Эргономика квадратного метра
На рынке первичного жилья в Петербурге появляется все больше квартир с эргономичными планировками. Эксперты говорят, что вскоре нерациональные планировки могут полностью уйти с рынка из-за смены парадигмы спроса.
По словам Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», над эргономикой в жилых домах застройщики начали задумываться еще в начале 70-х годов, и главным стимулом стали завышенные запросы покупателей. «Первые эргономичные квартиры появились в домах 137-й серии, а следующим шагом стало появление встроенной мебели в квартирах, которая позволила экономить значительную часть пространства. В 90-х годах благосостояние населения улучшилось, и дальнейшим стимулом для улучшения жилищных условий стала повышенная конкуренция на рынке недвижимости. В настоящее время доля эргономичных квартир в общем объеме предложения в Санкт-Петербурге постоянно растет благодаря выходу на рынок новых игроков, желающих занять свое место», - рассказывает господин Сандалов.
Если раньше, разрабатывая план квартиры, основными были проектные задачи, то сейчас к планированию помещений все чаще привлекаются службы маркетинга. «Это позволяет двигаться не от проекта к покупателю, а в обратную сторону – от покупателя к проекту. Совместная работа приводит к очень глубокой проработке деталей, начиная от того, где установить встроенный шкаф, и заканчивая тем, как будет размещен диван и т.д. Важно, чтобы, глядя на план квартиры, покупатель видел не столько саму квартиру, сколько образ своей будущей жизни в ней», - отмечает Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСтиль».
Всеволод Глазунов, руководитель маркетинговой лаборатории компании LEGENDA, поделился опытом создания «умных» планировок: «Мы проводили мониторинг рынка жилья крупнейших мегаполисов мира, и в нашей концепции smart-квартир решили идти не от метража, а от потребности семьи. К примеру, мы делаем кухни, рассчитанные на 4-х членов семьи, где оптимально рассчитано место для полного комплекта необходимой бытовой техники и вместительного стола. Эргономичные планировки позволяют использовать каждый метр площади, поэтому пространство становится более функциональным. Однако девелоперу такое решение обходится дороже, так как из smart-планировок сложить «пазл» дома труднее».
Убрать «лишние» метры
Эксперты отмечают, что многие устаревшие планировочные решения не учитывают реальные потребности покупателей в функционале помещений.
«Покупатель всегда приобретает количество комнат, а девелопер продает квадратные метры. Получается, что при одинаковых параметрах эргономии, вам продается около 10% лишних квадратных метров», - говорит Саша Лукич, архитектор, управляющий партнер компании «Portner Architects».
Елена Карасева поясняет, что эргономичность квартиры слабо зависит от метража. «Важнее общая геометрия и количество окон. Если в квартире площадью 100 кв.м всего 2 окна, то сделать из нее четырехкомнатную квартиру при любом планировочном решении не получится. Такая же ситуация с узкими односторонними квартирами: даже по результатам самой тщательной проработки она скорее всего будет старомодной «гребенкой»», - приводит примеры госпожа Карасева.
По мнению Ольги Савичевой, генерального директора ООО Торговый Дом «Лоймина Петербург», все зависит от количества человек. «Например, метраж кухни должен быть не менее 12-15 кв. м. Желательно квадратной, но можно и ромбовидной формы. Что касается спален, гостиных, то 15-20 кв. м вполне достаточно», - считает госпожа Савичева.
«Мы все можем видеть, как в комплексах эконом - класса предлагают «однушки» по 45-50 кв. м и «двушки» по 70-75 кв. м. Причем значительная часть площадей в них уходит на коридор. Это неправильно. Проектируя жилой дом, архитектор должен помнить, что покупателю нужна квартира, а не квадратные метры», - рассуждает Алексей Соловьев, директор по проектированию финского проектного бюро Rumpu.
Составляющие удачной планировки
Эргономичная квартира, по словам экспертов, должна обладать набором характеристик.
Елена Карасева считает, что важным показателем эргономичной квартиры является отношение жилой площади к общей: чем оно ближе к единице, тем более грамотно спланирована квартира – меньше коридоров, неиспользованных площадей, «темных углов» и пр.
