Девелопмент прибрежных территорий: петербургские реалии и европейский опыт
Прибрежные территории Петербурга развиваются хаотично. Их потенциал существенно недооценен. Между тем в развитых городах Европы с обилием водных пространств идет активное освоение набережных. Эксперты говорят, что европейский опыт может быть полезен Петербургу, и позволит не только улучшить городские панорамы, но и дать импульс развитию окружающей территории.
По оценкам Михаила Петровича, заместителя генерального директора НИПИГрад, длина побережий петербургских водоемов в черте города составляет 2,5 тыс. км, из них 270 км - береговая линия Финского залива, 130 км - Невы, остальное приходится на берега небольших рек и озер.
Участники рынка говорят, что интересные для развития прибрежные территории сосредоточены на Васильевском острове вдоль набережной Л. Шмидта, Английской набережной, на правых берегах Невы и Большой Невки. Большой потенциал земель сосредоточен в Красногвардейском районе, на Петровском острове, а так же вдоль Выборгской, Ушаковской и Свердловской набережных.
Помимо участков в центре города освоение прибрежных территорий ведется и в периферийных районах Петербурга. Так на севере города ведется строительство Лахта-центра. А на Юге развивается проект «Балтийская жемчужина».
Спрос на воду
Проекты у воды пользуются неизменным спросом, как у арендаторов объектов коммерческой недвижимости, так и у покупателей жилой недвижимости, отмечают эксперты. Всего, по словам Зоси Захаровой, генерального директора компании London Real Invest, сегодня в Петербурге реализуется или готовится к реализации около десятка крупных проектов на набережных. Олег Громков, ведущий аналитик компании «Северо-Запад Инвест» отмечает, что наибольший эффект от вида на воду можно получить в девелопменте жилой, офисной и гостиничной недвижимости, но именно в сегменте жилья влияние на цену и темпы продаж будет максимальным. Так, вид на воду, по оценкам участников рынка, может поднять стоимость жилья на 10-30 % в зависимости от района города.
Объекты коммерческой недвижимости «смотрящие» на воду также обладают преимуществами. Размещение офиса в объектах с видом на водную гладь является имиджевой составляющей для многих крупных компаний. К примеру, проект Газпрома "Лахта-центр" будет иметь панорамный вид на акваторию залива.
Преимуществом эта характеристика является и для гостиничных объектов. Видовые характеристики могут стать значительным преимуществом для гостиничных объектов. Сегодня девелоперы для того, чтобы диверсифицировать риски в основном строят на участках с видом на воду многофункциональные центры.
Препятствия для развития
Между тем, несмотря на хороший инвестиционный потенциал, девелопмент участков вдоль набережных сопряжен с рядом сложностей.
«В первую очередь это проблемы, которые всегда присущи проектам по редевелопменту промышленных территорий. Они касаются вывода предприятий, рекультивации земли, перевода участка из одной категории в другую, в ряде случаев покупки участка. Кроме того, ситуация часто осложняется тем, что здания, расположенные на таких участках, являются памятниками и находятся под охраной КГИОП. Через некоторые набережные проходят интенсивные транспортные артерии, поэтому в случае строительства здесь жилья придется создавать буферную зону между жилым комплексом и трассой. Подобные проекты являются весьма дорогостоящими и длительными во времени – в среднем только вывод предприятия и подготовка земли занимают около пяти лет, поэтому за такое строительство под силу только крупным компаниям», - рассказывает Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
О ключевых проблемных точках в развитии прибрежных территорий Петербурга говорили и участники заседания круглого стола «Waterfront development: новые подходы, технологии, социально-экономические эффекты», прошедшего в Хельсинки в рамках программы подготовки к Форуму «Будущий Петербург».
