-центров составляет 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади. Но на практике это оказывается недостаточным. «Для бизнес-центров, находящихся в сложившейся застройке, с моей точки зрения, этот показатель должен быть хотя бы на уровне 1 машиноместо на 80-
В Colliers International Санкт-Петербург сообщили, что средняя стоимость машиноместа на крытой или подземной парковке в бизнес-центрах Санкт-Петербурга в центре города (CBD – central business district) составляет в среднем 800 руб в день (из расчета 100 руб/час, час – 8 рабочих часов). Стоимость аренды фиксированного места в паркинге составляет 11 000 руб./мес.
Стоимость машиноместа в открытой парковке ниже, чем в многоярусных и подземных. Некоторые бизнес-центры предлагают охраняемые паркоместа на открытой стоянке бесплатно. Верхняя граница открытой парковки в центре города или крытом паркинге в спальных районах может составлять до 10 000 рублей в месяц за паркоместо.
Сергей Игонин, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» уверен, что наличие хорошего паркинга с достаточным количеством машиномест прибавляет к ставке от 10 до 20%.
Ирина Морозова, начальник отдела маркетинга технопарка Nagatino i-Land (г. Москва) согласна с такой оценкой: «При прочих равных характеристиках бизнес центров парковка может увеличивать стоимость в среднем на 20%».
Александра Смирнова, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate указывает на то, что существует разряд арендаторов, для которых приниципиально наличие наличие парковочных мест не только для сотрудников, но и для клиентов. «Это офисы пролаж сервисных компаний, банковских, страховых и т.п», - говорит она..
Николай Пашков, генеральный директор «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» говорит, что нередки случаи, когда клиенты, особенно крупные, которые ищут для себя офисные помещения, одновременно с запросом по площади блоков выдвигают требования по количеству необходимых им машиномест. «И далеко не всегда бизнес-центр физически в состоянии выделить нужное количество парковочных мест. Иногда недостаток таковых является причиной отказа компании от одного офисного центра в пользу другого», - говорит Николай Пашков.
«Плата за парковку – оправданный шаг для управляющей компании. Сейчас практически у любого бизнес-центра наблюдается дефицит парковочных мест, поэтому платная парковка – это оптимальный микс заработка для управляющей компании и регулирования количества автомобилей на прилегающей территории. Если мы говорим о европейских странах, то такая практика применяется повсеместно», - говорит Дмитрий Золин, управляющий партнер LCMC
Бывает, что плата за парковку отменяется на какое-то время, например, в качестве бонуса. «Привлечь бесплатной парковкой не получится, сегодня она бесплатная, а завтра собственник возьмет свои слова обратно», - рассуждает Ирина Морозова
Инвесторы выбирают
Окупаемость инвестиций в паркинги, в зависимости от того, открытые они или многоуровневые, могут составляют от нескольких месяцев до нескольких лет.
Наличие парковки увеличивает сроки окупаемости проекта, так как требует дополнительных инвестиций. Соответственно, чем больше инвестиции в зону паркинга, тем хуже будет окупаемость проекта. Но при этом отсутствие паркинга может серьезно повлиять на заполняемость бизнес-центра и на арендные ставки. То есть девелоперу каждый раз нужно находить оптимальный баланс между вложенными средствами в конкретную инфраструктурную составляющую проекта и желаемой доходностью.
«Для объектов расположенных на периферии, мы бы рекомендовали обустройство наземных парковок, поскольку только это позволит привлечь дополнительных арендаторов. При этом в целях экономии земли возможно также строительство многоуровневых паркингов. Однако прямая окупаемость данного объекта за счет арендной платы за парковочные места будет за пределами десяти лет. Например, при планировании нового делового квартала в Пулково мы отказались от строительства крытых паркингов, поскольку это было неэффективным, но при этом были предусмотрены обширные наземные парковки», - рассказала Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.
Арендодатели, в особенности в бизнес центрах класса А в центре города, не связывают уровень арендной ставки с отсутствием достаточного количества парковочных мест – арендаторы выбирают этот бизнес-центр из-за его местоположения .
По оценке Николая Казанского, генерального директора Colliers International Санкт-Петербург,себестоимость строительства подземного паркинга составляет $2 000-3 000 за кв. м, многоуровнего - $500-1 000 за кв. м.
Пока реализованных проектов с подземными паркингами крайне мало. «Автоматизированный паркинг есть в Bolloev Center (первый в городе), который позволяет оптимизировать количество мест в крытом паркинге. Среди заявленных проектов можно выделить проект Quattro Corti , где предусмотрен автоматизированный подземный двухуровневый паркинг на 120 м/м. Трехуровневый подземный паркинг европейского класса на 550 мест запроектирован в торгово-офисном комплексе «Стокманн Невский Центр», - говорит Николай Казанский, генеральный директор Colliers International Санкт-Петербург.
Председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов считает, что крытые парковки у бизнес-центров могут быть оправданы для топ-менеджмента компаний-арендаторов. «Открытые парковки зачастую используются жителями соседних домов в качестве стоянки», - говорит он.
Сергей Игонин вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов, управляющий партнер компании «АйБи ГРУПП» полагает, что инвестиции в парковку под открытым небом равны затратам на работы по благоустройству, не являются достаточно существенными и зависят от площади паркинга – чем больше площадь, тем меньше удельные затраты на 1 квм. Но для парковки емкостью в 100-200 машин такие затраты укладываются в параметры до $100 на 1 квм.
Александр Захаров, директор по коммерческой недвижимости АН «Итака» полагает, что вложения в парковку под открытым небом окупаются достаточно быстро – в течение 2-3 лет.
Роман Русаков