Вторым важным параметром она называет пропорциональность. «Комнаты одного и того же метража могут иметь разные отношения длины и ширины, и в сравнении комната, близкая к золотому сечению, всегда подсознательно принимается человеком как более уютная и более гармоничная», - поясняет госпожа Карасева.
Третьим важным параметром, по ее словам, является зонирование. «Сейчас прослеживается тенденция по европеизации планировок квартир. Важным приемом стало деление на зону общественную (семейную, общую) и зону приватную (индивидуальную для каждого члена семьи). Мы видим большие, часто объединенные пространства кухни и гостиной, все чаще кухня становится выделенной зоной и все реже - отдельным помещением. Площадь спален же, наоборот, имеет тенденцию к уменьшению. Активно прослеживаются планировочные решения в сторону соотношения «одна спальня – один санузел», а также «спальня-гардеробная-санузел». Причем, все чаще встречаются решения, когда выход в гардеробную и санузел организован прямо из спальни. Достаточно распространены примеры и евро-двушек и евро-трешек, когда площадь кухни-гостиной варьируется от 25-60 кв. м, но при этом запланированы небольшие спальни по 10-14 кв.м», - делится наблюдениями Елена Карасева.
Саша Лукич полагает, что современная квартира уже не должна быть нарезанной на комнатки, а многие жилые функции должны «внахлест» занимать одни и те же квадратные метры. «Гостиная должна переливаться в столовую, столовая в кухню, коридор с гардеробной, гардеробная со спальней и ванной. Нужно избежать лишних барьеров с их зоной обслуживания, но оставить достаточное количество перегородок для ощущения интимности», - приводит примеры господин Лукич.
По словам Алексея Соловьева в современной квартире должны отсутствовать узкие длинные коридоры, отношения сторон комнат должно быть от 2 к 3 до 1 к 1. Использование соотношения длина/ширина комнаты 1 к 2, разрешенное нормами, он считает порочной практикой. «Эргономичные площади экономичных квартир должны быть для студий - 25 - 28 кв. м, для однокомнатных - 32 - 36 кв. м, для двухкомнатных - 45 - 55 кв. м, для трехкомнатных - 60 - 68 кв. м. При этом площадь кухни должна быть не менее 8 кв. м в «однушке» и не менее 10 кв. м в квартирах других типов. Балконы квартир должны иметь глубину не менее 120 см, чтобы их можно было использовать как место для отдыха, а не только как склад хлама. К сожалению, вышеперечисленным условиям соответствуют далеко не все предлагаемые на рынке квартиры», - говорит господин Соловьев.
Будущее – за эргономичным подходом
Когда рынок пройдет точку первичного насыщения жильем, нерациональные планировки полностью уйдут из оборота, считают эксперты.
«Покупатели сегодня становятся все более требовательными, и никому не хочется переплачивать за лишние квадратные метры. Поэтому в перспективе на рынке будут востребованы только эргономичные планировки», - прогнозирует Всеволод Глазунов.
Саша Лукич подсчитал, что квартира с правильной планировкой в себестоимости будет не более чем на 10% дороже тех типовых, которые сейчас предлагаются на рынке. Это произойдет только за счет оптимизации жилой площади. «В итоге выиграют покупатели: в начале периода перестройки рынка за 1 кв.м они заплатят немного дороже, но в итоге получат квартиру одинакового функционала дешевле. В краткосрочной перспективе (4-5 лет) выиграют те девелоперы, которые вовремя поймут новые тенденции рынка. В долгосрочной перспективе выиграют все, поскольку рыночная конкуренция уравновесит себестоимость жилья нового качества. Через пару лет, как только в продаже появятся квартиры нового поколения, менее продвинутые конкуренты поймут, что их типовой продукт уже не востребован», - резюмирует господин Лукич.
Аналитиками АРИН подготовлен обзор по рынку офисной недвижимости Санкт-Петербурга в I квартале 2010 г.