Так, Елена Кром, руководитель проекта «Будущий Петербург», обозначила несколько парадоксов, присущих девелопменту прибрежных территорий Петербурга. «При минимальном количестве общественных пространств на воде, реализуются проекты, отбирающие у горожан доступ к воде, - рассказывает Елена Кром. - Например, проект «Морской Фасад» - жилые комплексы на намывных территориях Васильевского острова – вместо самой популярной раньше прогулочной и пляжной зоны на Финском заливе в Петербурге, пусть и мало обустроенной, горожане получили стройплощадку за забором на ближайшее десятилетие, а в перспективе – плотно стоящие коробки чужого жилья». Еще одним парадоксом, по ее словам, является то, что основная часть лучшей и потенциально самой дорогой городской земли, служит задними хозяйственными дворами заводов, фабрик, портовых объектов. И таким образом, фасад Петербурга с моря составляют груды контейнеров, склады, подъемные краны. Ситуация, по мнению госпожи Кром, усугубляется тем, что вместо того, чтобы выступать крупнейшим инвестором в развитие территорий побережья (как Роттердам, Хельсинки, Стокгольм, Мальмё), Петербург не способствует даже притоку частных инвестиций в редевелопмент береговых линий.
Мировой опыт
В европейских городах интенсивное развитие береговой зоны идет уже несколько десятков лет. Петербургу мог бы быть полезен опыт западных коллег.
«Обилие воды в центре, и на окраинах города – особенность, которая роднит Петербург и Хельсинки. Но распоряжаемся мы ею по-разному: выдающиеся примеры waterfront development в Петербурге относятся к истории трехсот-двухсотлетней давности, а Хельсинки преобразует побережье сегодня», - отметила Елена Кром.
В рамках прошедшей в Финляндии дискуссии, своим опытом по развитию прибрежных территорий поделилась мэрия Хельсинки.
Ханну Пенттиля, вице-мэр Хельсинки по вопросам градостроительного планирования и недвижимости, рассказал, что у городской власти есть планы по выводу портовых и промышленных учреждений из центра города.
Так, в ближайшие 15 лет власти Хельсинки намерены осваивать эти освобождающиеся территории. Порядка 70% городской земли там находится в собственности города, поэтому развитием этих территорий заниматься легче, чем в Петербурге, где большинство участков в привлекательных прибрежных районах принадлежат частным собственникам.
Администрация Хельсинки уже вложила и продолжает вкладывать немалые средства в вывод промышленных предприятий и грузовых портов из центральной городской черты, а также в инженерную подготовку этих территорий. Так ежегодно 10-15% городского бюджета в 4,5 млрд EUR тратится мэрией Хельсинки на инфраструктурную подготовку территорий. К тому же власти контролируют процесс застройки этих территорий: градостроительная политика Хельсинки предполагает возможность доступа на побережье всех желающих, к тому же дома имеют неагрессивную этажность. В перспективе в некоторых районах города, прилегающих к набережным, могут появиться и высотные дома. Однако вопрос еще не решен и по этим проектам будут проведены общественные слушания. Вице-президент корпорации ЮИТ Юха Костиайнен отметил, что в Хельсинки сильное и волевое градостроительное ведомство. Ханну Пенттиля уточнил, что в городском правительстве работает около 100 финских архитекторов.
Пошаговые меры
Пока проекты развития прибрежных территорий в Петербурге единичны. Среди них Елена Кром назвала городской проект - парк 300-летия Петербурга, и несколько частных: «Лахта-центр», развитие форта Константин, «Новая Голландия». По словам госпожи Кром, важная роль города может заключаться в том, чтобы масштабировать начатые инвесторами проектами, «подтягивая» к ним развитие сопредельных территорий и транспортной инфраструктуры.
Елена Морозова, директор по строительству «Лахта-центра» отметила, что нужно сделать ставку на стратегию «малых шагов». По ее словам, можно определить хотя бы небольшую часть побережья в черте города, на развитии которой городская власть и инвесторы сосредоточатся как на комплексном приоритетном проекте. «Не суть важно, какая именно это будет территория - например, Выборгская набережная, - отметила директор по строительству «Лахта-центра». - Важно создать прецедент принятого волевого решения и его реализации».
По прогнозам Игоря Дранкевича, главного архитектора института «Ленгипрогор» зоной ближайшего развития таких проектов может стать Кронштадт.
Петербургу уготована роль крупного логистического центра на Северо-Западе – это очевидно как для региональных властей, так и для операторов рынка складской недвижимости. Обуславливается это выгодным месторасположением города.
«Сегодня можно говорить о высокой привлекательности в Петербурге складского сегмента коммерческой недвижимости, как для российских, так и для иностранных инвесторов», – говорит начальник департамента исследований и консалтинга ЗАО «ВМБ-Траст» Елена Пономарева. «Через Петербург и Ленинградскую область проходит кратчайший морской путь из Европы на интенсивно развивающиеся рынки России и СНГ», – добавляет управляющий партнер компании АРИН Игорь Горский.
Кроме того, по общему мнению специалистов, сложившаяся ситуация коррелирует с тенденциями развития экономики города – с приходом крупных российских и зарубежных производственных и торговых компаний и ростом внешнеторгового оборота растет не только потребность в офисных помещениях и торговых площадях, но и в хранении производимых и реализуемых товаров.
Складское зонирование
Одним из положительных факторов, влияющих на активное развитие складской недвижимости в регионе, можно считать действия городских властей. Проводимая Смольным политика по привлечению в Петербург крупных инвесторов сказывается и на сегменте складской недвижимости. Именно в Смольном видят Санкт-Петербург как крупный логистический центр северо-западного региона. Как следствие, городское правительство разработало и утвердило стратегию развития транспортно-логистического комплекса и план по ее реализации. Для этого предполагается как привлечение средств из федерального бюджета, так и за счет российских и иностранных инвесторов. Нужно признать, что озвученная идея не осталась на бумаге, и городское правительство активно взялось за реализацию своих планов.
В мае был рассмотрен вопрос о внесении изменений в постановление правительства Санкт-Петербурга № 1961 «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения», в соответствии с которым в список зон первоочередного развития отнесены девять территорий: «Нойдорф», территория севернее лесопарка «Ново-Орловский», «Металлострой-2», «Конная Лахта», «Красносельская», «Рыбацкое», «Ручьи», «Каменка», «Шушары». Для этих зон должна быть в первую очередь составлена градостроительная документация и осуществлена комплексная инженерная подготовка.
Кроме этого уже утвержден проект планировки и схема межевания территории квартала 10А нежилой зоны «Парнас» (участок ограничен транспортной развязкой на пересечении автодорожного обхода Петербурга с Приозерским шоссе и проспектом Энгельса). Тут планируется строительство промышленно-грузового комплекса. Также утвержден проект планировки юго-западной части Петербурга, где разместятся производственные, складские и торговые предприятия.
По мнению, как представителей администрации, так и участников рынка, в перспективе крупнейшей транспортной зоной Петербурга должны стать территории вокруг аэропорта «Пулково», на которых предполагается строительство логистических, гостиничных и деловых комплексов.
Если говорить о первом полугодии, то за этот срок складские и логистические комплексы открывались во многих районах города и области: Выборгском, Красногвардейском, Московском, Приморском, Пушкинском, Ломоносовском и Всеволожском. Это связано со строительством КАД и других транспортных магистралей, что привело к развитию территорий, расположенных на въездах и выездах из города, а также на близлежащих территориях Ленинградской области. Можно сказать, что вокруг города начал формироваться так называемый «складской пояс».
В цифрах
По словам руководителя отдела маркетинговых исследований компании Praktis CB Романа Уревича, за первое полугодие рынок складских комплексов пополнился на десять складских объектов классов А и В, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса. По оценкам специалистов компании Praktis CB, объем ввода складских площадей в складских комплексах в полугодии составил более 150 тыс. кв. метров, включая объекты, реализованные под нужды собственного бизнеса.
На сегодняшний день собственные терминалы в Петербурге принадлежат компаниям: «Агроторг», JFC, «Ригли», «Бритиш Американ Тобакко Россия», Pepsi Bottling Group, «Фудлайн», Sunway, «Искрасофт», «Лента», Containerships Lld Oy, НКК, Avalon Logistics, «Астрос Логистик» и др.