Объем качественных офисных площадей по итогам I квартала текущего года увеличился на 2% и составил 1,9 млн кв. метров. Совокупный объем офисных площадей, введенных в 1 кв. 2010 года, составил 33,1 тыс. кв. м.
Объем ввода офисных площадей в 1 квартале 2010 года составил 33,1 тыс. кв.м, что на 51% меньше, чем за аналогичный период 2009 года и на 50% меньше, чем в 1 квартале 2008 года.
В I квартале 2010 года был сдан один крупный офисный объект – второе офисное здание в МФК «Гулливер» общей площадью порядка 25,5 тыс. кв. м (офисная площадь – 20 тыс. кв. м). Кроме того, была завершена реконструкция четырех офисных зданий.
Бизнес-центры, введенные в I кв. 2010 года:
|
Тип |
Класс |
Адрес |
Название |
Офисная площадь, кв. м |
Девелопер |
|
|
МФК |
В |
Торфяная дор., 7, лит. Ф |
Гулливер (2-ая очередь) |
20 000 |
ООО «Дубль-2» |
|
|
БЦ |
С |
Б. Сампсониевский пр., 106, лит. А |
офисный центр с торговыми помещениями |
2 567 |
ООО «Сердобольское» |
|
|
БЦ |
В+ |
2-я Советская ул. |
Ренейссанс Хауз (нежилое здание, 1-я очередь) |
3 655 |
ООО «Десна Девелопмент» |
|
|
БЦ |
В |
наб. реки Мойки, 37, лит. А |
офисное здание |
1 401 |
ИСФПГ «Росстро» |
|
|
БЦ |
С |
Чугунная ул., 4 лит.А |
адм-хоз. комплекс |
5 501 |
ООО «Том СПб» |
|
|
Итого |
33 124 |
|
||||
Структура предложения офисных площадей по классам не изменилась, что связано с небольшими объемами ввода. Около половины всех офисных площадей представлено объектами класса «В» и «В+». Офисные центры класса «С» составляют 30% от общего объема, класса «А» – 21%.
Лидерами по количеству действующих офисных центров класса «А» остаются Центральный, Василеостровский и Петроградский районы. В сегменте бизнес-центров класса «В» и «В+» наряду с уже упомянутыми локациями присутствует Адмиралтейский район. Большинство из бизнес-центров класса «С» располагаются в Невском, Московском, Адмиралтейском и Выборгском районах.
Заполняемость бизнес-центров класса «А» снизилась до 67% по сравнению с 75% в конце 2009 года. Наибольшая доля вакантных площадей в офисных центрах, построенных в последние год-полтора. В сегменте офисных центров класса «В» отмечен перелом в сторону увеличения среднего уровня заполняемости объектов – впервые с начала кризиса отмечена позитивная динамика. Заполняемость офисных зданий С-класса остается высокой – на уровне 87%. По словам экспертов АРИН, это связано с тем, что в условиях кризиса арендаторы снижали издержки, и часть компаний переместилась в бизнес-центры с более низкой арендной ставкой.
Сокращая операционные расходы, арендаторы мигрируют между бизнес-центрами класса «А» и «В+», «В» и «С»;
По итогам I квартала 2010 средние ставки в классе «А составили 1 195 руб., в классе «В» - 895 руб., в классе «С» - 717 руб. за кв. метр в месяц (с учетом НДС). Снижение ставок в классе «А» зафиксировано на уровне 5%, в классе «В» - 4%. В классе «С» произошел рост на 2%. Ценовые границы между бизнес-центрами разных классов по-прежнему размыты. В бизнес-центрах с низкой заполняемостью ставки нередко снижаются до уровня следующего класса. При аренде крупных площадей (от
«Различия в арендных ставках между бизнес-центрами, расположенными в центральных районах города и на периферии, особенно ярко выражены в классе «В» - в центре ставки выше, на 15%, - констатирует Зося Захарова. - В классе «С» ставки в центральных районах и на периферии отличаются незначительно – в пределах 5%».