«Положительное влияние на рост спроса оказывает промышленное развитие, в том числе привлечение в Санкт-Петербург крупнейших автопроизводителей, что увеличивает емкость складского рынка. В настоящее время основной спрос на высококлассную складскую недвижимость формируется за счет логистических операторов и торговых сетей», – говорит Максим Мельников, старший консультант отдела складской и индустриальной недвижимости земли Knight FrankСанкт-Петербург.
По оценкам консалтинговых компаний и логистических операторов, текущий объем спроса на качественные складские помещения составляет более 2 млн кв. метров.
Высокий уровень и дальнейший рост спроса на складские комплексы прогнозируется с учетом улучшения инвестиционного климата в регионе, и ростом существующих торгово-розничных сетей. Кроме этого скажется и приход в Петербург крупных компаний сетевой торговли и крупных производственных компаний, а также ежегодным увеличением транзитных грузопотоков через регион и планами правительства города и Ленобласти по созданию и развитию транспортно-логистической платформы северо-западного региона.
По оценкам специалистов, насыщение рынка складских площадей классов А и В можно ожидать не ранее 2010 года, когда будут введены проекты, которые заявлены на введение в 2008—2010 годы. Компании, построившие комплексы до момента насыщения могут рассчитывать на привлечение крупных клиентов, в последствии же, с учетом ориентации участников рынка на долгосрочные договоры аренды, основными арендаторами станут предприятия среднего размера или новые компании, выходящие на производственный или торговый рынки города. Также необходимо отметить, что крупные объекты вводятся в эксплуатацию очередями, что отдаляет перспективу насыщения рынка.
В семье не без…
При всех положительных моментах участники рынка отмечают и ряд проблем. Кроме того, эксперты озабочены перспективой насыщения логистическими комплексами отдельных районов города. Это может привести к транспортным проблемам.
Многие эксперты указывают на недостаток специализированных складов. Например, на низкотемпературных складах в Петербурге может единовременно храниться около 250 тыс. тонн товаров. Однако потребность города в таких складах гораздо больше. Инвесторы зачастую не учитывают факт, что разные типы товаров требуют разных условий хранения и не существует «усредненного арендатора». К этому добавляется плохая организация управления объектами, обусловленная недостатком профессиональных компаний, специализирующихся на управлении логистическими комплексами. Отсюда низкое качество и дороговизна логистических комплексов Петербурга и Ленобласти. Уровень цен у складских операторов Петербурга выше, чем в Голландии и Венгрии, а строительство комплекса дешевле в Москве, чем в Санкт-Петербурге. Кроме этого из-за минимального предложения складов высокого класса арендные ставки в них настолько высоки, что многие компании не могут себе позволить арендовать необходимые площади.
И общая проблема для всей коммерческой недвижимости – отсутствие классификации, что не позволяет вести точный учет количества объектов складской недвижимости разных классов.
Игорь Федоров
Спрос на загородное жилье в Санкт-Петербурге растет на 5-10 процентов в год. Аналитики отмечают явный недостаток предложения в секторе коттеджей класса «эконом».
В заявленном количестве коттеджей, реализуемых в поселках за II квартал текущего года, по данным компании «Петербургская Недвижимость», 67 процентов приходится на коттеджи класса «бизнес». Это практически в четыре раза больше, чем коттеджи класса «элита» и «средний», и в десять раз больше реализуемых коттеджей класса «эконом». Директор департамента маркетинга и стратегических проектов «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Михаил Бимон поясняет, что такой разрыв вполне закономерен.
Элитный сектор не может быть массовым, хотя бы потому, что нет широкого слоя потребителей. К тому же мест, на которых можно организовывать коттеджные поселки элитного сегмента, не так много. При этом несколько лет назад коттеджей класса «бизнес» вообще не было на рынке. Михаил Бимон отмечает, когда в продаже появилось большое количество земель, неподходящих для возведения элитных загородных поселков, застройщики посчитали не выгодным строительство недорогих коттеджей на данных территориях. В результате появились поселки с коттеджами категории класса «бизнес». Буферной стоимостной зоной между классами «эконом» и «бизнес» стала категория среднего класса.