Материал предоставлен АРИН
Консалтинговая компания RRG в рамках мониторинга предложения коммерческой недвижимости в Москве подвела итоги марта
Новый рынок, новый спрос, новые условия
Развитие рынка продажи коммерческой недвижимости в феврале было обусловлено гораздо больше ожиданиями продавцов, чем реальным положением по сделкам. Поэтому февральский оптимистический рост средневзвешенной цены в 8% в марте был скорректирован: цены снизились на 4%.
Объем предложения, ввиду традиционного для конца зимы-начала весны оживления рынка, возрос на 3% по количеству и на 12% по площади. Всего в марте было выставлено на продажу 1383 объекта общей площадью 2920 тыс.кв.м. и общей стоимостью 11,9 млрд.$, а средневзвешенная цена составила 4079$/кв.м.
«Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости с начала года стабилизировался на новых уровнях все еще «кризисного рынка». И стабильность остается устойчивым трендом. Сформировались новые уровни доходности объектов, критериев «качества» предложений, сегментов особо спроса и т.д. – говорит генеральный директор RRG Денис Колокольников. – Покупатели с деньгами на рынке есть. Другое дело, что недостаточно объектов, соответствующих рыночным требованиям. Наиболее интересны для инвестиций действительно качественные офисные и торговые объекты с денежным потоком. Однако, собственники не стремятся продавать их, поскольку нет полноценной «инвестиционной идеи» для девелопмента.
Основной вопрос - во что вкладывать вырученные средства? Высока вероятность того, что новый объект будет менее успешным, да и уровень сегодняшнего снизившегося арендного дохода не в полной мере раскрывает будущий стоимостной потенциал успешного проекта.
Особняком стоит «топовый» street-retail, который привлекает существенно больше инвесторов, из-за относительно невысокой цены сделки. Идея понятна: ограниченность и «невосполняемость» ресурса, рекламная составляющая, арендная ликвидность – все это делает приобретение подобного помещения привлекательным. Аналогичная ситуация и с офисными особняками.
Но остальная недвижимость также может быть продана, если есть потенциал у объекта и справедлива цена. К примеру, неплохо продаются офисные здания не самого высокого качества по блокам или даже по комнатам. Но в ближайшее время серьезных улучшений в ценовых трендах ждать не приходиться».
Рынок в целом
|
Все сегменты |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
1 383 |
11 909 |
2 920 |
2,11 |
4 079 |
|
к февралю 2010 |
+ 3% |
+ 8% |
+ 12% |
+ 9% |
− 4% |
|
к марту 2009 |
+ 30% |
+ 13% |
+ 29% |
− 1% |
− 12% |
Торговая недвижимость
Всего в марте экспонировалось 456 объектов общей площадью 578 тыс.кв.м. и общей стоимостью 3,09 млрд.$, из них 78 объектов – внутри Садового Кольца и 386 объектов – за его пределами.
С точки зрения количества выставляемых на продажу объектов объем предложения увеличился, но не так уж и значительно. А вот суммарная площадь за месяц выросла более, чем в полтора раза - 59%. Это рост стал следствием выхода на рынок крупных объектов, по большей части – за пределами Садового Кольца. Например, марте в перечне предложений появились такие объекты как ТК на ул. Тушинской (70000 кв.м.) и ТК на пр-те Андропова (90000 кв.м).
Цены продолжают колебаться «вокруг нуля», отклоняясь то в одну, то в другую сторону. Так, если в феврале цены по всем объектам в центре дешевели, а на периферии дорожали, то в марте ситуация была уже прямо противоположной, при которой цены в пределах Садового Кольца и за пределами Садового Кольца практически вернулись к уровню января. Торговый сегмент первым вошел в стадию стабилизации, однако, рынок явно еще не готов к повышательным трендам. При этом, продолжаются отдельные попытки «нащупывания» наиболее выгодной цены со стороны продавцов отдельных объектов. Тем не менее, глобально продавцы не стремятся повышать цены, понимая. Что спрос на торговые помещения ориентирован на существующий, снизившийся в кризис, уровень цен.
Средневзвешенная цена по всем торговым объектам внутри Садового Кольца возросла на 4% до 14300$/кв.м. Рост цены произошел за счет появления в марте ряда дорогих объектов, таких как на Гоголевском б-ре (170 кв.м., 58800$/кв.м.), на ул.Садовой-Спасской (250 кв.м., 24600$/кв.м.) и на Смоленском б-ре (263 кв.м., 33000$/кв.м.), что лишний раз подтверждает высокую инвестиционную привлекательность street-retail в центре. Выставляя объекты по таким ценам, продавцы, очевидно, надеются на оживление интереса к street-retail весной, однако, судя по отсутствию роста ставок по объектам, находящимся на рынке продолжительное время, тенденцией это еще не стало.
Средневзвешенная цена по торговым объектам за пределами Садового Кольца в марте наоборот снизилась на 10% до 4771 $/кв.м. Некоторое влияние на это оказало выставление на продажу уже упоминавшихся крупных торговых комплексов, цены по которым в виду больших площадей данных объектов немного ниже среднерыночных.
«Рынок достаточно узкий: два крупных объекта могут изменить расстановку сил и на первый взгляд изменить ценовые показатели конкретного месяца. – разъясняет генеральный директор RRG Денис Колокольников. - Поэтому необходимо смотреть на общий тренд.»
Торговые помещения внутри Садового Кольца
|
Торговые внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
78 |
488 |
34 |
0,44 |
14 300 |
|
к февралю 2010 |
+ 7% |
− 4% |
− 7% |
− 13% |
+ 4% |
|
к марту 2009 |
+ 24% |
+ 37% |
+ 56% |
+ 26% |
− 12% |
Торговые помещения вне Садового Кольца
|
Торговые вне СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
378 |
2 597 |
544 |
1,44 |
4 771 |
|
к февралю 2010 |
+ 11% |
+ 51% |
+ 67% |
+ 51% |
− 10% |
|
к марту 2009 |
+ 34% |
+ 96% |
+ 118% |
+ 63% |
− 10% |
Офисная недвижимость
В отличие от февраля, когда рост объема офисных предложений превысил рост объема торговых помещений, в марте объем предложений офисов снизился на 6% по количеству и на 4% по общей площади, что позволяет судить о том, что ожидания продавцов недвижимости на быстрое оживление рынка оправдались мало, и в марте расходы на продвижение своих объектов им, как и год назад, пришлось сократить.
Всего в марте экспонировалось 585 объектов общей площадью 1592 тыс.кв.м. и общей стоимостью 7,12 млрд. $, из них 194 объектов – внутри Садового Кольца и 391 объект – за его пределами.
Несмотря на неудачную попытку повышения цен, продавцы объектов, которые экспонируются не торопятся снижать свои запросы: завяленная стоимость таких объектов выше уровня цен предложений, появившихся в марте. Это позволяет говорить о том, что возможность соответствующего снижения в целом по рынку еще сохраняется.
Средневзвешенная цена по офисным объектам внутри Садового Кольца в целом осталась на прежнем уровне, увеличившись на «формальный» 1% до 7476$/кв.м. собственно, и этот рост произошел за счет появления отдельных дорогих объектов, таких как на Трубной пл. (2700 кв.м., 11100$/кв.м.) и на Новинском б-ре (3150 кв.м., 10000$/кв.м).
Средневзвешенная цена по офисным объектам за пределами Садового Кольца в марте снизилась на 2% до 3569$/кв.м. незначительные изменения опять-таки произошли под влиянием отдельных дешевых объектов: помещение на шоссе Энтузиастов (11000 кв.м., 1500$/кв.м.), на ул. Кржижановского (19000 кв.м., 1700 $/кв.м.) и на Пятницком шоссе (9400 кв.м., 1510$/кв.м.).
Офисные помещения внутри Садового Кольца
|
Офисные внутри СК |
Коли-чество |
Общая стоимость, млн. $ |
Общая площадь, тыс. м2 |
Средняя площадь, тыс. м2 |
Средняя цена, $/м2 |
|
значение |
ИСТОЧНИК:
АСН-инфо
Подписывайтесь на нас:
|