Отметим, сейчас наблюдается дефицит участков не только под элитные поселки, но и под строительство поселков класса «бизнес». По словам директора департамента оценки и аналитических исследований Becar Commercial Property SPb Игоря Лучкова, земельные участки в пригороде Санкт-Петербурга ежегодно растут в цене на 50 процентов, а участки, находящиеся в рекреационных зонах вокруг города дорожают еще большими темпами, до 70 процентов.
Цена земли стала основным фактором ценообразования на рынке загородной недвижимости, где сейчас наметился большой ценовой разброс. По словам исполнительного директора НП Ассоциация «Загородная недвижимость» Владимира Майорова, коттедж класса «элит» сейчас стоит до 1 млн у.е. и более, «премиум» – до 800 тыс. у.е., коттедж класса «бизнес» – до 600 тыс. у.е., «эконом» – 300-400 тыс. у.е., средний – чуть дороже, чем класс «эконом» – до 500 тыс. у.е.
На данный момент на территории Ленинградской области и Санкт-Петербурга представлено 76 коттеджных поселков, в которых открыты продажи коттеджей, находящихся на разной степени завершенности, а также реализуемые участки. На стадии проектирования находится 48 поселков, причем около 9 готовятся к открытию продаж до конца III квартала 2007 года, еще шесть поселков будут сданы до конца текущего года. Ряд коттеджных поселков находятся на стадии проектирования, поэтому сроки открытия продаж пока не определены.
По числу поселков с большим отрывом лидирует Выборгский район Ленобласти (32 строится и 9 проектируется). Следом – Всеволожский (16 строится и 16 в проекте), Курортный (5 строится и 8 в проекте) и Приозерский (9 и 2 соответственно).
Маркетологи «Петербургской недвижимости» также подсчитали средние площадь и цену строящегося коттеджа по районам города и области. В Приморском районе Петербурга «средний дом» имеет площадь 550 кв. метров и стоит более ,5 млн. В Пушкинском районе показатели скромнее – 385 кв. метров за ,2 млн, в Петродворцовом – 265 кв. метров за 0 тыс.
Курортный район занимает четвертое место: средняя стоимость дома средней площади 226 кв. метров с учетом стоимости участка составляет около 0 тыс. Более чем на полмиллиона тянут строящиеся коттеджи в Кировском, Всеволожском, Выборгском и Тосненском районах.
Большинство реализуемых коттеджных поселков на данный момент позиционируется в классе «бизнес» – это чуть более половины существующего предложения (67 процентов). Далее по предложению вторую позицию занимает класс «элит» – это 16 процентов, и в наименьшей степени на данный момент представлен средний класс – 14 процентов. Класс «эконом» характеризуется единичными поселками, о которых можно сказать отдельно, данный сегмент предложения еще только зарождается и составляет около 3 процентов от всего предложения.
По данным «Петербургской недвижимости», сейчас на рынок выходят следующие объекты: «Янино-2» (240 домов (70 шт. – 1 очередь) и «таун-хаусы» во Всеволожском районе) компании ООО «Национальная жилищная корпорация – Санкт-Пететербург»; «Новое Минулово-2» компании ИСК «Константа»; достаточно приближенные к классу «эконом» по стоимости коттеджи в «Новой Кореле» (19 коттеджей и 4 блокированных жилых домов в Приозерском районе, реализация проходит в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», микрорайон будет сдан в этом году) и поселке «Петергофском» (32 коттеджа в Ломоносовском районе, в 40 минутах езды к юго-западу от Санкт-Петербурга).
Как сообщил Владимир Майоров, в ближайшее время планируется строительство большого поселка на 40 тыс. человек в Тосненском районе Ленобласти, который будет строиться в рамках нацпроекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».
Уже в этом году планируется ряд мероприятий по реализации программы «Доступное жилье», которая также подразумевает строительство отдельных домохозяйств, то есть коттеджей в близлежащих районах города, что повлияет на распределение структуры предложения, в частности – появление достаточного количества недорогих домов класса «эконом».
Директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина отмечает, что за период с 2006 по 2007 годы возросла доля коттеджных поселков класса «эконом», на рынке появилось около 10 новых коттеджных поселков данного сегмента.
«Если сравнивать июль 2006 года и июль 2007 года, то динамика продаж находятся на одном уровне, в среднем это три сделки в месяц», – говорит Александра Дудина.
ИСК «Константа» реализует коттеджи в поселке «Новое Минулово». В компании сообщили, что по сравнению с первым кварталом 2007 года во II квартале 2007 года объем продаж в поселке возрос в четыре раза.
«Нам удается сохранить динамику продаж, несмотря на то, что с момента вывода проекта на рынок цена предложения выросла на 25—27 процентов», – отметила Дудина.
В целом аналитики отмечают, что класс «эконом» на рынке загородной недвижимости еще только формируется.
В ближайшем будущем должны выйти на рынок такие массовые проекты, как «Новая Ижора» компании Балтросс, где планируется реализовать 6 тыс. домовладений. К концу этого года будут построены первые 250 коттеджей, строительство которых осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Поселок Новая Ижора строится в рамках общероссийского эксперимента по развитию крупносерийной малоэтажной застройки, для осуществления которой в Северо-Западном, Центральном и Приволжском федеральных округах заработают заводы по изготовлению конструкций для подобных домов. В Северо-Западном федеральном округе построят комбинат, который ежегодно будет выпускать 3 тыс. домов. Ими планируют застроить 285 га земли, предусмотренной под Новую Ижору. По словам генерального директора ООО «Батлросс» Олега Еремина, по состоянию на июнь 2007 года ориентировочная ценовая планка кв. метра составляла 40–45 тыс. рублей, однако продажи в новом квартале еще не открыты и возможно, осенью, когда они начнутся , цена будет несколько иной.
Ориентировочно к концу этого года выйдет на рынок и коттеджный поселок «Лехтуси» от FD-GROUP (входит ХК «Фаэтон»), в котором будет не менее 100 домов. «Лехтусси» общей площадью 30 га расположен в 30 км от КАД, со стоимостью около 11 EURO за кв. метр земли.
По словам Михаила Бимона, процесс насыщения спроса на класс «эконом» начнется в 2008-2009 годах. «На момент зарождения рынка загородного домостроения объем предложения ограничивался объектами класса «элита». «С течением времени возможность проживания загородом рассматривает для себя все более широкий сегмент покупателей», – отмечает директор по продажам инвестиционно-строительной компании «Константа» Александра Дудина.
Между тем, сегодня на рынке загородной недвижимости считаются наиболее рентабельными именно проекты класса «бизнес». Но, сегмент класса «бизнес» близок к насыщению, так как основные темпы роста в прошедшие годы наблюдались именно у данного класса поселков.
Все больше девелоперских компаний выводят на рынок предложения жилых комплексов, в рамках которых может предлагаться жилье разных типов и классов, растет масштабность проектов. Поэтому при стечении благоприятных условий для застройщика (например, предоставление дешевой земли при государственной поддержке, улучшение инженерной подготовки участков, развитие инфраструктуры области, возможность увеличения масштабов проекта), предложение может перераспределиться в сторону доступного жилья, которое является на данный момент самым востребованным.
В целом, аналитики и участники рынка недвижимости сходятся во мнении, что в ближайшие 1,5-2 года в Петербурге появится прослойка граждан, предпочитающих жизнь в коттеджных поселках, которые будут находиться в зонах доступа до мест приложения труда, где временные затраты на дорогу не будут превышать 1,5 часов.
Три года назад в Петербурге начался процесс формирования позитивного образа проживания загородом. По словам Игоря Лучкова, в этом деле мы отстаем от Москвы на 3-4 года. Сегодня, благодаря активной пиар-раскрутке, около 50 процентов потенциальных покупателей недвижимости рассматривают вариант покупки загородного дома как наиболее приемлемый. Между тем, отмечает Игорь Лучков, только 5—10 процентов потенциальных покупателей может позволить себе купить, самостоятельно или с привлечением заемных средств, загородную недвижимость.
Оксана Прохорова